臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第307號
原 告 陳穗華
訴訟代理人 陳慶瑞律師
被 告 吳宗翰
訴訟代理人 李明中
上列當事人間請求返還不動產等事件，於民國108年8月2日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地如附圖所示 編號334-（A ）面積34平方公尺之建物拆除，並將上開土地 返還原告及共有人全體。
二、被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土 地、門牌號碼桃園市○○區○○路000 號（即如附圖所示編 號334-（B ）、（C ）面積分別為34平方公尺、3 平方公尺 、編號336-（A ）、（B ）面積分別為14平方公尺、3 平方 公尺、338-（B ）面積1 平方公尺）之建物拆除，並將上開 土地返還原告及共有人全體。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第 2 款、第3款及第256條分別定有明文。原告原訴之聲明為： （一）先位聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○ 000 ○000 地號土地內門牌號碼：桃園市○○區○○路000 號之建物（下稱系爭144 號建物）返還原告；（二）備位聲 明：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地 號土地上之系爭144 號建物拆除，並將系爭144 號建物所占 用如附圖所示編號334 、336 、338 之土地返還原告及共有 人全體。嗣於土地複丈成果圖測繪後，於民國108 年5 月9 日具狀、同年6 月14日當庭變更訴之聲明：（一）先位聲明 ：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號 土地內系爭144 號建物（即土地複丈成果圖所示編號334-（ B ）、（C ）面積分別為34、3 平方公尺、編號336-（A ） 、（B ）面積分別為14、3 平方公尺、編號338-（B ）面積 1 平方公尺），交還予原告；被告應將如附圖所示編號334- （A ）面積34平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告 及共有人全體；（二）備位聲明：被告應將坐落桃園市○○
區○○段000 ○000 ○000 地號土地、系爭144 號（即如附 圖所示編號334-（B ）、（C ）面積分別為34平方公尺、3 平方公尺、編號336-（A ）、（B ）面積分別為14平方公尺 、3 平方公尺、338-（B ）面積1 平方公尺）之建物拆除， 並將上開土地返還原告及共有人全體。經核均因原告係桃園 市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地共有人之一，基 於民法第767 條之所有權返還及排除侵害請求權、並更正事 實上之陳述者，依前開規定，尚無不合，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：（一）鈞院101 年度司執字第70633 號清償債務 強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），係拍賣訴外人梁 坤福所有之門牌號碼：桃園市○○區○○路000 ○000 號之 未辦保存登記建物（下稱系爭146 、148 號建物），然鈞院 於106 年7 月10日執行時，誤認原告所有、坐落桃園市○○ 區○○段000 ○000 ○000 地號土地、門牌號碼：桃園市○ ○區○○路000 號之未辦保存登記建物（下稱系爭144 號建 物），亦屬系爭146 、148 號建物範圍而點交予被告，於執 行當日雖經原告在場表示異議，鈞院仍點交予被告，因點交 並非合法，爰依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將 系爭144 號建物交還予原告。（二）系爭144 號建物係坐落 原告與訴外人吳俊良共有之桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地，因系爭144 號建物，未經土地所有權人即 原告及吳俊良之同意占用、且無合法正當權源，而屬無權占 有，原告自得依民法第767 條第1 項、第821 條之法律關係 ，請求被告將系爭144 號建物拆除，將其坐落之土地返還予 原告及共有人全體。並聲明：（一）先位聲明：被告應將坐 落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地內系爭14 4 號建物（即土地複丈成果圖所示編號334-（B ）、（C） 面積分別為34、3 平方公尺、編號336-（A ）、（B ）面積 分別為14、3 平方公尺、編號338-（B ）面積1 平方公尺） ，交還予原告；被告應將如附圖所示編號334-（A ）面積34 平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告及共有人全體 ；（二）備位聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地、系爭144 號（即如附圖所示編號 334-（B ）、（C ）面積分別為34平方公尺、3 平方公尺、 編號336-（A ）、（B ）面積分別為14平方公尺、3 平方公 尺、338-（B ）面積1 平方公尺）之建物拆除，並將上開土 地返還原告及共有人全體。
二、被告則以：被告經鈞院系爭強制執行事件拍賣取得系爭146 、148 號建物，於106 年3 月50日取得不動產權利移轉證書
，系爭146 、148 號建物並於106 年7 月10日點交被告，當 時均未出現懸掛系爭144 號建物之門牌；又訴外人梁坤福於 102 年5 月29日鈞院履勘時，曾表示系爭146 、148 號建物 均為其搭建，而原告所謂之系爭144 號建物無構造及使用上 之獨立性，為整體建物即系爭146 、148 號建物之一部等語 置辯，另對於備位聲明部分則無其他抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告與吳俊良係桃園市○○區○○段000 ○000 ○000 地 號土地（系爭土地）之所有權人。
（二）訴外人陳開明與梁坤福間因清償債務強制執行事件，就懸 掛門牌號碼：桃園市○○區○○里○○路000○000號未辦 保存登記建物即上開系爭146 、148 號建物，經本院以10 1 年度司執字第70633 號強制執行拍賣。
（三）系爭146 、148 號建物於104 年9 月16日經被告拍定取得 ，原告於106 年7 月10日執行期日向本院執行人員表示系 爭146 、148 號建物不應包含懸掛門牌號碼：桃園市○○ 區○○里○○路000 號之未辦保存登記建物即系爭144 號 建物。
（四）上開未辦保存登記建物於106年7月21日點交予被告吳宗翰 。
四、本院得心證之理由：
本件爭點厥為：（一）原告是否為系爭144 號建物之事實上 處分權人？系爭144 號建物是否為獨立建物亦或附屬上開未 辦保存登記建物範圍？（二）系爭144 號建物是否無權占有 系爭土地？（三）被告是否應將如附圖所示編號334-（A ） 面積34平方公尺之建物拆除？茲分敘如下：
（一）原告非系爭144 號建物之事實上處分權人，系爭144 號建 物非獨立建物、而係附屬於上開未辦保存登記建物範圍： 1、按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨 立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物， 缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚 廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並 常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附 屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所有人取得 增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構 造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如 可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建 之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴 張及於該等建物。是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物
？除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建 物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法 院100 年度台上字第4 號民事裁判意旨參照）。 2、經查，觀諸系爭強制執行事件卷宗及其附照片所示，系爭 146 、148 號建物均係未辦理建物所有權第一次登記之建 物，而面對系爭146 、148 號建物，從左至右分別為588 香雞排商店、串英雄燒烤商店及掛有咔啦雞排招牌之商店 ，系爭146 號建物門牌係懸掛在串英雄燒烤商店及咔啦雞 排商店中間，至系爭148 號建物門牌則係懸掛在588 香雞 排商店右側；另當時系爭146 號建物內堆滿雜物、走道底 有一木門、內為儲藏室、擺滿一般用品等情，有當時現場 照片及債權人103 年10月22日（本院收文戳）民事強制執 行陳報狀各1 份附卷可稽（見本院101 年度司執字第0000 0 號卷【下稱執行卷】一第8 、9 、63、64、164 至166 、229 至237 頁）。
3、次查，系爭144 號建物鐵捲門位置在桃園市龜山區大同路 142 巷左側，其上屋頂係以灰色石棉浪瓦加蓋、鐵皮建築 ，建物內堆滿雜物，與隔壁即系爭146 號建物間相通等情 ，有本院107 年9 月19日履勘筆錄及現場照片在卷可稽（ 見本院卷第74至124 頁）。
4、又查，質諸證人梁坤福到庭證稱：系爭146 、148 、144 號建物，均係伊所搭建，當時伊將相連的鐵皮打開一個洞 ，伊在該處使用，將一些東西放在系爭144 號建物內，系 爭144 號建物與146 號建物間沒有門，是一個通道；系爭 146 、148 、144 號建物之水、電皆係自對面接過來，該 處伊堆放物品的地方沒有獨立的電，（當庭提示本院卷第 95頁現場照片）係伊與兄弟梁坤松、梁坤運搭建這些空間 ，材料係拆自林口東勢村的老房子等語（見本院卷第210 至216 頁），而兩造對於系爭144 號建物無獨立水、電， 與系爭146 、148 號建物內部相通等情，亦不爭執（見本 院卷第203 至204 頁），則系爭144 號建物既無獨立水、 電可供使用，在空間及構造上需依附系爭146 、148 號建 物，故非獨立建物，而係附屬於上開未辦保存登記建物範 圍，洵屬有據。
5、再按以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房 屋之所有權（最高法院70年度台上字第1970號民事裁判要 旨參照）。復按「不動產物權，依法律行為而取得、設定 、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第 1 項定有明文，是不動產物權之變動，必須辦理移轉登記 始生效力，未辦理保存登記之建築物雖不能辦理移轉登記
，但仍有上開規定之適用。而未辦保存登記之地上物為讓 與時，雖因而不能辦理所有權移轉登記，致該地上物之所 有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約 定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。上開未辦保 存登記地上物事實上處分權之取得，乃基於出賣人與買受 人移轉所有權之意思表示合致，以及買受人藉由出賣人移 轉占有，現實上取得占有狀態、使用權及收益權。此種事 實上處分權性質上係所有權部分權能之集合，但與所有權 不同」（臺灣高等法院105 年度上更（一）字第72號判決 節錄可參）。查系爭144 號建物係梁坤福與其兄弟所搭建 ，業經證人梁坤福證述等情如前，而原告雖提出系爭144 號建物之房屋稅稅籍資料，主張其係系爭144 號建物之事 實上處分權人，然查，觀諸系爭144 號建物之稅籍記錄表 及沿革表所示，系爭144 號建物於74年5 月起課，於77年 9 月21日因買賣而於77年11月2 日向桃園縣稅捐稽徵處（ 現改制為桃園市政府地方稅務局，以下同）辦理變更登記 稅籍，又於81年7 月5 日始辦理變更登記稅籍為原告與吳 俊良等情，且觀諸其後所附房屋平面圖，其所繪製之建物 範圍（見本院卷第140 頁）亦與土地複丈成果圖（見本院 卷第177 頁）所示之「鐵皮建物」範圍有異，有桃園市政 府地方稅務局107 年10月12日桃稅房字第1070041608號函 及附件即稅籍記錄表、平面圖、移轉沿革表與本院公務電 話紀錄各1 份附卷可參（見本院卷第135 至160 頁）。則 原告既非系爭144 號建物原始起造人、而自上開房屋稅籍 資料亦難認課稅建物範圍即原告起訴所指之系爭144 號建 物，是以，尚難認原告係系爭144 號建物之事實上處分權 人，非屬無據。
（二）系爭144 號建物、如附圖所示編號334-（A ）面積34平方 公尺之建物均無權占有系爭土地：
1、按未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記， 依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不 發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之 所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認 為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓 人（臺灣高等法院95年度上易字第389 號判決要旨可參） 。
2、次按強制執行法上之拍賣，核其性質係屬買賣之一種（此 有最高法院92年度台上字第443 號判決可參）。查被告係 經由法院拍賣而取得系爭144 號建物，出賣人梁坤福僅有 系爭建物之所有權，而無坐落土地之所有權，被告經由法
院拍賣而繼受取得系爭144 號建物及如附圖所示編號334- （A ）面積34平方公尺之建物，亦僅有系爭建物之所有權 。又因梁坤福非系爭土地之所有權人，本應拆除系爭144 號建物及如附圖所示編號334-（A ）面積34平方公尺之建 物，並返還土地予原告及其他共有人，則買受人即被告， 其權利自不能大於前手即梁坤福之權利。又查，系爭144 號建物所附屬之系爭146 、148 號建物，於拍賣及發給權 利移轉證書時，明確註記：「未辦保存登記建物，使用32 9 、331 、333 、333-1 、334 、335 、336 、338 地號 ，且權屬非債務人（梁坤福）所有」等語，有被告自行提 出之本院106 年3 月20日桃院豪天104 年度司執字第0000 0 號不動產權利移轉證書影本在卷可稽（見本院卷第47至 48頁），並經本院調取系爭強制執行卷宗查明屬實，被告 於應買前，本應自行查明上開建物坐落他人土地是否有正 當權源，竟仍執意應買，顯難認被告係基於善意使用系爭 土地，要無善意信賴保護原則之適用。
3、系爭144 號建物係坐落如附圖所示編號334-（B ）、（C ）、336-（A ）、（B ）、338-（B ）之土地範圍，如附 圖所示編號334-（A ）面積34平方公尺之建物則坐落於桃 園市○○區○○段000地號土地上，有桃園市龜山地政事 務所107 年11月6 日山地測字第1070009234號函及土地複 丈成果圖各1 份在卷可參（見本院卷第176 至178頁）， 則被告無占有權源、其取得上開建物並無權占有使用系爭 土地，原告請求被告應拆除系爭144 號建物，並將所占用 部分之系爭土地返還原告及共有人全體，自屬有據。五、綜上所述，本件原告依民法第767 條規定，請求被告就如附 圖所示編號334-（A ）面積34平方公尺之建物拆除，將如附 圖所示編號334-（A ）之土地返還予原告及全體共有人，為 有理由；另原告依民法第767 條規定，就如附圖所示編號33 4-（B ）、（C ）、336-（A ）、（B ）、338-（B ）之土 地範圍，先位請求被告返還系爭144 號建物予原告，為無理 由，應予駁回；備位請求被告應拆除系爭144號建物，返還 如附圖所示編號334-（B ）、（C ）、336-（A）、（B）、 338-（B ）之土地予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴為無理由、備位之訴為有理由 ，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第四庭 法 官 林常智
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 張琬青
附圖：