臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第3003號
原 告 陳鴻祥
訴訟代理人 梁杰緯
被 告 蘇榮吉
被 告 蘇萬一
訴訟代理人 蘇家慶
袁淵琦
被 告 李定賢
訴訟代理人 陳千妘
被 告 蘇阿華
被 告 蘇萬利
被 告 蘇聰明
訴訟代理人 蘇 勇
被 告 蘇紀麟
訴訟代理人 蘇 勇
被 告 蘇友福
訴訟代理人 蘇 勇
被 告 蘇 勇
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108年7月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段0地號土地（面積374.88平方公尺）分割方法為：如附圖原告方案1編號8⑵部分所示土地（面積31.24平方公尺）分歸原告所有；如附圖原告方案1編號8部分所示土地（面積187.44平方公尺）分歸被告李定賢所有；如附圖原告方案1編號8⑴部分所示土地（面積156.20平方公尺）分歸被告蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福依附表二之比例維持分別共有。
訴訟費用由兩造依附表一所示兩造應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段0地號土地（下稱系爭土地）為原 告及被告李定賢、蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰 明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福所分別共有，各共有人應有部分 如附表一所示，系爭土地無不能分割情事，兩造間亦無不分 割之約定，惟兩造無法協議分割。
㈡系爭土地應採變價分割：
本件如採原物分割予各共有人時，因有分配原告之土地為畸 零地而被限制建築之困難情況，考量土地形狀為不規則基地 、分配後土地價值與建築使用的公平合理等情況，以及土地 分割本為消滅共有之立法意旨，變價分割最合乎消滅共有之 立法意旨、保障共有人權益、兼顧土地價值與土地建築使用 公平合理的分割方式。
㈢如不採變價分割方式，應採原物分割予部分共有人即被告李 定賢單獨所有與被告蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇 聰明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福等8人共有，並以金錢補償原 告：
⒈原告未分配土地可避免畸零地限制建築之困難情況，不論 分配予被告李定賢單獨所有之土地，或分配予被告蘇榮吉 等8人共有之土地，皆可獨立建築使用，亦有與相鄰環翠 段7號土地共同合建增進價值之機會，且符合被告蘇榮吉 等人希望彼此仍維持共有之主張，原告亦可藉由金錢補償 取得土地應有之價值。
⒉有關應以多少金錢補償原告方為合理，原告主張應以市價 為合理，市價除可參考地政主管機關對本件土地之周遭土 地的實價登錄價格外，尚必須對土地進行鑑價後始能綜合 判定。
⒊至於原物分割予部分共有人即被告李定賢與被告蘇榮吉等 人之方式，應按被告蘇榮吉等人與被告李定賢之應有部分 分割成南北AB二塊分配（如原證三之A與B部分），被告蘇 榮吉等人受分配土地與被告李定賢受分配土地均係不規則 基地，同對原西側半圓形之地形分受有4分之1圓之地形， 並皆與環翠段7地號土地相鄰而都有共同開發合建增進價 值之機會，兼顧土地價值以及土地於建築使用之公平合理 。
㈣如採原物分割予各共有人之方式，原告主張如下： ⒈系爭土地使用分區為住宅區用地，用途為建築住宅使用， 其形狀並非方正，於西側臨路之形狀為圓弧之半圓形，屬 於不規則基地，採原物分割分配予各共有人之方式時，如 何分割方能兼顧土地價值以及分割後土地於建築使用之公 平合理，應為分割之必要原則。
⒉原告前曾提出如附圖所示原告方案1及原告方案2，但上述 方案無法解決原物分配予原告之畸零地被限制建築之困難 情況，原告已具狀撤回對此兩分割方案之主張。 ⒊被告蘇榮吉等人提出如附圖所示被告方案1，係將系爭土 地分割為東西中三塊土地，被告蘇榮吉等人受分配之土地
為東側，並單獨與環翠段7地號土地相鄰，前後臨路，形 狀為方正梯形；被告李定賢所受分配土地則為西側，形狀 則是半圓形，為不規則基地；原告受分配之土地則夾在被 告李定賢與被告蘇榮吉等人受分配之土地之間，狹長形狀 ，為未達最小建築面積之畸零地，依建築法第44條規定， 非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面 積之寬度及深度，不得建築。
⒋本件如以原物分割方式分配予各共有人，原告受分配之土 地，應係夾在被告蘇榮吉等人受分配土地與被告李定賢受 分配土地以及相鄰環翠段7地號土地之間（如原證四C部分 ），並按被告蘇榮吉等人與被告李定賢之應有部分分割成 南北AB二塊分配（如原證四之A與B部分），如此分割，被 告蘇榮吉等人受分配土地與被告李定賢受分配土地均為不 規則基地，於建築時同受建築法第45條規定，必須與原告 受分配之土地進行畸零地檢討調整之限制，並於檢討調整 後皆有與相鄰環翠段7地號土地共同開發增進價值之機會 ，而使原告受分配之畸零地同有平等建築使用之機會。 ㈤並聲明：系爭土地應予分割，分割方法如上所述。二、被告李定賢陳稱：
被告反對變價拍賣，希望以原物分割，分割方案係以中心點 畫二分之一線，大家用抽籤方式選擇，被告亦不考慮購買原 告之應有部分。
三、被告蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟 蘇勇、蘇友福抗辯稱：
系爭土地是祖先留給被告，原告購買部分應有部分，原告請 求分割共有物，被告並無意見，但被告不希望變價分割，被 告蘇榮吉、蘇萬利、蘇阿華、蘇萬一、蘇紀麟、蘇聰明、蘇 勇、蘇友福等8人願維持共有。原告主張依如附圖被告方案1 之分割方法分割，原告如要變賣其應有部分，可依民法第 819條規定為之，被告亦無法出資購買原告之應有部分。四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按民法第824條第1 至4項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有 未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之 。」、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形 ，得就共有物之一部分仍維持共有。」。經查： ㈠系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表一所示，此有 系爭土地登記謄本份在卷可稽（見本院調字卷第7頁至10頁 ），復為兩造所不爭執，堪以認定。
㈡又系爭土地屬都市計畫內之第二種住宅區，無土地法第31條 最小面積單位之限制及禁止再分割之限制，且該土地屬（ 100年7月8日）變更板橋都市計畫（江翠北側地區）細部計 畫（第一次通盤檢討）（第五階段）（市地重劃F及G單元） 案住宅區，依免指定建築線範圍圖基地西北側及南側分別鄰 接53.95公尺及10公尺計畫道路，依新北市騎樓及無遮簷人 行道設置要點均應留設騎樓，土地重劃後尚無建造執照核發 記錄可稽，非屬建築基地法定空地，無建築基地法定空地分 割辦法適用。惟該土地倘後續欲供建築使用，基地最小寬深 度應符合依建築法規及新北市畸零地使用規則相關規定。此 有新北市板橋地政事務所107年12月3日新北板地測字第1074 011233號函、新北市政府工務局函107年12月6日新北工建字 第1072323044號函（見本院訴字卷第39頁、第41頁）。 ㈢是系爭土地為兩造所共有，且無因法令規定或因物之使用目 的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之期限，且兩造 復未能協議分割，則原告依上開規定訴請裁判分割以消滅兩 造間共有關係，於法即無不合。
五、復按分割共有物，究應以原物分割或變價分配其價金，法院 有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等， 公平裁量。必於原物分配有困難者，始得予變賣。所謂原物 分配有困難，指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配 有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不 能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，此 有最高法院51年台上字第271號判例、98年度台上字第223號 判決、98年度台上字第2058號判決要旨可參。又分割共有物 以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除該土 地內，有部分土地因使用目的不能分割或部分共有人仍願維 持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持 公同共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有，此有最 高法院79年度台上字第1902號判決、76年度台上字第2549號 判決可參。職是：
㈠查系爭土地西北側及南側分別鄰接53.95公尺及10公尺計畫
道路，系爭土地其餘部分則皆未臨路。又系爭土地位於重劃 區內，其上無任何建物等地上物，僅有雜草，周遭鄰地亦均 為空地，此經本院履勘現場，並有系爭土地地籍圖謄本、本 院勘驗筆錄附卷可稽（見本院訴字卷第147頁、第143頁、第 144頁），是系爭土地並無性質上無法以原物分割之情形。 ㈡又原告就系爭土地之應有部分為4/84（占比8.3%），被告等 人之應有部分合計則為44/48（占比91.7%）。而持分占比約 0.8成之原告雖有請求變價分割方案，然持分占比約9成多之 被告等人則不同意變價分割，並請求原物分割，且其中被告 蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟、蘇勇 、蘇友福等8人表明渠等就分得之土地仍要維持共有關係。 是如逕依原告主張為變價分割，再分配價金予各共有人，已 與高達9成多之多數共有人意願相悖，難謂符合全體共有人 最大利益。且被告等人雖主張原物分割，惟其中被告蘇榮吉 、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友 福等8人就分得部分仍要保持共有關係，是僅需將系爭土地 分割為3筆，而無原告所稱因共有人數多，採原物分割將致 土地細分不利利用之情事。
㈢因此，系爭土地本身並非無法為原物分割，亦無原物分割後 將顯然減損其價值或難以為通常使用之情形，即並無原物分 配顯有困難之情事，則依前開法文規定，自應為原物分配。 而原告主張如附圖原告方案1之分割方案，即將如附圖原告 方案1編號8⑵部分所示土地（面積31.24平方公尺）分歸原 告所有；如附圖原告方案1編號8部分所示土地（面積187.44 平方公尺）分歸被告李定賢所有；如附圖原告方案1編號8⑴ 部分所示土地（面積156.20平方公尺）分歸被告蘇榮吉、蘇 萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福依 附表二之比例維持分別共有，除符合多數共有人（即被告等 人）之意願外，亦已顧及少數共有人即原告之權益。蓋： ⒈系爭土地使用分區為住宅區，地形略成三角形，其中西北側 及南側分別鄰接53.95公尺及10公尺計畫道路，其餘部分則 皆未臨路。原告雖主張依新北市畸零地使用規則第3條對於 「一般建築用地」之「甲、乙種建築用地及住宅區、正面路 寬超過7公尺至15公尺」者之規定，最小寬度3.5公尺、最小 深度14公尺，換算其面積為49平方公尺（3.5×14＝49）以 下者，即屬面積狹小基地。原告就系爭土地之應有部分為 4/48，如依持分比例換算可分得之土地面積為31.24平方公 尺（374.88×4/84，小數點第二位以下四捨五入），小於49 平方公尺云云。惟此係因原告持分比例較低之故，原物分割 之結果，雖將致原告所分得部分之土地畸零狹小，然系爭土
地周遭鄰地為空地，依建築法第44條、新北市畸零地使用規 則第3條第1項規定，原告就分得之土地仍得與鄰接土地協議 調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，而 為建築使用，自非無經濟價值。
⒉且系爭土地之分割方案係參照原告方案1，顯已顧及原告之 權益。且被告李定賢就系爭土地之應有部分為24/48，如依 持分比例換算可分得之土地面積為187.44平方公尺（374.88 ×24/84），被告蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰 明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福等8人表明保持共有，就系爭土 地之應有部分共為20/48，如依持分比例換算可分得之土地 面積為156.20平方公尺（374.88×20/84），均大於49平方 公尺，不生分得部分之土地有畸零狹小之問題。 ⒊至於原告另主張將系爭土地分割予部分共有人，即被告李定 賢單獨所有，被告蘇榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰 明、蘇紀麟、蘇勇、蘇友福等8人共有，並以金錢補償原告 。但若將系爭土地全部分配予部分共有人，又有共有人間彼 此金錢補償問題，非但各共有人對於金錢補償之標準不易取 得共識，且受分配者未必有資力以金錢補償其他共有人。況 兩造迄於本院言詞辯論終結時，被告均表示不願出資購買原 告應有部分，為免另生金錢補償糾紛，亦難認將系爭土地原 物全部分配予部分共有人為適當。
⒋故雖原告因原物分配之結果，將使其分得之土地為面積狹小 基地，在建築使用上可能遭遇若干影響，然此乃原告就系爭 土地應有部分比例較低之故。且系爭土地如附圖原告方案1 編號8⑵部分並非無法利用，亦非無經濟效用，有如上述， 將此部分土地分配與原告之分割方案，係原告原先提出之方 案之1，考慮其部分意願，堪認此分割方法已兼顧多數共有 人（即被告等人）之意願及少數共有人（即原告）之權益， 核屬符合全體共有人整體最大利益之方案。
六、從而，本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用 及全體共有人之利益等情形，認系爭土地之分割方法為：如 附圖原告方案1編號8⑵部分所示土地（面積31.24平方公尺 ）分歸原告所有；如附圖原告方案1編號8部分所示土地（面 積187.44平方公尺）分歸被告李定賢所有；如附圖原告方案 1編號8⑴部分所示土地（面積156.20平方公尺）分歸被告蘇 榮吉、蘇萬一、蘇阿華、蘇萬利、蘇聰明、蘇紀麟、蘇勇、 蘇友福依附表二之比例維持分別共有，應屬適當公平。爰判 決系爭土地為原物分配如主文第一項所示。
七、末按分割方法乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以
決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故關於本件 訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，爰依民事 訴訟法第80條之1規定，命兩造按其等就附表一所示系爭土 地應有部分之比例負擔之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 8 日
民事第四庭 法 官 李世貴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 8 日
書記官 連思斐
附表一：
┌──┬────────┬───────┐
│編號│ 共有人姓名 │ 應有部分比例 │
├──┼────────┼───────┤
│ 1 │ 陳鴻祥 │ 4/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 2 │ 蘇榮吉 │ 4/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 3 │ 蘇萬一 │ 4/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 4 │ 李定賢 │ 24/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 5 │ 蘇阿華 │ 4/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 6 │ 蘇萬利 │ 4/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 7 │ 蘇聰明 │ 1/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 8 │ 蘇紀麟 │ 1/48 │
├──┼────────┼───────┤
│ 9 │ 蘇勇 │ 1/48 │
├──┼────────┼───────┤
│10 │ 蘇友福 │ 1/48 │
└──┴────────┴───────┘
附表二：
┌──┬──────┬───────┬───────┐
│編號│維持共有關係│ 左列共有人 │ 維持共有比例 │
│ │之共有人 │ 之應有部分 │ │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 1 │被告蘇榮吉 │ 4/48 │ 4/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 2 │被告蘇萬一 │ 4/48 │ 4/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 3 │被告蘇阿華 │ 4/48 │ 4/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 4 │被告蘇萬利 │ 4/48 │ 4/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 5 │被告蘇聰明 │ 1/48 │ 1/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 6 │被告蘇紀麟 │ 1/48 │ 1/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 7 │被告蘇勇 │ 1/48 │ 1/20 │
├──┼──────┼───────┼───────┤
│ 8 │被告蘇友福 │ 1/48 │ 1/20 │
└──┴──────┴───────┴───────┘