臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1489號
原 告 王明輝
黃清松
上二人共同
訴訟代理人 江鶴鵬律師
林月雪律師
被 告 周祖勝
周祖發
周美秀
上三人共同
訴訟代理人 李克欣律師
被 告 陳來興
陳宏傑（即陳進發之承受訴訟人）
陳宏仁（即陳進發之承受訴訟人）
吳秀格（即陳進發之承受訴訟人）
陳欣茹（即陳進發之承受訴訟人）
陳進富
上六人共同
訴訟代理人 許俊仁律師
被 告 張金塗
謝德恭
上二人共同
訴訟代理人 賴玉梅律師
王嘉斌律師
周福珊律師
複 代理人 蔡仲閔律師
孫綾罄
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國108 年7 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告周祖勝、周祖發、周美秀向原告承租新北市○○區○○ 段000 地號土地上，如新北市樹林地政事務所107 年10月3 日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示暫編地號402⑴ 部分， 面積72平方公尺土地之租金，自民國107 年3 月16日起，調
整為每年應給付原告王明輝、黃清松各新臺幣（下同）70,5 60元計算。
二、被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富向 原告承租新北市○○區○○段000 地號土地上，如附圖所示 暫編地號409 部分，面積59平方公尺土地之租金，自107 年 3 月16日起，調整為每年應給付原告王明輝、黃清松各57,8 20元計算。
三、被告張金塗向原告承租新北市○○區○○段000 ○000 ○00 0 ○000 地號土地上，如附圖暫編地號455 、456⑴ 、461 ⑶、452⑴ 部分，面積各67、23、2 、1 平方公尺土地之租 金，自106 年1 月4 日起，調整為每年應給付原告王明輝、 黃清松各91,140元計算。
四、被告謝德恭向原告承租新北市○○區○○段000 ○000 ○00 0 ○000 地號土地上，如附圖暫編地號457 、456⑵ 、461 ⑷、452⑵ 、461⑵ 、461⑴ 部分，面積各66、24、7 、0. 4 、59、60平方公尺土地之租金，自106 年1 月7 日起，調 整為每年應給付原告王明輝、黃清松各110,265 元計算。五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之 聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達 於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條 分別定有明文。本件被告陳進發於起訴後之民國108 年1 月 5 日死亡，有除戶謄本在卷可參（見本院卷第327 頁），其 繼承人吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹於108 年4 月26日 向本院具狀承受訴訟，並提出繼承系統表、繼承人之戶籍謄 本為佐（見本院卷第325 頁至第331 頁），且上開聲明承受 訴訟狀亦已送達原告（見本院卷第333 頁），依前開規定， 被告吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹聲明承受訴訟，自應 予准許。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為 當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定 有明文。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額， 乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之 訴，為形成之訴，多數出租人共同將其共有之土地，出租他
人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租 人自屬必須合一確定（最高法院71年度臺上第5079號民事裁 判意旨參照）。本件起訴時原僅由王明輝一人任原告提起訴 訟，嗣原告王明輝陳明本件租賃契約之出租人除王明輝外， 另有原告黃清松，並追加黃清松為原告（見本院卷第287 頁 ），核無不合，應予准許。
三、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款分別定有明文。另不變更訴訟標的，而補充 或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民 事訴訟法第256 條亦有規定。本件原告原起訴主張：㈠被告 周祖勝、周祖發、周美秀向原告不定期承租坐落新北市○○ 區○○段000 地號土地（起訴狀誤載為400 地號土地）約22 坪（以實測為準）上有建物（門牌號碼新北市○○區○○街 0 巷0 號），每年應給付原告土地租金，自105 年12月1 日 起調整為新臺幣（下同）106,920 元。㈡被告陳來興、陳進 發、陳進富向原告不定期承租坐落新北市○○區○○段000 地號土地約16坪（以實測為準）上有建物（門牌號碼新北市 ○○區○○街0 巷0 號），每年應給付原告土地租金，自10 5 年12月1 日起調整為77,760元。㈢被告張金塗向原告不定 期承租坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地 合計約25坪（以實測為準）上有建物（門牌號碼新北市○○ 區○○街0 巷00號），每年應給付原告土地租金，自105 年 12月1 日起調整為121,500 元。㈣被告謝德恭向原告不定期 承租坐落新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地合 計約29坪（以實測為準）上有建物（門牌號碼新北市○○區 ○○街0 巷00號），每年應給付原告土地租金，自105 年12 月1 日起調整為140,940 元。嗣經本院履勘現場並囑託新北 市樹林地政事務所測量新北市樹林區博愛段402 、409 、45 2 、455 、456 、457 、461 地號等7 筆土地由被告所承租 之面積，經新北市樹林地政事務以107 年10月9 日新北樹地 測字第1074082679號函檢送107 年10月3 日土地複丈成果圖 （下稱附圖）（見本院卷第151 頁至第153 頁）後，原告遂 補充並迭經變更聲明，最終確定如108 年2 月26日之民事準 備理由㈢狀，變更聲明第一項至第三項為：㈠被告周祖勝、 周祖發、周美秀承租如附表所示土地，每年應分別給付原告 王明輝、黃清松之土地租金，均自起訴狀繕本送達翌日起各 調整為105,840 元。㈡被告陳來興、陳進發、陳進承租如附 表所示土地，每年應分別給付原告王明輝、黃清松之土地租 金，均自起訴狀繕本送達翌日起各調整為86,730元。㈢被告
張金塗承租如附表所示土地，每年應分別給付原告王明輝、 黃清松之土地租金，均自106 年1 月4 日起調整為107,433 元（見本院卷第287 頁）；及108 年6 月10日之民事準備理 由㈣狀，變更聲明第四項為：㈣被告謝德恭承租如附表所示 土地，每年應分別給付原告王明輝、黃清松之土地租金，自 106 年1 月7 日起調整為110,265 元（見本院卷第410 頁） 。是原告上開所為，就被告所占用土地面積及位置部分之補 正，並未變更訴訟標的，僅係更正其訴之聲明之陳述，非訴 之變更或追加，先予敘明；而其餘聲明之變更則屬擴張或減 縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土 地原為原告王明輝之父即訴外人王世增與原告王清松之母訴 外人黃王蓉所共有，而王世增與黃王蓉原亦為同段452 、45 6 、461 地號土地之共有人（上開7 筆土地以下合稱系爭土 地，分述則按地號稱之）。嗣王世增與黃王蓉將系爭土地如 附圖暫編地號402⑴ 部分，面積72平方公尺土地，出租與被 告周祖勝、周祖發、周美秀；將如附圖暫編地號409 部分， 面積59平方公尺土地，出租與被告陳來興、陳進發（已由被 告吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹繼承）、陳進富；將如 附圖暫編地號455 、456⑴ 、461⑶ 、452⑴ 部分，面積各 67、23、2 、1 平方公尺土地，出租與被告張金塗；將如附 圖暫編地號457 、456⑵ 、461⑷ 、452⑵ 、461⑵ 、461 ⑴部分，面積各66、24、7 、0.4 、59、60平方公尺土地， 出租與被告謝德恭，租賃期間未定，為不定期租賃契約，並 約定由王世增與黃王蓉各取得2 分之1 租金。其後王世增於 91年10月間去世，由原告王明輝繼承取得王世增就系爭土地 之持分及繼承前開租賃契約法律關係，而黃王蓉於105 年4 月2 日逝世後，則由黃王蓉之繼承人即原告黃清松與訴外人 黃炳南、黃佩華、林黃美麗、黃美英、姜黃美慧共同繼承黃 王蓉就系爭土地之持分，惟全體繼承人同意由原告黃清松一 人繼承前揭租賃契約之法律關係擔任出租人，故原告王明輝 與黃清松現為系爭土地之出租人。
㈡按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價額年息10% 為限；而租用基地建築房屋之基地租 金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦分別訂有明 文。惟限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基
本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之 需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為 保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以 避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住 宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營 業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及 生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業 用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納 之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商 業利益，自非一般居住用房屋可比，故營業用房屋租金之多 寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都 巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括 供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立 法本旨。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，請求法院調整其租金，以 維公平。本件被告自82年間起向王世增、黃王蓉承租系爭土 地作為營業使用，且未約定租賃期限，又因自82年迄今，臺 灣社會高度發展，土地價格飆漲，系爭土地之公告現值漲幅 約206.7%，申報地價漲幅約104.2%，然於104 年前之年租金 ，被告周祖勝、周祖發、周美秀部分僅44,000元，被告陳來 興、陳進發（已由被告吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹繼 承）、陳進富部分僅24,000元，被告張金塗部分僅45,000元 ，被告謝德恭部分僅43,500元，如再繼續依82年之土地價格 為計算租金標準，有顯失公平之處，故應認有訴請法院調整 之必要。
㈢承上，系爭土地按新北市政府都市計畫土地使用分區，原為 都市計畫區，現土地使用分區為商業區，且系爭土地係位於 新北市樹林區四德街觀光夜市、早市，所在位置前後分別有 博愛街、鎮前街形成整個商業區，附近並有商店、廟宇、派 出所、農會、銀行、農會，且鄰近樹林火車站、沙崙國小、 公園，交通便利，周遭大樓林立、車水馬龍，呈現一片繁榮 ，顯然系爭土地之周邊使用情形及經濟價值有明顯變更。部 分建物雖係於82年間成立本件租賃契約前即已存在，然該等 地點匯集之人潮係隨著商業活動愈加頻繁而增加，系爭土地 現今周邊活動人潮及所帶來之廣告效益自不可與先前締約時 相比，整體社會環境及基礎客觀事實亦有明顯不同，且上開 改變非兩造簽約當時所能預見，更非兩造所得掌控，是以， 被告既以承租系爭土地供營業使用，應無土地法第97條規定 每年租金不得超過申報地價年息10% 之限制，原告亦得依民
法第227 條之2 情事變更原則規定，請求調整租金，故依10 5 年度之申報地價15% 計算租金，而分別請求調整租金如下 ：
⒈被告周祖勝、周祖發、周美秀部分，每年應給付原告王明輝 、黃清松租金，均自起訴狀繕本送達翌日起各調整為105,84 0 元：
被告周祖勝、周祖發、周美秀承租402 地號土地，72平方公 尺，並於其上建築房屋，建物門牌號碼為新北市○○區○○ 街0 ○0 號、新北市○○區○○街0 巷0 號，兩戶相通，且 以9 之2 號建物作為店面使用，經營「專業挽臉、修指甲」 ，店面前為四德街，後為博愛街，交通便利，生活機能良好 ，故請求被告周祖勝、周祖發、周美秀每月應給付原告王明 輝、黃清松各105,840 元（計算式：19,600×15% ×72平方 公尺÷2（人）＝105,840）。
⒉被告陳來興、陳進發（嗣由被告吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、 陳欣茹承受訴訟）、陳進富部分，每年應給付原告王明輝、 黃清松租金，均自起訴狀繕本送達翌日起各調整為86,730元 ：
被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富承 租409 地號土地，59平方公尺，並於其上建築房屋，建物門 牌號碼為新北市○○區○○街0 巷0 號，曾作為葬儀社店面 使用，顯可作為營業使用，是被告故意閒置，而建物位置前 為四德街，後為博愛街，交通便利，生活機能良好，故請求 被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富每 月應給付原告王明輝、黃清松各86,730元（計算式：19,600 ×15%×59平方公尺÷2（人）＝86,730）。 ⒊被告張金塗部分，每年應給付原告王明輝、黃清松租金，自 106 年1 月4 日起各調整為107,433 元： 被告張金塗承租455 、456 、461 、452 地號土地，面積各 67、23、2 、1 平方公尺土地，其中455 地號土地，原告2 人之應有部分共1/1 ，456 地號土地原告2 人之應有部分共 2/8 ，461地號土地原告2 人之應有部分共48/1144，452 地 號土地原告2 人之應有部分共2/8 ，是被告張金塗所承租土 地面積乘上原告之應有部分比例後，原告得向被告張金塗收 取租金之面積為73.804平方公尺（計算式：67×1/1＋23×2 /8＋2×48/1144＋1×2/8＝73.084）。被告張金塗承租土地 後，於其上建築房屋，建物門牌號碼為新北市○○區○○街 0 巷00號，建物位置前為四德街，後為博愛街，交通便利， 生活機能良好，故請求被告張金塗每月應分別給付原告王明 輝、黃清松各107,433 元（計算式：19,600×15%×73.084
平方公尺÷2（人）＝105,840，小數點以下四捨五入，下同 ）。
⒋被告謝德恭部分，每年應給付原告王明輝、黃清松租金，自 106 年1 月7 日起各調整為110,265 元： 被告謝德恭承租457 、456 、461 、452 地號土地，如附圖 暫編地號457 、456⑵ 、461⑷ 、452⑵ 、461⑵ 、461⑴ 部分，面積各66、24、7 、0.4 、59、60平方公尺，是被告 謝德恭所承租土地面積乘上原告之應有部分比例後，再因被 告謝德恭亦為461 地號土地之共有人，扣除其應有部分換算 面積56.76 平方公尺後，原告得向被告謝德恭收取租金之面 積為75.01 平方公尺（計算式：66×1/1＋24×2/8＋0.4×2 /8＋〔7＋59＋60—56.76〕×24/1144＝75.01）。而被告謝 德恭承租土地後，於土地上建築房屋，建物門牌號碼分別為 新北市○○區○○街0 巷00號、新北市○○區○○街000 號 、130 號，其中130 號建物並作為擺設娃娃機台店面使用， 建物位置前為四德街，後為博愛街，交通便利，生活機能良 好，故請求被告謝德恭每月應分別給付原告王明輝、黃清松 之土地租金為110,265元（計算式：19,600×15%×75.01 平 方公尺÷2(人)＝110,265）。
㈣末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金 之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許 增加之判決，得自出租人為調解租金之意思表示時起算。故 起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。有最高 法院48年臺上字第521 號民事判例參照。依此見解，本件在 起訴前，被告均未按原約定租額付清，且原告已為調整租金 之意思表示，被告張金塗、謝德恭並分別於106 年1 月4 日 、106 年1 月7 日收受存證信函，故被告張金塗、謝德恭部 分，應得溯及至收受存證信函日期為調解租金之起算日，惟 原告對其餘被告皆未送達存證信函，故以起訴狀繕本送達之 翌日起調整租金，被告抗辯應於判決確定時，始生調整租金 之效力云云，並無理由。
㈤綜上所述，因系爭土地顯然較兩造間先前約定租額大幅增加 ，為此，爰依兩造間租賃之法律關係及民法第227 條之2 、 第442 條規定，請求調整租金等語。
並聲明：㈠被告周祖勝、周祖發、周美秀承租如附表所示土 地，每年應分別給付原告王明輝、黃清松之土地租金，均自 起訴狀繕本送達翌日起各調整為105,840 元。㈡被告陳來興 、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富承租如附表所 示土地，每年應分別給付原告王明輝、黃清松之土地租金， 均自起訴狀繕本送達翌日起各調整為86,730元。㈢被告張金
塗承租如附表所示土地，每年應分別給付原告王明輝、黃清 松之土地租金，自106 年1 月4 日起各調整為107,433 元。 ㈣被告謝德恭承租如附表所示土地，每年應分別給付原告王 明輝、黃清松之土地租金，自106 年1 月7 日起各調整為11 0,265 元。
二、被告則以：
㈠被告周祖勝、周祖發、周美秀部分：
按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，但當事人在未依民法第442 條聲請法院增減租金 前，原約定之租金，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其 拘束雙方當事人之效力。原告就系爭土地與被告係成立不定 期租賃，被告亦僅作為住家使用，且原告既未於起訴前向被 告為增加租金之意思表示，其情形自與最高法院48年臺上字 第521 號判例所示，尚屬有間，縱鈞院認為原告之訴為有理 由，應以法院判決確定時，始生調整租金之效力等語置辯。 並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富部 分：
⒈被告承租之409 地號土地及其上建物（即門牌號碼新北市○ ○區○○街0 巷0 號建物）現係空屋，且該四德街巷道狹小 ，汽車進出皆有困難，並無作為營業使用，更無商業行為， 仍應有土地法第97條之限制，故原告主張以年息15% 計算租 金，顯屬過高，且與原告存證信函主張以年息10% 計算有違 。
⒉另請求調整租金為形成之訴，應經法院判決確定時，始生形 成之效力，固本件原告請求調整租金，聲明請求自起訴狀繕 本送達翌日起調整租金，應屬無據等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告張金塗部分：
⒈被告張金塗所有之門牌號碼新北市○○區○○街0 巷00號建 物，雖占有如附表所示之系爭土地面積，惟黃王蓉及原告王 明輝就456 、452 地號土地，僅有應有部分各1/8 ；另就46 1 地號土地，僅有應有部分各24/1144 ，原告雖係按其應有 部分面積計算租金，惟是否適法，仍請鈞院審酌。 ⒉又被告張金塗所有之上開建物，係位於窄巷之內，且非供營 業使用，原告以建物位置鄰近新北市樹林區四德街觀光夜市 內，及商業區內，請求調整本件租金以申報地價15% 計算， 當屬無據等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告謝德恭部分：
⒈被告謝德恭所有之門牌號碼新北市○○區○○街0 巷00號建 物，雖占有如附表所示之系爭土地面積，惟黃王蓉及原告王 明輝就系爭土地之456 、452 地號土地，僅有應有部分各1/ 8 ；另就系爭土地之461 地號土地，僅有應有部分各24/114 4 ，原告雖係按其應有部分面積計算租金，惟是否適法，仍 請鈞院審酌。
⒉又被告謝德恭所有之上開建物，係位於窄巷之內，且非供營 業使用，原告以建物位置鄰近新北市樹林區四德街觀光夜市 內，及商業區內，請求調整本件租金以申報地價15% 計算， 當屬無據。
⒊被告謝德恭與訴外人王文彬於81年11月14日向王世增、黃王 蓉購買461 地號土地面積約30坪，嗣因道路徵收等原因，最 後辦理移轉登記之土地持分為84/1144 ，換算面積約為56.7 6 平方公尺，被告謝德恭持有之面積大於原告持有之土地面 積，就此部分，原告應不得再向被告謝德恭收取租金等語置 辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張王世增與黃王蓉於82年間將系爭土地如附圖暫編地 號402⑴ 部分，面積72平方公尺土地，出租與被告周祖勝、 周祖發、周美秀；將如附圖暫編地號409 部分，面積59平方 公尺土地，出租與被告陳來興、陳進發（已由被告吳秀格、 陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹繼承）、陳進富；將如附圖暫編地 號455 、456⑴ 、461⑶ 、452⑴ 部分，面積各67、23、2 、1 平方公尺土地，出租與被告張金塗；將如附圖暫編地號 457 、456⑵ 、461⑷ 、452⑵ 、461⑵ 、461⑴ 部分，面 積各66、24、7 、0.4 、59、60平方公尺土地，出租與被告 謝德恭，租賃期間未定，為不定期租賃契約。於104 年前之 年租金，被告周祖勝、周祖發、周美秀承租部分僅44,000元 ，被告陳來興、陳進發（已由被告吳秀格、陳宏傑、陳宏仁 、陳欣茹繼承）、陳進富承租部分僅24,000元，被告張金塗 承租部分僅45,000元，被告謝德恭承租部分僅43,500元，並 約定由王世增與黃王蓉各取得2 分之1 租金等節，為被告所 不爭執（見本院卷第48頁、第71頁、第88頁、第352 頁、第 353 頁）。原告復主張嗣王世增死亡後，由原告王明輝繼承 取得王世增就前開租賃契約法律關係，而黃王蓉過世後，則 由原告黃清松繼承取得黃王蓉就前揭租賃契約之法律關係， 故原告王明輝與黃清松現為系爭土地之出租人，依約得各收 取1/2 租金等節，有王世增及黃王蓉之除戶謄本、繼承系統 表、繼承人之戶籍謄本，及繼承人之證明書、印鑑證明、收
租協議書，及被告提存通知書在卷可參（見調字卷第42頁、 第44頁正反面、第46頁正反面、第48頁正反面、第56頁、第 86頁至第93頁，本院卷第251 頁至第265 頁、第299 頁至第 309 頁），堪信為真。
㈡原告主張系爭土地價值與訂定租約時已大幅成長，應調整增 加租金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點 為：原告依民法第227 之2 條第1 項、第442 條前段規定， 請求被告應給付予原告2 人之土地租金，被告周祖勝、周祖 發、周美秀部分，自起訴狀繕本送達翌日起各調整為105,84 0 元；被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳 進富部分，自起訴狀繕本送達翌日起各調整為86,730元；被 告張金塗部分，自106 年1 月4 日起各調整為107,433 元； 被告謝德恭部分，自106 年1 月7 日起各調整為110,265 元 ，有無理由？茲論述如下：
⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，為民法第227 條之2 第1 項所明定。同法第44 2 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人 得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」 ，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有 其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定 期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固 定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而 調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非 當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計 算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定 ，訴請法院調整其租金（最高法院93年臺上字第2446號判例 意旨參照）。
⒉查系爭土地於82年之公告現值均為每平方公尺45,000元、申 報地價均為每平方公尺9,600 元，至105 年公告現值均調為 每平方公尺138,000 元、申報地價均調為每平方公尺19,600 元，有土地登記謄本及地價謄本在卷可參（見調字卷第9 頁 至第28頁），可知系爭土地之公告現值及申報地價與本件不 定期租約成立時之82年間，漲幅分別達3.07倍、2.04倍，且 被告周祖勝、周祖發、周美秀承租土地後，於其上建築房屋 ，並將建物作為店面使用，經營「專業挽臉、修指甲」，有 照片在卷可稽（見本院卷第121 頁、第267 頁至第275 頁） ；被告陳來興、陳進發、陳進富承租土地後，亦興建房屋，
且原亦用以經營葬儀社，亦有照片附卷可考（見本院卷第11 9 頁），而被告謝德恭承租土地後，於土地上建築房屋，其 中新北市○○區○○街000 號建物更出租他人營業使用，是 被告承租系爭土地後興建系爭房屋營業使用或出租他人收益 ，其利用系爭土地之經濟價值及所得利益，堪認有所增加無 訛。另系爭土地位於四德街、博愛路，均為雙線道，位處夜 市、傳統市場區塊，履勘期間人車往來頻繁，商業活動發達 ，鄰近有郵局、證券公司、便利商店、商店及攤販，附近有 樹林火車站，可認交通便利，生活機能佳等情，經本院至現 場勘驗屬實，有本院107 年9 月25日勘驗筆錄及現場照片在 卷足憑（見本院卷第113 頁至第149 頁），再佐以591 房屋 交易網站，博愛市場店面坪數相仿之月租金開價有達每坪4, 706 元之情形（見調字卷第30頁），足徵兩造就系爭土地原 約定租金各為44,000元、24,000元、45,000元、43,500元， 各約每坪2,020 元、1,347 元、1,599 元、901 元，顯失公 平。則原告依民法第227 條之2 第1 項、第442 條規定，聲 請法院調整增加租金，自屬有據。
⒊按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。為民法第44 2 條所明定。次按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃 物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院 26年滬上字第4 號判例意旨參照）。又租賃物為不動產者， 其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租 額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為 標準（最高法院20年度上字第283 號判例意旨參照）。而所 謂土地之繁榮程度應以租用土地自身之繁榮程度為衡。故租 金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及 所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非 增減租金之唯一斟酌事項。
⒋本院審酌系爭土地所在之臺北縣業已升格為新北市，附近設 有樹林火車站，且經新北市政府都市計畫規劃為商業區，鄰 近有夜市、傳統市場、郵局、證券公司、便利商店、商店及 攤販、樹林火車站等，有新北市政府都市計畫土地使用分區 證明書、Google地圖、現場照片在卷可佐（見調字卷第29頁 、第38頁至第41頁），並經本院至現場勘驗無誤，是系爭土 地周圍，生活機能完善、交通堪稱便利，再考以被告將建物 作為店面及出租收益，亦已支出相當金額搭蓋房屋，自不得 將被告等受有營業及租金收益均歸於系爭土地之漲幅，及被 告所承租土地並非全部臨博愛路，有部分位在巷道內，且原
告起訴前以存證信函向被告周美秀、陳來興、張金塗、謝德 恭為調整租金之意思表示時，係主張調整為以申報地價年息 10% 計算等情（見調字卷第43頁、第45頁、第47頁、第49頁 ），應認系爭土地租金調整為按起訴當時土地申報地價10% 計算為適當。
⒌至被告周祖勝、周祖發、周美秀雖辯稱建物目前已無營業等 語，被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進 富辯稱建物目前為空屋等語，被告張金塗辯稱系爭建物未用 作營業等語，然周祖勝、周祖發、周美秀之建物目前確仍營 業用途，已認定如前，且系爭土地之價值與所處位置及週遭 環境息息相關，故雖陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳 欣茹、陳進富之建物目前為空屋，被告張金塗未將建物用作 營業，然其所租用土地之價值並未因此減少。且被告所承租 之土地均在鄰近，認其土地及使用價值大致相當，是認就租 金之認定應無不同。
⒍被告應給付之年租金：
⑴本件租賃契約分別存在於原告二人與被告周祖勝、周祖發、 周美秀間、原告二人與被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏 仁、陳欣茹、陳進富間、原告二人與被告張金塗間、原告二 人與被告謝德恭間，已認定如前。又租賃契約為債權契約， 出租人不以租賃物所有權人為限，是本件原告就452 、45 6、461地號土地雖無全部之應有部分，其租賃契約仍為有效 ，且於計算土地租金時，自應以承租人承租之全部面積計算 。
⑵本件依測量結果，被告周祖勝、周祖發、周美秀向原告承租 新北市○○區○○段000 地號土地上，如附圖所示暫編地號 402⑴ 部分，面積72平方公尺土地，而起訴當時即106 年申 報地價為每平方公尺19,600元，依此計算，被告周祖勝、周 祖發、周美秀應給付之年租金為141,120 元（計算式：19,6 00×10%×72 平方公尺＝141,120 元）。原告各分配1/2 ， 故被告周祖勝、周祖發、周美秀每年應給付原告王明輝、黃 清松之土地租金各為70,560元（計算式：141,120÷2人＝70 ,560元），原告請求逾此範圍部分為無理由，不應准許。 ⑶本件依測量結果，被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、 陳欣茹、陳進富向原告承租新北市○○區○○段000 地號土 地上，如附圖所示暫編地號409 部分，面積59平方公尺土地 ，而起訴時106 年申報地價為每平方公尺19,600元，依此計 算，被告陳來興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進 富應給付之年租金為115,640 元（計算式：19,600×10% × 59平方公尺＝115,640 元）。原告各分配1/2 ，故被告陳來
興、吳秀格、陳宏傑、陳宏仁、陳欣茹、陳進富每年應給付 原告王明輝、黃清松之土地租金各為57,820元（計算式：11 5,640÷2人＝57,820元），原告請求逾此範圍部分為無理由 ，不應准許。
⑷本件依測量結果，被告張金塗向原告承租新北市○○區○○ 段000 ○000 ○000 ○000 地號土地上，如附圖暫編地號45 5 、456⑴ 、461⑶ 、452⑴ 部分，面積各67、23、2 、1 平方公尺土地，而起訴時106 年申報地價均為每平方公尺19 ,600元，依此計算，被告張金塗應給付之年租金為182,280 元（計算式：19,600×10%×〔67＋23＋2＋1 平方公尺〕＝ 182,280 元）。原告各分配1/2 ，故被告張金塗每年應給付 原告王明輝、黃清松之土地租金各為91,140元（計算式：18 2,280÷2人＝91,140元），原告請求逾此範圍部分為無理由 ，不應准許。
⑸本件依測量結果，被告謝德恭向原告承租新北市○○區○○ 段000 ○000 ○000 ○000 地號土地上，如附圖暫編地號45 7 、456⑵ 、461⑷ 、452⑵ 、461⑵ 、461⑴ 部分，面積 各66、24、7 、0.4 、59、60平方公尺土地。雖被告謝德恭 曾與王文彬於84年11月14日一同向王世增、黃王蓉購買461 地號土地應有部分，且約定購買之應有部分換算面積約30坪