臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3470號
原 告 林詠珊
訴訟代理人 蘇奕全律師
複 代理人 邱柏青律師
被 告 蘇珮菁
蘇漢昌
共 同
訴訟代理人 周廷威律師
複 代理人 游麗蓓律師
邱德儒律師
劉羽芯律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國108 年7 月9 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘇珮菁應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬零肆佰柒拾柒元，及自民國一○六年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇珮菁負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「 被告2 人應連帶給付原告新臺幣（下同）150 萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。」等語（見本院卷第15頁），嗣於民國107 年12月 25日當庭將訴之聲明變更為：「被告2 人應連帶給付原告12 5 萬0,477 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷第368 頁 ），原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭 說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係於104 年1 月23日向被告蘇珮菁購買坐落新北市○○ 區○○段000 ○00000 地號土地（權利範圍均為1/4 ；下稱 系爭土地），及其上同段1436建號建物（權利範圍1/1 ）即 門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00○0 號房屋（下稱系 爭房屋；與系爭土地則合稱系爭房地），買賣總價為690 萬
元，並由被告蘇漢昌代理被告蘇珮菁與原告簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），並已辦理所有權移轉登記完 畢。
㈡嗣原告於106 年4 月初經房客反應系爭房屋似有傾斜情形， 經原告上網查詢後始知於99年5 月13日、100 年11月17日在 新聞媒體均有相關報導，復經兩造協調後同意送請臺灣省結 構工程技師公會（下稱結構技師公會）就系爭房屋是否傾斜 進行鑑定，經結構技師公會於106 年8 月15日出具台省結技 鑑字第2740號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），而其鑑 定結果為：「依本次鑑定測量結果顯示最大樓版傾斜測量為 向L2傾斜1/59.90 ；最大牆柱角傾斜率為向鑑定標的物後側 1/59，發生於測點T3。」等情，顯見系爭房屋確有傾斜之瑕 疵（最大傾斜率為1/59）存在，且衡諸通常之交易觀念，必 使系爭房屋之交換價值產生貶抑，系爭房屋之傾斜情形自屬 瑕疵，雖傾斜角度未達拆除等級（傾斜角度1/40），惟對於 一般日常生活當然有產生影響，顯然已屬於「重大瑕疵」而 非無關重要，被告2 人自應依系爭買賣契約第9 條第2 項及 民法第354 條規定負擔物之瑕疵擔保責任。
㈢被告2 人雖辯稱系爭房屋係因屋齡老舊而有傾斜現象，且原 告於購買時已考量系爭房屋有傾斜情形存在云云，惟屋齡老 舊不必然產生傾斜現象，且傾斜瑕疵非稍盡一般人之注意義 務即可獲知，由被告2 人居住系爭房屋多年，仍不知系爭房 屋有傾斜情事，可知縱居住相當時間然未予以檢測，即難已 察覺。另衡諸一般經驗法則，購屋自用者看屋時，最重視格 局、動線、房間大小、方位、採光、有無浸水跡象等情事， 倘非事先有資訊參考，自不能注意房屋有無傾斜之瑕疵，況 系爭買賣契約亦未告知系爭房屋有傾斜情形。且系爭房屋傾 斜之原因並非原告請求物之瑕疵擔保所應舉證與考量之事實 ，蓋民法第354 條規定本為無過失責任，除非兩造有特約明 確排除，否則被告2 人即應負擔物之瑕疵擔保責任。 ㈣再者，依據臺北市建築物施工損害鄰房鑑定手冊所載，介於 1/200 及1/40之間，需依評估結果估列標的物損害部分之修 復補強費用；另房屋傾斜率超過1/200 ，但未達1/40者，除 依前項規定估列工程性補償費用外，應另依其使用不便及價 值折損之程度，額外估列非工程性補償金額。且兩造合意就 系爭房屋因房屋傾斜之瑕疵而致減損之市場交易價格為何送 請標至不動產估價師事務所（已更名為鑫崟不動產估價師事 務所，下稱估價師事務所）進行鑑定，經估價師事務所於10 7 年7 月20日出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書 ）所載，關於系爭房屋因傾斜造成市場價值減損金額，係經
評估基於因建物傾斜所形成之建築物使用的不便利性、居住 使用的恐懼性、不具備市場競爭力、建物維修費用的可能增 加、建物加速折舊現象發生等價格影響因素等情形，而其鑑 定結果為：「勘估標的最大傾斜率為（1/59）情況下之價格 減損金額：125 萬0,477 元。」等情，顯見系爭房屋於最大 傾斜率為1/59情況下價格減損之金額為125 萬0,477 元，故 原告自得依民法第359 條規定請求減少價金125 萬0,477 元 。
㈤並聲明：
⒈被告2 人應連帶給付原告125 萬0,477 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告2 人則以：
㈠系爭房屋係被告蘇珮菁於99年12月9 日所購買，被告蘇珮菁 未曾聽聞鄰居提及系爭房屋有傾斜情形，系爭房屋亦不曾遭 建管單位列為危險建築，故被告蘇珮菁並不知系爭房屋有傾 斜情形存在。而系爭房屋辦理第1 次所有權登記日期係為69 年8 月14日，迄今屋齡已37年有餘，本有可能因長期居住使 用及氣候、地層變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體 或有破損、傾斜之現象，且系爭房屋是否確有傾斜情事，參 酌原告所提新聞報導刊載日期，可見原告於購屋前並非不可 由網路新聞媒體報導中得知上情。
㈡嗣原告以買賣總價690 萬元向被告蘇珮菁購買系爭房地，原 告顯然已考量系爭房屋雖有傾斜情形，惟仍有居住使用之相 當價值而有意願購買，自無有減少房屋價值或買賣契約預定 效用瑕疵之問題存在。況系爭房屋現由原告出租他人使用， 益見原告亦認為系爭房屋雖有傾斜瑕疵，但尚未至不可居住 使用之程度，即具有通常效用，是原告請求被告蘇珮菁負擔 出賣人之物之瑕疵擔保責任，乃屬無據。另被告蘇漢昌僅係 代理被告蘇珮菁出售系爭房地之人，原告請求被告蘇漢昌連 帶負賠償責任，為無理由。
㈢再者，系爭估價報告書係認定系爭房屋因最大傾斜率1/59， 價格減損金額達125 萬0,447 元等情，被告雖不爭執系爭估 價報告書之形式上真正，惟系爭估價報告書認定系爭房屋價 格減損係以系爭房屋之現況相較於正常屋況所為之評估標準 ，然卻忽略本件係屬中古屋買賣，縱有買賣價格高低，亦屬 雙方當初磋商之結果，是其正常屋況之評估總價實難以作為 參考。況系爭房屋屋齡已達35年以上，雖有傾斜，程度尚稱 輕微，並非實質上危險或不堪居住之建物，且系爭估價報告 書亦未指出或說明系爭房屋之輕微傾斜有任何影響安全居住
之情，故系爭房屋具備通常使用之效用甚為明確。系爭房屋 既認定無礙於正常居住使用之情形下，輕微之傾斜現象本為 超過30年以上之建物可能會存在之情況，僅係傾斜程度不同 ，而買賣雙方議價及磋商時，本應就老舊建物可能出現情況 列入考量，是於兩造依據私法自治原則下議價，實難逕以系 爭估價報告書之結論即認原告確有損害之情。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於104 年1 月23日向被告蘇佩菁買受系爭房地， 約定買賣價金為690 萬元，並由被告蘇漢昌代理被告蘇珮菁 與其簽立系爭買賣契約，原告已依約付清買賣價金，兩造並 辦理系爭房地所有權移轉登記於原告名下完畢。又系爭房地 於移轉所有權登記後，經原告委託結構技師公會鑑定測量結 果，顯示最大樓板傾斜測量為向L2傾斜1/59 .90；最大牆柱 角傾斜率為向鑑定標的物後側1/59，發生於測點T3等情，為 被告所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭鑑定報告書各1 份 在卷為憑（見本院卷第17頁至第27頁、第87頁至第127 頁） ，應堪予認定。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條第1 項本文、第2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於 物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 （最高法院73年台上字第1173號判例參照）。本件原告主張 被告蘇珮菁出賣之系爭房地有傾斜情形，已構成物之瑕疵等 情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈被告抗辯原告係考量系爭房地有傾斜情形，惟仍有居住使用 相當價值，而同意以690 萬元買賣價額購買云云，為原告所 否認，查原告係於104 年1 月23日向被告蘇佩菁買受系爭房 地，並於買賣價金及辦理系爭房地所有權移轉登記完畢後， 嗣於106 年6 月20日向結構技師公會申請本件系爭房地傾斜 情形之鑑定，有原告向結構技師公會提出之鑑定申請書1 份 在卷可參（見本院卷第97頁），是原告應係於買受系爭房地 後始發現系爭房地有傾斜瑕疵並申請為相關鑑定；參以系爭 買賣契約及被告蘇珮菁出售系爭房地前填載之房地產標的現 況說明書（見本院卷第29頁），均無任何關於系爭房地有傾
斜情形之相關內容，故難認原告於買受時係已考量系爭房地 傾斜情形而同意以690 萬元價格購買系爭房地；又系爭房地 係於69年5 月23日建築完成，於69年8 月14日為第一次登記 ，屬於鋼筋混凝土造住家用4 層建物之第3 層，使用現況為 出租套房使用，附近有學校、公園、銀行、市場等公共設施 ，且有公車、捷運等大眾運輸系統，區域之居住機能及日常 生活所需之便利性均佳，且依照片所示系爭房地橫排左右均 有公寓建物相連，此有建物登記第二類謄本（見本院卷第51 頁）及外放之系爭估價報告書及所附照片可參，可知系爭房 地之傾斜現象實非目視即可發現，且不影響居住使用，而須 由具備相關專業者始得知悉。此外，被告就其所辯原告於買 受時即知系爭房地有傾斜瑕疵乙情並無提出任何證據已佐其 說，是此部分所辯，不足採信。基上，原告既非於系爭買賣 契約成立時即知或因重大過失而不知系爭房地有傾斜瑕疵， 被告尚難據以免於責任。
⒉系爭房地經鑑定後其最大樓板傾斜測量為向L2傾斜1/59 .90 ；最大牆柱角傾斜率為向鑑定標的物後側1/59，發生於測點 T3等情，業如前述，是系爭房地傾斜率已達1/59，而依系爭 鑑定報告內容，可知該鑑定係依新北市政府工務局審定之「 新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」作為依據，復參 以前揭手冊第六章建物傾斜補償（見卷外置放之手冊第26頁 至第27頁），分別載明房屋傾斜率小於1/200 ，且結構體無 結構安全顧慮時，基礎並不需要修復或補強，但基礎出現淘 空、邊坡滑動等狀況時，仍應考量基礎之修復與補強；房屋 傾斜率超過1/200 ，鑑定人應視基礎狀況，研判建物傾斜是 否需進行基礎相關之修復及補強，以補償建物傾斜所引起結 構之強度損失，其可能包含⑴建物扶正費用⑵地層改良費用 ⑶基礎補強費用⑷上述施工時可能造成的修復費用，包括建 物新產生之損壞或原有損壞之加劇；當房屋傾斜率超過1/10 0 或水準測量結果為主結構體柱與柱間差異沉陷之變化率在 1/ 150以上時，須作結構安全性評估，包括房屋傾斜後抵抗 各種外力之強度及耐震性，以其評估結果作為結構安全判定 之依據。再者，修復房屋傾斜率低於1/200 者，不需估算建 物傾斜補償費用，惟應估列建物損害部分之修復費用；結構 安全影響評估及修復補強房屋傾斜率超過1/200 但未達1/40 者，應評估工地施工對建物結構安全所造成之影響，並依評 估結果估列建物損害部分之修復補強費用，其中補強應考慮 因傾斜增量所引致建物基礎或結構之強度損失；重建房屋傾 斜率超過1/40者，不論損害情況如何，應依房屋拆除新建造 價估算費用。足認系爭房地傾斜率1/59，已達應評估建物結
構安全性，並應估列建物損害之修復費用之程度。又原告與 被告蘇珮菁締約當時，系爭房地房齡已逾34年，雖屬於中古 房屋，惟參以上開系爭房地現況使用情形，系爭房屋目前仍 在正常使用情形即作為租賃住宅使用，且系爭房地坐落之地 層經歷過921 大地震、331 大地震，並未曾經新北市政府認 定為危險建築物等情，應認系爭房地之傾斜實質上並不影響 結構安全。然系爭房地之主要功能，除供居住使用外，亦屬 保值資產，如有傾斜情況，依社會交易常情顯均足引一般之 人關於建物安全之高度疑慮，並進而造成交易價格之負面影 響。且依系爭鑑定報告及前開「新北市建築物工程施工損壞 鄰房鑑定手冊」所載內容，足證系爭房屋傾斜率既已高於1/ 200 ，於社會通常交易觀念及土木專業標準上，應即可認有 減少價值、通常效用之瑕疵；且上開傾斜瑕疵於被告蘇珮菁 將系爭房地交付原告之前即已存在，而構成物之瑕疵，應堪 認定。被告仍抗辯系爭房屋傾斜度並無減少房屋價值或買賣 契約預定效用瑕疵存在等情，要無可採。
⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買 受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與 系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為 計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應 審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當 之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後 所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應 有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例 ，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、 72年度台上字第726 號及99年度台上字第1972號判決參照） 。本件買賣標的之系爭房地既存有上開傾斜瑕疵，已如前述 ，則原告主張得依民法第359 條之規定請求被告蘇珮菁減少 買賣價金，並訴請返還等語，於法自無不合。又原告主張系 爭房地因傾斜瑕疵所造成之價值減損125 萬0,477 元等語， 業經本院依兩造合意之估價師事務所囑託為本件鑑定，鑑定 結果認為：系爭估價報告書依照系爭鑑定報告及原告提出相 關資料，採用比較法、收益法及建物成本法為勘估標的價格 之推估方法，經由上述推估過程，得出本案勘估標的之評估 如下。勘估標的正常屋況評估總價為713 萬8,712 元，最大 傾斜率為1/59之評估總價為588 萬8,235 元，是勘估標的最 大傾斜率為1/59情況下之價格減損金額為125 萬0,477 元等 情，有系爭估價報告書可稽（卷外置放）。被告雖辯稱：系
爭估價報告書忽略本件係屬中古屋買賣，買賣價格為雙方當 初磋商結果，且系爭房地屋齡已達35年，雖有傾斜，程度尚 稱輕微，系爭估價報告書未指出或說明系爭房地有何影響安 全居住之情形云云，惟系爭房地之傾斜程度縱未影響結構安 全，然仍會影響交易價格，已如前述，且衡諸房屋之傾斜在 物理上可能對房屋之結構安全有所影響，在生活上亦將造成 一定程度之不方便，在心理上亦會因上述因素而受一定程度 之影響，進而反映在市場交易上，從而，對其市場流動性造 成影響而反映在房地市場交易價格的減損上，應屬無疑。而 系爭估價報告書已就系爭房地概況均記載明確，並參酌系爭 鑑定報告內容，實已將系爭房地屋齡、傾斜程度作為估價依 據。且前開估價師事務所出具之系爭估價報告書係由周嶙估 價師執行，其經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估 價師證書、開業證書，此有系爭估價報告書所附上開證書可 參，堪認製作系爭估價報告書之估價師對於不動產價格鑑定 具有專門知識經驗，又其價值鑑定係就系爭房地進行實地勘 估，就土地、建物、區域之環境、土地使用、公共設施配備 、供需之情形等因素分析後，再就系爭房屋不具傾斜瑕疵交 易價格之部分採用比較法及收益法評估，就系爭房屋具有傾 斜瑕疵交易價格之部分，再以比較法、收益法及建物成本法 予以評估，以決定最後減損金額。比較法部分經採酌4 項比 較標的之價值減損率，並按瑕疵因素可能仍有差異予以分析 調整，調整後以加權平均方式計算，求得勘估標的之瑕疵價 損率為18.40%。最終評估決定系爭房地在無傾斜之正常情形 下之市場交易價格總價為713 萬8,712 元，於最大傾斜率1/ 59情況下總價為588 萬8,235 元。上開鑑定方法及過程，係 以比較標的之相關價格及成本法為基礎，綜合系爭房地各項 個別因素予以分析調整後所得之結果，其取樣層面及考量比 較因素多，堪認具相當之代表性。被告抗辯上情，實非可採 。此外，復無其他事證可認系爭估價報告結果有何與事實不 符之處，自堪認其鑑定結果為正確而足憑採。循此鑑定結果 計算，原告主張系爭房地因具有傾斜瑕疵所致價格減損應為 125 萬0,477 元，足堪認定。
⒋查系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有 125 萬0,477 元之減損，應由被告蘇珮菁負出賣人物之瑕疵 擔保責任，原告並已就此金額範圍於本件訴訟進行中多次向 被告為減少價金之意思表示，則系爭買賣契約之買賣價金應 減少125 萬0,477 元，被告蘇珮菁既不爭執已受領原買賣價 金全部款項，上開經減少之價金部分即屬原告溢付而為被告 蘇珮菁超額領得。則原告依物之瑕疵擔保等相關規定請求被
告蘇珮菁給付減少之價金125 萬0,477 元，應屬有據。 ㈢原告主張被告蘇漢昌代理被告蘇珮菁出售系爭房地，並簽訂 系爭買賣契約，應與被告蘇珮菁共同負物之瑕疵擔保責任云 云。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項有明文規定，故 代理人於代理權限內所為之意思表示，直接對本人發生效力 ，其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權 利義務關係，代理人並不享受其權利及負擔義務（最高法院 70年度台上字第1858號裁判要旨參照）。查被告蘇漢昌以被 告蘇珮菁代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約等情，為兩造 所不爭執，復觀之系爭買賣契約上載明被告蘇漢昌為系爭買 買契約之簽約代理人，並於該契約簽約代理人處簽名蓋印， 且於契約乙方簽認欄處均填載「蘇珮菁蘇漢昌代」，有系爭 買賣契約影本1 份在卷可查（見本院卷第17頁至第27頁）， 是系爭買賣契約係成立於原告與被告蘇珮菁間，被告蘇漢昌 並非系爭房地出賣人與契約當事人，即無應負出賣人之物之 瑕疵擔保責任。是原告主張被告蘇漢昌應與被告蘇珮菁連帶 給付其125 萬0,477 元本息，實無可採。四、從而，原告主張系爭房地有傾斜之瑕疵，依兩造間系爭買賣 契約第9 條第2 項、民法物之瑕疵擔保及民法第359 條相關 規定，請求被告蘇珮菁給付其125 萬0,477 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即106 年10月4 日起（見本院卷第139 頁、第 141 頁）至清償止日，按週年利率百分之5 計算之利息，為 有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許 。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
書記官 盧佳莉