臺灣宜蘭地方法院民事判決 108年度訴字第5號
原 告 游瑞蘭
訴訟代理人 林志嵩律師
被 告 莊克銘
莊靜寧
莊克鋒
莊盧碧雪
上 4 人
共 同
訴訟代理人 包漢銘律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國108年7月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣叁佰陸拾萬元，及自民國一○七年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以叁佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：㈠ 、被告應共給付原告新臺幣（下同） 200萬元，及均自本起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計 算之利息。㈡、願供擔保，請准為假執行（見本院卷第 7頁 ）。復於本院委請高源不動產估價師聯合事務所製作估價報 告書後，原告於 108年7月8日以民事準備㈡狀依估價結果變 更訴之聲明第1項為：被告應共給付原告360萬元及均自本書 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算 之利息（見本院卷第 213頁），核原告所為之訴之變更，係 減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
原告前於106年4月27日向被告莊克銘、莊靜寧、莊克鋒、莊 盧碧雪（下稱被告莊克銘等 4人）買受坐落宜蘭縣○○鎮○ ○段 0000地號土地，面積350平方公尺（嗣於107年10月2日
分割為同段 1603地號土地【315平方公尺】及同段1603-2地 號土地【面積35平方公尺】，下稱系爭土地），所有權全部 ，價款2,117萬4,000元，並訂立房地產買賣契約書（下稱系 爭契約），系爭契約第4條第1項約定「本件出售之建築使用 建地，賣方應保證確未曾提供作為申請建造執照及法定空地 使用並能取得主管機關同意核發出售土地連接指定建築線， 確可提供建築用途目的之使用。但買方依法申請仍無法取得 並符合前揭要求許可文件時，雙方特別約定依下列次序或所 勾選事項辦理：買方同意繼續履行本約，不受本款拘束」。 於106年5月18日，原告與地主代理人莊鎔蔘結算尚有173萬 840元未付，原告經簽發面額180萬元本票乙紙交付代書保管 ，以為清償，後原告與莊鎔蔘結清尾款，有莊鎔蔘親簽之切 結書（下稱系爭切結書）為憑。惟於付款後發現系爭土地有 下列瑕疵：㈠、不予指定建築線；㈡、為羅東鎮公所65年6 月14日建局羅字第8266號使用執照（下稱系爭使用執照）之 建築基地；㈢、仍受系爭使用執照套繪管制。為解除套繪， 原告將系爭土地分割為1603地號（面積315平方公尺）、160 3－2地號（面積35平方公尺）之土地，分割後1603－2地號 土地作為系爭使用執照之建築基地後，1603地號土地已非 該執照之建築基地範圍，然分割後之 1603、1603－2地號土 地仍無法指定建築線（以上合稱系爭瑕疵）。被告莊克銘等 4人為系爭土地登記所有權人，且系爭契約為被告莊克銘等4 人親簽、蓋章，並提供所有權狀、印鑑證明，且完成所有權 移轉登記，被告莊克銘尚有於106年5月23日就系爭土地向宜 蘭縣政府申請查覆「是否為法定空地？」，故兩造確為系爭 土地買賣之當事人，被告雖主張此為借名登記，然借名登記 尚未終止前，本於所有權人與原告簽訂系爭契約，被告莊克 銘等 4人自受系爭契約之拘束。又本件買賣價金之支付係因 被告等 4人要求原告直接將買賣價金給付與莊鎔蔘，原告始 遵照指示給付並結算剩餘款項。至被告所稱系爭買賣契約為 通謀虛偽之意思表示，雙方無買賣關係存在等語，與民法第 87條第 1項要件不符，兩造自訂立契約、交付價金、完成所 有權移轉登記、申請指定建築線及解除法定空地套繪等履約 事實，均證明兩造有訂立系爭買賣契約書之合意。退步言之 ，原告始終有向被告莊克銘等4 人買受系爭土地之真意，被 告僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，不能指為通謀而為 虛偽意思表示，被告主張之借名登記契約為被告莊克銘等 4 人與莊鎔蔘之內部關係，原告並不知悉。復系爭買賣契約書 第 4條僅說明雙方繼續履約，未說買方拋棄瑕疵擔保請求權 。故被告保證系爭土地非法定空地且得指定建築線，然經原
告催告後，被告迄仍無法履行其保證義務，爰依民法第359 條瑕疵擔保價金減少請求權、第227條不完全給付之損害賠 償請求權等法律關係，請求被告負瑕疵擔保及債務不履行之 損害賠償責任，並聲明：如上揭更正之聲明。
二、被告莊克銘等4人則均以：
系爭土地為被告莊克銘等 4人與訴外人莊鎔蔘共有，訴外人 莊鎔蔘與被告莊克銘於100年12月9日簽立財產信託契約（下 稱系爭信託契約）將系爭土地之應有部分連同其他土地於10 0年12月9日信託登記於被告莊克銘名下，訴外人莊鎔蔘因積 欠訴外人李建志大筆債務，於106年1月18日與被告莊克銘終 止信託關係，並簽立終止財產信託契約協議書（下稱系爭協 議書），渠等以交換持分找補現金之方式分割，訴外人莊鎔 蔘因而取得系爭土地及宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地， 再將系爭土地以抵充債務方式出賣予訴外人李建志，故系爭 土地之出賣人為訴外人莊鎔蔘，且買受人為訴外人李建志非 原告，系爭契約係被告莊克銘等 4人受原告之代理人李建志 請託而配合製作，以便原告或訴外人李建志辦理貸款，顯為 通謀虛偽製作之買賣契約。另，原告於106年2月13日匯款之 150萬元及其後匯入之250萬元均係由莊鎔蔘取得，被告莊克 銘等4人均未收受任何款項，被告等4人與原告無買賣關係存 在，亦俱非系爭契約之當事人。系爭協議書是由訴外人李建 志代理莊鎔蔘為之，可證明訴外人李建志於106年1月18日即 知悉系爭土地為莊鎔蔘所有，系爭土地之買賣係由原告之代 理人李建志提議以縮短給付之契約安排，完成本件交易，真 正出賣人為莊鎔蔘，且為原告之代理人明知，故被告莊克銘 等4人非
本件買賣之當事人，依民法第105條規定，其效果自然及於 本人，從而兩造間所訂之系爭契約顯非真意，對渠等不生契 約之效力，兩造均知悉系爭土地實際所有人為莊鎔蔘，系爭 土地真正之出賣人自不因縮短給付而變成被告莊克銘等4人 ，被告莊克銘與訴外人莊鎔蔘間之借名登記契約已於106年1 月18日終止。若認系爭買賣契約書有效，依系爭買賣契約書 第4條之規定，原告在締約時已放棄物之瑕疵擔保請求權等 語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利 判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
本件原告主張兩造間就系爭土地，存有系爭契約，然系爭土 地存有系爭瑕疵，被告應對原告負瑕疵擔保及債務不履行之 損害賠償責任等情，並據其提出系爭契約、匯款回條、系爭 切結書、本票、宜蘭縣政府106年5月10日府授建都字第1060
075575號函、宜蘭縣政府106年5月31日府建管字第10600830 07號函、宜蘭縣羅東鎮公所（下稱羅東鎮公所）106年7月26 日羅鎮工字第1060013031號函、土地登記第一、二類謄本、 地籍圖謄本、羅東鎮公所107年12月3日羅鎮工字第10700217 36號函、林志嵩律師事務所107年11月14日（107）嵩捷字第 1071113 號函、法羅公司莊鎔蔘債務明細等件為證（見本院 卷第 17至46頁；第105至112頁；第173頁），然被告否認兩 造間存有系爭契約，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之事 項厥為：㈠、系爭契約書是否因通謀虛偽意思表示而無效？ ㈡、原告依民法第227條、第359條請求損害賠償、減少價金 ，有無理由？㈢、若有理由，被告應給付之數額為若干？茲 析述如后：
㈠、系爭買賣契約書是否因通謀虛偽意思表示而無效？ ⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第 759條之1第1項定有明文。又稱借名登記者，謂當事人 約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、 使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側 重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約 同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應 賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規 定（最高法院98年台上字第76號判決）。次按債為特定人間 之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人無 請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最 高法院最高法院88年度台上字第 694號判決）。末按表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法 第87條第1項本文定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃 指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人 不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為 非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘 束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為 虛偽意思表示，最高法院著有62年台上字第316號判例可資 參照。又贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊 親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽 成立（最高法院86年度台上字第3865號判決）。 ⒉查，系爭土地所有權人原為訴外人莊秋元，嗣於100年12月1 5日以分割繼承為原因，登記被告莊克銘等4人為所有權人， 復於106年7月14日，以買賣為原因，登記原告為所有權人， 原因發生日期為106年5月26日，有系爭土地登記第一類謄本 暨異動索引可稽（見本院卷第105至111頁）。而兩造於前揭 謄本所載買賣日期106年5月26日確簽立系爭契約，業據證人
陳垂情於本院108年 5月7日言詞辯論時結證明確（見本院卷 第187頁；第193頁），堪認兩造間存有系爭契約，被告辯稱 兩造間無契約關係云云，委無足取。
⒊被告莊克銘等4人雖辯稱被告莊克銘與訴外人莊鎔蔘間存在 之借名登記契約已於106年1月18日終止，且系爭土地為訴外 人莊鎔蔘所有，系爭契約係兩造為辦理貸款而出於通謀虛偽 意思表示所為云云。惟查，訴外人莊鎔蔘與被告莊克銘於10 0年12月9日約定，訴外人莊鎔蔘為委託人，被告莊克銘為受 託人，系爭土地應有部分5分之1為信託財產，復於106年1月 18日合意終止系爭信託契約，並約定訴外人莊鎔蔘以每坪20 萬元之價金，向被告莊克銘購入系爭土地應有部分5分之4， 有系爭信託契約、系爭協議書可參（見本院卷第147至149頁 ；151至155頁）。又證人陳垂情固於本院 108年5月7日言詞 結證稱：系爭契約是李建志說要貸款用，請伊擬稿的，因考 慮稅賦問題，故配合製作以價金出售方式之買賣契約，以便 提高免稅額，系爭契約書為假云云（見本院卷第179至187頁 ）；惟查，兩造約定系爭土地出賣人即被告莊克銘等 4人保 證系爭土地未曾提供作為申請建造及法定空地使用，及能取 得主管機關同意系爭土地連接指定建築線等事項，系爭契約 第4條約定甚明（見本院卷第 18頁）。而系爭契約經被告莊 克銘等 4人親簽，辦理法定空地解除套繪管制之費用2萬元， 由被告莊克銘等 4人與訴外人莊鎔蔘平均分擔，被告莊克銘 等4人均繳納每人各4,000元之法定空地解除套繪管制之費用 等情，亦經證人陳垂情證述綦詳（見本院卷第187頁；第191 至 193頁），又兩造於106年4月27日簽立系爭契約後，被告 莊克銘尚於同年 5月23日向宜蘭縣政府查詢系爭土地是否為 法定空地，有宜蘭縣政府106年5月31日府建管字第10600830 07號函可參（見本院卷第29頁），倘兩造均無締結系爭契約 之真意，被告莊克銘等 4人何須繳納辦理法定空地解除套繪 管制之費用？倘如被告所辯，系爭契約僅為貸款之用之假契 約，被告莊克銘又何須於締約後向宜蘭縣政府查詢系爭契約 第 4條約定關於法定空地之事項？凡此種種，均與出於通謀 虛偽意思表示而假意締約之情形不相符合，被告前揭抗辯， 洵屬無據。
⒋至被告抗辯兩造簽立系爭契約時，訴外人莊鎔蔘已買受系爭 土地，為實際所有權人及出賣人云云。如前述，系爭土地共 有人之被告莊克銘而言，其固先以系爭協議書將系爭土地之 應有部分5分之4出售與訴外人莊鎔蔘，再與其餘被告共同將 系爭土地出售與原告，惟系爭協議書、系爭契約均為債權契 約，依債之相對性原則，系爭協議書之債權效力，僅存在於
被告莊克銘與訴外人莊鎔蔘間，對存在兩造間之系爭契約， 自不生影響。至被告莊克銘等4人依系爭契約，將系爭土地 所有權移轉登記與原告，訴外人莊鎔蔘能否依系爭協議書請 求被告莊克銘履行出賣人之義務，俱與系爭契約是否有效無 關。被告既無法舉證兩造係出於通謀虛偽意思表示，依舉證 責任之分配，自應認系爭契約非出於通謀虛偽意思表示所為 ，而屬有效。從而，原告主張兩造間存有系爭契約，應堪認 定。
㈡、原告依民法第227條、第359條請求損害賠償、減少價金，有 無理由？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第 354條定有明文。又所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法 院著有73年台上字第1173號判例可資參照；買受人於契約成 立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保 之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵 者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不 告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買 受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠 償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第 355條、第 359條、第360條分別定有明文。
⒉經查，系爭契約第4條約定：「本件出售之建築使用建地， 賣方應保證確未曾提供作為申請建造執照及法定空地使用並 能取得主管機關同意核發出售土地連接指定建築線，卻可提 供建築用途目的之使用。但買方依法申請仍無法取得並符合 前揭要求許可文件時，雙方特別約定依下列次序或所勾選事 項辦理：買方同意繼續履行本約，不受本款拘束」等內容（ 見本院卷第18頁），可見被告莊克銘等 4人業已保證系爭土 地應具有「未曾提供作為申請建造執照及法定空地使用」、 「能取得主管機關同意核發出售土地連接指定建築線」之品 質，而系爭土地現系爭使用執照套繪管制，且因臨接通路非 屬現有巷道，宜蘭縣政府不予指示建築線，有羅東鎮公所10
6年7月26日羅鎮工字第1060013031號函、宜蘭縣政府108年2 月27日府建都字第1080025979號函可參（見本院卷第31頁； 第 115頁），足認系爭土地於106年7月14日所有權移轉登記 予原告時，欠缺系爭契約第 4條出賣人保證之品質。被告雖 辯稱依上開條款原告於締約時已拋棄物之瑕疵擔保請求權， 然觀諸系爭契約簽立時買方勾選之條款為「買方同意繼續履 行本約，不受本款拘束」，未勾選之條款為「雙方同意解除 本約，賣方應於買方通知七日內，無息返還已收價款」（見 本院卷第18頁），對照兩條款之文義，並參照民法物之瑕疵 擔保責任效力包括解約請求權、減少價金請求權及損害賠償 請求權，應認兩造締約時僅約定於買賣之物欠缺保證品質時 ，原告不行使解除契約權而已，惟原告並無拋棄其他物之瑕 疵擔保請求權之意，故被告上開所辯無礙於被告應負瑕疵擔 保責任。從而，原告依民法第 359條主張因系爭土地因欠缺 出賣人保證之品質，其買賣價金應予減少，自屬有據。 ⒊次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227條定有明文。復按民法第227條所謂之不完全給付，係指 債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務 本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種（最高法院10 1年度台上字第1159號判決）。本件被告莊克銘等4人交付與 原告之土地，欠缺系爭契約第 4條出賣人保證之品質，業如 前述，且系爭土地受套繪管制且無法指示建築線，開發使用 上極為受限，被告莊克銘等4人交付系爭土地，當屬提出瑕 疵給付，不符合債務本旨。況參諸將系爭土地套繪管制之系 爭使用執照，該使用執照申請人即包括被告莊克銘等4人之 被繼承人莊秋元，業經本院職權函調系爭使用執照核閱無誤 。被告莊克銘等4人既保證系爭土地具有特定品質，渠等自 有於締約前確認系爭土地是否具有渠等保證品質之義務，況 渠等係自被繼承人莊秋元處繼承系爭土地，相較一般土地出 賣人，與土地上建物使用執照申請人多無關聯，亦較具查詢 確認系爭土地狀態之機會、能力，渠等未能擔保系爭土地於 交付時具備渠等保證之品質，而貿然交付具有瑕疵之系爭土 地，自屬可歸責於債務人之不完全給付，原告主張依民法第 227條請求損害賠償，核屬有據。
⒋綜上，原告依系爭契約、物之瑕疵擔保、不完全給付之法律 關係，請求減少價金、損害賠償，核屬有據。
㈢、若有理由，被告應給付之數額為若干？
系爭土地於起訴時，若得指定建築線之價值為2,915萬7,976
元，若使用執照套繪管制或其他情事不得指定建築線之價值 為1,881萬3,988元，兩者價差1,034萬3,988元，此經本院依 職權委請高源不動產估價師聯合事務所鑑價，並製作估價報 告書在卷可稽，惟原告就系爭土地之買賣價金業已給付完畢 ，故被告應返還此部分之價金，又原告得請求減少價金之金 額為系爭土地因不得指定建築線而減少價值1,034萬3,988元 ，然原告僅請求其中之 360萬元，應為可採。綜上，原告請 求被告給付 360萬元，為有理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。查原告所提民事準備㈡狀繕本於108年7月 8日送達被告訴訟代理人，有原告陳報之收件回執影本可佐 （見本院卷第 247頁），揆諸前揭說明，原告自得請求被告 給付自該狀送達翌日即 108年7月9日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息。
五、綜上所述，原告依系爭契約、民法第227條、第359條，請求 被告給付原告360萬元及自108年7月9日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰各酌 定相當擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第 2項。 本件訴訟費用額，依後附計算書所示金額。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 吳孟竹
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 36,640元
證 人 日旅費 552元
第一審鑑定費 80,000元
合 計 117,192元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（需附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 陳怡潔