臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第474號
原 告 游建鑫
被 告 席瑪麗
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108年7月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告前於民國108年1月26日與被告席瑪麗簽訂不動產買賣契 約書(下稱系爭買賣契約)，以總價金新臺幣(下同)180萬元 ，向被告買入被告所有門牌號碼基隆市○○區○○街00號2 樓房屋(下稱系爭房屋)，原告並交付定金18萬元予被告，以 保障彼此權益。兩造另於系爭買賣契約中特別約定，被告應 於108年1月26日前騰空系爭房屋並辦畢所有權移轉登記，如 有違約致解除契約時，被告應負擔18萬元之違約金。(二)嗣被告未依約交付系爭房屋，甚以高於180萬元之價額將系 爭房屋另售予他人，並完成所有權移轉登記，原告遂發函被 告解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條「本約簽訂 後，倘甲方(即原告)不買或不按約定日期付款，經乙方(即 被告)定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條 件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約定 履行應盡義務時，除應將已收價款如數退還予甲方外，另賠 償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異 議。」之約定，向被告請求違約金，然被告僅將定金18萬元 退還原告，而拒絕給付違約金。為此，爰依系爭買賣契約之 法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告180,00 0元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週 年百分之5計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：(一)兩造為基隆市○○區○○街00號公寓之鄰居，被告前於107 年10月26日與玉成不動產經紀仲介有限公司(下稱玉成仲介 公司)簽定專任委託銷售契約書，委託玉成仲介公司銷售被 告所有之系爭房屋。
(二)然原告於107年12月間多次以電話向被告表達其購買系爭房 屋之誠意及意願，因被告業就系爭房屋與玉成仲介公司簽定 專任委託銷售契約書，遂要求以「本件買賣案，賣方(即被
告)如果於民國108年1月26日前，以高於180萬元以上賣出時 (即有買方出價)，買賣雙方可商議買賣合約履行條件。」為 出售系爭房屋之條件(下稱系爭特別約定條款)，嗣兩造於同 年12月25日在邱煌洲地政士協助下簽訂系爭買賣契約，並以 手寫方式於系爭買賣契約之特別約定事項加註系爭特別約定 條款。
(三)嗣玉成仲介公司於108年1月3日來電告知有買方願出價200萬 元購買系爭房屋，被告遂依系爭特別約定條款通知原告並詢 問其是否願意以相同金額購買，經原告表示放棄購買並同意 被告以200萬元出售他人，被告遂將系爭房屋出售他人，嗣 於同年4月1日將原告前所交付之定金18萬元及代書費1,000 元，共計181,000元以匯款方式匯入原告所提供之帳戶內， 並以通訊軟體確認原告收訖。基此，本件系爭買賣契約因系 爭特別約定條款而有不成立之情形，被告自無騰空交付及辦 理系爭房屋所有權移轉登記予原告之義務，原告亦不得依系 爭買賣契約向被告請求給付違約金18萬元。
三、本院之判斷：
原告主張兩造就系爭房屋確有訂立系爭買賣契約，由原告以 180萬元向被告購入系爭房屋，並約定被告應於108年1月26 日前騰空交付及辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告，原告 並已交付被告定金18萬元。惟被告並未依約於108年1月26日 前騰空交付及辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告，而將系 爭房屋另以高價出賣他人，原告乃發函被告解除系爭買賣契 約，並依系爭買賣契約第10條之約定，請求被告給付違約金 18萬元等情。被告固不否認兩造就系爭房屋確有訂立系爭買 賣契約，及被告並未騰空交付及辦理系爭房屋所有權移轉登 記予原告等情，然以系爭買賣契約另有系爭特別約定條款， 且在系爭特別約定條款之約定期限內有出價高於180萬元之 買方，經被告詢問原告是否願以同一價格購買，原告放棄， 依系爭特別約定條款之約定，被告並無騰空交付及辦理系爭 房屋所有權移轉登記之義務，自無違約之可言等語置辯。是 本件之爭點即為被告依系爭買賣契約之約定，有無騰空交付 及辦理系爭房屋所有權移轉登記予原告之義務？倘有，被告 違反給付義務，依約應否給付原告違約金及其數額？茲析述 如下：
(一)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法 第99條第1項定有明文。換言之，買賣契約附有停止條件者 ，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項 契約自無法律上效力之可言(最高法院22年度上字第1130號 判例意旨參照)。
(二)本院觀諸系爭特別約定條款之內容，其文意雖非通順，然任 何一般人閱讀系爭特別約定條款之內容，均可輕易知悉系爭 買賣契約附有一定之條件，而非無任何條件之買賣契約。且 證人即草擬系爭買賣契約之代書邱煌洲於本院審理時，針對 系爭買賣契約內會有系爭特別約定條款之記載，結證稱：原 告是被告所有系爭房屋之3樓鄰居，有意買受被告所有系爭 房屋，但被告所有系爭房屋，已委託仲介公司以250萬元銷 售，委託銷售期限尚未屆滿，而當時買方最高只出價到180 萬元，未達被告所委託銷售之金額，因此兩造暫時訂立系爭 買賣契約書，約定倘委託銷售期限屆滿(即108年1月26日)， 沒有出價高於180萬之買方，被告同意將其所有系爭房屋以1 80萬元出賣原告，若在委託銷售期限內，有出價高於180萬 元之買方，被告要先詢問原告是否願意以同樣金額購買，原 告倘願以相同金額購買，就賣予原告，若原告不願意以相同 金額購買，就賣給出價高於180萬元之買方，當時兩造也有 談好如果原告不願意以相同金額購買，被告要包紅包給原告 ，但因為賣價無法確定，並未提到具體之紅包金額，所以未 記載在系爭買賣契約之內。之後有買方出價200萬元購買系 爭房屋，被告有詢問原告是否願意以200萬元購買，原告不 願意以相同金額購買，被告就把系爭房屋出賣予出價200萬 元之買方等語。原告詢問證人：我當時訂約時有沒有說，我 不會以高於180萬元購買，因為已經訂約180萬元了？證人回 以：當時原告有說，如果被告有賣高於180萬元，他會恭喜 她。當時打這契約的時候契約沒有成立，因為有這個特約條 款在，條件還沒有成就等語，而證人邱煌洲乃原告方面所找 之代書，與被告並不認識，且其證述內容符合系爭特別約定 條款之文義，證人邱煌洲之陳述，自堪採信。綜合系爭買賣 契約之系爭特別約定條款之內容及證人邱煌洲之陳述等事證 參互以觀，明確可知原告與被告間就系爭房屋之系爭買賣契 約，係約定以系爭房屋於108年1月26日前，倘無出價高於18 0萬元之買方，作為系爭買賣契約之停止條件，若有出價高 於180萬元之買方，則買賣條件另議，而系爭房屋於108年1 月26日前，已有出價高於180萬元之買方，系爭買賣契約所 附之停止條件並未成就，系爭買賣契約自無任何法律上之效 力可言。原告自不得據此尚未發生法律上效力之系爭買賣契 約之約定，請求被告騰空交付及辦理系爭房屋所有權移轉登 記予原告，被告既無騰空交付及辦理系爭房屋所有權移轉登 記予原告之義務，自無違約之可言，原告自無從依尚未發生 效力之系爭買賣契約第10條之約定，向被告請求給付違約金 。
四、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之約定，請求被告給付違 約金18萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定結論不生影響 ，爰不予一一論究，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
書記官 張雅婷
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