臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第288號
原 告 吳柏賢
訴訟代理人 李春卿律師
被 告 僕人不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 楊宗錦
訴訟代理人 楊光律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於108年7月18日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊前經被告仲介，於民國105年2月26日與訴外人 邵曉惠(原為本案共同被告，嗣於訴訟進行中與原告調解成 立)簽訂不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，買受門牌號 碼基隆市○○區○○路000巷00弄0號4樓房屋(下稱系爭房屋 )及坐落基地(合稱系爭不動產)，暨頂樓加蓋之未辦保存登 記建物(下稱系爭違建物)，買賣價金為新臺幣(下同)340萬 元，伊並依兩造簽訂之居間契約給付仲介報酬6萬8,000元予 被告。詎伊辦畢系爭不動產所有權移轉登記後，始經同棟公 寓其他住戶告知，基隆市政府早於系爭買賣契約簽訂前之 105年1月4日發函通知邵曉惠將拆除系爭違建物，然此部分 之事實為被告及邵曉惠所隱瞞，而未揭露於系爭買賣契約所 附之房屋現況說明書，致伊於不知情之狀態下購買系爭不動 產。由於基隆市政府核發系爭違建物之拆除通知屬交易之重 大事項，被告竟未為確實查證，依交易上一般觀念及普遍房 仲業者專業知識，應認未盡善良管理人之查證義務，爰依民 法第571條規定，請求被告返還收受之仲介報酬6萬8,000元 云云，並聲明：㈠被告應給付原告6萬8,000元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：邵曉惠從未收到基隆市政府對系爭違建物之拆除 通知，伊居間媒介原告與邵曉惠就系爭不動產為買賣，既依 房屋現況及賣方之說明，作成屋況說明書附於系爭買賣契約 ，經買賣雙方簽名確認，已盡應負之注意義務，並未違反居 間之規定，故伊受領報酬6萬8,000元具有法律上之原因，且 系爭違建物之處理原則已於系爭買賣契約第7條第6項有所約
定，原告以伊違反居間規定為由，請求返還仲介報酬，顯無 理由。況且，民法第571條之規定亦非原告可得請求被告返 還報酬之請求權依據等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張伊經由被告之居間媒介，與邵曉惠於105年2月26日 簽訂系爭買賣契約，購入系爭不動產及系爭違建物，並給付 被告居間報酬6萬8,000元等情，業據提出不動產買賣契約書 、服務費確認單、統一發票、不動產買賣斡旋契約書、買方 給付服務報酬承諾書、成屋不動產說明書等件為證(見本院 卷一第23至37、47至49、213至243頁)，且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。惟原告主張被告及邵曉惠隱瞞基隆市政府 曾於105年1月4日發函通知將拆除系爭違建物乙事，未盡仲 介業者應負之善良管理人查證義務，不得請求居間報酬云云 ，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲查：㈠、基隆市政府曾於105年1月4日以基府違建字第000-0000號違 章建築核定拆除通知單(系爭拆除通知單)通知邵曉惠，其上 並載明違建地點為系爭房屋樓頂之施工中水泥增建物，面積 約6平方公尺等情，業據基隆市政府於107年11月5日以基府 都使貳字第1070064269號函覆本院甚明，並檢附基隆市仁愛 區公所違章建築查報簽辦單、系爭拆除通知單、現場照片為 憑(見本院卷一第141、149至153頁)，邵曉惠亦自陳系爭拆 除通知書係由其公公魏子龍簽收等語(見本院卷一第192頁) ，核與卷附中華郵件掛號郵件收件回執所示相符(見本院卷 一第99至101頁)，堪認系爭拆除通知單於系爭買賣契約簽訂 前已合法送達邵曉惠，是邵曉惠空言抗辯其未受轉交該拆除 通知單，並不知情云云，自不足取。
㈡、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段 、第571條固分別定有明文。本件兩造曾於105年2月23日簽 立不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書(見本 院卷一第213至217頁)，約定系爭不動產之買賣成交後，原 告應給付被告之服務報酬為成交價之2%即6萬8,000元(340萬 元×2%)。嗣原告與邵曉惠於107年2月26日簽訂系爭買賣契 約後，原告乃依約給付被告6萬8,000元等情，亦有統一發票 、服務費確認單在卷足憑(見本院卷一第219至221頁)，則原 告既已給付被告報酬，自無適用上開民法第571條拒絕給付 報酬規定之餘地。又民法第571條非屬報酬返還請求權之規 定，是原告依上開規定請求被告返還報酬(見本院卷二第39
、40頁)，自屬無據。況且，依卷附被告於105年2月23日提 供予原告之系爭不動產現況說明書，已就系爭房屋有頂樓違 建一事予以記載(見本院卷一第243頁)，另系爭買賣契約第7 條第6項亦約定：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被 通知須拆除(或被拆除)者，買賣雙方同意得按估價師事務所 就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須 拆除(或被拆除)時，則由買方自行負擔風險，但是賣方在交 屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣 方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損 害賠償之責」(見本院卷一第31頁)，足證兩造於簽約之際已 針對系爭違建物所存在之拆除風險另為特約約定，明定於賣 方故意不告知曾接獲拆除通知之情形，原告除得請求減少價 金外，另得請求損害賠償，藉以保障原告之權益。因此，顯 難認被告有何違反其對於委託人即原告之義務可言。再者， 觀諸系爭拆除通知單之記載，該通知單正本僅送達邵曉惠一 人(副本則係送達基隆市政府各相關單位)，邵曉惠又始終否 認有收受系爭拆除通知單之事實(見本院卷一第71頁、本院 卷二第39頁)，自難僅憑系爭不動產同棟住戶於107年6月13 日出具之連署書(見本院卷一第45頁)，逕謂被告於系爭買賣 契約簽訂前未盡調查之義務。從而，原告主張被告未盡善良 管理人之查證義務云云，亦不足取。
四、綜上所述，原告依民法第571條規定，請求被告返還已收受 之仲介報酬6萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請自失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 8 日
民事庭法 官 許紋華
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
書記官 黃士元
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