臺灣基隆地方法院民事判決 107年度訴字第182號
原 告 陳國興
被 告 天驕社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 吳美雲
訴訟代理人 戴肇疆
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108 年7 月31日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟捌佰壹拾伍元，及自民國106 年6 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬陸仟伍佰柒拾元由被告負擔新臺幣貳萬肆仟玖佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬柒仟捌佰壹拾伍元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條 第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告以被告未盡 修繕共用部分之義務，造成原告支付費用及受有損害為由， 聲請本院核發支付命令，嗣經被告聲明異議，視為起訴。而 原告原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）248000元，及 自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息（卷一頁5）。嗣於民國106年10月13日具狀補陳所受損害 之金額、追加精神慰撫金之請求，變更聲明為：被告應給付 原告398000元，及其中248000元自106年6月3 日起至清償日 止；150000元自本狀（民事補充書狀）送達翌日起至清償日 止，均按週年利率5%計算之利息（卷一頁35）。再於107年4 月23日具狀追加損害賠償之金額，變更聲明為：被告應給付 原告501000元，及其中248000元自106年6月3 日起至清償日 止；150000元自107年1月25日起至清償日止；103000元自本 狀（民事追加書狀）送達翌日起至清償日止，均按週年利率 5%計算之利息（卷一頁145）。復於107年6 月25日、同年11 月2 日分別以書狀、言詞調整各請求項次之金額暨訴訟標的 金額（卷二頁43、67），終於107 年11月27日具狀特定訴之 聲明為：被告應給付原告500900元，及其中247900元自 106
年6月3日起至清償日止；150000元自107年1月25日起至清償 日止；103000元自本狀（民事補充三狀）送達翌日起至清償 日止，均按週年利率5%計算之利息（卷二頁71）。核原告上 開所為之變更、追加，或請求之基礎事實同一，或屬擴張、 減縮應受判決事項之聲明，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，揆諸前揭規定，程序上應予准許。
二、被告之法定代理人原為魏川花，惟於本件起訴後，先後變更 為謝貴端、吳美雲，且經謝貴端、吳美雲以被告法定代理人 身分於107年1月22日、6月8日向本院具狀承受訴訟，有基隆 市安樂區公所107年1月3日基安民字第1060015986號函、107 年6月4日基安民字第1070006741號函、民事委任狀及聲明承 受訴訟狀在卷可憑（卷一頁95至98、卷二頁7至9），並經本 院將上開承受訴訟狀繕本合法送達原告，核與民事訴訟法第 170條及第176條之規定相符，應予准許。貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告為天驕社區公寓大廈（下稱系爭社區）之區分所有權人 暨頂樓住戶（門牌號碼基隆市○○區○○○街00號18樓，下 稱系爭房屋），因系爭社區屋頂平台年久失修、欠缺管理維 護，隔熱磚、水泥及防水層多處損壞失效，致大量汙水於平 台留滯，並隨水泥裂縫滲漏，系爭房屋因而受有天花板、原 木地板等裝潢毀損之損害。而系爭社區屋頂平台屬全體區分 所有權人共有，被告有修繕義務，原告前已多次向被告表示 房屋漏水並請求修繕，均遭被告拖延推諉，嗣於106 年4 月 10日再以存證信函通知被告限期修繕，亦未獲被告置理，為 此爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第172 條、17 4 條、176 條、544 條、184 條第1 項前段、213 條、 214 條、227 條之1 、195 條等規定提起本件訴訟，請求被告返 還、賠付系爭房屋因漏水所生相關費用合計500900元。茲就 各請求項目臚列如下：
1.屋頂防水修繕工程費：
原告迫於雨季在即，避免損害擴大，遂自行修繕屋頂平台， 進行「屋頂舊有隔熱磚、防水層拆除及刨平運棄工程」、「 隔鄰斷水處加強處理及凹洞補平工程」、「全區施作防水工 程（FRP 工法）」、「女兒牆裂縫處壓克力防水塗膠」、「 屋頂防水工程全屋頂平台施作」等工項，支出必要費用1500 00元。
2.屋內裝潢維修費：
因被告不履行上開修繕義務，致系爭房屋天花板、原木地板 及牆面損壞、油漆剝落，原告為此支出「屋內壁癌滲漏處理
費80000 元」、「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」 、「天花板、牆面及窗框補土粉刷43000 元」。 3.未能如期使用系爭房屋所增加之損害：
原告因未能即時使用收益系爭房屋，另支出租屋費15400 元 （自購屋後106 年3 月5 日完成點交至同年月27日修繕完畢 遷入，共22日）。
4.天花板回復原狀費：
系爭房屋因前開損害不堪使用，拆除天花板設施，被告自應 支付原告預估回復原狀之費用以代回復原狀，合計103000元 （包含「天花板（全區矽酸鈣板）60000 元」、「附設燈具 電源電路鋪設費用18000 元」、「天花板油漆粉刷費 25000 元」）。
5.精神慰撫金：
原告為系爭社區屋頂平台漏水修繕乙事與被告交惡，耗費無 數勞力時間，且遭鄰人側目，嚴重影響生活品質，造成精神 極大痛苦，已屬侵害原告居住安寧法益而情節重大，被告自 應賠償原告精神慰撫金50000 元。
(二)並聲明：
1.被告應給付原告500900元，其中247900元自106 年6 月3 日 起；150000元自107 年1 月27日起；103000元自民事補充三 狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)對被告抗辯之陳述：
1.被告抗辯其係囿於系爭社區第15屆第2 次區分所有權人會議 臨時動議案由一之決議，致未能履行法定義務。但鑑定漏水 責任歸屬係以修繕費因可歸責於區分所有權人或住戶之事由 所致者為前提，本件系爭房屋無此情形，業經被告多次派員 查看屬實，其猶執前詞置辯，難謂無故意卸責之嫌。遑論上 開決議依民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，亦恐有 無效之疑。
2.由被告提出系爭房屋之勘查照片可知，系爭房屋之漏水情形 、系爭社區屋頂平台之磁磚剝落，均係在原告改裝防風雨氣 密窗、分離式冷氣、懸掛冷氣外機及冷煤管前已然存在，被 告抗辯系爭房屋之漏水係因原告改裝上開冷氣設備所致，顯 然顛倒時序。而原告提出天花板牆面、牆角有汙斑、水痕、 壁癌、油漆剝落之照片，均係拆除天花板後所拍攝，不容被 告抗辯此係天花板材質或原告錯覺誤判之結果。又被告另指 摘原告將前陽台外推方屬漏水肇因，但系爭房屋之前陽台從 未有外推情事，益徵被告所言實乃臨訟辯解之詞。此外，原 告以何等金額購買取得系爭房屋，均與本件漏水訴訟無關，
被告因此指摘原告不得輕率向其請求修繕或賠償，亦屬無稽 。
二、被告答辯：
(一)就系爭社區屋頂平台漏水問題，業經系爭社區104 年11月 8 日第15屆第2 次區分所有權人會議決議通過，應依公寓大廈 管理條例第10條第2 項規定，並委由公正第三方鑑定機構鑑 定漏水責任歸屬後再為處置，原告私自委請他人修繕，不合 於區分所有權人會議決議事項，本非妥適。再者，系爭社區 乃86年所建，迄原告於106 年買受取得系爭房屋，已有多年 ，則房屋因久無人居、建材老化或變色掉漆、壁癌、室內通 風不良等節，均恐致滲漏水現象發生，應認系爭房屋之漏水 原因眾多，原告之系爭房屋損害究與系爭社區屋頂平台間有 無因果關係，自應由原告舉證說明。此外，原告以買賣取得 系爭房屋，就系爭房屋之屋況本應知之甚詳，天花板、牆面 、牆角各處之汙斑、水痕、油漆剝落等異狀既係原告目視即 知，原告刻意隱瞞系爭房屋之固有瑕疵，轉而向被告請求賠 償，顯然有違誠信。況經被告查知，系爭房屋氣窗改為防風 雨氣密窗、屋內分離式冷氣管線洗孔穿鑽外牆、屋頂平台女 兒牆懸掛裝釘冷氣室外機及管線，管線分別由客廳、臥室進 入宅內，甚造成外牆磁磚受損剝落，亦徵系爭房屋之漏水禍 源，應與屋頂平台無涉，故此等可歸責原告所致之修繕費用 ，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應由原告自行負 擔。
(二)而本案固經建築師到場履勘製作鑑定報告書，認定系爭房屋 之漏水原因係源於屋頂平台之防水功能失效，但上開鑑定報 告書內容偏頗不公，鑑定方法亦有諸多疑竇，建築師徒憑肉 眼觀察即製成本件鑑定報告，實屬失職，是其所為鑑定結論 與事實不符，自無足採信。
(三)並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
原告主張被告為系爭房屋所在社區依公寓大廈管理條例合法 設立並經報備之管理委員會，原告所有系爭房屋則為系爭社 區區分所有建物乙情，有系爭房屋之建物所有權狀、系爭社 區規約、基隆市安樂區公所106 年5 月12日基安民字第1060 005482號函等件在卷可稽（卷一頁15至16、37、38），且為 被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告就系爭社區屋 頂平台負有修繕、管理、維護之義務，卻怠於積極維護、修 繕，致頂樓防水設施失效，使系爭房屋天花板等裝潢因滲漏
水損壞，被告顯未盡管理職責並已不法侵害伊之權利，故被 告應返還原告代行支出之無因管理費用，並賠償原告因上情 所受財產損害及精神慰撫金等語，則為被告所否認，並執前 詞置辯。是本件兩造爭點為：（一）系爭房屋之漏水原因為 何？（二）原告主張被告應返還屋頂防水修繕工程費150000 元，是否有據？（三）原告主張被告應賠償其財產損害3009 00元（含屋內裝潢維修費182500元、租屋費15400 元、天花 板回復原狀費103000元）、精神慰撫金50000 元，有無理由 ？現判斷如下。
(一)系爭房屋之漏水原因為何？
1.按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責， 故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不 更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被 告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對 其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 （最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨 參照）。
2.本件原告主張：系爭房屋室內漏水之原因，係因被告就系爭 社區屋頂平台未盡管理、維護及修繕義務，致該處隔熱磚、 水泥及防水層多處損壞失效等語，惟被告否認系爭房屋之漏 水與系爭社區屋頂平台維護不當有關，並以前揭情詞置辯， 原告自應就此一有利於己之事實負舉證之責。查原告主張系 爭社區屋頂平台年久失修，業據提出系爭社區屋頂平台之照 片數幀以佐（卷一頁41至45），觀諸各該照片內容，可見系 爭社區之屋頂平台確實雜草叢生，且有部分磚塊掀起，而平 台上部分區域呈現潮濕、變色並長有青苔；參之本院現場勘 驗系爭社區屋頂平台暨系爭房屋之屋況，亦可見系爭房屋屋 內客廳、主臥室、其他臥室之天花板均有油漆變色、剝落及 潮濕之情形（卷一頁76、80至90）；且細繹上開各項稽證， 亦可見系爭社區屋頂平台之毀損現況與系爭房屋之漏水位置 ，大致相符。本院並就此漏水事項囑請兩造合意之社團法人 基隆市建築師公會（下稱基隆市建築師公會）予以鑑定，經 本院偕同兩造、建築師於108年1月24日至現場（含系爭社區 屋頂平台、系爭房屋內部）履勘、拍照並製作勘驗筆錄（卷 二頁107至125），復經建築師依其特別知識及經驗觀察事實 後加以判斷，作成108年6月20日基建師會鑑字第10802030號 函檢附鑑定報告書（下稱鑑定報告書）。本院審酌該鑑定報 告書之記載，可知系爭社區建物係鋼筋混凝土造之地上18樓 建物，系爭房屋位於頂樓之18樓，目前漏水狀態業經修復， 故本件鑑定意見係建築師針對系爭房屋滲漏水位置暨系爭社
區屋頂平台履勘之情，並斟酌原告提供之施工前、中、後相 片及被告提供之社區相關竣工圖說、基隆市政府提供之建物 圖說等稽證，相互參酌所判斷之結論。而就鑑定要旨之問題 （其中1至3項為：1.本件是否有屋頂平台從上而下滲漏水至 系爭房屋之情形？2.上開滲漏水情形之原因為何？3.屋頂平 台造成之滲漏水是否因此導致系爭房屋之損害？見卷三頁15 ），建築師係分別認定：1.本件屋頂平台確有滲漏水至系爭 房屋。2.經檢視鄰房屋頂平台現況、比對本件屋頂平台位置 照片，有隔熱磚破損、積水濕漬痕跡並長有雜草，相對系爭 房屋室內頂板則有油漆剝落、滲漏水痕跡，故本件滲漏水情 形之主因，確係屋頂平台防水功能失效。3.屋頂平台之滲漏 水確實導致系爭房屋天花板部分板材濕漬、脫皮及掉漆等語 （卷三頁6、7、17至21）。綜合上開各情以觀，堪認系爭社 區建物完工迄今已逾18年，而屋頂平台之防水層現況確有因 隔熱磚破損、濕漬並長有雜草而喪失防水功能之情狀，原告 所有之系爭房屋室內漏水之原因，確係因系爭社區屋頂平台 防水層功能喪失，故樓頂積水自屋頂平台滲入樓下系爭房屋 所致，誠可信實。
3.被告雖辯稱：上開鑑定報告書內容偏頗不公，鑑定方法有諸 多疑竇，結論與事實不符，無足採信云云。惟本院核對全部 卷證與上開鑑定意見，並未見上開鑑定意見有何不符證據之 處，且上開鑑定意見與本院依勘驗及照片所為之判斷相同， 業如前述；又衡諸建築師公會為專業建築機構，核與兩造當 無利害關係，且本院業將包括兩造意見之全部卷證檢附予建 築師公會參考，並偕同兩造、建築師至現場一一勘驗，且使 兩造於建築師前再度為言詞陳述，則建築師公會基於專業及 經驗所出具之鑑定報告，乃屬客觀、中立而可信實；又本件 鑑定係由建築師公會所為，按建築師對建築結構領域當有高 度智識與經驗，堪認其對系爭社區屋頂平台、系爭房屋之滲 漏水原因、漏水修復費用具有鑑定專業能力；且按建築師公 會之鑑定流程，係指定具有鑑定專業之建築師執行鑑定事務 ，非兩造指定之特定人員為之，亦足擔保鑑定過程、結果應 不致偏頗；又建築師至現場履勘時，業就標的物狀況測量、 核對系爭社區全區配置圖、系爭房屋暨屋頂平面圖，並就漏 水位置拍照、紀錄，再本於專業及經驗判斷、估價，足徵建 築師公會鑑定報告之意見，應可採為判斷本件漏水原因之認 定基礎。從而，本院審酌本件漏水情事之原因，係綜合斟酌 各項客觀事證、參考鑑定報告後取捨判斷，被告徒空言臆測 本件鑑定程序瑕疵重大，鑑定結果偏頗不公，質疑鑑定機關 之專業性云云，洵非可採。
4.被告再辯稱：系爭房屋多年無人居住，發生漏水原因所在多 有，不盡然與屋頂平台之防水設施年久失修相關云云。但原 告就漏水情事與原因等情業已善盡舉證之責，業如上述，且 本件漏水事項，業經本院囑請兩造合意之鑑定機構鑑定完畢 ，確認漏水原因為屋頂平台防水失效無訛，則被告倘欲再為 辯解，自應舉證以實其說，惟至本院言詞辯論終結為止，被 告均未能就其所稱具體事證加以指明，徒空言抗辯，自非可 採。至被告再稱系爭房屋之漏水主因係原告將氣窗改為防風 雨氣密窗、屋內分離式冷氣管線洗孔穿鑽外牆、屋頂平台女 兒牆懸掛裝釘冷氣室外機及管線，管線分別由客廳、臥室進 入宅內，甚造成外牆磁磚受損剝落云云，固提出相關照片（ 卷二頁20至26），然原告之系爭房屋固有管線外牽或於外牆 架設分離式冷氣機台等情事，核與系爭房屋之漏水結果間有 無因果關係，亦未見被告舉證以實其說，則被告再執此抗辯 ，即難認可採。
5.從而，系爭房屋確有漏水情事，且其漏水原因係肇因系爭社 區屋頂平台防水層失效所致，已堪認定。
(二)原告主張被告應返還屋頂防水修繕工程費150000元，是否有 據？
1.按公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款規定：「本條例 用辭定義如下：…三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具 有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分 ：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用者」；第10條第2 項前段規定：「共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之。」；第36條第2 款規定： 「管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維 護、修繕及一般改良」。是公寓大廈大樓屋頂平台，乃用以 維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有 之客體，應由全體住戶共同使用，自係公寓大廈之共用部分 。則原告主張系爭屋頂平台屬公寓大廈區分所有權人共用部 分，其修繕、管理、維護，即應由被告為之等語，即無不合 。
2.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依 本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管 理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者， 對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；如 其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務 ，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之，民法
第172 條、第174 條亦有明文。又管理事務，利於本人，並 不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必 要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償 還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或 賠償其損害；第174條第2項規定之情形，管理人管理事務， 雖違反本人之意思，仍有前項之請求權，民法第176 條亦有 明文。又無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意 思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具 有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年 度台上字第1820號民事判決意旨同此見解）。原告主張：系 爭房屋因有屋頂平台防水層失效，以致滲漏水至其屋內天花 板造成損害，復經催告被告修繕未果，渠因雨季將至，未免 損害擴大，遂自行修繕等情，業據提出系爭房屋內天花板滲 漏水照片暨光碟、系爭社區頂樓平台修繕前後現場照片數幀 附卷可憑，且經本院偕同兩造、建築師至現場勘驗屬實，則 被告既負有上開頂樓平台之修繕義務，其未盡該項義務，致 屋頂平台防水層失效，而原告雖未受委任，並無義務，然基 於為被告之意思與為自己之意思，代為履行修繕義務，為被 告管理事務，又原告雖違反被告明示之意思，然係為被告盡 公益上之義務，揆諸上開說明，原告依無因管理之規定，請 求被告償還管理事務支出之費用，自屬有據。
3.被告雖抗辯：原告未循系爭社區104 年11月8 日第15屆第 2 次區分所有權人會議決議，私自委請他人修繕，不合於區分 所有權人會議決議事項；又本件漏水事由可歸責原告，修繕 費用仍應由原告自行負擔云云。但查，細繹系爭社區104 年 11月8 日第15屆第2 次區分所有權人會議紀錄之內容（卷一 頁126 、127 ），該次會議臨時動議之「案由一」乃係就「 系爭社區各棟頂樓平台漏水現象之維修權責及費用異議」一 事作成決議，認定通過此類案件之處理原則如下「1.有關維 修權責及費用負擔，應依公寓大廈管理條例第10條第2 項條 文辦理。2.委由公正第三方鑑定機構鑑定漏水責任歸屬，依 法判決裁定後處置」等語。考其真意，應認被告本於公寓大 廈管理委員會之權責，就公寓大廈屋頂平台確實負有修繕、 管理、維護之責，惟就漏水之原因暨相關責任歸屬，尚應待 公正第三方鑑定機構鑑定確認為宜，此處所指「責任歸屬」 之釐清僅係用以辨明「修繕費用」究應由何人負擔之爭議。 但若被告將此逕解為系爭社區房屋一有漏水現象，均應待鑑 定完畢、判決確定後始得開始修繕，豈非將令社區住戶於日 常生活中發生具有急迫性之漏水問題（如基隆地區本屬潮濕 多雨，漏水現象若係發生於每年3 至5 月梅雨季節，或係 7
至9 月颱風季節，按系爭房屋頂樓平台防水工程年久失修， 隔熱磚、水泥及防水層多處損壞失效等情，已可預見豪大雨 侵襲之際系爭社區頂樓住戶恐將受有嚴重漏水之損害），均 須透過法院訴訟、鑑定機構鑑定完成，始得修繕，不僅曠日 廢時，緩不濟急，更難謂無侵害社區住戶權益，甚已悖於公 寓大廈管理條例之立法旨意，故被告辯稱以該決議所載，原 告不得自行修繕漏水云云，尚非可取。遑論，參之公寓大廈 管理條例第36條規定，管理委員會之職務固包括第1 款「區 分所有權人會議決議事項之執行」，惟另於第2 款明定須進 行「共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，業 如前述，堪信上開二款所示職務分別均係管理委員會應盡之 義務，核屬管理委員會之獨立權責。職故，管理委員會固有 執行區分所有權人會議其餘決議事項之義務，惟如區分所有 權人會議決議內容牴觸管理委員會就共有、共用部分之修繕 維護義務時，管理委員會仍有依公寓大廈管理條例第36條第 2 款為修繕、維護之義務，殊不得以上開區分所有權人會議 決議據為管理委員會不為修繕維護義務之理由至明。此外， 本件原告就系爭房屋屋頂平台之漏水並無可歸責因素，業經 本院審認如前，是揆諸前開說明，本件既無公寓大廈管理條 例第10條第2 項但書後段規定之適用餘地，被告再抗辯原告 依前開條文規定暨會議決議，應自行負擔修繕費用云云，亦 乏所據，無足憑採。
4.而本件屋頂防水工程之修繕費用，究應以何金額為妥適，原 告固據提出工程報價單& 合約書、龍騰宅急修工程行統一發 票各1 紙為憑（卷一頁7 、56），惟被告就上開費用是否屬 於確實支付之必要修繕費用，容有爭執。本院核諸該等單據 內容，僅記載「屋頂防水施工（FRP 工法）」、「管道間修 繕」、「150000元」等語，就修繕之項目、範圍、面積、金 額等各細項均未說明，不足確信均為系爭房屋屋頂平台防水 施工所必要；原告雖另於書狀說明該工程包含「屋頂舊有隔 熱磚、防水層拆除及刨平運棄工程」、「隔鄰斷水處加強處 理及凹洞補平工程」、「全區施作防水工程（FRP 工法）」 、「女兒牆裂縫處壓克力防水塗膠」、「屋頂防水工程全屋 頂平台施作」等節，但其主張之項目又與上揭單據並非一致 ，且系爭房屋屋頂平台業已修繕完畢，則何等費用係系爭社 區屋頂防水修繕所必需，尚無從辨識，礙難僅據上開報價單 & 合約書、統一發票作為屋頂防水工程必要修繕費用之金額 之認定。然而，觀上開屋頂平台維修前之狀況，業經證人即 修繕系爭房屋天花板工程之師傅唐永忠到院結證稱：伊曾到 原告的家拆除天花板並進行一些小的修繕，伊當初去看的時
候，屋頂的頂樓確有裂縫，情形如卷附照片所示（卷一頁44 至45）；另證人即系爭房屋仲介成交人員藍美玲亦結證稱： 伊總共帶原告看系爭房屋2、3次，也有去屋頂看，屋頂是鋪 地磚的，有些積水、長草情況（卷二頁79至80、31），本院 審酌上開證人與兩造均無特殊親誼或仇隙怨懟，所言應屬可 信，復比對證人上開證述、兩造會同鑑定人至現場履勘時所 拍攝之照片暨系爭房屋維修前屋頂平台情況，應認系爭社區 屋頂平台於未經修繕前，確係有部分隔熱磚破損、積水濕漬 痕跡且長有雜草，而有亟待修補之情形無誤。就此等情狀所 需之必要防水修補費用，經基隆市建築師公會依其專業及經 驗，出具鑑定報告表示：系爭房屋屋頂應施以一般屋頂平台 防水（PU＝6m /m）工程，就系爭房屋屋頂68.27平方公尺部 分進行PU防水施工，金額共計80820元計算（卷三頁7、22、 44）。可知，本件屋頂平台防水工程之必要修繕費用，應以 80820 元為限，則原告依無因管理之規定，請求被告償還其 因管理事務所已支出之費用於80820 元之範圍內，即屬有據 ，逾此部分之請求，難認可採。
(三)原告主張被告應賠償其財產損害300900元（含屋內裝潢維修 費182500元、租屋費15400 元、天花板回復原狀費103000元 ）、精神慰撫金50000元，有無理由？
1.按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，公寓大廈之管委會 係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 ，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管 理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體， 固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委 會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第 3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能 力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規 定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條 第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第 21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其 於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與 管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於 規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於 損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權 行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選 擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理， 選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速
而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用 及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第79 0 號、98年度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，倘被 告依公寓大廈管理條例而負有義務，因未盡其義務致生損害 於他人，而應由區分所有權人負賠償責任時，被告本身縱非 最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人即原告 得以管委會為被告起訴請求，先予敘明（臺灣高等法院暨所 屬法院104年法律座談會民事類提案第3號研討結果參照）。 2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項前段定有明文。又建物管理人對於房屋 之漏水應以善良管理人之注意，善盡維修之責任，倘若滲漏 損及樓下房屋而造成潮溼、發霉等情，則樓上之建物管理人 即怠於善盡維修之注意，而屬因過失侵害樓下房屋所有人之 權利（最高法院85年度台上字第1480號民事裁判參照）。本 件原告所有系爭房屋室內之滲漏水，確係因屋頂平台防水層 施作失效所致，而被告就系爭房屋之屋頂平台共用部分既負 有修繕、管理、維護之義務，業如前述，則其經原告多次通 知、定期催告而修繕未果，顯然怠於積極維護、修繕該屋頂 平台，致屋頂平台之積水滲透，使原告所有系爭房屋受有損 害，可認兩者之間有相當因果關係存在，被告有過失，並已 不法侵害原告之權利至明。又依前揭說明，原告得以被告作 為侵權行為之被告起訴請求，程序上亦無疑義。從而，原告 依侵權行為法律關係，請求被告就其所受損害負賠償責任， 自無不合。茲就原告各請求之項目及金額，說明如下： ⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀 或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第 213 條第1 項、第3 項、第215 條分別定有明文。又物被毀損時 ，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第 213 條至第215 條之適用。又民法第216 條規定，損害賠償 除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損 害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減 少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係， 始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特 別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固 不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指 僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依 已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最 高法院95年度台上第2895號裁判參照）。
①屋內裝潢維修費部分：
原告主張：其因系爭社區屋頂平台漏水導致系爭房屋天花板 、窗框等受有損害，支出「屋內壁癌滲漏處理費80000 元」 、「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」、「天花板、 牆面及窗框補土粉刷43000 元」，並提出隆井實業有限公司 估價單、請款單、轉帳交易明細等件以佐（卷二頁44至46） ，惟為被告所否認，並以原告支出之費用過高等語為辯。查 本院就上開各工項與系爭社區屋頂平台漏水間之關聯，當庭 詢問相關工程施作人員，證人唐永忠到院證稱：伊受原告配 偶委託至系爭房屋做木工。施工期間於106年3月間，約3、4 天左右。施工項目是做一個隔間，屋頂有漏水，原告有請伊 把天花板拆除，還有一些小的修繕，好像櫃子、地板修復。 伊有開立卷二頁45正反面之請款單予原告（按：請款金額為 59600 元，施工項目包含：1.原有木作天花板拆除〈含垃圾 清運〉、2.和室拉門衣櫥及客廳電視櫃拆除、3.牆面加板、 4.牆面加高封板、5.客廳和室塑膠地磚、6.主臥及小孩房塑 膠地磚），其中與漏水相關之工程項目有「天花板拆除（含 垃圾清運）」，而就上開第3、4工項是否係為天花板拆除牆 面高度不夠所施作，應可這樣說，似乎如此，但伊忘記了； 另第2、5、6 項的工程項目是否是因為地板已經浸漬毀損而 裝設的，伊亦已經忘記等語（卷二頁79至82）。另證人陳文 照則到院證稱：伊於106年2月間受原告委託至系爭房屋施作 鋁門窗工程，工期約2 日，原告委託伊將舊有鋁門窗換新， 原因伊不清楚。原告請求之單據並無伊施作之工項。伊雖記 得原告屋內天花板爛掉，並曾幫原告介紹工程行修復漏水， 但實際修復漏水的工程情形伊不清楚，與伊專業無關，至原 告提及請伊評估系爭房屋的窗台有漏水跟潮濕，是否需要更 換，還有介紹油漆工程等情事，伊均不復記憶等語（卷二頁 83至86）。可知，據證人唐永忠所述，伊雖有至系爭房屋施 作「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」之工程，但其 中僅有「天花板拆除（含垃圾清運）」之工項與系爭社區屋 頂平台漏水相關，其餘工項伊已無法清楚記憶；另證人陳文 照亦陳稱伊縱有介紹油漆、修漏之工程行予原告，但伊對於 系爭房屋之實際漏水情形均不清楚，則本院衡酌就上開單據 所載之其餘實際施作工項為何？施工項目與本件漏水有何關 聯？等節，原告既均未舉證以實其說，則其主張其因系爭社 區屋頂平台漏水，支出「屋內壁癌滲漏處理費80000 元」、 「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」、「天花板、牆 面及窗框補土粉刷43000 元」，自難謂屬可採。而就屋內裝 潢維修所需之適當金額，本院審酌前開鑑定報告書暨兩造提
供之屋況照片，系爭社區屋頂平台漏水，確有造成系爭房屋 之損害，惟因其滲水量不大，致建築結構影響甚微，係天花 板部分板材濕漬、脫皮及掉漆，若按系爭房屋損壞情形，修 復方法係將天花板拆除重作並重新油漆，則建築師按系爭房 屋屋頂漏水情節、屋內損害狀況暨修繕細項各節加以評估， 所為施工估價計算之金額，應係可採，故系爭房屋之損害， 自應以鑑定報告書所列損害修復所需費用106995元【含原有 夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 拆除〈含運棄 〉）11000元＋夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 ）74007元＋平頂刷水泥漆（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 ）10525元＋利潤、稅捐及管理費11463元】為斷，方屬公允 （卷三頁7 、20至21、25至27）。準此，系爭房屋受漏水損 害之原因確係因被告未盡管理、維護及修繕頂樓平台防水層 所致，業如前述，則原告主張被告應賠償其就系爭房屋修復 之費用於106995元之範圍內，應屬有據，逾此範圍，則無足 採。
②租屋費部分：
原告主張：伊因系爭房屋完成點交後未能及時使用收益，自 106 年3 月5 日至同年月27日，共22日在外租屋，增加1540 0 元之房租支出，亦屬所受損害云云。但參諸原告提出之租
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