臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第477號
原 告 石惠美
被 告 林滿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年7 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國一０七年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查 原告起訴時原請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,900,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息。嗣於民國107 年8 月28日當庭以言詞方式 將原請求變更為請求解除買賣契約，請求金額擴張為3,800, 000 元，並列為先位聲明，且追加備位聲明即被告應給付原 告150,816 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息（見本院卷第55頁）。於訴訟進行 中，原告多次變更其聲明，其最終先位聲明為請求解除買賣 契約，被告並應給付原告3,797,677 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲 明則為被告應給付原告311,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。經核原告上 開所為訴之變更、追加，與原告起訴之基礎事實同一，另變 更請求金額部分，則係擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆 諸前揭規定，並無不合，均應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於105 年5 月7 日以價金1,900,000 元，向被告購買坐 落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000 ○0 地號土地（面積21 3 平方公尺，權利範圍：全部，下稱系爭318 之6 地號土地
），及同段318 、318 之9 地號土地（面積分別為176 平方 公尺、208 平方公尺，權利範圍均為3380分之240 ），上開 3 筆土地總面積換算坪數為72.679坪。
㈡於107 年4 、5 月間，原告欲在系爭318 之6 地號土地上蓋 房子，商請建築師測量建築線及申請建築執照，惟依建築指 示圖顯示系爭318 之6 地號土地有3.94坪被他人占用，故送 嘉義縣水上地政事務所（下稱水上地政事務所）申請重新鑑 界，經水上地政事務所於107 年7 月10日進行鑑界，原告有 通知被告於鑑界當天到場，但被告未到場。鑑界結果顯示系 爭318 之6 地號土地確有遭他人占用之情形，即訴外人吳欽 富所有建物之一部分有越界建築到系爭318 之6 地號土地上 。惟兩造在訂定系爭買賣契約時，被告未告知有此情形，並 跟原告說前地主已經鑑界過了，在土地上有圍欄杆；且依土 地現況說明書之項次4 「土地現況是否有被他人占用情形」 處，被告勾選「否」；又依不動產說明書之「目前管理與使 用情況項目6 ：有無被他人無權占用」及「其他重要事項項 目3 ：是否有被越界建築」兩處，被告均勾選「否」。被告 依民法第227 條及系爭買賣契約第9 條約定，就系爭318 之 6 地號土地應擔保標的物產權清楚，無被他人占用之情事， 被告顯有違約而不完全給付。嗣於107 年7 月14日，原告透 過LINE通訊軟體通知被告處理本件違約情事，被告卻回應「 我先生是唸法律的，他很清楚，要如何取捨由您自行定奪， 如要走法院，法院就在我家隔壁，隨時奉陪。」等語，原告 遂提起本件訴訟。
㈢系爭318 之6 地號土地上有3 根台電電線桿，被告於兩造簽 好契約後向台電公司申請移除電線桿，房屋仲介有跟原告說 申請移除要叫水電人員畫圖，該水電人員不是原告所請，移 除電線桿同時有該水電人員處理，因無人要負責水電費用， 而由原告給付6,000 元給水電人員。最後電線桿並未移除， 僅遷移至系爭318 之6 地號土地上其他位置，依系爭買賣契 約書第13條「賣方負責移除本案318-6 地號土地範圍內之三 根電線桿」之約定，被告顯有未盡移除電線桿之義務，且水 電費用理應由被告負責。
㈣關於請求依據，先位聲明部分係依據系爭買賣契約書第10條 中「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買 方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，賣方應 將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰 金」之約定，請求解除系爭買賣契約，而請求損害賠償之項 目及金額為買賣價金1,900,000 元、申請移台電電桿水電費 用6,000 元、建築測量費22,000元、買方仲介服務費38,000
元、不動產代辦費10,506元、印花稅費720 元、地政規費45 1 元、原告於訴訟期間受有精神上損害之賠償20,000元及違 約罰金1,800,000 元，共計3,797,677 元；如本件不能解除 契約，因被告係違反系爭買賣契約書第9 條約定之擔保責任 ，備位聲明部分係依據民法第227 條及系爭買賣契約瑕疵擔 保規定，請求損害賠償，而請求損害賠償之項目及金額為土 地遭他人越界建築之損害103,000 元（計算式：1,900,000 元72.6793.94，小數點以下無條件捨去）、建築測量費 22,000元、違約罰金100,000 元、原告於訴訟期間受有精神 上損害之賠償20,000元、申請移台電公司電線桿之水電費用 6,000 元、未履行移除電線桿義務60,000元，共計311,000 元，爰請求如訴之聲明所示。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告3,797,677 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告311,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則略以：
㈠當初被告在買系爭318 之6 地號土地時，前地主有跟被告說 土地有鑑界過了，土地上也有界樁，被告不知道土地有被占 用、越界建築，所以沒有申請鑑界，土地上之欄杆已經圍很 久了，若被告知道土地被占用，也應該是被告向吳欽富請求 損害賠償才對。之後因原告要蓋房子重新找人鑑界才知道土 地被占用，被告鑑界當日未到場，並非故意不去，乃因被告 於107 年7 月7 日至11日剛好出國。
㈡兩造簽好系爭買賣契約書後，被告就到台電公司、鄉公所、 中華電信公司去跑，處理遷移電線桿之問題，原告有叫水電 人員跟被告一起去跑，因原告以後房子之水電要給該水電人 員做。在電線桿遷移時，原告有在場，遷移位置也是經原告 同意，原告有告訴被告關於水電人員有向原告要6,000 元， 但被告不知道原告有沒有給付。
㈢再者，被告本來是要以2,000,000 元作為買賣價金，因原告 說要蓋房子需要很多費用，希望能以1,900,000 元算，被告 因此答應，且被告還付了房仲費1 萬多元，被告已經損失很
多了。又依系爭買賣契約書第13條中記載「餘依現況交屋」 等字，實際上應係餘依現況交地，被告既是以現況交地，現 況是有圍起來之部分交地。是以，原告應該不能再有其他要 求。
㈣並聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠原告主張：原告於105 年5 月7 日以價金1,900,000 元，向 被告購買系爭318 之6 地號土地（面積213 平方公尺，權利 範圍：全部），及系爭318 、318 之9 地號土地（面積分別 為176 平方公尺、208 平方公尺，權利範圍均為3380分之24 0 ），上開3 筆土地總面積換算坪數為72.679坪，而系爭31 8 之6 地號土地上有約3.94坪（13.04 平方公尺）被訴外人 吳欽富所有建物占用之事實，業據提出土地複丈成果圖、系 爭318 之6 、318 、318 之9 地號土地登記謄本、系爭買賣 契約書為證（見本院卷第19至27頁、第105 至113 頁），且 為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡原告主張：因系爭318 之6 地號土地上有約3.94坪（13.04 平方公尺）被訴外人吳欽富所有之建物占用，依系爭買賣契 約書第10條之約定，請求解除系爭買賣契約，而請求損害賠 償之項目及金額為買賣價金1,900,000 元、申請移台電公司 電線桿之水電費用6,000 元、建築測量費22,000元、買方仲 介服務費38,000元、不動產代辦費10,506元、印花稅費720 元、地政規費451 元、原告於訴訟期間受有精神上損害之賠 償20,000元及違約罰金1,800,000 元，共計3,797,677 元云 云。經查：
⑴依系爭買賣契約書所附之土地現況說明書之項次4 「土地 現況是否有被他人占用情形」處，被告勾選「否」；又依 不動產說明書之「目前管理與使用情況項目6 ：有無被他 人無權占用」及「其他重要事項項目3 ：是否有被越界建 築」兩處，被告均勾選「否」，而系爭318 之6 地號土地 被他人占用約3.94坪（13.04 平方公尺），已如上述，系 爭買賣標的物固有物之瑕疵，然依系爭買賣契約書第9 條 約定：「賣方保證本標的物產權清楚，並無一物數賣、被 他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權 利或債務糾紛等情事，賣方應於移轉登記前負責理清，但 本契約另有約定者，從其約定。有關本標的物之瑕疵擔保 責任悉依民法及其他有關法令規定辦理。」、第10條第2 項約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方
違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契 約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款 同額之違約罰金。」依系爭買賣契約書第9 條約定，買賣 標的物如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，被告 應於移轉登記「前」負責理清，然本件買賣標的物係遭他 人占用，並非有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事， 且系爭買賣標的物所有權已經移轉登記與原告，被告無從 於移轉登記「前」理清。況原告知悉系爭318 之6 地號土 地被他人占用約3.94坪（13.04 平方公尺）後，係通知被 告應賠償原告損害，並非限期催告被告排除土地被占用情 形（見本院卷第91頁），則原告亦未限期催告被告排除土 地被占用情形，是原告主張解除系爭買賣契約，與解除契 約之要件不符，不生解除契約之效力。
⑵又依民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受 人僅得請求減少價金。」系爭318 之6 地號土地被他人占 用約3.94坪（13.04 平方公尺），系爭買賣標的物固有物 之瑕疵，然系爭318 之6 地號土地被他人占用面積僅占系 爭318 之6 地號土地面積約百分之六，比例不大，且扣除 被他人占用之約3.94坪（13.04 平方公尺）土地即將該被 占用面積分割後，剩餘土地仍能申請建築執照之事實，有 許榮方建築師事務所108 年1 月7 日108 方師建字第0000 000-00號函附卷可稽（見本院卷第161 頁），是本件原告 主張解除系爭買賣契約，顯失公平，亦不生解除契約之效 力。
⑶原告主張解除系爭買賣契約，既不生解除契約之效力，則 原告以解除系爭買賣契約為前提，請求被告賠償3,797,67 7 元，為無理由，應予駁回。
㈢按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請 求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知 物之瑕疵者亦同。民法第227 條、第360 條分別定有明文。 本件依系爭買賣契約書所附之土地現況說明書之項次4 「土 地現況是否有被他人占用情形」處，被告勾選「否」；又依 不動產說明書之「目前管理與使用情況項目6 ：有無被他人 無權占用」及「其他重要事項項目3 ：是否有被越界建築」 兩處，被告均勾選「否」，而依系爭買賣契約書第9 條第1
項約定，被告保證買賣標的物並無被他人占用等情事，然系 爭318 之6 地號土地被他人占用約3.94坪（13.04 平方公尺 ），系爭買賣標的物有物之瑕疵，雖原告未舉證證明被告故 意不告知土地被占用之瑕疵，然被告就系爭買賣標的物被占 用之瑕疵，應負擔保之責，且被告未舉證證明不可歸責於被 告之事由致未告知其給付之標的物為第三人占用，自有過失 ，被告自應負瑕疵擔保責任及不完全給付責任。茲就原告請 求賠償之項目及金額分述如下：
⑴系爭318 之6 地號土地被他人占用約3.94坪（13.04 平方 公尺）之損害：原告請求103,000 元（計算式：1,900,00 0 元72.6793.94）。查系爭318 之6 地號土地被他人 占用約3.94坪（13.04 平方公尺），其損害應係原告不能 使用系爭318 之6 地號土地被占用之約3.94坪（13.04 平 方公尺）所受損害為計算標準。原告主張以被占用約3.94 坪（13.04 平方公尺）土地之買賣價金作為損害之計算基 準，然原告仍係被占用土地之登記所有人，自不能以被占 用約3.94坪（13.04 平方公尺）土地之買賣價金作為損害 之計算基準。又系爭318 之6 地號土地扣除被他人占用之 約3.94坪（13.04 平方公尺）即將該被占用面積分割後， 剩餘土地仍能申請建築執照，已如上述，並非不能建築使 用。本院審酌上情，並考量原告並非完全不能使用系爭31 8 之6 地號土地，而系爭318 之6 地號土地105 年1 月之 申報地價為每平方公尺880 元，雖被他人占用之面積約3. 94坪（13.04 平方公尺），然原告陳稱：其不向越界建築 之所有人請求拆屋還地等語（見本院卷第78頁），且越界 建築之訴外人吳欽富證稱：其與原告有商討買賣土地等語 （見本院卷第77頁），則本件無從確定除去系爭318 之6 地號土地被占用土地瑕疵之期間。惟倘在損害已經被證明 ，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，為避 免被害人因訴訟上舉證困難而使其實體法上損害賠償權利 難以實現，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額， 以兼顧當事人實體權利與程序利益之保護，此觀民事訴訟 法第222 條第2 項之規定及其立法理由自明（最高法院10 1 年台上字第1452號裁判意旨參照）。準此，本院認原告 所購買之系爭318 之6 地號土地被他人占用約3.94坪（13 .04 平方公尺）所受損害為20,000元，是原告此部分請求 20,000元部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
⑵建築測量費：原告請求22,000元，惟原告縱令支出建築測 量費22,000元，然係原告購買系爭3 筆土地後欲興建房屋
本應支出，並非因被告給付之標的物有瑕疵所受之損害， 兩者間無因果關係，是原告此部分請求，為無理由，應予 駁回。
⑶違約罰金：原告請求100,000 元，然本件並未符合系爭買 賣契約書10條第2 項得請求違約罰金之要件，已如上述， 是原告此部分請求，為無理由，應予駁回。
⑷原告於訴訟期間所受精神上損害：原告請求20,000元，惟 按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責 任，民法第227 條之1 定有明文。又不法侵害他人之身體 、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其 他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦 得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復 名譽之適當處分。前項請求權，不得讓與或繼承。但以金 額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。 前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶 關係之身分法益而情節重大者，準用之。復為民法第195 條所明定。原告主張：本件訴訟期間加重原告心情煩躁、 憂鬱精神損害云云，然僅提出記載診斷為「非特定的睡眠 障礙症」之衛生福利部桃園醫院中醫科診斷證明書為證（ 見本院卷第117 頁），惟「非特定的睡眠障礙症」成因甚 多，原告未舉證證明與本件物之瑕疵、不完全給付有因果 關係，是原告此部分請求，為無理由，應予駁回。 ⑸申請移台電公司電線桿之水電費用：原告請求6,000 元， 固據提出免用統一發票收據為證（見本院卷第139 頁）， 然被告縱令有申請移除電線桿之義務，然移除電線桿須台 電公司為之，非私人得以為之，且台電公司移除電線桿為 何需原告支出水電費給非台電公司之水電人員，顯有疑問 ，而本件水電人員並非被告所僱用，原告又未舉證證明移 台電公司電線桿之水電費用應由被告負擔之依據，是原告 此部分請求，為無理由，應予駁回。
⑹未履行移除電線桿義務：原告請求60,000元，依系爭買賣 契約書第13條固約定「賣方負責移除本案318-6 地號土地 範圍內之三根電線桿」，然被告已申請台電公司將系爭買 賣契約成立時位處系爭318-6 地號土地範圍內之三根電線 桿移至系爭318-6 地號土地範圍內原告同意之位置，為兩 造所不爭執，則系爭電線桿既經被告申請台電公司遷移， 且遷移位置為原告所同意，被告已履行移除系爭三根電線 桿之義務。而原告同意系爭電線桿遷移位置後，訴請台電 公司將系爭318-6 地號土地上之電線桿2 支及電纜線4 條
拆除，將土地交還予原告，於108 年3 月7 日經本院107 年度訴字第297 號以台電公司將電線桿遷移設置之行為是 經原告同意後遷移，且設置電線桿符合電業法規定，於法 有據，即台電公司依法有供電義務，涉及公共利益，台電 公司並非無權占有，亦非侵害原告權利為由，駁回原告之 訴，該案兩造未上訴而告確定，有本院107 年度訴字第29 7 號判決附卷可稽。是原告此部分請求，為無理由，應予 駁回。
四、綜上所述，原告依瑕疵擔保及不完全給付損害賠償請求權之 法律關係，請求被告給付20,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日即107 年8 月25日起至清償日止，年息百分之5 計算之利 息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，亦僅係促本院 依職權發動而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其 所附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果， 均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民三庭法 官 黃茂宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
書記官 官佳慧