臺灣高雄地方法院民事判決 107年度鳳簡字第338號
原 告 何建翰
被 告 陳泰彰
被告兼上一 王大華
訴訟代理人
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年11月7 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、原告主張：原告經由被告王大華之仲介，於民國106 年5 月 7 日與被告陳泰彰簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約） ，以新臺幣（下同）460 萬元，向被告陳泰彰買受高雄市○ ○區○○段000000地號土地及座落其上之447 建號建物（門 牌號碼：高雄市○○區○○路○段000 ○00號）（下稱系爭 房屋、土地），被告陳泰彰雖已於106 年5 月23日將系爭房 屋及土地所有權移轉登記給原告，但被告2 人於簽約之時曾 口頭向原告保證系爭房屋絕無漏水，被告王大華並向原告保 證若系爭房屋有漏水，願與被告陳泰彰連帶賠償，原告當時 有要求被告2 人將系爭房屋漏水之擔保事項寫在契約上，但 被告2 人不願意，原告當時因無購屋經驗，而未將此寫入契 約。詎原告於106 年6 月間搬入系爭房屋後，不到2 個月浴 室即開始漏水，106 年10月到11月間，天花板掉漆，始知是 漏水問題等語，爰依據契約關係，聲明：㈠被告應連帶給付 原告20萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告2 人於簽約時已說明係「現況」交屋，且系 爭契約已明白約定被告2 人不負瑕疵擔保責任，被告2 人亦 從無口頭保證不會漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
四、兩造不爭執事項：
原告經由被告王大華之仲介，於106 年5 月7 日與被告陳泰
彰簽立系爭契約，以460 萬元，向被告陳泰彰買受系爭房屋 、土地，嗣被告陳泰彰於106 年5 月23日將系爭房屋、土地 所有權移轉登記給原告。
五、本件之爭點：
㈠被告2 人是否應就系爭房屋「連帶」負「漏水」瑕疵擔保責 任？
㈡系爭房屋有無漏水？修復金額多少？
六、本院得心證之理由
㈠被告2 人是否應就系爭房屋「連帶」負「漏水」瑕疵擔保責 任？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 ，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。 ⒉原告雖主張被告2 人應就系爭房屋「連帶」負「漏水」瑕疵 擔保責任云云。惟按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強 行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自 由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自 應從其特約（最高法院29年上第826 號判例、104 年度台上 第550 號判決意旨參照）。經查，原告經由被告王大華之仲 介，於106 年5 月7 日與被告陳泰彰簽立系爭契約，以460 萬元，向被告陳泰彰買受系爭房屋、土地，嗣被告陳泰彰於 106 年5 月23日將系爭房屋、土地所有權移轉登記給原告等 情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物謄本、系爭契約書 影本各1 份（見本院卷第19頁、本院107 鳳簡第178 號卷第 27頁）可證，足以認定。而系爭契約第11條、第13條分別約 定「買賣雙方同意代書、介紹人等除僅作為確認該不動產買 賣契約成立之事實，並不負責產權、實際金錢往來、債務、 違約、糾紛、訴訟、日後因受都市計劃致不動產受非缺失、 及其他一切法律上責任。」、「買方簽約前業已詳細檢視標 的物況。買賣標的物應於尾款付清後，即刻辦理現況點交， 乙方（即買方）放棄甲方（即賣方）之瑕疵擔保之責；如屆 期甲方未能依約辦理移交，或乙方未能依付清尾款，雙方得 暫停移交不動產；又因其中一方拖延到整個交易過程，經一 段時間予以書面通知而不立即處理，即視為違約。」等語， 有系爭契約書影本（見本院卷第19頁）可證，堪認兩造就系 爭房屋之漏水等瑕疵擔保，業由兩造以前述系爭契約第11條 、第13條之「特約」免除，依上開說明，基於契約自由原則
，兩造既就瑕疵擔保責任，另有特約，自應從其特約，因此 被告2 人就系爭房屋並不負「漏水」瑕疵擔保責任，或連帶 擔保責任。原告上揭主張，與系爭契約第11條、第13條之約 定，完全相反，難認屬實。
⒊原告雖主張被告2 人於簽約之時曾口頭向原告保證系爭房屋 絕無漏水，原告當時有要求被告2 人將系爭房屋漏水之擔保 事項寫在契約上，但被告2 人不願意云云，惟此為被告所否 認，且此乃重要之契約上約定事項，兩造如有就此為特別約 定，自應載明於系爭契約上，豈有可能只有口頭約定，而未 載於書面契約，甚至系爭契約非但沒有載明系爭房屋漏水之 擔保條款，還在系爭契約第11條、第13條載明與原告上揭主 張完全相反之約定，堪認原告上揭主張，並無可取。 ⒋原告雖主張證人蔡旭豐、證人何黃香花可以證明被告2 人有 口頭擔保系爭房屋不漏水，如有漏水則負修繕、賠償之責云 云。惟證人即原告之姊夫蔡旭豐雖於本院審理時證稱：原告 於106 年5 月7 日簽立系爭契約購買系爭房屋當時，原告、 伊、原告母親何黃香花、被告2 人、被告找來的代書在場， 被告當時說會幫忙處理漏水，伊不清楚哪裡漏水，有聽原告 說一樓會漏水，但原告沒有講一樓哪裡會漏水，伊不知為兩 造買賣契約第11條、第13條之約定，伊相信被告口頭承諾會 處理漏水，就簽約了，契約內容沒有看等語（見本院卷第34 頁正背面），惟證人蔡旭豐係原告之姊夫，其證述之內容本 即有偏頗原告之可能，而其上揭證詞其中關於：其於兩造簽 約時即有聽原告說一樓會漏水等語，又與原告於起訴狀載稱 ：其是購買系爭房屋後2 個月始發現漏水等語（見本院卷第 4 頁）不符，自難以證人蔡旭豐之證述對原告為有利之認定 。而證人即原告之母親何黃香花雖於本院審理時證稱：原告 於106 年5 月7 日簽立系爭契約購買系爭房屋當時，原告、 伊、原告姊夫蔡旭豐、被告2 人、被告代書在場，被告當時 保證系爭房屋不會漏水，若有漏水，被告會負責維修，伊簽 約時尚不知道房子會漏水，伊不認識字伊，不知兩造買賣契 約第11條、第13條之約定內容，但被告有口頭說如果漏水會 賠償等語（見本院卷第35頁正背面），惟證人何黃香花係原 告之母親，其證述內容本即有偏頗原告之可能，而其上揭證 詞又與原告所簽署之系爭契約第11條、第13條之約定內容不 符，且其也不能解釋為何口頭與文字內容不符，自不能以其 證詞作為對原告有利之認定。
⒌原告雖主張其當時因無購屋經驗，而未將漏水擔保寫入系爭 契約，且由被告2 人加入系爭契約第11條、第13條之約定云 云。惟系爭契約第11條、第13條之文義清楚明白，且原告於
簽約之時，亦有其姊夫蔡旭豐、母親何黃香花陪同到場簽約 ，自難僅憑原告並無購屋經驗之說詞，即認系爭契約第11條 、第13條不具效力，又系爭房屋為86年8 月1 日建築完成、 86年9 月22日建物登記，而兩造於106 年5 月7 日簽立不動 產買賣契約書，有系爭房屋建物謄本、系爭契約書影本各1 份（見本院107 鳳簡第178 號卷第27頁、本院卷第19頁）可 證，堪認兩造簽約之時系爭房屋之屋齡約20年，依一般經驗 均應認識系爭房屋有漏水可能，且原告亦自承知道屋齡20年 之系爭房屋大概會漏水等語（見本院卷第23頁），然而，系 爭契約第11條、第13條卻特別約定「介紹人，並不負責…債 務、違約、糾紛…及其他一切法律上責任。」、「乙方（即 買方）放棄甲方（即賣方）之瑕疵擔保之責；」等語，可見 上開約定之目的顯是在排除被告2 人對於極有可能有漏水問 題之屋齡20年之系爭房屋之漏水瑕疵擔保之責。且被告陳泰 彰於101 年8 月15日向訴外人陳盈汝購買系爭房屋及土地之 總價為435 萬元，有被告所提出之實價登錄及私契影本各1 份（見本院卷第27頁至第28頁、第39頁至第40頁）可證，衡 諸高雄市於101 年至106 年間之房價漲跌情形，被告陳泰彰 於106 年5 月7 日以460 萬元出售系爭房屋給原告，售價並 不高，故被告2 人特別於系爭契約第11條、第13條約定排除 瑕疵擔保之責，亦符常情。
⒍綜上，被告2 人應就系爭房屋「並無」負或連帶負漏水瑕疵 擔保責任，原告上揭主張，並無理由。
㈡系爭房屋有無漏水？修復金額多少？被告2 人就系爭房屋既 不負或不連帶負漏水瑕疵擔保責任，則系爭房屋有無漏水及 修復金額，即無調查必要，併為說明。
七、綜上所述，原告基於兩造契約之法律關係，請求被告給付20 萬元，為無理由，應予駁回，原告假執行之聲請，因原告之 訴遭駁回而失所附麗，應併駁回之。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
鳳山簡易庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
書 記 官 林豐富