臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1142號
原 告 卓國龍
被 告 陳秋蘭
兼 上一 人
特別代理人 陳玉珍
被 告 陳健雄
上二人共同
訴訟代理人 林石猛律師
林穎律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國107 年11月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；對於無訴訟能 力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行 代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長， 選任特別代理人，民事訴訟法第45條、第51條第1 項分別定 有明文。又受監護宣告之人無行為能力，為民法第15條所明 揭，於民國97年5 月2 日民法總則修正條文施行前已為禁治 產宣告者，視為已為監護宣告，並於修正施行後，適用修正 後之規定，民法總則施行法第4 條第2 項亦有明文。本件被 告丙○○前於86年12月30日經法院宣告禁治產，由其母即訴 外人陳蔡粉監護，迄今未經法院撤銷，此有丙○○之戶籍謄 本、臺灣高雄少年及家事法院107 年9 月20日高少家美字第 1070020163號函在卷可稽（見本院卷一第38頁、本院卷二第 119 頁），依前揭規定，丙○○視為已為監護宣告，為受監 護宣告之人而無訴訟能力。又丙○○之監護人陳蔡粉已於98 年2 月27日去世，亦有陳蔡粉之戶籍謄本在卷可憑（見本院 卷二第79頁），惟陳蔡粉去世後，迄今無人向法院聲請改定 或選定丙○○監護人，亦經本院函詢臺灣高雄少年及家事法 院及被告甲○○、丁○○陳報而知（見本院卷二第92、93頁 ），本院乃依原告之聲請，裁定選任丙○○之胞姐即被告甲 ○○為特別代理人，代理丙○○實施本件訴訟行為。二、原告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告因拍賣取得高雄市○○區○○段000 地號土 地（下稱605 地號土地）應有部分1/2 、同段603 地號土地 （下稱603 地號土地）應有部分5/48，並均於106 年2 月22 日完成登記。605 地號土地其他共有人為訴外人乙○○，權 利範圍1/2 ；603 地號土地其他共有人為被告丙○○、乙○ ○、訴外人戊○○○、被告甲○○，權利範圍各1/3 、5/48 、6/48、1/3 。坐落在603 、605 地號土地（下合稱系爭土 地）上之高雄市○○區○○段000 ○號建物（門牌號碼高雄 市○○區○○段00巷0 號，下稱系爭建物），為被告丁○○ 、甲○○、丙○○分別共有，應有部分各3/6 、2/6 、1/6 ，渠等無權占有系爭土地，而受有相當於租金之利益，致原 告因無法使用收益而受有損害，原告自得依民法第179 條， 請求被告返還相當於租金之不當得利，並按系爭土地公告現 值之年息5 ﹪，約每月36,000元計算，是被告丙○○、甲○ ○、丁○○應依序自106 年2 月22日起，依應有部分按月分 別給付原告新臺幣（下同）6,000 元、12,000元、18,000元 。惟鈞院若認系爭土地及系爭建物原屬同一人即被告父母所 有，先後讓與相異之人，而推定被告於系爭建物得使用之期 限內，與系爭土地所有人間有租賃關係，原告亦自得依民法 第425 條之1 規定，請求丙○○、甲○○、丁○○各給付土 地租金各6,000 元、12,000元、18,000元。為此依民法第17 9 條、第425 條之1 ，擇一請求為原告勝訴之判決，並聲明 ：㈠被告丙○○應自106 年2 月22日起至返還系爭土地之日 止，按月給付原告6,000 元。㈡被告甲○○應自106 年2 月 22日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,000元。 ㈢被告丁○○應自106 年2 月22日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付原告18,000元。
二、被告則均以︰系爭土地原為被告3 人之母陳蔡粉於63年間購 置，並於65年間起造系爭建物，陳蔡粉於69年間起將系爭土 地及系爭建物移轉予其設立之高鎰昌工業有限公司（下稱高 鎰昌公司）或3 親等以內之親屬，其後所有權雖有些許變動 ，惟均於3 親等內親族間移轉，至92年間陳蔡粉以鞏固家產 為由，將系爭建物移轉予被告3 人，當時603 地號土地共有 人為丙○○、曾光松、戊○○○、乙○○、陳逸屏，605 地 號土地共有人則為乙○○、陳逸屏，渠等與被告均為近親關 係，自被告受讓系爭建物後至原告拍定前，從未爭執系爭建 物之占用，亦無收租情事，應有默示延續65年至92年間系爭 土地長期供系爭建物無償占用之意思，故分別自斯時起，與
被告3 人成立603 、605 地號土地供系爭建物無償占用之默 示分管契約。又原告原為系爭土地之抵押權人，並曾於執行 程序中至系爭土地現場勘查，於拍定前已知系爭土地上存有 系爭建物，且系爭土地之拍賣通知已於使用情形欄提及「分 管部分」，原告明知或可得而知系爭土地存有分管契約，自 應受該分管契約之拘束，故被告並非無權占有系爭土地，不 構成不當得利。又系爭建物存在系爭土地40餘年，從無收租 情事，自無民法第425 條之1 推定租賃關係，原告請求給付 租金為無理由，縱有租賃關係，租金數額亦應依民法第820 條之限制多數決決定，不應由原告單獨、片面請求租金等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告因拍賣取得605 地號土地應有部分1/2 、603 地號土地 應有部分5/48，並均於106 年2 月22日完成登記，605 地號 土地其他共有人為乙○○，權利範圍1/2 ，603 地號土地其 他共有人為丙○○、乙○○、戊○○○、甲○○，權利範圍 各1/3 、5/48、6/48、1/3 。
㈡系爭建物坐落在603 、605 地號土地上，占用603 地號土地 面積365.32平方公尺、占用605 地號土地面積333.88平方公 尺，系爭建物為被告3 人共有，應有部分丁○○3/6 、甲○ ○2/6 、丙○○1/6 。
㈢原告拍賣取得系爭土地前，原為系爭土地之抵押權人，亦為 拍賣之執行債權人，在拍賣取得土地前，即知悉系爭土地上 有系爭建物存在。
四、兩造爭執事項：
㈠被告除占有系爭建物坐落之附圖編號A 部分外，有無占有60 5 地號土地如附圖編號B 所示之空地？被告占有系爭土地面 積若干？
㈡被告是否無權占有系爭土地？是否因此受有相當於租金不當 得利？金額若干？
㈢若被告非無權占有，系爭土地所有人與被告間是否成立民法 第425 條之1 之租賃關係？原告請求被告給付租金，有無理 由？金額若干？
五、本院之判斷：
㈠被告占有系爭土地面積若干？
⒈原告主張被告占有系爭土地之範圍，除系爭建物坐落範圍（ 即附圖編號A部分，占用603地號土地面積365.32平方公尺， 占用605地號土地面積333.88平方公尺）外，另占有605地號 土地如附圖編B所示之水泥空地（面積71.87平方公尺），占 有範圍及於系爭土地全部，被告則否認占有附圖編號B部分
土地，辯稱：水泥空地上之物品皆非被告所有，水泥空地前 之大門亦未上鎖等語。
⒉按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態；占有僅占有人 對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所， 或標示為何人占有為生效條件（最高法院53年台上字第2149 號、53年台上字第861 號判例意旨參照）。查系爭建物實為 2 棟相連、相通之建物，1 棟為鋼筋混凝土造，曾作為高鎰 昌公司之辦公室，另1 棟為鐵皮廠房，而附圖編號B 所示之 水泥空地，係位在大門門牆與系爭建物之間，從系爭建物欲 通往門牆大門、大門臨接之灣興街，須通過此水泥空地，反 之從門牆大門進入系爭建物亦必經此水泥空地，故此水泥空 地實為系爭建物對外出入必經之地，與系爭建物之使用有不 可分離之關係，又該水泥空地面臨2 棟建物之門口，可供停 放車輛，可推知此水泥空地過往係作為辦公室及鐵皮廠房停 車空間使用，與系爭建物之使用關係密切，再加以系爭土地 築有圍牆、門牆環繞，將水泥空地及系爭建物圈圍在內（以 上見本院現場勘驗筆錄及勘驗照片，本院卷一第208 、210 -220、223-224 頁），依系爭建物建築之情狀，乃有使用系 爭土地全部作為系爭建物基地之意，系爭土地全部原即供系 爭建物為完整使用，故應認被告就系爭建物，對於系爭土地 全部有不可分離之使用關係，被告占有系爭土地之範圍，為 系爭土地全部，包含附圖編號A 之水泥空地，及系爭建物坐 落之附圖編號B 部分。
㈡被告是否無權占有系爭土地？是否因此受有相當於租金之不 當得利？金額若干？
⒈原告主張被告占有系爭土地乃無權占有，被告則抗辯系爭土 地已成立默示分管契約，且為原告於受讓系爭土地明知或可 得而知，應受該分管契約之拘束等語。惟查：
按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後， 將其應有部分讓與第三人，如受讓人明知或可得而知有分管 契約，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，固經司 法院大法官釋字第349 號解釋在案，惟系爭建物之共有人即 被告3 人均非605 地號土地之共有人，3 人中亦僅丙○○、 甲○○為603 地號土地之共有人，系爭土地既為少數共有人 甚至非共有人所占用，其餘未占用之共有人對系爭建物之存 在未加異議，亦可能係單純沈默而未為制止者，是否確有默 示分管契約存在，尚屬有疑。且被告所辯系爭土地在原告受 讓前有默示分管契約一情縱然為真，亦須原告受讓系爭土地 時明知或可得而知有分管契約存在，分管契約始能拘束原告 ，而原告對此已堅決否認，自應由被告對此一利己事項負舉
證責任。被告無非以原告於拍定系爭土地前，即知系爭建物 坐落在系爭土地上，且拍賣通知之使用情形欄提及「分管部 分」，為主要論據，惟系爭建物坐落系爭土地之法律上原因 多端，非僅基於分管契約一途，租賃或使用借貸皆有可能， 且原告與系爭土地之共有人並無親戚關係，故原告在拍定系 爭土地前縱已知悉系爭建物坐落系爭土地上，亦未必得知建 物占用土地之法律上原因，又系爭土地於105 年間執行拍賣 時之拍賣不動產附表，於使用情形欄係載明「土地上有廠房 ，. . . . 本件均係拍賣應有部分，未提債務人分管部分」 等語，此有拍賣不動產附表附於本院105 年度司執字第4633 4 號卷內可證，足見系爭不動產拍賣時之拍賣條件，並未揭 示或查明系爭土地有無分管契約存在，則由該拍賣不動產附 表之使用情形，尚難認原告於拍定系爭土地時，已知或可得 而知系爭土地存在默示分管契約，被告復未能為其他舉證， 是被告辯稱原告應受分管契約拘束，被告因分管契約而有權 占有系爭土地云云，並非有據。
⒉兩造間就系爭土地存在民法第425 條之1 之推定租賃關係， 被告有權占有系爭土地：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人所有，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除 有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之 使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 （最高法院48年台上字第1457號判例參照）。最高法院73年 度第5 次民事庭會議決議亦謂：「土地與房屋同屬一人，而 將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第 1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之 房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係 之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決 定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人 ，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權 之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其 繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有 權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有 人，均繼續其原來之法律關係」，89年5 月5 日施行之民法 並據此增訂第425 條之1 ：「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定 之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求 法院定之。」，該新增條文雖未經債篇施行法明定具有溯及 效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓 事實，倘與上開實務見解內容相符，自仍得予以援用。足見 出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋 所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房 屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付 相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，但仍不影響其 對於房屋坐落土地之「有權使用」，無不當得利或侵權行為 之可言。且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之 使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最 高法院102年度台上字第1508號判決意旨參照）。 ⑵查603 地號土地、605 地號土地重測前分別為高雄市○○區 ○○○段○○○○段000000地號土地、同段同小段267-1 地 號土地，2 塊土地均由被告之母陳蔡粉於63年5 月27日登記 為所有權人，而系爭建物則於65年5 月31日辦理新建總登記 ，登記之所有權人為陳蔡粉，此有土地登記簿、建築改良登 記簿在卷可稽（見本院卷二第23頁反面、第27頁反面、第31 頁），堪認系爭建物與系爭土地原同屬陳蔡粉所有，嗣陳蔡 粉於69年1 月8 日將系爭土地、系爭建物以買賣為登記原因 ，移轉予高鎰昌工業有限公司，高鎰昌工業有限公司又於70 年8 月27日將系爭土地、系爭建物分別移轉予不同之人，60 3 、605 地號土地、系爭建物又經分別輾轉讓與，而形成目 前所有權人均不相符之現況，此觀上述土地登記簿、建築改 良登記簿、系爭建物及系爭土地之異動索引、原告整理之所 有權異動表可知（見本院卷一第51-57 頁、本院卷二第23-3 3 、34頁），則依前引判例意旨及89年5 月5 日施行後之民 法第425 條之1 規定，自高鎰昌公司於70年8 月27日移轉系 爭土地、建物予他人起，於系爭土地、系爭建物歷次單獨或 分別轉讓時，均推定系爭土地所有權人默許系爭建物所有權 人繼續使用土地，故系爭建物之所有權人即被告，對於系爭 建物坐落之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之 附屬地，推定有租賃關係，乃有權占有，原告於106 年間因 拍賣而受讓系爭土地，除有反證外，亦應認在系爭建物得使 用期限內，就系爭土地全部與被告成立有償使用之租賃關係 。
⑶查被告係於92年1 月24日受讓系爭建物所有權，有系爭建物 之登記謄本在卷可按（見本院卷一第50頁），而被告當初受
讓系爭建物辦理移轉登記時，在登記申請書有載明「本件建 物出賣人與基地所有權人無租賃關係」等語（見本院卷一第 67頁），固堪認被告辯稱受讓系爭建物後，從無支付租金予 系爭土地共有人，系爭土地所有權人係無償提供系爭土地予 被告占有使用乙節非虛，惟使用借貸為無償契約，原屬貸與 人與使用人間之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉 其權利於第三人之可言（最高法院49年台上字第381 號判例 參照），準此，縱令原告之前手陳逸屏及其他系爭土地共有 人係無償提供系爭土地予被告使用，原告亦不當然繼受此使 用借貸契約，被告自不得主張原告應受使用借貸契約拘束， 兩造間就系爭土地既無使用借貸關係，兩造又未提出其他非 租賃關係之反證，則自原告受讓系爭土地後，兩造間就系爭 土地存在有償使用之租賃關係，堪以認定。
⒊被告占有系爭土地，非屬不當得利：
兩造間就系爭土地有租賃關係存在，有如前述，則被告占有 系爭土地，即非無法律上原因而受有利益之不當得利，原告 依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金不當得，即 屬無據。
㈢若被告非無權占有，系爭土地所有人與被告間是否成立民法 第425 條之1 之租賃關係？原告請求被告給付租金，有無理 由？金額若干？
按民法第425 條之1 第2 項雖規定：出賣人與受讓人間推定 之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定 之。依此規定，有爭議之當事人僅能請求法院以訴定租金數 額，且此等訴訟之性質應與請求增加租金之訴，性質相似， 屬於形成之訴，必須法院為定租金數額之判決時，始能形成 決定租金數額之效力，否則並無從溯及發生拘束雙方當事人 之效力（最高法院47年台上字第1152號、48年台上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意 旨）。本件原告僅請求被告給付相當於租金之不當得利或給 付租金，並未聲明請求法院以形成之訴，核定兩造間推定租 賃關係之租金數額，即逕行起訴請求被告給付，洵屬無據。六、綜上所述，原告依民法第179 條、第425 條之1 ，請求被告 自106 年2 月22日起至返還603 、605 地號土地之日止，各 按月給付原告6,000 元、12,000元、18,000元，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
書記官 陳威志