臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第362號
上 訴 人 陳淑芳
訴訟代理人 陳婉寧律師
徐明珠律師
複代理人 林更穎律師
被上訴人 陳美秀
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國107
年5月11日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2731號第一審判決提
起上訴，本院於107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造與原審共同被告陳福興（業經原審判決 敗訴確定），及訴外人王桎玄、張清福、彭昭揚為坐落臺中 市東區東勢子段63之10、63之84、63之103、63之107地號土 地（下合稱系爭土地，或分稱63之10、63之84、63之103、 63之103土地）之共有人（應有部分比例如附表共有土地應 有部分欄所示），並為坐落系爭土地上5層樓公寓（樓層、 所有人、建號、門牌如附表所示，下稱系爭公寓）之區分所 有權人，上訴人為系爭公寓後方空地即63之103地號土地上 如原判決附圖所示編號G部分未經保存登記加強磚造建物（ 下稱系爭增建物）之承買人，系爭增建物搭建時未經全體區 分所有權人同意或經區分所有權人會議決議，屬無權占有， 為此依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定提起本 訴，求為判命：上訴人應將坐落63之103地號土地上之系爭 增建物拆除，並返還該建物所占用土地（面積58平方公尺） 予被上訴人及其餘土地共有人，並陳明願供擔保請准宣告假 執行。原審為被上訴人勝訴之判決，並分別酌定相當擔保金 為假執行及免為假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴 ，被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（對原審共同被告陳福 興請求部分，業經判決陳福興敗訴確定，不予贅述）二、上訴人則以：
（一）系爭增建物係訴外人歐陽驤於民國70年間經共同出資建築 系爭公寓之土地共有人陳進益同意所搭建，嗣上訴人於95 年間向歐陽驤之女購買系爭增建物而取得事實上處分權。
原系爭土地共有人間就系爭公寓後方空地有默示分管契約 存在，被上訴人為系爭土地之受讓人，亦應受該分管契約 拘束。又系爭公寓係於68年間建造完成，故系爭公寓之共 用部分不必區分所有權人之同意即可約定專用，上訴人之 前手自68年即已依約定劃分使用範圍而使用系爭公寓後方 空地，上訴人繼受前手之使用範圍，有正當使用權源。另 參照最高法院83年度台上字第1377號、91年度台上字第 2477號判決意旨，系爭公寓既有默示分管契約合意由一樓 之區分所有權人對系爭公寓後方空地有管理使用專用權， 其他共有人即應受該分管契約之拘束。縱上訴人就系爭公 寓後方空地之使用行為不符建管法令，亦不能謂該分管契 約無效云云。
（二）於本院補稱：
⒈系爭公寓為訴外人陳進益、陳文國及張鄧杰於68年間共同 出資興建，興建完成後，1到3樓產權係登記於陳福興及陳 文國名下，4與5樓之產權則登記於陳進益名下，故系爭公 寓之原始所有權人為陳福興、陳文國與陳進益，因系爭公 寓均為陳進益一家人所有，而3樓所有權人之土地持分較 多，故當時即約定系爭公寓後方空地由1、2樓所有權人管 理使用並負責清潔；系爭公寓4樓之外牆面由4樓之所有權 人使用（含一樓停車位置及廣告）；系爭公寓5樓之外牆 面由5樓之所有權人使用，分管約定確實於陳福興一家人 為最原始住戶之際即已存在。嗣後雖陳進益與陳文國分別 將其所有之部分出售予他人，該等繼受人仍應受前揭分管 契約之拘束。
⒉上訴人於94年9月23日取得系爭土地與系爭公寓1、2樓之 所有權後，於95年間購得系爭增建物，歐陽驤係於70年間 興建系爭增建物，可知系爭公寓之原始住戶確有分管契約 ，歐陽驤方能於63之103地號土地上興建系爭增建物。再 系爭公寓5樓及樓頂外牆面係由5樓之所有權人使用，4樓 外牆面則是由4樓之所有權人使用（另有使用一樓停車位 置及廣告），益證有分管契約存在云云，資為抗辯。並上 訴聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二） 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、得心證之理由：
被上訴人主張兩造與原審共同被告陳福興，訴外人王桎玄、 張清福、彭昭揚均為系爭土地之共有人，並為系爭公寓之區 分所有權人，上訴人為系爭公寓後方空地即63之103地號土 地上系爭增建物之處分權人，該增建物占用63之103地號土
地面積58平方公尺等情，業經台中地方檢察署檢察官於刑案 偵查中審囑託臺中市中山地政事務所派員測量明確，製有複 丈成果圖即原判決附圖，並有系爭增建物照片可稽（交查字 第481號卷第57、59、125、127頁），兩造就此亦無爭執， 上開事實自堪認定，則本件有待審酌之爭點不外：系爭公寓 後方空地是否存有分管契約？如有，被上訴人是否應受分管 契約拘束？茲分述如下：
（一）關於系爭公寓後方空地是否存有分管契約： ⒈按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協 議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議 訂定之（最高法院99年度台上字第1553號判決意旨參照） 。據卷附系爭公寓之使用執照影本、存根、建物登記謄本 、現場照片等資料（他字第6906號卷第53至67頁，訴字卷 第28、45頁），可知系爭公寓係於68年5月11日由陳文國 、陳進益、張鄧杰3人起造完成，並於68年8月9日申請用 水。又系爭增建物所在之63之103地號土地於68年11月30 日前原屬陳進益所有，然陳進益於68年11月30日即將其所 有權中應有部分共3分之2，以買賣為原因而分別移轉予蔡 旭東、許安鍾、林吳華麗、賴春德、陽康秉坤、陳福興等 人，嗣於69年1月25日蔡旭東又因買賣而將其應有部分300 分之26有移轉登記予彭昭揚，許安鍾亦於70年1月26日因 買賣而將其應有部分300分之24移轉登記予宋林珍英，陳 進益則於69年7月1日再將其所餘應有部分3分之1贈與並移 轉登記予陳文國（至此陳進益已無63之103地號土地應有 部分），迄75年9月止，上開土地所有權即未再變動，有 舊式土地登記簿謄本可稽（易字第1180號卷一第143至148 頁）。依據上情可知，系爭公寓竣工並申請用水而可供居 住使用後，所坐落之系爭63之103地號土地所有人除陳進 益外，尚有蔡旭東、許安鍾、林吳華麗、賴春德、陽康秉 坤、陳福興等人，該筆63之103地號土地苟有分管之約定 ，亦應由上開土地共有人全體協議訂定之。乃上訴人未舉 證證明上開土地共有人曾經就系爭63之103地號土地有何 分管協議，率謂分管約定於陳福興一家人為最原始住戶之 際即已存在，或公寓之最原始住戶間曾有1樓後方空地由1 樓住戶專用之分管契約存在云云，自無可採。
⒉上訴人係於94年10月17日經拍賣而登記取得系爭土地及附 表編號2建物之所有權，有建物及土地登記謄本可稽（他 字第6906號卷第57頁、交查481號卷第31頁），復於95年7 月5日向歐陽懷國、歐陽佩君、曠蘭英購得系爭增建物， 亦有買賣契約書可證（交查481號卷第103頁以下），據該
買賣契約書所載，系爭增建物位於台中市○○路000號房 屋（即附表編號2建物）後段右側，係歐陽驤（曠蘭英之 養父）於70年代出資興建，且證人曠蘭英曾於原審證稱： 歐陽驤向前手（即陳進益）購買系爭公寓1、2樓時，前手 有答應可在公寓1樓後方空地搭建建物等語（見原審訴字 卷第71、72頁），然依曠蘭英之證述，僅可證明歐陽驤興 建系爭增建物時，曾經陳進益之同意，尚無從證明已經全 體共有人同意或就該增建物占用土地有分管之協議。另證 人即前向上訴人承租附表編號2建物1樓之李水江於原審及 刑案審理時雖證稱：上訴人遭告訴竊佔後與其共訪陳進益 時，據陳進益稱當時公寓1樓後方空地以前都是他們在使 用，且於出售公寓4、5樓當時有跟買受人說1樓空地及地 下室是陳進益自己及家人要使用云云（詳原審訴字卷第16 0、161、172至174頁、），然陳進益於系爭公寓竣工並可 供居住使用後，即將系爭63之103土地所有權應有部分3分 之2移轉予他人，復於69年7月1日將所餘應有部分3分之1 贈與並移轉登記予陳文國，已非土地共有人，顯無從依陳 進益個人之意思成立土地分管協議，上訴人據此主張公寓 之最原始住戶間曾有1樓後方空地由1樓住戶專用之分管契 約存在云云，要屬無據。
⒊按「共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人 間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容 忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干 涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」 （最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。據證 人即系爭土地共有人王桎玄於刑案偵查中證稱：系爭增建 物於其84年間承租系爭公寓3樓時即已存在等語（易字第 1180號卷一第66頁），另證人曠蘭英於原審亦證稱：居住 於系爭公寓期間，未曾有其他住戶反對渠等使用系爭增建 物等語（見原審訴字卷第72頁），上訴人抗辯自系爭增建 物興建完成迄被上訴人於103年10月間對上訴人提出刑事 告訴時止，30餘年間未有任何共有人就系爭增建物占用系 爭共有土地有所干涉，堪信實在，則上訴人主張系爭土地 共有人容忍系爭增建物占用部分土地多年，已有默示分管 契約之存在，即非無據。
（二）被上訴人是否應受分管契約拘束：
按「最高法院48年台上字第1065號判例，認為『共有人於 與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應 有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼 續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，
惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知 之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善 意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨 有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，大法官 會議著有釋字第349號解釋意旨可資參照（98年1月23日增 訂施行民法第799條之1第4項規定，關於區分所有建物規 約以外之約定如分管契約等，同此意旨）。上訴人抗辯稱 ：被上訴人向台灣金聯資產管理股份有限公司購買系爭公 寓時，應有填寫申購書（本院卷54頁），該申購書內載明 「已知悉申購物件之屋況」，故被上訴人應已查明知悉系 爭土地之使用狀況云云。然系爭增建物已興建多年，其加 強磚造之材質與系爭公寓相近，且位於系爭公寓後方，僅 憑建物外觀難以察覺其屬增建物部分，縱被上訴人購買系 爭公寓時曾經填寫上訴人所稱之申購書，表明「已知悉申 購物件之屋況」，亦僅足推認被上訴人應已知悉其所購買 系爭公寓3樓房屋之屋況，尚無從推斷其已知悉或可得知 系爭公寓後方存在系爭增建物，並就其占用之共有土地有 前揭默示分管契約之存在。至於系爭公寓5樓及樓頂外牆 面、4樓外牆面雖有廣告看板（本院卷52、53頁），然此 等公寓樓頂、外牆之利用情形與公寓後方是否存在系爭增 建物並無關聯，上訴人執此抗辯被上訴人已知悉或可得而 知前揭默示分管契約存在，尚難採信。則被上訴人主張其 購買系爭公寓房地時，不知前揭默示分管契約之存在，亦 無可得知，故不受該默示分管協議之拘束，應可採信。（三）綜上所述，上訴人抗辯系爭增建物占用系爭共有土地多年 ，共有人間已有默示分管契約，固非無憑，惟被上訴人主 張其並不知悉亦無可得知該默示分管契約之存在，不受該 默示分管契約之拘束，應屬可採，則上訴人仍不得執該默 示之分管契約對被上訴人主張其有權占用系爭共有土地。 故被上訴人依據土地共有關係及所有權之作用，請求上訴 人拆除系爭增建物並返還該建物所占用土地，自屬有據。 上訴人雖又抗辯稱被上訴人訴請拆屋還地，屬權利濫用云 云。然系爭增建物為加強磚造，已興建逾30年，所餘殘值 有限，且僅供上訴人一己使用，未經申請建築執照，占用 系爭公寓後方空地，妨害土地共有人對共有土地之管理使 用，被上訴人之請求核屬權利之正當行使，上訴人執此抗 辯，亦無可取。
四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條之規定 ，請求上訴人將坐落63之103地號土地上之系爭增建物拆除 ，並返還所占用土地（面積58平方公尺）予被上訴人及其餘
土地共有人，自屬正當，應予准許。從而，原審為被上訴人 勝訴之判決，並分別酌定相當擔保金為假執行及免為假執行 之宣告，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 楊國精
法 官 杭起鶴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹錫朋
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日
附表：
┌─┬──┬───┬─────┬─────┬─────┐
│編│樓層│所有人│建號（臺中│門牌（臺中│共有土地應│
│號│ │ │市東區東勢│市東區進化│有部分 │
│ │ │ │子段） │路） │ │
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│1 │1、2│陳福興│1205號 │195之1號 │300分之42 │
│ │樓 │ │ │ │ │
├─┼──┼───┼─────┼─────┼─────┤
│2 │1、2│陳淑芳│1214號 │197號 │300分之58 │
│ │樓 │ │ │ │ │
├─┼──┼───┼─────┼─────┼─────┤
│3 │3樓 │陳美秀│1207號 │197之3之1 │3分之1 │
│ │ │ │ │號 │ │
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│4 │4樓 │王桎玄│1203號、 │197之4之1 │300分之50 │
│ │ │ │1204號 │號、197之4│（註：已於│
│ │ │ │ │之2號 │104年11月5│
│ │ │ │ │ │日移轉登記│
│ │ │ │ │ │予洪俊程）│
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│5 │5樓 │張清福│1210號 │197之5之1 │300分之24 │
│ │ │ │ │號 │ │
├─┼──┼───┼─────┼─────┼─────┤
│6 │5樓 │彭昭揚│1206號 │197之5之2 │300分之26 │
│ │ │ │ │號 │ │
└─┴──┴───┴─────┴─────┴─────┘