臺灣高雄地方法院民事判決 106年度簡上字第259號
上 訴 人 曹文種
訴訟代理人 李承書律師
追加原告 曹瓊云
訴訟代理人 曹文種
複代理人 李承書律師
被上訴人 李松青
上列當事人間請求撤銷贈與事件，本院於民國107 年9 月18日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項 但書、第255 條第1 項第2 款定有明文。又民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於 對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加。在第 二審依第446 條第1 項適用第255 條第1 項第2 款規定變更 或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大 影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟 之要求。本件上訴人於原審時起訴主張：一、先位聲明：被 上訴人應將坐落高雄市○○區○○段○○段00000 地號土地 （權利範圍98/10000）及其上建號25480 號即門牌號碼高雄 市○○區○○○路000 巷0 號8 樓之3 號之房屋（權利範圍 全部）（下合稱系爭房地）所有權移轉登記予上訴人。二、 備位聲明：被上訴人應協同上訴人至本院公證處辦理曹瓊云 對系爭房地有以新臺幣（下同）100 萬元優先購買之公證。 復於本院審理中，以民國107 年1 月30日民事變更訴之聲明 狀中追加曹瓊云為原告，並變更備位聲明為：確認曹瓊云就 系爭房地有以100 萬元優先購買之權利存在。核其追加原告 及變更備位聲明，均係基於系爭房地所有權移轉時，上訴人 及被上訴人契約約定之內容，與原起訴請求之基礎事實為同 一，復參以本件於第二審時上訴人及曹瓊云共同具狀表示追 加曹瓊云為原告，可認曹瓊云係自願捨棄其審級利益，又就 曹瓊云對系爭房地有無以100 萬元優先購買之權利存在此一 爭點，被上訴人亦已於原審時為攻擊防禦，且於本院審理時 均係援用原審之訴訟資料，是本件追加原告及變更備位聲明 對當事人之審級利益及防禦權之保障並無重大影響，因而本
件之追加原告及變更備位聲明，均應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人與被上訴人原為男女朋友關係，因被上訴人為大陸籍 人士，上訴人念及被上訴人一人隻身在台，無所無靠，為便 於兩人同居，乃以半買半送之方式（買賣兼附負擔之贈與） 將系爭房地以100 萬元出售予被上訴人，並於104 年11月19 日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被上訴人，然上訴人 及被上訴人於贈與時，約定被上訴人不得更換系爭房地門鎖 ，以供上訴人繼續使用，並約定追加原告對系爭房地有以10 0 萬元優先購買之權利，被上訴人就追加原告有優先購買權 乙事應與上訴人共同至本院公證處辦理公證。詎上訴人將系 爭不動產移轉登記予被上訴人後，被上訴人非但未履行當初 約定而立即更換門鎖外，亦未就追加原告有優先購買權乙事 辦理公證，又拖延給付款項，上訴人遂於105 年6 月8 日以 存證信函撤銷贈與系爭房地之意思表示，故被上訴人已無法 律上之原因受有該不動產所有權及占有之利益，基於不當得 利之規定，被上訴人應返還將系爭房地並移轉登記所有權予 上訴人。
㈡縱認兩造間法律關係為買賣契約，因被上訴人未履行約定更 換門鎖，且未協同辦理公證，堪認被上訴人確未善盡使上訴 人繼續居住系爭房地，並使追加原告取得優先購買權之附隨 義務，而有不完全給付之情事，且其附隨義務之違反，已使 上訴人無法實現其契約之目的，又上訴人多次以存證信函請 求被上訴人依約辦理公證，被上訴人均置之不理，則上訴人 另依民法第227 條、第256 條等規定向被上訴人為解約之意 思表示等語。
㈢並聲明：1.先位聲明：被上訴人應將系爭房地所有權移轉登 記予上訴人。2.備位聲明：被上訴人應協同上訴人至本院公 證處辦理追加原告對系爭房地有以100 萬元優先購買之公證 。
二、被上訴人則以：上訴人及被上訴人並非男女朋友，而是「同 居」關係，雙方已同居10年之久。而系爭房地係被上訴人以 100 萬元向上訴人購買，並非贈與，被上訴人分別匯款5 萬 元、35萬元予上訴人，餘款60萬元則係以設定抵押方式向追 加原告借款支付，後被上訴人已就60萬元提存於臺灣屏東地 方法院提存所，系爭房地買賣價金均已清償完畢。上訴人主 張半買半送（買賣兼附負擔之贈與），與事實不符，亦無任 何附負擔之贈與情事，因被上訴人係大陸女子，不諳臺灣法 律，系爭房地全由上訴人自行辦理登記並兼代理人，上訴人
以贈與原因辦理登記，被上訴人全然不知等語，資為抗辯。 並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，認上訴人所提證據不足證明上訴人與被上 訴人間有約定被上訴人不得更換門鎖、應協同辦理公證作為 贈與之負擔，故為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提 起上訴，除援引原審書狀及陳述外，並於本院補陳：被上訴 人於原審已承認記載追加原告有優先購買權，構成自認，並 聲明：㈠先位聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將系爭房 地所有權移轉登記予上訴人。㈡備位聲明：1.原判決廢棄。 2.確認追加原告對系爭房地有以100 萬元優先購買之權利存 在。被上訴人則以：除援引原審書狀及陳述外，系爭房地買 賣係被上訴人先給付40萬元給上訴人，上訴人表示倘就追加 原告有優先購買權乙事辦理公證，餘額60萬元即不須給付， 然上訴人反悔，嗣後被上訴人欲給付上訴人餘額60萬元時， 上訴人亦不收受，被上訴人始將60萬元辦理提存。又系爭房 地辦理過戶及設定抵押權均為被上訴人將身分證及印章交由 上訴人辦理，抵押權文件上所記載之優先承購權係上訴人所 寫，伊並不知情等語。爰聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第66至67頁） ㈠上訴人於104 年11月19日將系爭房地以贈與為登記原因，移 轉所有權登記予被上訴人。
㈡被上訴人於104年11月24日就系爭房地設定抵押權予追加原 告，擔保債權總金額為60萬元，土地、建築改良物抵押權設 定契約書中被上訴人之印文乃出自被上訴人所有之印章所蓋 ，且該契約書中申請登記以外之約定事項欄位記載「該筆土 地、房屋買賣以曹瓊云為優先承購並以新台幣壹佰萬元為準 」。
㈢被上訴人分別於104年10月23日、104年10月28日匯款10萬元 、25萬元予上訴人，並於106 年1 月26日以追加原告為提存 物受取權人將60萬元提存於臺灣屏東地方法院提存所。 ㈣上訴人提出之原證13協議書第3條記載系爭房地日後被上訴 人如有移轉所有權（出售、贈與），追加原告有以100 萬元 優先購買權，然該協議書上並無上訴人、追加原告及被上訴 人之簽章。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人就系爭房地係基於買賣、贈與或買 賣及附負擔之贈與之混合關係移轉所有權予被上訴人？㈡上 訴人得否以被上訴人未就追加原告有優先承購權乙事辦理公 證、擅自更換門鎖為由撤銷贈與，或解除買賣契約，並請求 被上訴人返還系爭房地？㈢追加原告請求確認就系爭房地有 以100 萬元優先購買之權利，有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人就系爭房地係基於買賣關係移轉所有權予被上訴人： 系爭房地雖係以贈與為所有權移轉之登記原因，惟被上訴人 分別於104 年10月23日、104 年10月28日匯款10萬元、25萬 元予上訴人，並於106 年1 月26日以追加原告為提存物受取 權人將60萬元提存於臺灣屏東地方法院提存所等情，為兩造 所不爭執，被上訴人既已給付100 萬元予上訴人，上訴人與 被上訴人間就系爭房地顯係基於有償之關係而為所有權移轉 登記，足認上訴人與被上訴人就系爭房地係基於買賣關係而 為所有權之移轉，而買賣雙方就買賣標的物之價金本以雙方 之主觀價值而定，縱有價金低於市價之情形，然買賣價金之 多寡涉及買賣雙方關係、議價能力等因素，無從逕認必與贈 與關係有涉。況本件訴訟標的價額即系爭房地之價值經核定 為392,369 元，復參以內政部不動產資訊平台中，由近年與 系爭房地位置、屋齡條件相似之房屋實際成交價格列表觀之 ，房屋總面積32.2平方公尺之房屋成交價格為116 萬元，面 積34.66 平方公尺之房屋成交價格為149 萬元，而該等面積 均高於系爭房屋之23.07 平方公尺，且成交價格均落於100 萬元至150 萬元間等情，有內政部不動產資訊平台查詢資料 在卷可稽（見本院卷第92頁），可見系爭房地之客觀價值與 上訴人與被上訴人間買賣價金100 萬元間亦無顯不相當之情 形，而上訴人復未提出任何事證，僅空言稱系爭房地之價值 顯與上訴人與被上訴人間100 萬元之價金顯不相當云云，而 稱上訴人與被上訴人間就系爭房地係基於贈與關係或買賣及 贈與之混合關係而為所有權之移轉，實不足採。 ㈡上訴人不得以被上訴人未就追加原告有優先承買權乙事辦理 公證、擅自更換門鎖為由解除買賣契約，並請求被上訴人返 還系爭房地：
承前所述，上訴人與被上訴人間就系爭房地係基於買賣關係 而為所有權移轉登記，故就上訴人得否撤銷贈與之部分自毋 庸再為論述，以下僅就上訴人得否解除買賣契約為論述，先 予敘明。上訴人主張上訴人與被上訴人間約定被上訴人應就 追加原告有優先承買權乙事辦理公證，且不得更換門鎖，此 為系爭房地買賣契約之附隨義務云云，然上訴人就優先承買 權辦理公證部分，僅提出協議書作為佐證，而該協議書未經 上訴人及被上訴人簽名（見原審卷第67頁、第68頁），且證 人馬錦銘於審理時證稱：當時係上訴人及被上訴人一同至伊 辦公室，協議內容係上訴人當場告知伊，伊就把內容打到協 議書上，但被上訴人當時沒有表示意見，所以伊不知道被上 訴人是否同意，伊亦不知道他們是如何約定等語（見本院卷 第55頁），是依上訴人所提之證據，尚不足以認定上訴人與
被上訴人間確有被上訴人應以追加原告有優先承買權乙事辦 理公證之約定。另就被上訴人不得更換門鎖之部分，上訴人 並未提出任何證據以實其說，自無從認定上訴人與被上訴人 間確有被上訴人不得更換門鎖之約定，是上訴人既無從證明 與被上訴人間有被上訴人應以追加原告有優先承買權乙事辦 理公證，且不得更換門鎖之約定，自無違反契約義務之可言 ，上訴人以此解除系爭房地之買賣契約即屬無據。 ㈢追加原告請求確認就系爭房地有以100 萬元優先購買之權利 ，為無理由：
上訴人主張被上訴人於原審時就追加原告有優先承買權乙事 已有自認，惟本院於107 年6 月4 日準備程序勘驗原審於10 6 年10月3 日言詞辯論期日之錄音光碟，勘驗結果為：「法 官：當時有約定贈與系爭房屋要到高雄地院公證？被告：沒 有這回事。法官：沒有這回事？被告：沒有。法官：還有其 他意見要表示嗎？原告訴訟代理人：兩造簽立系爭所有權契 約書時，就約定原告女兒曹瓊云對系爭房地有100 萬元的優 先購買權，且兩造也同意就此內容公證，兩造在辦理設定抵 押權時，是一同到地政事務所辦理的，所以被告對抵押權設 定契約記載原告的女兒有100 萬元的優先承購權知之甚詳， 且被告也在相關記載旁當場用印，足證兩造有此約定。法官 ：被告是否否認？被告：報告法官，我是不懂你們這邊的法 律，一切都是委託他去辦的。法官：你有沒有懂法律，是一 回事，但是我現在問的是事實，被告你有否認他的女兒對這 間房子有100 萬元的優先承購權嗎？被告：沒有。法官：沒 有否認嘛。被告：沒有，都是他自己寫下去。法官：所以你 是否認這件事嗎？被告：我拿來看，就是他自己寫下去的。 法官：那你是否認嗎？被告：我不否認。法官：你不否認嘛 。被告：他裡面是有寫。法官：這個部分你是不爭執嗎？被 告：嗯。被告：他把買賣變寫成贈與。」、「法官：今日庭 呈陳報狀原證13之協議書，為何沒有被告的簽名？因為被告 事後反悔，故未一同前往公證？原告訴訟代理人：但此協議 書係被告委託陳報狀所載之證人馬錦銘所擬，被告事後也有 拿給原告閱覽，只是被告反悔而未簽寫協議書。法官：你們 還有其他主張舉證嗎？原告訴訟代理人：沒有。被告：沒有 這回事，這要拿去公證，是我們雙方都去馬錦銘先生那邊去 ，後來是他反悔，不是我反悔。法官：要公證時，是原告反 悔嗎？被告：對。法官：原告有說為什麼原告不去公證？原 告訴訟代理人：因為我們是要去高雄地方法院公證。被告： 因為那時還有餘款60萬，如果要去公證，也要這個房子，這 個房子我要賣出去也好，贈與也好，也就是他女兒優先，這
樣我才跟他去公證，後來他反悔不要，所以後來就沒有公證 。法官：他有跟你說他為什麼不要去？被告：沒有講，本來 是講好的，本來今天打好，明天要去公證，後來他反悔了。 」（見本院卷第63頁至第65頁），足見被上訴人雖有於法官 詢問是否否認追加原告就系爭房地有100 萬元優先承買權時 ，表示沒有否認，然被上訴人亦隨即稱係上訴人自己寫下去 、裡面是有寫等語，並未完全針對法官詢問之問題回答，由 其前後語義觀之，被上訴人之真意應為不否認抵押權設定文 件上確實有記載追加原告對系爭房地有優先購買權，然此記 載係上訴人未經被上訴人同意而為之記載，亦即被上訴人並 非係就追加原告有優先購買權乙事不為爭執，僅係就抵押權 設定文件中有此記載不為爭執。另就被上訴人於法官詢問上 訴人有無告知為何上訴人不去公證時，被上訴人雖有稱就是 他女兒優先、本來是講好的等語，然亦有提及當時尚有餘款 60萬元、係上訴人反悔等語，由其前後語義觀之，亦與被上 訴人稱約定有優先購買權即毋庸再給付60萬元餘款，嗣後係 上訴人反悔等情可以勾稽，尚無確切承認上訴人與被上訴人 有約定追加原告對系爭房地有優先購買權。綜上，實難以此 逕認被上訴人就追加原告對系爭房地有優先購買權乙事已為 自認，上訴人之主張並不可採。復觀諸上訴人提出之協議書 除第3 條約定系爭房地日後被上訴人如有移轉所有權，追加 原告以100 萬元有優先購買權；第4 條約定上訴人與被上訴 人應至本院公證處辦理公證外，第2 條亦有約定上訴人願辦 理系爭房地以追加原告名義之抵押權之塗銷等語（見原審卷 第67頁），而參以系爭房地抵押權之擔保債權總金額為60萬 元，上訴人稱協議書係於106 年1 月23日草擬（見本院卷第 66頁），被上訴人係於106 年1 月26日始將60萬元辦理提存 ，有提存通知書附卷可參（見原審卷第14頁），亦即草擬該 協議書時被上訴人尚有60萬元未給付，然該協議書內容除提 及優先購買權外，並有塗銷抵押權之約定，且未提及其他餘 款之給付，該協議書所載之內容似以優先購買權作為抵押權 塗銷之條件交換，亦即與被上訴人所稱倘使追加原告有優先 承買權，即毋庸再給付60萬元之情形相符，是上訴人稱有與 被上訴人約定追加原告就系爭房地有優先承買權，且與餘款 60萬元無關，是否可採，實有疑義，尚難僅以系爭房地之抵 押權設定契約書中記載「該筆土地、房屋買賣以曹瓊云為優 先承購並以新台幣壹佰萬元為準」，即認上訴人即被上訴人 間確有上訴人所述之約定。綜上，尚難認上訴人確有與被上 訴人達成追加原告就系爭房地有優先承買權之合意，追加原 告請求確認就系爭房地有以100 萬元優先購買之權利，即無
所據。
六、綜上所述，上訴人及追加原告先備位之請求，均無理由，應 予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意 旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法， 核均與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 10 月 4 日
民事第五庭審判長法 官 秦慧君
法 官 鄭峻明
法 官 陳芷萱
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
書記官 林秀珍