臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度重上字第46號
上 訴 人 鄭愛苓
訴訟代理人 黃宏綱律師
被上訴人 陳佳幃
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國107 年3
月20日臺灣高雄地方法院106 年度重訴字第237 號第一審判決提
起上訴，本院於107年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：其於民國106 年3 月14日以新臺幣（下同）67 8 萬元向被上訴人買受坐落高雄市○○區○○段○○段0000 地號土地應有部分75/10000，及其上同小段6865建號即門牌 號碼高雄市○○區○○路000 號4 樓之1 建物所有權全部（ 下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭房地），並簽立成屋買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），且其於同月29日給付價金 完畢，被上訴人並已交屋。惟其在看屋時，被上訴人並未告 知系爭房屋有違法增建，交屋後，因建物登記謄本有「陽台 、花台及露台」等附屬建物記載，經向地政機關申請測量成 果圖及向高雄市政府工務局建築管理處查詢，始知被上訴人 未經建管機關許可並發給執照，即擅將系爭房屋客廳及廚房 之隔間牆拆除，並將原有陽台空間外推（下稱系爭增建）， 變更為室內空間使用而為違建。以陽台為逃生設施，被上訴 人所為顯已影響系爭房屋之正常使用，並隨時有遭政府機關 取締、勒令停止使用之危險，自屬重大瑕疵且情節重大，被 上訴人故意不告知此瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任。其以 本件起訴狀繕本送達向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思 表示，被上訴人自應返還所收取之價金678 萬元及自收取價 金日起算之利息。爰依民法第259 條規定提起本訴，並聲明 ：㈠被上訴人應給付上訴人678 萬元，及自106 年3 月29日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於購屋前至現場看屋時，其已如實告 知系爭房屋原有陽台業經增建為室內空間之事，且兩造簽約 時，其於系爭買賣契約所附建物現況確認書（下稱現況確認 書）亦已載明系爭房屋有未登記之改建、增建、違建即陽台 、花台部分，上訴人既已知情仍願簽約買受，自不得於事後 再執此增建事實主張解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人678 萬元，及自106 年3 月29日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上 訴駁回。
四、下列事實為兩造所不爭，堪信為真實：
㈠兩造於106 年3 月14日就系爭房地簽立買賣契約，約定買賣 價金為678 萬元，上訴人業已付清全部價金，被上訴人並已 於同月29日交屋完畢。
㈡系爭房屋之陽台、花台部分確有外推增建，且未經建管機關 核准。
五、本件爭點：
㈠系爭房屋之陽台、花台為外推增建，是否構成物之瑕疵？ ㈡系爭違建如構成瑕疵，上訴人得否以被上訴人應負擔保責任 主張解除系爭買賣契約？
六、本院之判斷：
㈠系爭房屋之陽台、花台為外推增建，是否構成物之瑕疵？ 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言， 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上 應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。 上訴人主張被上訴人未經建管機關核准，即拆除系爭房屋隔 間牆，將原有陽台、花台空間外推，並加裝窗戶作室內使用 ，此為被上訴人所不爭執，並有建物測量成果圖、售屋廣告 、照片在卷可稽（見原審卷第48頁、第45至46頁、第119 至 122 頁），堪信真實。又公寓大廈陽台外推非屬改建行為， 應依增建相關程序規定辦理，有高雄市政府工務局107 年7 月6 日高市工務建字第10735194500 號函在卷可稽（見本院 卷第69頁）。是被上訴人既未依建築法第25條規定，經申請 直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照，即擅自外推陽 台為二次建造，系爭增建部分自屬違建。而陽台、花台係法 定之逃生空間，被上訴人將之外推充為室內空間使用，顯已 影響系爭房屋之消防安全使用，且此未經建管機關許可即擅 自建造，原有遭政府機關依法取締處以罰鍰並強制拆除之危 險，已涉上訴人得使用系爭增建之時間久暫，足見系爭增建 影響上訴人議定買賣價金、是否締結系爭買賣契約之重要事 項，堪認為有減少物之價值及效用之瑕疵。
㈡系爭增建如構成瑕疵，上訴人得否以被上訴人應負擔保責任 主張解除系爭買賣契約？
次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所 稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失， 而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕疵者，出賣人 如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵 者，不在此限，民法第355 條定有明文。上訴人主張被上訴 人故意不告知系爭房屋有系爭增建情事，應負物之瑕疵擔保 責任，其自得解除系爭買賣契約云云，為被上訴人所否認。 經查：
⒈證人即上訴人之妹鄭愛秋證稱：其與上訴人於106 年3 月12 日同往看屋，由被上訴人之夫王樹晟帶看，並逐一看室內空 間，當天雙方即談妥價錢。後兩造在系爭房屋簽約，在簽文 件前，承辦代書有拿現況確認書請被上訴人勾選，被上訴人 勾選系爭房屋有改建，上訴人即質疑為何未告知，被上訴人 及王樹晟回稱有將陽台、花台打掉，其等當時並未詢問被上 訴人是否為合法改建，亦不知是否合法，但想說被上訴人既 敢勾選，即應該合法，故仍願意簽約等語（見原審卷第12 5 頁背面）。核與證人王樹晟證陳：現況確認書係簽約當天勾 選，被上訴人勾選後，鄭愛秋有問那邊係陽台推出去之位置 ，後未再進一步詢問，其亦未再進一步回答等語（見原審卷 第127 至129 頁）相符，並有現況確認書在卷可佐（見原審 卷第14頁反面），堪認上訴人至遲於簽約時，即知系爭房屋 有陽台外推之系爭增建情事，且仍願買受至明。 ⒉上訴人固主張其於簽約時並不知系爭增建係屬違建云云，並 以鄭愛秋、王樹晟上開所述為證。惟現況確認書項次1 已明 確經被上訴人勾選「『是』有包括未登記之改建、增建、加 建、違建部分」，並以手寫「（陽台、花台）」等語，對照 其備註說明欄首句「若為違建（未依法申請增、加建之建物 ）」之記載，一般具正常智識之人，當知該項次係責令賣方 誠實說明標的房屋有無違建情事，以保護買方而設。且上訴 人購屋前原已踏勘系爭房屋內外，並於系爭房屋內簽約時應 知悉屋內空間情況與一般陽台不同，依一般社會交易狀況， 上訴人就系爭增建為不合法，應可認識。況系爭房地買賣總 價亦鉅，上訴人自無不謹慎之理，參以現況確認書第1項已 清楚註明包括「未登記」之改建、增建、加建、違建，並附 註（陽台、花台）如上，且即時就此勾選註記提出，其既已 為質疑，顯見其知此係異常狀況，是就系爭增建係屬違建， 自無從以被上訴人未告知曾否得建管機關許可而指為不知， 上訴人不知違建之主張，難予採信。況上訴人於簽約當日自
行委任1名代書到場，此經王樹晟證陳在卷（見原審卷第127 頁反面），上訴人亦未否認，以其於當時既已出言質疑，卻 未就此詢問其委任之代書，且於有疑後亦未延緩簽約，待審 慎評估或向建管單位查詢確認後，再行決定是否簽約，而仍 簽約，亦難謂無重大過失。則上訴人就系爭增建既知為違建 ，或有重大過失而不知，而被上訴人亦未保證無違建之瑕疵 ，依上開規定，被上訴人於系爭增建自不負物之瑕疵擔保責 任，上訴人主張不足為採。
⒊上訴人又以被上訴人未依現況確認書所載「應確實加以說明 ，使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險 」為說明，自為故意不告知瑕疵而應負擔保責任云云。惟被 上訴人業告知該未登記陽台、花台瑕疵，另現況確認書後段 所載上開文句，僅在闡述違建依法可能發生之法定效果，與 物之本身是否有瑕疵不同，參以房屋違建之遭建管機關依法 列案拆除，長年屢見於新聞媒體報導，本為具一般社會生活 經驗之人所知悉，自不得以被上訴人未明確說明違建之法律 效果，即得指被上訴人為故意不告知其瑕疵者，上訴人此之 主張尚屬無據。
⒋綜上，被上訴人就系爭房地所有系爭增建之瑕疵部分，依民 法第355 條規定，並不負出賣人之瑕疵擔保責任，上訴人自 不得主張依同法第359 條規定解除系爭買賣契約，其再據同 法第259 條規定請求回復原狀，返還已給付之價金，自無理 由。
七、從而，上訴人依民法第259 條規定，請求被上訴人給付678 萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及 所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果， 爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 黃悅璇
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
書 記 官 盧姝伶
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。