臺灣高等法院臺南分院民事判決 107年度上易字第261號
上 訴 人 王鈺婷
訴訟代理人 蔡文斌律師
吳俊宏律師
林冠廷律師
林亭宇律師
被上訴人 連建建設股份有限公司
法定代理人 蔣紹裘
訴訟代理人 裘佩恩律師
王盛鐸律師
楊志凱律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年7月
18日臺灣臺南地方法院105年度訴字第1532號第一審判決提起上
訴，本院於107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：上訴人於民國104年12月間，向被上訴人 購買門牌號碼臺南市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋 ）。於105年5月間，由臺南市政府工務局聽聞系爭房屋之1 樓清水模圍牆，係違章建築，並經臺南市政府工務局予以裁 罰，上訴人係受售屋廣告中對該圍牆之描述所吸引而購買， 具有交易上之重要性，惟上開違建有遭強制拆除之風險，可 認系爭房屋已無從達到契約預定之效用，構成民法第354條 第1項前段規定之物之瑕疵，上訴人自得依民法第359條之規 定，請求減少價金，經社團法人臺南市建築師公會鑑定，認 定系爭房屋之拆除及減損總費用為64萬7535元，就此金額等 同被上訴人溢領價金，依民法第179條規定請求被上訴人如 數給付，並加算自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人於購買系爭房屋前，已知悉系爭房屋 有部分違建，此觀上訴人除簽訂房屋買賣契約書外，尚簽立 「增建工程委託書」，載明一樓增加圍牆即系爭清水模外觀 圍牆，上訴人大學畢業，且陪同看屋之家人非首次購屋，不 能事後推諉不知有增建而主張瑕疵擔保。系爭圍牆雖經主管 機關認定屬違章建築，僅依法列管並未經拆除，且違章列管 之建物不影響對系爭建物之權利，依民法第354條第1項但書 之規定，應屬無關緊要不得視為瑕疵，且其明知系爭房屋有 二次增建、未合法登記於權狀之部分，並於增建工程委託書
上簽名，堪認就損害之發生與有過失，應減輕被上訴人50％ 之責任等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人64萬7535元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於104年12月7日與被上訴人簽訂房屋買賣合約，以1, 140萬元買受系爭房屋。
㈡兩造簽訂系爭房屋買賣合約書之同日，上訴人另簽訂「增建 工程委託書」（下稱系爭增建工程委託書），約定：「立委 託書人○○○……擬於所購房屋委託連建建設股份有限公司 於使用執照取得後代為施作部份陽台及停車空間改為室內使 用、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門。本增建部分 若涉及相關法令問題由委託人處理。本委託書之效力及於本 人之同戶家屬、受讓人、繼承人、管理人及承租人等，並自 簽約日起生效」。
㈢系爭圍牆因未申請取得建築執照，經臺南市政府以104年6月 11日府工使一字第1040000000號函，命被上訴人於1個月內 陳述意見並改善完畢，被上訴人未改善，經臺南市政府於 105年5月12日，以府工使一字第1050000000號函，認定為違 章建築，依法應執行拆除。
㈣系爭房屋之1 樓屋後（廁所）水平增建（下稱系爭廁所）， 因未申請取得建築執照，經臺南市政府以105 年10月31日通 知上訴人為違章建築，逾期未取得建築執照，將依法執行拆 除。
㈤於兩造簽訂房屋買賣契約書前，系爭圍牆、廁所，均已由被 上訴人施作完成。
㈥被上訴人於系爭房屋之銷售廣告記載：「案場：春上光樹。 契合清水模樸質素雅牆面，建築從結構體到空間相互呼應， 嚴選，榮獲德國建築業創新獎CAPAROL奈米環保塗料與台灣 樂土創新環保塗料為建築體保護層，兼容防水透氣自潔防黴 等優勢，讓建築的表裡可以自在地深呼吸」。
㈦兩造對系爭房屋因上開違建減損價值64萬7535元不爭執。五、兩造爭執之事項：
㈠被上訴人是否應就系爭圍牆及廁所對上訴人負物之瑕疵擔保 責任？
㈡系爭增建委託書約定有無民法第247條之1及消費者保護法第 12條第1、2項之適用？
六、得心證之理由：
㈠系爭圍牆及廁所雖屬違章建築，上訴人於契約成立時知悉該 瑕疵存在，不得主張物之瑕疵擔保責任：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有 前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時， 不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法 第355條規定甚明。又按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明 定。被上訴人既以上訴人於訂約時即知上開瑕疵存在，為 上訴人所否認，被上訴人自應就上開有利於己之事實，負 舉證之責。經查：
⑵兩造簽訂系爭房屋買賣合約之同日，上訴人另簽訂「增建 工程委託書」，約定：「立委託書人○○○……擬於所購 房屋委託連建建設股份有限公司於使用執照取得後代為施 作部份陽台及停車空間改為室內使用、一樓增加圍牆、車 庫大小門與烤漆鋼板門。本增建部分若涉及相關法令問題 由委託人處理。本委託書之效力及於本人之同戶家屬、受 讓人、繼承人、管理人及承租人等，並自簽約日起生效」 （不爭執事項㈡）。由系爭房屋之設計圖觀之，1樓屋後 廁所位置原應為陽台，有建物測量成果圖可參（原審卷第 40頁反面），依上訴人所簽「增建工程委託書」內容觀之 ，兩造明白約定一樓之圍牆、屋後廁所，係於系爭房屋使 用執照取得之後，始施作之增建工程。參以上訴人於原審 曾自承：「上開增建工程委託書簽定時，其詢問過仲介人 員林誠浩，林誠浩回答取得使用執照後有增建部分區域」 等語（原審卷第131頁反面）。
⑶上訴人看屋、簽約之經過：
①證人林誠浩（義鼎不動產有限公司代銷人員）於原審證 稱：「原告王鈺婷看屋時我有陪同，也有參與議價、簽 約、交屋過程，我在帶原告王鈺婷看屋時，沒有講1 樓 前方圍牆及後方廁所為增建，但簽約時有講到，也有給 原告王鈺婷簽立增建工程委託書，我或其他同事在簽約 時或簽約前，應該有給原告王鈺婷看過系爭205號房屋 之設計圖，並告知1樓前方圍牆及後方廁所為增建；我 在簽約時有明白的向原告王鈺婷及韓采璇表示，增建工 程委託書所載部分陽台及停車空間改為室內使用，一樓 增加圍牆等增建就是違建，如果有人檢舉，就會被市政 府認定為違建；…，原告二人增建工程委託書所載之增 建為違建時，原告表示已經知道了」等語（原審卷第13
2至133頁反面）。
②證人謝玉瑤（本件契約之代書）於原審證稱：「簽約時 我全程在場，原告王鈺婷簽約時，買賣契約書中有增建 工程委託書，我有逐條照文字向原告王鈺婷及其配偶說 明，當時林誠浩也在現場。一般是代書在主導合約的解 釋，我也會跟代銷人員確認，是否有向買方說明增建的 部分，我也有向原告王鈺婷確認是否知悉系爭205號房 屋有增建；我有告訴原告王鈺婷這些是增建，但沒有特 別強調這可能是違建；林誠浩有告訴原告王鈺婷增建工 程委託書所載是增建，至於林誠浩有無直接表明可能是 違建，我不清楚；…告知是增建後，原告等人沒有其他 意見，所以才會簽名。」等語（原審卷第134至135頁） 。
③證人蕭菽芸（義鼎不動產有限公司代銷人員）於原審證 證：「我有全程陪同原告兩人看屋及簽約；我帶原告王 鈺婷及翁榮財到一樓後方的孝親房時，因為一樓後方的 廁所比較大，我有明確告知浴缸所在位置是陽台外推， 我帶原告王鈺婷及翁榮財到一樓前方圍牆時，也有告知 是二次施工，另外我也有告知原告王鈺婷及翁榮財五樓 的廁所是增建，我告訴原告王鈺婷及翁榮財這是二次施 工，就是增建，也有告訴他們這就是違建；請原告王鈺 婷簽增建工程委託書時，原告王鈺婷有疑問，當時林誠 浩有向原告王鈺婷解釋，我在整理其他簽約的資料、影 印文件，所以沒有注意聽，我只有聽到買方有人提出相 關的疑問，林誠浩有做解釋，而謝玉瑤就是交給林誠浩 解釋；印象中林誠浩向原告解釋完後，原告王鈺婷及翁 榮財並無很多疑慮，所以這部分的討論很快就結束。.. .」等語（原審卷第174至177頁）。
④衡諸林誠浩、蕭菽芸與謝玉瑤上開證述情節互核大致相 合，且其等就親身經歷之過程所為前述證詞，尚與常情 相合，堪認其等上開證述之情節，應屬信實可採。 ⑷據此，由增建工程委託書之簽訂及上開證人證述及上訴人 於原審之陳述綜合觀之，堪認上訴人至遲於簽定系爭圍牆 及廁所工程委託書時（即簽立系爭買賣合約之同日，不爭 執事項㈡），即已知悉系爭房屋1樓屋前圍牆、1樓屋後廁 所為二次增建之事實。而依我國現行建物之建築與申請使 用執照實際狀況，諸多建物起造人基於擴大使用範圍或為 符合個人使用需求，經常在取得使用執照後再為增建，然 建築物使用執照核發後所為之工程均屬增建，且增建部分 均為申請使用執照時，因囿於相關建築法令之限制，無法
就該部分一併申請為合法建築，是如購買成屋之買受人， 知悉房屋有增建或二次增建之情形，理應知悉使用執照核 發後再增建部分，顯不在使用執照之合法建物範圍內，而 屬違章建築，上訴人自承大學畢業，擔任護理師多年（原 審卷第130、178頁），為有相當社會經驗及智識之成年人 ，且有購屋經驗，對於二次增建通常屬未申領建造執照及 使用執照之違章建築等情，必當有所認識，況系爭增建工 程委託書上更載明「本增建部分若涉及法令問題由委託人 處理」等語，倘該委託書上所載增建範圍自始均為合法增 建，被上訴人顯無要求上訴人簽定系爭增建工程委託書， 以劃清責任之必要。綜上，足認被上訴人抗辯上訴人於簽 立系爭買賣合約書時，應已知悉系爭圍牆及廁所為違建之 瑕疵等語，為可採信。
⑸上訴人雖舉證人邱瓊慧、翁榮財為證。惟查： ①證人邱瓊慧（陪同上訴人看屋之友人）於原審固證稱： 「在我陪同看屋及簽約的過程中，兩造沒有談到增建的 問題，我也沒有看到與增建相關的文件。帶我們看屋的 小姐以及後來的男生及代書，也沒有提供設計圖給我們 看」等語（見原審卷第174頁）；
②證人翁榮財（上訴人之夫）亦於原審證稱：「蕭菽芸沒 有告知過系爭圍牆及廁所為增建或二次施工；林誠浩一 來便說這是被告公司在取得建築圖後會針對建物局部空 間進行增建，接著林誠浩解釋這是合法增建，另外有表 示賴市長有跟建商們開會，表示市府查緝違建的決心， 對於增建範圍在30平方公尺以內的增建，屬於合法增建 ，意思是要求建商不要逾越這條紅線，我當時有向其詢 問建物裡哪邊屬於增建，林誠浩表示五樓屋突後方的廁 所為增建，當下我們覺得那個地方並沒有影響外觀及涉 及公共安全的問題，所以也就沒有接著續問，但是要簽 約前，有發現增建工程委託書內文提到很多地方有增建 ，當下有問林誠浩，林誠浩回答這是公司制式的合約， 六戶的內容都一樣，所以王鈺婷才簽署此份增建工程委 託書」等語（原審卷第162至163頁）。
③惟證人邱瓊慧並未參與看屋過程及簽約全程，且主要關 注買賣價金貸款成數等情，業據其證述明確（原審卷第 174頁），況且上訴人於原審已自承曾問林誠浩，林誠 浩回答取得執照後有增建部分區堿（原審卷131頁反面 ），是邱瓊慧前開證述，不足以推翻上開林誠浩、蕭菽 芸與謝玉瑤之上開證言；證人翁榮財為上訴人之夫，一 同居住於系爭房屋內，與本件具有利害關係，且由其所
證前開內容，應已知悉系爭圍牆及廁所屬二次施工之違 建，僅涉及台南市政府是否確實執行查緝拆除違建而已 ，尚難憑翁榮財前開所述，即認證人林誠浩確有保證系 爭房屋之增建係屬合法增建，或故意隱瞞違建之情形， 翁榮財所為上開證述，尚不足作為對被上訴人不利之認 定。
⑹綜上所述，被上訴人既未故意隱瞞系爭圍牆及廁所為違建 之事實，上訴人於簽訂系爭房屋買賣合約時，明知系爭圍 牆及廁所為使用執照後之增建，屬違章建築，並同意簽定 系爭增建工程委託書，同意就該增建部分若涉及相關法令 問題，由上訴人處理。依民法第355條第1項規定，被上訴 人就此自不負瑕疵擔保責任。被上訴人此部分抗辯，尚屬 可採。上訴人依民法第359條規定請求減少價金，即屬無 據，其進而主張被上訴人有溢領價金64萬7535元之事實， 亦不足採。
㈡系爭增建委託書約定有無民法第247條之1及消費者保護法第 12條第1、2項之適用？
⑴查系爭增建委託書之主要內容，無非係買受人同意就被上 訴人於使用執照取得後「將部分陽台及停車空間改為室內 使用、一樓增加圍牆、車庫大小門與烤漆鋼板門」之所謂 違建之責任明確化，即被上訴人不負責任而已，核其實質 效果，乃免除出賣人之物之瑕疵擔保責任，是被上訴人抗 辯該項約定不過係就民法第355條第1項之具體化之約定而 已尚屬可採。如前所述，上訴人受有高等教育並有相當社 會經驗，既有相當資力購買系爭房屋，就契約之內容自有 相當談判能力，再審酌本島地區之房屋於取得使用執照後 ，二次增建部分廚房、廁所、車庫，事所常見，各地方政 府亦長期消極容認未加取締拆除，以此種違建交易亦所在 多有，綜合上述，堪認兩造之約定尚無民法第247條之1及 消費者保護法第12條第1項、第2項之適用，上訴人此部分 主張，尚非可取。
七、從而，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人 給付64萬7535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴 人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回 。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及提出之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 王浦傑
法 官 吳上康
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 23 日
書記官 凌昇裕
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