臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第29號
上 訴 人 何維原
訴訟代理人 賴思達律師
被 上訴人 世界通商大樓管理委員會
法定代理人 賴壬酉
訴訟代理人 董佳政律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年12月8
日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第316號第一審判決提起上訴
，本院於107年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
甲、程序部分：
被上訴人之法定代理人原為賴宗榮，嗣變更為賴壬酉，有世 界通商大樓107年第二次區分所有權人會議紀錄、107年 6月 份管理委員會會議記錄在卷可證（見本院卷第 147-148頁） ，並據被上訴人聲明由賴壬酉承受訴訟（見本院卷第 140頁 ），經核並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、被上訴人主張：
坐落臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地） 為世界通商大樓（下稱世通大樓）全體區分所有權人所共有 ，其上如臺中市中山地政事務所民國（下同）104年6月23日 土地複丈成果圖即附圖所示 A、B、C部分，原始建築設計為 防火巷弄及行人走道，其下並設有社區大樓化糞池之公共設 施。詎先遭訴外人廖本煌、廖本政（下稱廖本煌等 2人）於 其上建築地上物即鐵皮屋及廣告招牌等之建物（下稱系爭建 物，面積合計為 109平方公尺）而無權占用。而上訴人於84 年間即向廖本煌等2人承租系爭建物，嗣於103年11月間向廖 本煌等 2人購得包含系爭建物及同段5002建號部分建物在內 之建物及土地，並將其中部分出租予訴外人國光客運及國源 診所等以謀利，上訴人現無權占用附圖所示 A、B、C部分之 情事，除嚴重妨礙社區全體住戶之公共安全，並為建管單位 列管為違章建築，基於社區全體住戶之公共安全考量，爰依 公寓大廈管理條例第 9條第2、4項規定，聲明求為命：上訴 人應將系爭土地上如附圖所示A、B、C部分、面積109平方公 尺之地上物（含鐵皮屋及廣告招牌等）拆除。【原審判決被 上訴人敗訴部分（即如附圖所示D部分之磚牆（含鐵門）及E 部分木板隔間範圍，未據其聲明不服，不在本院審理範圍。
】
貳、上訴人則以：
系爭建物約於71年間即已存在，屬87年10月 1日前既已存在 之舊違章建築，亦為臺中市政府認定為暫免拆除案件。倘廖 本煌等 2人與世通大樓全體住戶間無明示或默示之分管契約 存在，豈會投入資金興建系爭建物，而自系爭建物興建完成 起迄今，被上訴人就系爭建物皆有加收管理費，足以推知世 通大樓全體住戶就伊之系爭建物既存之事實，有承諾之效果 意思，而非僅單純之沉默，可謂有默示之分管契約存在，伊 非無權占有，遑論系爭建物上之行人走道並未因此受阻礙， 被上訴人稱伊妨礙全體住戶之公共安全云云，實係權利濫用 。另世通大樓違規施作者之多，縱無系爭建物，被上訴人亦 無法通過臺中市建築風貌及環境景觀改造補助之申請，且不 可能於106年7月31日前提出補助申請。又附圖所示 A部分門 牌號碼臺中市○區○○○道0段000號，為國光客運售票及乘 客等候區，該地址設站之初，即係因民眾有交通運輸之需求 ，且經交通管理機關、警察機關等會勘後，由公路主管機關 核定，上訴人主張系爭建物作為客運車輛之停靠站影響往來 車輛之阻礙及危險並無理由。再者，系爭建物對於世通大樓 消防安全不生影響，上訴人請求拆除亦不可採等語，資為抗 辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以被上訴人依公 寓大廈管理條例第9條第4項規定，本於世通大樓全體區分所 有權人就系爭共有土地所有權之作用，請求上訴人應將系爭 土地上如附圖所示A、B、C部分、面積109平方公尺之違建地 上物（含鐵皮屋及廣告招牌等）拆除，為有理由，應予准許 ；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。而為被上訴人一部 勝訴、一部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分不服，提起上 訴，上訴聲明：㈠原判決對於伊不利部分及該部分假執行之 宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。並補陳：被上訴人非合法成立之管理委 員會，無當事人能力，再者，被上訴人之法定代理人亦未合 法代理。況系爭建物自71年興建完成使用迄今，已歷30餘年 ，世通大樓全體住戶並無異議，且被上訴人就系爭建物均有 加收管理費，應認世通大樓全體區分所有權人對於系爭建物 占用系爭土地，已有默示之同意，被上訴人不得請求伊拆除 等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並補稱：管理費收據僅係伊 於103、104年間對上訴人之系爭建物管理收費，不足以證明 全體住戶已同意系爭建物之搭建，遑論71年間廖本煌等 2人
已經區分所有權人會議決議或取得其他共有人同意就附圖所 示 A、B、C部分土地取得專有使用之分管契約，進而搭建系 爭建物，伊否認廖本煌等 2人與世通大樓全體住戶間有明示 或默示之分管契約存在。而伊為管理委員會，並無權限同意 上訴人使用系爭土地等語。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張系爭土地為世通大樓全體區分所有權人所共有 ，其上如附圖所示 A、B、C部分，原始建築設計為防火巷弄 及行人走道，其下並設有社區大樓化糞池之公共設施。廖本 煌等 2人於其上建築系爭建物。上訴人於84年間先向廖本煌 等2人承租系爭建物，嗣於103年11月間購得包含系爭建物及 同段5002建號部分建物在內之建物及土地，並將其中部分出 租予國光客運及國源診所之事實，業據提出附圖、土地登記 簿謄本、世通大樓一樓建築圖節本、現場照片、臺中市西區 區公所函等為證（見原審卷一第10-38、42-44頁），且經原 審履勘現場，製有勘驗筆錄及現場照片（見原審卷一第90 -98、192-202頁），復有臺中市政府住宅發展工程處106年8 月21日中市都住寓字第1060002324號函在卷可按（見原審卷 二第107頁）。固為上訴人所不爭執，惟以前揭等語置辯。 是所應審酌者為被上訴人是否合法成立而具有當事人能力、 兩造間就附圖所示 A、B、C部分，是否有專供上訴人使用之 分管契約存在等情。
二、按，區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人 身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集 人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分 所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會 ，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員 時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分 所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一 次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選 得連任一次，公寓大廈管理條例第29條第 3項定有明文。又 本條例第25條第 3項所定由區分所有權人互推一人為召集人 ，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推 選，經公告十日後生效，公寓大廈管理條例施行細則第 7條 第1項亦定有明文。又通商大樓社區之住戶規約第4條規定「 區分所有權人會議 一、區分所有權人會議由本大樓全體區 分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依條例第 25條規定。二、本大樓區分所有權人會議由主任委員擔任召 集人及會議主席。三、區分所有權人會議，應由召集人於開 會前15日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有
急迫情事，須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間 不得少於2日。」、第6條第 1項規定「管理委員會委員人數 為處理區分所有權關係所生事務，本公寓大廈由區分所有 權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成 如下：一、主任委員一名。二、副主任委員一名。三、監察 委員一名。四、財務委員一名。五、行政委員一名。六、事 務委員一名。七、公關委員二名。」、第7條第 5款、第7款 規定「委員任期，每年9月1日至翌年8月31日止，為期1年委 員可連選連任。」「除主任委員外，其餘委員得兼理二項職 務，但管理委員會最少應有五人以上。本大樓管理委員選任 時應予公告，解任時，亦同。」（見本院卷第 40頁反面-41 頁、120-121頁）。經查：
㈠被上訴人原法定代理人賴宗榮，自 103年度當選世通大樓管 理委員，於 104年度又連選連任，依前開規定，已不得再連 選連任，嗣於 105年度再度連選連任之事實，業據上訴人提 出世通大樓區分所有權人會議會議紀錄（見本院卷第 47-49 頁）為證，且為被上訴人所不爭執。雖上開住戶規約於86年 9月7日訂立時，未規定連任次數，惟公寓大廈管理條例第29 條於92年12月31日增訂主任委員「連選得連任一次」之規定 ，則本件自應適用「連選得連任一次」之規定。而賴宗榮係 於103年6月29日區分所有權人會議經選任為主任委員，任期 自103年9月1日起至104年 8月31日；嗣於104年 9月1日起至 105年8月31日再任主任委員，即屬連選得連任一次，而本件 被上訴人係於105年 4月8日具狀提起訴訟，並列賴宗榮為法 定代理人，尚在賴宗榮「連選得連任一次」之期限內，是本 件起訴自屬經合法代理。嗣於本件訴訟程序中，賴宗榮任期 屆滿，再經選任為主任委員，自有違上開規定。 ㈡嗣於本院準備程序，上訴人以此抗辯後，世通大樓於107年6 月10日由召集人賴能達召開區分所有權人會議，並經選任賴 壬酉為管理委員，並於同年13日由新任管理委員互推由賴壬 酉擔任主任委員，此有被上訴人提出之世通大樓推選召集人 公告、召開區分所有權人公告、107年 6月2日區分所有權人 會議紀錄（出席人數不足流會）、開會公告、107年6月10日 區分所有權人會議紀錄、107年6月13日管理委員會會議紀錄 （見本院卷第 142-148頁）。上訴人雖抗辯稱「推選召集人 公告」（見本院卷第 142-143頁）並未公告於社區之公告欄 云云。惟，被上訴人確有將上開公告置放社區公佈欄公告， 此並據被上訴人提出照片3幀為證（見本院卷第162-164頁） 。是上訴人此之抗辯，不足為採。
㈢至於上訴人雖又抗辯稱106年 6月2日、106年6月10日二次區
分所有權人會議之書面通知，均記載「選任管理委員會委員 」，且106年6月10日區分所有權人會議均未記載成立「管理 委員會」，難認管理委員會合法成立云云。惟管理委員會之 成立，公寓大廈管理條例並未特別規定，而依上開條例第29 條第 2項亦僅規定「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理 委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召 集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之 決議。但規約另有規定者，從其規定。」，而世通大樓住戶 規約第6條第1項規定「管理委員會委員人數 為處理區分所 有權關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選 管理委員組成管理委員會。」，有如前述，而世通大樓自核 備以來，均係依規約運作，即選任管理委員，再由管理委員 組成管理委員會，是世通大樓106年 6月2日、106年6月10日 二次區分所有權人會議之書面通知，既已均記載「選任管理 委員會委員」，自符合公寓大廈管理條例、住戶規約之規定 ，是上訴人此之抗辯，不足為採。
㈣至於上訴人雖又抗辯稱依住戶規約第6條第1項規定「管理委 員會組成如下：一、主任委員一名。二、副主任委員一名。 三、監察委員一名。四、財務委員一名。五、行政委員一名 。六、事務委員一名。七、公關委員二名。」，管理委員須 有八名，而世通大樓106年6月10日區分所有權人會議，僅選 管理委員五人，其決議內容違反住戶規約，應屬無效云云。 惟公寓大廈管理條例第29條第 2項並未規定管理委員之人數 ，而世通大樓住戶規約雖規定須選任八名，惟住戶規約第 7 條 7款同時規定「除主任委員外，其餘委員得兼理二項職務 ，但管理委員會最少應有五人以上。本大樓管理委員選任時 應予公告，解任時，亦同。」（見本院卷第 40頁反面-41頁 、120-121頁）。而依上開106年 6月10日區分所有權人會議 ，業已選任賴壬酉、賴能達、林建能、廖偉廷、謝孟芳等五 人為管理委員，業已符合住戶規約之規定。是上訴人此之所 辯，亦不足採。
㈤綜上，本件起訴係在賴宗榮「連選得連任一次」之期限內， 自屬經合法代理，嗣於訴訟程序中，賴宗榮任期屆滿，再經 選任為主任委員，雖有違上開「連選得連任一次」之規定， 惟，世通大樓於106年6月10日區分所有權人會議，選任賴壬 酉、賴能達、林建能、廖偉廷、謝孟芳等五人為管理委員， 並於同年月13日管理委員會會議，由上開五位管理委員互推 賴壬酉為主任委員，並聲明承受訴訟，並委任訴訟代理續行 訴訟，並引用歷次陳述及證據，當應視為取得法代理權之賴
壬酉已追認被上訴人所為之訴訟行為，準此，本件訴訟中， 被上訴人經法定代理人代理之訴訟要件並無欠缺。三、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段、中段定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分行 為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院80 年度台上字第2516號判決、86年度台上字第2272號判決、 1 02年度台上字第2053號判決意旨參照）。又以無權占有為原 因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無 權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正 當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有 理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。經 查：
㈠依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，同 條例第38條第1項明定管理委員會有當事人能力，又第9條第 2項、第4項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的 及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。住戶違反第 二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性 質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並 得請求損害賠償。」，同條例第36條第 1項第2款、第3款、 第11款則規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權 人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護 、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維 護事項。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備 之點收及保管。」。是上訴人於被上訴人所屬社區全體區分 所有權人共有土地上搭建之系爭建物應否拆除，均與被上訴 人執行公寓大廈管理維護事務有關，被上訴人雖非系爭土地 之所有權人，惟其為系爭共有土地之管理權人，就系爭共有 土地因公寓大廈管理所生之私法上爭議，無論為保管、使用 或收益，均有訴訟實施權，得為全體區分所有權人本於其等 所有權訴請上訴人應拆除系爭建物。
㈡再按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用 收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任 何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利 益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共 有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）
。復按公寓大廈管理條例第3條第 3款、第4款分別規定：「 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者。」同條例第 9條第1至3項規定：「各區分所有權人按 其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使 用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使 用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其 約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫 法、都市計畫法及建築法令之規定。」，而公寓大廈管理條 例乃於84年6月28日經總統公布，於84年6月30日生效，依法 律不溯及既往原則，前如有分管契約，自不受嗣後生效之公 寓大廈管理條例之影響。而世通大樓係於公寓大廈管理條例 公佈實施前已辦理第一次保存登記，而系爭土地係世通大樓 全體區分所有權人所共有，上訴人雖為世通大樓之區分所有 權人，然對建築物之共用部分及其基地之使用收益，依前開 規定，仍須有依法令規定及須經區分所有權人會議決議（即 取得其他共有人之同意）或於84年6月30日前已經共有人全 體同意之分管協議存在，始得供個人專用。
㈢上訴人辯稱系爭建物約於71年間即已存在，且自系爭建物興 建完成迄今，被上訴人就系爭建物皆有加收管理費，足以推 知世通大樓全體住戶就系爭建物既存之事實，有承諾之效果 意思，可謂有默示之分管契約存在云云，並提出103年、104 年被上訴人收取包括系爭建築部分之管理費單據為證（見原 審卷一第 164-167頁）。惟按違章建築之讓與，雖因不能為 移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人 間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上 處分權讓與受讓人（最高法院67年度第 2次民事庭庭長會議 決定㈠參照）；而系爭建物乃是廖本煌等 2人自行搭建之違 章建築，上訴人於84年間承租使用，至 103年11月間購得後 ，將之出租予國光客運及國源診所，有如前述。則上訴人為 系爭建物之事實上處分權人，既有完全之處分權利，當無與 世通大樓全體住戶另訂分管契約之必要，是上訴人此之所辯 ，委無足採。至於，管理費單據核實僅是被上訴人於 103年 、104年 間對上訴人系爭建物之管理收費，並不足證明全體 住戶已同意系爭建物之搭建，更遑論可以推定廖本煌等 2人 於71年間，已經區分所有權人會議決議或取得其他共有人之 同意，就附圖所示 A、B、C部分土地取得專有使用之分管契 約，進而得搭建系爭建物。又觀之被上訴人所提出世通大樓 一樓建築圖節本及系爭土地登記簿謄本所載權利範圍，顯見
附圖所示之 A、B、C部分土地原始建築設計乃為行人走道， 其下並設有社區化糞池之公共設施，應是屬於世通大樓基地 法定空地之公共空間，而上訴人之專有部分並未擴及於附圖 所示A、B、C部分土地。據此，上訴人就附圖所示A、B、C部 分土地應是無專用權。
㈣綜上，上訴人對於如附圖所示 A、B、C部分土地，既無專用 權。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定， 本於世通大樓全體區分所有權人就系爭共有土地所有權之作 用，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示 A、B、C部分、 面積 109平方公尺之地上物（含鐵皮屋及廣告招牌等）拆除 ，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定， 本於世通大樓全體區分所有權人就系爭共有土地所有權之作 用，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示 A、B、C部分、 面積 109平方公尺之地上物（含鐵皮屋及廣告招牌等）拆除 ，即屬有據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決 並無不合。上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
伍、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 2 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 簡燕子
法 官 顏世傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉雅玲
中 華 民 國 107 年 10 月 2 日