臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第110號
上 訴 人 林麗雲
訴訟代理人 許桂挺律師
複 代理 人 黃士哲律師
被 上訴 人 邱永芳
劉倢妤
鄭淑幸
黃瑀珍
上四人共同
訴訟代理人 龔厚丞律師
複 代理 人 陳侶揚律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年4月
24日臺灣苗栗地方法院106年度重訴字第81號第一審判決， 提起
上訴，本院於107年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人邱永芳、劉倢妤、鄭淑幸、黃瑀珍（下稱被上訴人 4人）主張：被上訴人4人與上訴人林麗雲共5人， 以共同投 資不動產之目的，委託訴外人陳大德（即上訴人之配偶）出 面購買坐落苗栗縣○○鎮○○段000○00000地號土地，其中 251-1地號土地 分割出同段251-2、251-3、251-4、251-5地 號後，前揭六筆土地（下稱系爭土地）即按兩造出資之坪數 面積登記為兩造各自所有（詳如附表所示），同時簽立共同 承賣切結書（下稱系爭切結書）。 被上訴人4人與上訴人委 託訴外人陳大德共同買進系爭土地，其目的係為了與系爭土 地毗鄰之同段244地號之袋地所有人磋商談判， 以取得較高 賣價暨獲得價金利益之均分，或與袋地所有人協議以兩造緊 鄰道路之土地換取其袋地之土地，即係為謀兩造能共享賣地 予袋地所有人後所取得之差價利益。故基此投資目的，雖各 地號土地登記為兩造各自所有，但任一人不得單獨賣出，若 要賣出即須將系爭土地一起賣出或一起以地換地，且賣出之 利益均分，始能達成兩造集資共同買進系爭土地之初衷。既 然兩造合資購買系爭土地簽立系爭切結書之主要目的，係為 取得與毗鄰244地號袋地所有人磋商談判之有利地位， 藉此 提高系爭土地之賣價， 是以無論244地號袋地之所有人為何 人， 或訂約當時之244地號土地所有人有無買受系爭土地之 意思或意願，均非所問，亦與兩造訂立系爭切結書當時之真
意無涉。詎上訴人違反系爭切結書之約定，在未通知被上訴 人4人之情況下， 於民國106年6月30日與訴外人富佰客企業 有限公司（下稱富佰客公司）簽訂251、251-1地號土地之買 賣契約，並於同年7月25日完成所有權移轉登記， 則上訴人 自應依系爭切結書之約定，將獲利分予被上訴人4人。 又兩 造購買系爭土地時，251地號土地面積100.67坪， 以每坪新 臺幣（下同）57,000元購買，買價為5,738,190元；251-1地 號土地面積140.25坪，以每坪56,000元購買，買價為7,854, 000元，故當初買入251、251-1地號土地之成本共為13,592, 190元。而上訴人以總價3千萬元出售251、251-1地號土地予 富佰客公司，獲利16,407,810元（計算式：30,000,000－13 ,592,190＝16,407,810），故依兩造出資購買之坪數佔總坪 數百分比分配，被上訴人邱永芳購買113.22坪、被上訴人劉 倢妤購買113.28坪，各佔總坪數（627.44坪）之18％，應各 分得2,953,406元；被上訴人鄭淑幸購買80.02坪、被上訴人 黃瑀珍購買80坪，各佔總坪數之13％， 應各分得2,133,015 元。 爰依系爭切結書之約定及民法第229條第2項、第231條 第1項規定， 請求上訴人應給付被上訴人邱永芳、劉倢妤各 2,953,406元；給付被上訴人鄭淑幸、黃瑀珍各2,092,555元 、2,092,032元， 及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：系爭切結書約定內容，係指賣出土地之價格， 方有「一起同進退」亦即其中若有四位同意出售價格，而一 位不同意時，則不同意者，須照同意者之出售價格向同意者 全數購買。而此時若其土地有兩造以外第三人持分，其始有 優先購買權。即上述約定內容並無有被上訴人主張之「任一 人不得單獨賣出，若要賣出即須系爭土地一起賣出或一起以 地換地，且賣出之利益均分」之約定。故被上訴人認兩造間 有其主張之約定內容，顯與系爭切結書之內容不相符。況依 系爭切結書所指「一起同進退」之法律效果，僅指「若四位 同意賣出，一位不同意，則此人需照其餘四位開出價位全數 購買」， 即倘因被上訴人4人同意以一定價格出售其各人土 地， 若伊不同意被上訴人4人協議出售之價格而出售伊所有 之土地時， 被上訴人始得請求伊以被上訴人4人議定之價格 向被上訴人4人承買其各自所有之土地。故被上訴人4人並未 提出渠等4人究竟協議 渠等之土地意欲以何等一致之價格出 售予何人，而為伊所不同意， 則其自難請求伊以被上訴人4 人協議之售價向被上訴人4人承買土地， 遑論被上訴人得請 求伊給付所出售登記伊所有251、251-1地號土地之獲利。系 爭切結書之簽立，係於系爭土地分割由兩造各自取得單獨所
有權後，訴外人李品承為方便與系爭土地毗鄰之袋地，即同 段244地號土地地主羅富土 洽談購買系爭土地之價格所簽立 。系爭切結書內容所謂同進退及倘1人不賣，須依其餘4位開 出之價位全數購買， 即係關於244土地前所有人羅富土倘欲 購買系爭土地，即需全部購買，且其價格無從分別與兩造各 自洽定。故系爭切結書簽立之目的，既在授權訴外人李品承 向羅富土洽談244地號土地出售之價格之用， 而非兩造間約 定出售任何人土地時均需共同賣出，而羅富土嗣後經查根本 無意買受系爭土地， 而係欲出售所有之244地號土地，故系 爭切結書根本失其簽立之目的，從而客觀上於兩造間均屬給 付不能，依民法第246條第1項規定，系爭切結書自屬無效。 兩造於104年6月2日 即分別單獨取得如附表所示所有權之登 記，則直至106年7月25日伊將所有之251、251-1地號土地出 售並移轉予富佰客公司時，期間已超過2年，而於此2年期間 ，被上訴人4人從未有任何要求伊須與被上訴人4人一同出賣 系爭土地予244地號地主或任何第三人之請求或主張。且244 地號地主羅富土亦根本從無意願向兩造購買系爭土地。則被 上訴人4人於伊購入系爭土地2年後，卻以系爭切結書要求伊 應將出售自己所有之251、251-1地號土地之價差分配予被上 訴人4人，則被上訴人4人之請求除明顯與兩造就系爭切結書 約定之內容不符，更屬權利濫用等語資為抗辯。三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人應給 付被上訴人邱永芳、劉倢妤各2,953,406元， 給付被上訴人 鄭淑幸2,092,555元，給付被上訴人黃瑀珍2,092,032元，及 均自106年9月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，並依兩造陳明以供擔保為條件之准免假執行宣告，另駁回 被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（被上訴人鄭淑幸、黃瑀 珍就其敗訴部分，未據聲明不服，本院茲不贅述），上訴人 不服，提起上訴，聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄 。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。 (三)若受不利判決，請准供擔保免為假執行。( 四)第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人4人之答辯聲 明：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔 。
四、本院得心證之理由:
(一)查被上訴人主張渠等與上訴人以共同投資不動產之目的，委 託上訴人之配偶陳大德出面購買系爭土地，並按兩造出資之 坪數面積登記為兩造各自所有（詳如附表所示）；又因毗鄰 之同段244地號土地為袋地， 須經由系爭土地對外通行，為 與該袋地所有人磋商談判，兩造乃簽立系爭切結書，約定一
起同進退。嗣上訴人在未通知被上訴人4人之情況下，於106 年6月30日 與訴外人富佰客公司簽訂251、251-1地號土地之 買賣契約， 以總價3千萬元出售251、251-1地號土地，並於 同年7月25日完成上揭土地所有權移轉登記等情， 為上訴人 所不爭執，並有251-1、251地號土地之不動產買賣契約書、 土地登記第一類謄本、系爭切結書、地籍圖謄本、土地登記 第二類謄本、土地登記公務用謄本、地籍異動索引、空照圖 、價金匯款單及出資額計算手稿等在卷可稽（見原審卷第23 -45頁、第51-53頁、第69-121頁、第163頁、第177-187頁） ，堪信為真實。
(二)系爭切結書簽立之目的是為避免兩造間有人私自出售系爭土 地予244地號地主：
１、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決 意旨參照）。本件被上訴人主張系爭切結書約定「一起同進 退」，係為與毗鄰244地號袋地所有人磋商談判， 以取得較 高賣價或與袋地所有人協議以兩造所有緊鄰道路之土地換取 244地號之袋地， 故兩造中任一人不得將系爭土地賣出等語 。
２、經查：依證人即苑北段251及251-1地號土地不動產買賣契約 之見證人李品承（即被上訴人黃瑀珍之夫） 於原審106年12 月21日審理時證稱：（證人從事何職業？）房地仲介買賣。 （提示原證一兩份買賣契約書。證人有無參與251-1及251地 號土地當初買賣之過程？）有。（你是否從頭到尾都有參與 ，包括契約之簽訂、後續價金之交付等？）都有。（實際出 資購買系爭土地之人是何人？）當初是陳大德要買這塊地， 後來陳大德資金不夠，要我去找一些人來一起買，後來才割 成一塊一塊給合夥出資的人。（陳大德簽完買賣契約之後， 這些土地是否直接由出賣人分別移轉登記給 被上訴人4人及 上訴人？） 是，沒有先登記給陳大德，上訴人4人也有直接 把錢匯給原地主。（251-1地號土地的買賣契約書第1條備註 攔記載「乙方應甲方要求負責辦竣分割後移轉」，是否指移 轉前先分割成251-1到251-5共5筆， 再辦理所有權移轉登記 ？）對。（為何要先分割再做登記？）因為工業用地可以分 割，按照他們出資的能力，買多少就割多少，等面積割出來 之後就計算金額多退少補。（當初陳大德想要買這塊地的原
因為何？）因為陳大德還沒買的時候， 當時後面244地號土 地的地主有跟系爭土地的原地主講說想要用兩坪跟他換一坪 ，或是跟原地主買系爭土地，當時陳大德想要把系爭土地買 起來，堵住244地號土地的路，等244地號土地的地主來做溝 通協調。 （提示原證3切結書。證人有無看過這份切結書？ ）有，大家簽立切結書的時候我有在場，是陳大德叫我拿給 大家簽的。（簽立切結書的原因為何？）怕其中有人自己偷 偷賣地給244地號土地的所有人，這樣244地號土地就有路可 以走。（第一條為何會約定若其中4位同意賣出，1位不同意 ，則此人需照其餘4位的開價全數購買？） 陳大德是大金主 ，在苑裡已經買了7億多的土地， 他在這塊地不敢放太多資 金就叫我去找一些人來合買，到時要賣要大家一起賣，不可 以自己偷偷賣，切結書就是這個意思。這樣寫是怕說被上訴 人4位如果有一點利潤想要賣， 但因陳大德資金比較豐厚， 他想要等到更高的價錢才要賣的話，他就要照被上訴人的開 價把被上訴人的地買回來。（在寫切結書的時候，兩造雙方 有無約定如果其中一人自己把土地賣掉，要將利潤分給其他 人？）沒有這樣寫，當初大家是互相信任，是陳大德說大家 要賣要一起賣。（當初既然是要合資一起買地，又想要一起 賣掉，為何不買來由兩造五人維持共有，而要先分割成各自 的土地？）因為如果登記共有的話，其中有一個共有人過世 的話就需要蓋很多印章，所以才先割成一塊一塊，登記給各 自的人。 （後來244地號土地的地主也把他的地賣給富佰客 企業有限公司？） 對，富佰客是將244地號土地及上訴人的 251及251-1地號土地一起購買，登記完了之後富佰客那邊的 仲介有來找被上訴人談，被上訴人才知道上訴人偷偷賣掉， 據該仲介表示， 富佰客公司買244地號土地是每坪61,500元 ，跟上訴人買251及251-1是每坪12萬元，那邊土地的行情大 約每坪7萬元。 富佰客在105年6月左右就有找我的業務去出 價想要買這些地， 要用每坪6萬5千元去買244地號及系爭土 地，後來我說可能要7萬元才買的到， 當時被上訴人間有討 論說每坪9萬元就可以賣， 但是陳大德堅持每坪12萬元才要 賣，後來富佰客公司就又去找別人仲介去買這些地。（證人 是否知道上訴人後來實際上是以每坪多少錢賣給富佰客？） 仲介後來去跟被上訴人講富佰客以每坪12萬元跟上訴人買地 ，被上訴人再把這件事告訴我。」等語（見原審卷第203至2 09頁）。
３、另參244地號土地前所有人羅富土 於本院107年8月28日準備 程序證稱：「（提示原審卷第45頁地籍圖騰本。原來你的地 號是244地號，本來就是袋地？）是的。且謄本上232地號土
地原本也是郭恆盛的，後來李品承仲介我一個大安區的朋友 兩年前去買，李品承知道我與他是朋友，所以李品承仲介我 朋友買的時候， 李品承故意保留一個232-1地號的土地不賣 給我朋友， 而割出來的232-1地號土地也是本案兩造去買的 ，目的是要將我的土地圍起來。（依照你上開證言，本案兩 造圍住你的地的目的就是要將你的土地吃下來？）就是要壓 低價格吃下來。（這是你自己的想法還是李品承告訴你的？ ）一般人的看法就是這樣，而且他找人來出價格就是壓的很 低。（當初要把價格壓下來買你的土地的人是兩造都有？） 應該是李品承主導的，兩造要把我土地圍起來購買的目的是 希望將土地價格壓低。（後來將土地賣給富佰客公司？）是 的。（當時賣的價格與他們出的價格有一樣嗎？）多了將近 一倍，他們出三萬多，富佰客出六萬多，所以我就賣給他們 。（富佰客買了之後還是袋地做何用？）所以富佰客公司去 找林麗雲談判，兩方談好之後，再與我談，如果有出口，我 就賣了，出口就是251、251-1，後來也是林麗雲賣給富佰客 公司。」等語（見本院卷第43頁反面至44頁）。４、依前開證人羅富土、李品承之證言，可知兩造原係欲將系爭 土地賣予羅富土 或以兩造所有之臨路土地與毗鄰之244地號 土地交換， 然係因羅富土認為價格偏低方才未賣出244地號 土地，足認兩造初始協議買受系爭土地之目的，本係為圍住 毗鄰無出路之244地號土地，以壓低244地號土地之賣出價格 ， 或進而提高系爭土地之賣價後再賣予毗鄰之244袋地所有 人，亦即為維持系爭土地對244地號土地之價值， 避免有人 私自出售系爭土地予244地號地主，而簽立系爭切結書， 不 因244地號為何人所有而有異， 而上訴人既係出賣登記自己 所有之251、251-1地號土地予244地號 嗣後之所有權人富佰 客公司，顯違反系爭切結書簽立時之目的。
(三)系爭切結書並無上訴人需將賣出251、251-1地號土地獲利依 比例分配予被上訴人4人之約定：
１、被上訴人另主張倘任何一人將系爭土地賣出，賣出之利益需 兩造均分云云，為上訴人所否認，被上訴人自應就此有利於 己之事實負舉證責任。
２、查，系爭切結書第一條記載：兩造協議就承賣251-1、251-2 、251-3、251-4、251-5、251地號土地，一起同進退，若其 中四位同意賣出，一位不同意，則此人需照其餘四位開出價 位全數購買，且持分者有優先購買權等語（見原審卷第43頁 ）。依該條約定意旨，雖兩造有約定一起同進退，但卻無賣 出利益必須兩造均分之約定，僅有約定不同意賣出土地者， 需照其餘四人開出之價格買受系爭土地。衡情不動產之買賣
及獲利如何分配，本即為投資不動產交易之核心事項，當事 人於訂約時對此核心事項必會予以記載明確，惟依系爭切結 書之文字內容，並未提及獲利時應為如何之分配，則被上訴 人4人前開賣出利益均分之主張， 顯已逾越系爭切結書之文 字意義。
３、再者，前開證人李品承雖證述上訴人之夫陳大德要被上訴人 4人簽署系爭切結書是要大家一起賣， 不可以偷偷賣等語， 而與切結書中「一起同進退」之約定意思相符。然系爭切結 書又約定「若其中四位同意賣出，一位不同意，則此人需照 其餘四位開出價位全數購買，且持分者有優先購買權」等語 ，堪認系爭切結書並無禁止賣出之約定，僅係約定不同意賣 出者一人，需照其餘四人開價之價格全數購買。再佐以證人 李品承亦證稱系爭切結書約定4位同意賣出，1位不同意，不 同意者需照其餘4位之開價購買， 係因陳大德資金比較豐厚 ，他想要等到更高的價錢才要賣的話， 他就要照被上訴人4 人的開價把被上訴人4人的地買回來等語（見原審卷第207頁 ）。故倘陳大德與被上訴人就系爭土地之賣出價格意見不一 致時，即被上訴人4人欲以較低之價格賣出土地，而陳大德1 人不同意時，因陳大德之資金比較豐厚， 故由陳大德1人依 照被上訴人4人之開價買受登記在被上訴人4人名下之土地， 故該條規定係為避免被上訴人4人（即多數人） 在未經陳大 德1人（即少數人）同意下以低價賣出系爭土地， 而無法獲 利，應係上訴人之夫陳大德顧忌其為少數之一方，為制衡與 被上訴人4人間就系爭土地買賣之約定 (即被上訴人4亦分別 登記為附表編號2至5之所有權人) ，然依系爭切結書約定之 意旨，僅係說明被上訴人4人與陳大德1人就賣出系爭土地價 格有爭執時之解決方式，即由陳大德1人需依被上訴人4人之 開價全數購買各自登記在被上訴人4人名下之土地， 亦無從 推論得出上訴人單獨賣出251、251-1地號土地時，需與被上 訴人4人利益均霑之意涵。
４、綜上，系爭切結書內既未載明違反約定之法律效果如何，亦 未約定私自出賣者應與其他人利益均分，則被上訴人逕依系 爭切結書之約定，請求上訴人給付獲利，即非可採。至於被 上訴人可否依其他法律關係請求，經本院闡明後，被上訴人 已表明不主張其他法律依據（見本院卷第61頁），則非本件 所得審究。
(四)綜上所述，被上訴人主張上訴人違反系爭切結書約定，未經 被上訴人4人同意， 將登記上訴人名下之251、251-1地號土 地賣予富佰客公司， 上訴人應將賣出上揭2筆土地所得之獲 利依比例分配予被上訴人4人， 故依系爭切結書之約定、民
法第229條第2項、第231條第1項規定，請求上訴人給付被上 訴人邱永芳、劉倢妤各2,953,406元，給付被上訴人鄭淑幸2 ,092,555元，給付被上訴人黃瑀珍2,092,032元及均自106年 9月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 均為無 理由，不應准許。 是則原審為被上訴人4人此部分勝訴之判 決，並依兩造陳明以供擔保為條件之准、免假執行宣告，自 有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院將該部分廢棄改判如主文第一、二項所 示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第8 5條第1項前段，決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文
法 官 許旭聖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳麗玉
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
附 表：
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│編號│登記之所有權│ 土地坐落 │ 面積 │
│ │人 │（苗栗縣苑裡鎮苑北段）│ │
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│ │ │ 251 地號土地 │332.8 ㎡（約100.67坪） │
│ 1 │上訴人林麗雲├───────────┼─────────────┤
│ │ │ 251-1地號土地 │463.66㎡（約140.25坪） │
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│ 2 │被上訴人鄭淑│ 251-2地號土地 │264.56㎡（約80.02 坪） │
│ │幸 │ │ │
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│ 3 │被上訴人黃瑀│ 251-3地號土地 │264.47㎡（約80坪） │
│ │珍 │ │ │
├──┼──────┼───────────┼─────────────┤
│ 4 │被上訴人劉倢│ 251-4地號土地 │374.49㎡（約113.28坪） │
│ │妤 │ │ │
├──┼──────┼───────────┼─────────────┤
│ 5 │被上訴人邱永│ 251-5地號土地 │374.3 ㎡（約113.22坪） │
│ │芳 │ │ │
├──┴──────┴───────────┴─────────────┤
│ 合計：627.44坪 │
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