臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第545號
上 訴 人 王立三
訴訟代理人 吳俊儒律師
複 代 理人 蔡繡蓮
上 訴 人 王立平
王芳莉
視同上訴人 王穎裕(Dr.Federick)
王愛惠(Ivy Cheng)
王昭明(Peter Wang)
王順明
王麗娟
王立夫
李王碧玉
王碧媛
王吳素華
王英麗
王英哲
王英智
張麗齡
張麗真
林尚怜
張世英
王陳信枝
王震霆
王貞智
被 上 訴人 陳國昭
康碩健
蕭全勝
蕭林双蓮
上 列 四人
訴訟代理人 李淵源律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國106年9月22日
臺灣彰化地方法院106年度訴更(一)字第2號第一審判決提起上訴
，本院於107年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人及視同上訴人連帶負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟
人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體； 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1 款定有明文。本件請求給付租金之訴訟，其訴訟標的對於坐 落彰化縣○○鄉○○段000○000000○0000 00地號土地（下 稱系爭土地）上，如原判決附圖一（即田中地政事務所複丈 日期民國101年4月2日土地複丈成果圖，下稱原判決附圖一 ）所示編號C、G、E等未辦保存登記建物（下稱系爭建物） 之共有人全體，必須合一確定。是上訴人王立三、王立平、 王芳莉提起上訴，其效力應及於同造之其他共同訴訟人全體 ，爰列王穎裕、王愛惠、王昭明、王順明、王麗娟、王立夫 、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智 、張麗齡、張麗真、林尚怜、張世英、王陳信枝、王震霆、 王貞智為視同上訴人。（王立仁、陳茗新部分業經撤回起訴 ，下詳）。
二、當事人適格
(一)本件視同上訴人李王碧玉、王英哲等人自原審即抗辯未實際 使用系爭房屋，並稱所有祖產由王義雄一人繼承處理…竟只 因王義雄過世未留配偶及子嗣，致其兄弟姊妹及後代成為名 義繼承人，而否認對系爭土地上建物有事實上處分權，僅因 繼承關係被擬制與實際占有之人共有處分權，與實際權利義 務關係不合等情（原審104年度訴字第817號卷一第179頁、 第256頁）；參以實際占有使用系爭房屋而實質支配具完全 處分權能之上訴人3人與其他視同上訴人間，歷年來並無約 定或議決處分權之歸屬，而其他視同上訴人亦未實際參與或 介入系爭房地之使用或其他相關權利義務之爭執，已足徵王 立三所言「由客觀事實已可推論（部分）當事人並沒有對系 爭房屋主張處分權」、「我父親去世時已經有交代我要處理 的事…，但就這件事（系爭房屋之處分權）並沒有交代我關 於祖厝的事（系爭房屋），這是上一代的事情，為何要我這 一代來承受？」（本院卷第29頁）非無相關事證可佐，則本 件視同上訴人所稱無實質上之利害關係，並非無據，可認本 件因本於繼承法而推論之法律關係，不能全部引用繼承法之 名詞概念，以免徒增人民困擾。
(二)惟本件權利義務之爭執者，雖實質上僅存在於占有使用系爭 土地之人（上訴人3人）與土地所有權人（被上訴人）間， 然因繼承法規範，致視同上訴人等人關於系爭土地之不定期 租賃關係，法院於適用法律規範時，抽象地擬制為權利義務 之相對人，雖此等擬制依常情可見其與事實不合，然此等涉 及上訴人及視同上訴人間之實質權利義務關係，因民事訴訟 本於當事人進行主義，苟彼等被擬制共享有處分權之利害關
係人，並因彼等除未曾積極處理系爭房屋事實上處分權之歸 屬外，復未到庭明示、確認，且未使相對應之利害關係人（ 即被上訴人）親自與聞，故面對此等內外關係仍有糾葛疑慮 ，民事法院自仍須以抽象法律關係為認定當事人適格與否之 基礎，以免闕漏。
(三)原視同上訴人王立仁、陳茗新2人親自到庭，當場向上訴人 明示拋棄被抽象推定之事實上處分權，上訴人亦未爭執，復 據被上訴人（原告）當庭表示尊重王立仁、陳茗新2人與上 訴人間之權利變動，乃當庭撤回對王立仁、陳茗新2人之起 訴等情（本院卷第50頁），事實審法院自應尊重此等主客觀 事實，並本於被上訴人上開明確當庭撤回起訴之意思表示， 復佐以上開權利關係等客觀事實，進而為本件法律關係之認 定。
⒈就權利義務之處分及訴訟經濟並兼衡民事訴訟採當事人進行 之本質，本件核心爭點所據之事實，係源於系爭房屋之事實 上處分權；既稱「事實上處分權」，自應洞察、回歸「事實 真相」，始有討論處分權之意義，而此等實際占有使用情形 係基於明確、單一建物所衍生之權利紛擾，顯與一般繼承標 的物有異，當事人於繼承關係發生時無從得知或查明，本無 可能適時為繼承與否之處分或意思表示，若於本案訴訟過程 中，強求必須依循一般拋棄繼承之規範，顯然徒增紛擾，有 違訴訟經濟，故本件應容許事實審法院於查明事實關係時， 尊重當事人之處分權，以免民怨，並維訴訟經濟。 ⒉上開擬制之原因，係因系爭建物為未辦保存登記，而系爭建 物之權利性質，經定性為「事實上處分權」，復因未辦保存 登記，及於原處分權人於繼承過程中，各相關繼承權人於事 實上，並不知關於此建物有事實上處分權或衍生有「不定期 租賃」權利，致未依繼承法之規範為拋棄或其他主張，以致 在本件訴訟，法律關係須抽象地認定其他視同上訴人為不定 期租賃契約之當事人，此等不合於客觀權利義務事實之法律 適用，自有因應具體事實，依當事人（利害關係人）主觀意 願，而妥為處理之必要，否則徒使未主張權利並無意願行使 權利（不定期租賃）之人，仍須負擔租金給付義務，徒然紊 亂事實真相，並衍生訟累，顯有違法律規範或訴訟制度等文 明社會機制運作之本質。
⒊又本件原視同上訴人王立仁、陳茗新2人，實際上既未主張 不定期租賃之權利，更無占有使用系爭土地及主張系爭地上 建物之權利，遑論其遠居外國，若強予擬制其為視同上訴人 顯不符權利義務對等原則。另其他視同上訴人因經合法通知 仍未到庭會同上訴人、被上訴人一同澄清法律關係，本院無
從遽為比附援引王立仁、陳茗新2人而為事實認定。 ⒋故本院既為事實審法院自有於訴訟進行過程於尊重兩造三方 （上訴人、視同上訴人王立仁、陳茗新2人、被上訴人）之 自由意思表示，審酌權利義務之性質，本於兩造三方當庭所 為之意思表示予以妥適處理。
(四)程序上處理效果：
⒈本件到庭當事人不得事後反悔，再事主張有未將王立仁、陳 茗新2人列為當事人，作為訴訟上抗辯之理由，否則即違反 禁反言等誠信原則；未到庭之當事人既經合法通知，卻仍未 積極為事實之澄清，復未到庭具體為意思表示，自亦不容事 後援引比照被上訴人關於王立仁、陳茗新2人之程序上處理 ，而否定本件審理判決之效力。
⒉故本件既應認王立仁、陳茗新2人已脫離訴訟，不應再列為 視同上訴人，自不容兩造當事人（含視同上訴人）日後遽以 形式上未列王立仁、陳茗新2人為當事人，再事主張關於王 立仁、陳茗新2人部分，未予審理，飾詞否定本件審理、判 法之適法性。
三、本件非重複起訴
(一)被上訴人主張原判決【附圖一】編號C、G、E建物與【附圖 二】編號A道路及編號B、C庭院空地應依民法第425條之1規 定與繼承之法律關係，由上訴人連帶給付租金，且此部分租 金兩造協議不成，亦請求原審法院予以核定租金，上訴人（ 被告）抗辯本件訴訟前經起訴，於一審終局判決後，上訴第 二審時，被上訴人（原告）撤回起訴，依民事訴訟法第263 條第2項，自不得復提起同一之訴等語。
(二)按民事訴訟法第263條第2項所稱之「同一之訴」，係指前後 兩訴之當事人相同，訴訟標的相同，所請求判決之內容相同 或正相反對或可以代用者而言。查上訴人抗辯之前訴訟為原 審法院102年度訴字第829號給付租金事件，該前訴訟 當事人部分，原告相同，但被告容有差異（前訴訟所列被告 張王碧霞、王嘉雄，於前訴訟起訴時即已死亡，前訴訟乃至 終局判決，所為之訴訟程序容非適法。本件後訴訟係改列張 王碧霞、王嘉雄之繼承人即張麗齡、張麗真、林尚怜、張世 英、王陳信枝、王震霆、王貞智為被告）；關於訴訟標的及 訴之聲明部分，本件後訴訟則增加請求核定並給付原判決附 圖二A部分道路與B、C庭院空地範圍之租金；另本件訴訟核 定租金部分，因屬訴訟標的對於共同訴訟之被告必須合一確 定者，且據此合法判決之核定，被上訴人（原告）始得請求 上訴人（被告）給付如數之租金，故本件並無上訴人（被告 ）於原審先前所為抗辯「同一之訴，經終局判決後，將訴撤
回，不得復提起同一之訴」之不合法情事。
四、上訴人王立平、王芳莉及視同上訴人王穎裕、王愛惠、王昭 明、王順明、王麗娟、王立夫、李王碧玉、王碧媛、王吳素 華、王英麗、王英哲、王英智、張麗齡、張麗真、林尚怜、 張世英、王陳信枝、王震霆、王貞智等人均經合法通知，均 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列 情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。五、審理範圍
(一)上訴人提起上訴時，原抗辯占用面積並非如原審判決【附圖 二】所測量之範圍（即主張空地上有樹木等部分，並非占有 範圍）等語。
(二)嗣於本院重新指界測量後，則改稱其占用面積，應如原審判 決所測量（見本院卷第80頁反面-第81頁第2行），此等前後 關於占有使用面積之主張，本於當事人進行主義，本應予尊 重。
(三)故本件審理範圍，回復至應以原審判決認定之面積為基礎， 進而審理「原審所酌定之租金額是否適當？」。(四)另原法院認被上訴人請求給付租金數額為有理由，然此部分 因係經由法院判決核定而出，經核於法院判決未確定前，被 上訴人（原告）請求上訴人（被告）給付，既仍存有爭議， 自不足以視為合法之催告，故關於法定遲延利息部分，原法 院為被上訴人敗訴判決，被上訴人未上訴，此部分應已確定 。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：系爭000-00、地號土地為被上訴人蕭 林双蓮所有，系爭000地號土地為被上訴人陳國昭、康碩健 、蕭全勝所共有。系爭土地分割自重測前社頭鄉社頭段177 地號，原為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王 榮仁繼承取得；王登輝於昭和12年因分割而取得單獨所有權 ，67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115分之1845 ，嗣出賣移轉登記予被上訴人陳國昭、蕭林双蓮、康碩健之 父康德久、蕭全勝之父蕭柏欽等4人所有。又系爭000地號土 地上有如附圖一編號C建物（面積75.43平方公尺）、附圖二 編號B庭院空地（面積219.93平方公尺）及編號A道路（面積 45.09平方公尺）；000-45地號土地上有如附圖一編號G建物 （面積69.31平方公尺）；000-00地號土地上有如附圖一編 號E建物（面積15.76平方公尺）與附圖二編號C庭院空地（ 面積44.89平方公尺）。上開C、G、E建物之門牌號碼為彰化 縣○○鄉○○路000號。原始起造人為王接傳，且未辦保存 登記。王接傳於大正9年7月17日死亡，繼承人為王登輝、王
榮錫、王榮文、王榮仁。王登輝於46年11月23日死亡，繼承 人為王義雄（其餘繼承人均拋棄繼承）；王義雄於91年 8月5日死亡，由當時仍生存之兄弟姊妹及後代即張麗齡、 張麗真、林尚怜、張世英、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、 王英麗、王英哲、王英智、王陳信枝、王震霆、王貞智繼承 。王榮錫於昭和5年5月13日死亡，繼承人為王穎裕。王榮文 於73年1月23日死亡，繼承人為王立夫、王昭明、王立三、 王立平、王芳莉、王順明、王愛惠。王榮仁於昭和18年8月3 日死亡，繼承人為王麗娟。系爭土地及上開C、G、E建物原 均同屬王接傳所有，嗣該土地及建物因繼承、分割及買賣而 異其所有人，依民法第425條之1第1、2項規定，上開建物對 於系爭土地推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。是被上 訴人自得依租賃法律關係，請求上訴人連帶給付自起訴日（ 104年8月12日）起往前追溯5年（99年8月12日起至104年8月 12日止）之租金。爰起訴聲明求為判決：㈠上訴人應連帶給 付被上訴人陳國昭新臺幣（下同）206,941元、連帶給付被 上訴人康碩健137,531元、連帶給付被上訴人蕭全勝42,26 6 元、連帶給付被上訴人蕭林双蓮231,920元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡ 上訴人應自104年8月12日起至與被上訴人陳國昭、康碩健、 蕭全勝間就系爭000地號土地之法定租賃關係終止之日止， 按年連帶給付被上訴人陳國昭、康碩健各43,738元；按年連 帶給付被上訴人蕭全勝21,869元；㈢上訴人應自104年8月12 日起至與被上訴人蕭林双蓮間就系爭000-45及000-00地號土 地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付被上訴人蕭林 双蓮49,211元。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡訴訟費 用由上訴人負擔。（被上訴人敗訴部分，未據上訴，業已確 定，茲不贅述。）
二、上訴人王立三、王立平、王芳莉則以：上開建物坐落之基地 係裡地，需經由不足2米寬之小巷與員集路連路，出入不便 ，僅堪居住，並無其他經濟價值，原審所定租金，顯屬過高 ，亦與當地行情出入甚大。且伊係經濟上之弱者，無力購屋 ，始居住於此祖先所遺留之小宅，原審所定租金過高，伊亦 無力負擔。上訴人王立三另補稱：㈠伊對於占用面積如原審 判決附圖所示不再爭執，僅爭執原審所定租金數額過高（本 院卷第80頁反面至81頁）。㈡上開建物坐落基地之連外道路 出入口狹窄，僅容行人通過，機車進出尚須牽行，車輛更無 法直接進入，且位於彰化縣社頭鄉，地處偏遠，周圍並無重 大建設，每年人口亦逐年遞減。此與安立不動產估價師事務 所估價報告書（下稱安立估價報告）所載：區域環境內居住
人口呈負成長，房地產市場需求亦受影響而降低之情形相符 。另系爭000地號土地102年申報地價為9,088元，至105年反 降為6,169元，亦證當地不動產行情確實呈現負成長，故安 立估價估價報告認為系爭土地之租金逐年遞減，實屬有據。 反觀宏大不動產估價師聯合事務所之估價報告（下稱宏大估 價報告）內容，估價前提涉及整體經濟面、政策面，甚而量 化寬鬆(QE)之影響，顯有基於都市商業區角度進行評估之情 事，忽略社頭鄉係屬非都市區之鄉間，其估價結果顯與非都 市區之系爭土地市場行情有所偏差，倘僅以該估價結果核定 租金，對伊實有過苛之情。㈢財政部依所得稅法授權，每年 均訂有所謂房屋及土地「當地一般租金標準」，作為出租人 未約定租金或約定金額過低時，用以調整核定租金價額之標 準。該標準係財政部邀集各地區國稅局研商後所訂，已衡酌 且符合各地區當地租金實際情況，系爭土地租金價額未經約 定，自有適用。然依105年度房屋及土地當地一般租金標準 ，系爭土地當地一般租金為申報地價百分之5，故系爭000地 號土地，面積340.45平方公尺（C建物面積+ A部分道路面積 + B部分庭院空地面積），每年之合理租金應為105,012元（ 計算式：申報地價6,169元×5%×340.45平方公尺=105,012 元）；系爭000-45地號土地，面積69.31平方公尺（G建物面 積），每年之合理租金為15,481元（計算式：申報地價4467 2元×5%×69.31平方公尺=15,481元）；系爭000-00地號土 地，面積60. 65平方公尺（E建物面積+C庭院空地面積）， 每年之合理租金為19,684元（計算式：申報地價6491.2元× 5%×60.65平方公尺=19,684元）。上開租金每年合計140,17 7元，仍較原審所定每年應給付金額158,556元為低，故原審 所定租金，顯屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審審訴訟費用由被上訴人 負擔。
㈣如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件爭點
(一)上訴人原先所爭執被上訴人請求租金之範圍太廣（空地等部 分）上訴人（被告）未實際使用，不用付租一節，上訴人已 不再爭執（本院卷第80頁反面、第33-34頁）。(二)故本件爭點僅為：上訴人主張原審所定租金過高是否有理由 （原審所定租金額是否適當）？
四、本院之判斷
(一)被上訴人主張系爭000-00、000-00地號土地為被上訴人蕭林 双蓮所有，系爭000地號土地為被上訴人陳國昭、康碩健、
蕭全勝所共有。系爭土地分割自重測前社頭鄉社頭段177地 號，原為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮 仁繼承取得；王登輝於昭和12年因分割而取得單獨所有權， 67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115分之1845， 嗣出賣移轉登記予被上訴人陳國昭、蕭林双蓮、康碩健之父 康德久、蕭全勝之父蕭柏欽等4人所有。
⒈系爭000地號土地上有如原判決附圖一編號C建物（面積75. 43平方公尺）、原判決附圖二編號B庭院空地（面積219.93 平方公尺）及編號A道路（面積45.09平方公尺）；000-00地 號土地上有如原判決附圖一編號G建物（面積69.31平方公尺 ）；000-00地號土地上有如原判決附圖一編號E建物（面積 15.76平方公尺）與原判決附圖二編號C庭院空地（面積 44.89平方公尺）。
⑴上開C、G、E建物之門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號。 原始起造人為王接傳，且未辦保存登記。王接傳於大正9年7 月17日死亡，繼承人為王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁。 ⑵王登輝於46年11月23日死亡，繼承人為王義雄（其餘繼承人 均拋棄繼承）。王義雄於91年8月5日死亡，由當時仍生存之 兄弟姊妹及後代即張麗齡、張麗真、林尚怜、張世英、李王 碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王陳 信枝、王震霆、王貞智繼承。
⑶王榮錫於昭和5年5月13日死亡，繼承人為王穎裕。 ⑷王榮文於73年1月23日死亡，繼承人為王立夫、王昭明、王 立三、王立平、王芳莉、王順明、王愛惠（王立仁、陳茗新 2人部分業據當事人明確處分其法律權利，已如前述。）。 ⑸王榮仁於昭和18年8月3日死亡，繼承人為王麗娟。 ⒉上開事實等相關法律事實，有被上訴人提出土地登記謄本、 王接傳及王義雄之繼承系統表、戶籍謄本、繼承權拋棄書、 原法院家事法庭彰院賢家勇第0000000000號函、96年度訴字 第636號民事判決、本院98年度上易字第1號民事判決等件附 卷為證，原審亦會同地政事務所派員勘測有案，製有勘驗筆 錄與土地複丈成果圖即原判決附圖一、二附卷可稽，原審復 調閱前述相關案卷核實相符，上訴人就此部分亦未爭執，自 可採信屬實，本院自應以此等事實為適用法律之基礎。(二)按諸土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1
定有明文。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承 受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於 被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條第1項定有明文 。且繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有，民法第1151條亦有明文。
⒈上訴人及視同上訴人因繼承而公同共有王接傳原始建造之C 、G、E建物，該建物並利用A部分之道路接公路，及附有建 物前B、C部分之庭院空地，自與輾轉取得前述原屬王接傳所 有之建物基地、A部分道路與B、C部分庭院空地所有權之被 上訴人間，於建物得使用期限內，推定有租賃關係。 ⒉兩造對此C、G、E建物目前屬可使用，且實際上亦有部分上 訴人實際使用，與兩造迄未能協議租金之數額等情亦未爭執 ，則被上訴人請求法院予以核定租金，自合法有據。 ⒊兩造間如前所述之法定租賃關係，就租金債務方面，依繼承 法所抽象擬制之公同共有關係，即屬數人負同一債務，而其 給付不可分者，依民法第292條，準用關於連帶債務之規定 ，則被上訴人請求上訴人、視同上訴人應連帶給付，於法有 據。
⒋雖部分視同上訴人自原審即抗辯未有實際使用，不用給付租 金等語，然彼等均未如王立仁、陳茗新2人到庭具體表明其 關於系爭建物權利之處分，復未經上訴人、被上訴人予以確 認而脫離訴訟，故其抗辯尚不足作為本件認事用法之依據。(三)本件所引之《不動產估價報告書》可採為本件參考資料之理 由：
⒈本件前由原審法院於更審前（104年度訴字第817號）依兩造 各自建議，詳列代為鑑定之標的、鑑定事項（內容）等，分 別囑託宏大不動產估價師聯合事務所、安立不動產估價師事 務所為鑑定、估價（原審104年度訴字第817號卷一第280頁 反面、第287頁、卷二第116頁、第118頁、第124頁），鑑定 單位各自完成《不動產估價報告書》（外放）。 ⒉鑑定人即不動產估價師之資格：
⑴到庭當事人均未質疑估價師資格或憑信性。
⑵各受託之事務所指派之不動產估價師，確有取得主管機關內 政部頒發之「不動產估價師證書」具有不動產估價之專業資 格，復取得開業證書及分別加入臺北市、台中市不動產估價 師公會，有多年執業經驗，有相關證書影本等各自附於《不 動產估價報告書》內可憑，故本件鑑定人應合於鑑定人之資 格。
⒊不動產估價、鑑定過程及參考資料充分且可信： ⑴上開報告係不動產估價師係本於專業，以系爭土地市場租金
之酌定為鑑定、估價目的，價格日期同以105年1月30日為鑑 定基準。依估價目的之參考因子等與本案系爭土地有關之鑑 定資料，並實際就系爭土地之實際狀況詳為估價、鑑定（詳 見《不動產估價報告書》之說明），可認本件鑑定範圍合於 法院審斷本件案情事實之需求。
⑵此外，估價師與兩造間均無利害關係，並無偏頗之情；復未 見上開鑑定報告有偏袒一方，或有違專業之動機，或有足以 否定上開鑑定過程及專業判斷結果信度、效度之事證。 ⒋《不動產估價報告書》各能詳述其估價條件、估價資料，估 價過程，並至現場勘察，進行勘估標的現況之確認，有勘估 標的物現況照片可資佐證，復引用相關參考資料，可見其估 價、鑑定過程，合於專業估價、鑑定程序，其蒐集、分析過 程所得之資料，亦由本院通知當事人得事先檢閱，各自提出 有利於己之論據，並經充分辯論，並無不可採憑之疑慮。況 且，估價師為勘估時，不僅就系爭土地周遭為整體考量，且 就勘估標的與比較標的製作條件分析表，並參考系爭土地附 近臨路不動產實價交易查詢網資料核算之結果，以專業之科 學估價方式而為評估，堪認其所為之本件估價報告等相關資 料，尚屬客觀合理而可信。
⒌故本件《不動產估價報告書》經兩造辯論後，既無不得採憑 之情形，本院自得就依據乙案所為之《不動產估價報告書》 關於土地價額之估價資料，作為判斷事實、決定租金金額之 參考資料。
⒍惟本件合理租金經原審前後送由宏大不動產估價師聯合事務 所、安立不動產估價師事務所鑑估結果，各自鑑估之數額， 容有差異。經分別勾稽其原因、立論，可見兩份《不動產估 價報告書》關於未來租金取向等因素，各因有不同觀察取向 等情，致各有偏重等情形，此情既為兩造攻防之爭點，自應 由本院依系爭土地之特性等兩造攻防資料，本於職權而為取 捨，以妥適酌定系爭土地之租金額。
(四)租金額決定理由之分析：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分10為限。此項規定於租用基地建築房屋者準用之， 土地法第97條第1項、第105條已有明文。又依同法第148條 、同法施行法第25條規定，可知該土地價額係指申報地價而 言。惟基地租金之數額，除以申報地價為基礎外，尚須酌基 地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ⒉原判決【附圖一】C、G、E建物，及建物所利用以接公路之 如原判決【附圖二】所示A部分道路，與建物前空地既屬建
物庭院之B、C空地部分，復為上訴人同認為其占有使用範圍 ，自應認均屬租賃之範圍。
⒊本院衡以租賃之土地位於彰化縣社頭鄉中心，租賃範圍利用 原判決【附圖二】Ａ部分，寬約1.5公尺，長約3公尺之道路 連接員集路2段公路，雖汽車未能直達建物門前，惟該ＯＯ 路旁即緊鄰郵局、後為社頭國民小學、斜對面為社頭警分駐 所、社頭鄉戶政事務所、林立之商店，人、車往來頻繁，與 租用之土地公告地價亦逐年調高等情狀，有現場相片與地價 資料等在卷可佐。
⒋上訴人於原判決酌定後，固抗辯稱系爭房地連外道路出入口 十分狹窄，僅容行人通過，機車進出尚須牽行，車輛更無法 直接進入該處，且社頭鄉人口每年逐步遞減中，土地申報地 價亦有負成長情形，宏大不動產估價師聯合事務所所為之估 價報告顯有忽略社頭鄉屬非都市之鄉間，其估價對經濟弱勢 之上訴人有過苛情事云云。然查：
⑴本件系爭土地位置、面積即依原判決【附圖二】所示A、B、 C（道路面積45.09平方公尺、空地219.93平方公尺、空地 44.89平方公尺），係分別位於系爭ＯＯ鄉ＯＯ段000、000 -00地號土地上，依原判決【附圖一】可見系爭ＯＯ鄉ＯＯ 段000、000-00地號土地之面積分別為941.16平方公尺、204 .30平方公尺，而000地號土地鄰道路（000、000地號）部分 ，土地上另有建物並由上訴人一方出租於他人作為商店使用 ，可見就土地客觀情形而言，本件系爭ＯＯ鄉ＯＯ段000、0 00-00地號土地，確係相鄰於市街繁榮之道路，而可整體開 發使用。
⑵系爭土地因上訴人於鄰道路部分土地上有其他建物（另案處 理），並另將該筆土地臨路菁華之店面建物出租給他人收取 店面租金，除徵其另享有高昂之出租收益外，亦見系爭土地 之所以有臨路、不臨路之使用價值，純係因上訴人占用系爭 土地所為經濟利益之規劃所使然。故上訴人臨訟所稱系爭房 地連外道路出入口十分狹窄，僅容行人通過現象云云，既係 上訴人占有使用方式（部分租予他人、部分自用）所生割裂 現象，可見其故意忽略系爭土地本有整體規劃使用價值等實 情，臨訟所為飾詞抗辯云云，顯與事實不合。
⑶反之，被上訴人一方為了上開土地整體規劃使用價值，曾於 原審提議願以500萬元請上訴人一方拆遷（原審104年度訴字 第817號卷一第280頁正面末4行），然上訴人猶堅持占有使 用其所稱出入不方便且其上有雜木之空地（本院卷第66-72 頁，即原判決【附圖二】所示）可見系爭土地之價值，應與 同地號土地鄰道路部分，合併為整體觀察，始能合理認定其
價值，不應如上訴人所言，分別割裂評定地價，益徵上訴人 臨訟所為抗辯，與其主觀佔有使用意願及價值有異，自足不 採信。
⑷故就土地使用之主客觀因素綜合考量，被上訴人如收回整筆 土地可統一規劃使用，其土地利益不會區分為臨路不臨路問 題，此參以被上訴人方面一再陳稱若上訴人願將全部土地之 地上物拆除，返還土地予被上訴人，被上訴人願給付五百萬 元補償金予上訴人一方等語，益徵被上訴人從系爭全部土地 因緊臨ＯＯ路2段公路，該ＯＯ路旁即緊鄰郵局、後為社頭 國民小學、斜對面為社頭警分駐所、社頭鄉戶政事務所、林 立之商店，人、車往來頻繁，系爭土地確具有整體開發增值 之利益，而上訴人所稱不臨路問題，係因其占有土地後，主 觀利用所使然，自不能執此理由否認系爭土地整體使用之客 觀價值。
⒌承上，縱然社頭鄉總人數有遞減情形，然系爭土地位置之商 店客戶，人、車往來，並非僅限於設籍當地鄉民，更有市場 集中之群聚效應；又系爭土地更因處於頻繁地段而具有整體 開發增值之利益；故本件堪認宏大不動產估價師聯合事務所 鑑估之合理租金額採逐年調高，除未逾前揭土地法之限制外 ，並合於系爭土地實際價值，自較可採取。反之，安立不動 產估價師事務所鑑估土地之租金額為逐年遞減，與系爭土地 本具有開發利益之主客觀事實容有未合，尚不足採憑。 ⒍準此，被上訴人主張應依據宏大不動產估價師聯合事務所鑑 估之合理租金額計算如原判決所為論斷，請求法院核定為租 金之數額，應可採憑。
(四)被上訴人基於訴訟經濟，請求於法院核定前述租金額後，同 案請求上訴人等人應連帶給付如原審判決「事實及理由欄二 ㈡」所計算者，除其中101年為閏年，日租金應除以366天， 宜計算為336.3元，故就上訴人應連帶給付被上訴人康碩健 自101年5月18日起至104年8月12日止之租金部分，應計算為 137,465元較為允當外，其餘經原判決審核無訛之租金，均 於法有據。
五、綜上所述，被上訴人依繼承及法定租賃關係、民法第126 條 規定，請求上訴人連帶給付自起訴之日起往前追溯5年即99 年8月12日起至104年8月12日止之租金，即連帶給付被上訴 人陳國昭206,941元、康碩健137,465元、蕭全勝42,266元、 蕭林双蓮231,920元。與自104年8月13日起至兩造間法定租 賃關係終止之日止，上訴人應按年連帶給付被上訴人陳國昭 、康碩健各43,738元；按年連帶給付被上訴人蕭全勝21,869 元；按年連帶給付被上訴人蕭林双蓮49,211元之租金，應予
准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，核無不合。上訴意 旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人雖一再飾詞主張應採安立不動產 估價師事務所鑑估土地之租金額為逐年遞減云云，因與上開 論斷不合，而兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院 斟酌後，同認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附 此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、385 條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶
法 官 黃玉清
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴第三審。
書記官 陳志德
中 華 民 國 107 年 10 月 3 日