臺灣高等法院高雄分院民事判決 107年度上易字第163號
上 訴 人 楊文城
訴訟代理人 楊子逸
劉忠勝律師
林威谷律師
被上訴人 源豐貿易股份有限公司
法定代理人 楊馥銘
被上訴人 克新貿易有限公司
兼法定代理人 楊文書
上三人共同
訴訟代理人 宋明政律師
上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國107 年
4 月17日臺灣高雄地方法院106 年度訴字第1484號第一審判決提
起上訴，本院於107 年9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為附表一編號2 、3 所示建物（下合稱 系爭建物）共有人，詎被上訴人未經系爭建物之全體共有人 同意，即逕自占有、使用、收益系爭建物，致侵害伊權利。 又被上訴人無法律上之原因，無權占用系爭建物，而受有相 當於租金之利益，致伊受有損害，伊得依民法第179 條前段 之規定，請求以系爭建物申報總價週年利率10％、按伊應有 部分1/3 比例，計算不當得利金額，請求被上訴人依不真正 連帶責任，返還自106 年12月6 日民事追加訴之聲明暨準備 狀（下稱系爭書狀）送達原法院之日起之前5 年不當得利金 額，計新臺幣（下同）1,903,516 元，及自系爭書狀繕本送 達被上訴人翌日起至返還所占用系爭建物之日止，按月返還 31,725元。爰擇一依民法第767 條第1 項前段、第821 條、 第184 條第1 項前段，及民法第179 條前段規定，提起本件 訴訟。並聲明：㈠被上訴人應將系爭建物騰空，並遷讓返還 上訴人及其他共有人全體。㈡源豐貿易股份有限公司（下稱 源豐公司）應給付上訴人1,903,516 元，及自系爭書狀繕本 送達被上訴人翌日即106 年12月13日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息，暨自106 年12月13日起至返還所占用
系爭建物之日止，按月給付上訴人31,725元。㈢克新貿易有 限公司（下稱克新公司）應給付上訴人1,903,516 元，及自 系爭書狀繕本送達被上訴人翌日即106 年12月13日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自106 年12月13日起 至返還所占用系爭建物之日止，按月給付上訴人31,725元。 ㈣楊文書應給付上訴人1,903,516 元，及自系爭書狀繕本送 達被上訴人翌日即106 年12月13日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，暨自106 年12月13日起至返還所占用系 爭建物之日止，按月給付上訴人31,725元。㈤前3 項請求， 被上訴人任一人如為給付，其餘被上訴人於該給付範圍內， 同免給付義務。㈥願供擔保，請准宣告假執行。原審駁回上 訴人全部請求，上訴人不服，上訴聲明求為廢棄原判決，改 判准如上開請求。
二、被上訴人則以：上訴人與楊文書、訴外人楊文源（歿於98年 10月14日）為兄弟，訴外人楊柳青（歿於84年8 月1 日）為 彼等之父。楊柳青於42年間購買附表一編號1 所示土地（下 稱系爭土地）及其上建物（下稱原建物），土地係登記為上 訴人、楊文書及楊文源共有。另楊柳青先後於47年4 月間設 立源豐公司、於66年4 月間設立克新公司（曾於79年12月11 日為解散登記，嗣於82年8 月重新設立登記），公司址均登 記高雄市○○區○○○路000 號。楊柳青於77年間出資改建 原建物，命名為「元豐大樓（下稱系爭大樓）」，並於79年 12月10日以「元豐大樓目的與分配同意書（下稱系爭同意書 ）」，將系爭建物登記為上訴人、楊文書及楊文源共有，但 指示供源豐公司、克新公司（下合稱被上訴人公司）即家族 企業公司使用，且自82年8 月10日起迄今，就系爭建物，業 與共有人間成立不定期限租賃契約，非無權占有人，上訴人 請求被上訴人公司遷讓房屋，自無理由。又楊文書係克新公 司法定代理人，基於公司經營必要而使用系爭建物，楊文書 並未占用系爭建物。伊等既非無權占有人，上訴人請求不當 得利，亦於法無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回 。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠上訴人（三男）與楊文書（次男）、楊文源（長男，歿於98 年10月14日）為兄弟，楊柳青（歿於84年8 月1 日）為彼等 之父。
㈡源豐公司於47年4 月24日設立登記時，公司址係高雄市○○ 區○○○路000 號，董事長係楊柳青，現由楊文書之子即訴 外人楊馥銘擔任。
㈢克新公司於82年8 月31日設立登記時，公司址係高雄市○○
區○○○路000 號，董事長自設立迄今均係楊文書。 ㈣系爭建物坐落系爭土地，於79年1 月25日建築完成，屬系爭 大樓區分所有建物，所有權人、應有部分比例各如附表一編 號1 至3 所示。
㈤附表一編號 2 之建物，辦理所有權第一次登記之所有權人 係上訴人與楊文書、楊文源，應有部分各 1/3。 ㈥系爭大樓地下層至 3 樓之起造人、所有權人、使用現況如 附表二。
㈦系爭同意書之電子檔內容如原審卷一第55頁所示。 ㈧附表一編號2 之建物，房屋課稅現值以1,273,500 元計算。四、兩造爭執事項如下：
㈠上訴人依民法第 767 條第 1 項前段、第 821 條、第 184 條第1 項前段規定，擇一請求被上訴人將系爭建物騰空，並 遷讓返還上訴人及其他共有人全體，有無理由？ ㈡如有理由，上訴人依民法第179 條規定，得請求被上訴人給 付占用系爭建物之不當得利及數額應為若干？
五、本院判斷：
㈠上訴人依民法第767 條第1 項前段、第821 條、第184 條第 1 項前段規定，擇一請求被上訴人將系爭建物騰空，並遷讓 返還上訴人及其他共有人全體，為無理由：
⒈按共有土地之出租，為共有物管理行為，依98年1 月23日修 正前民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，應由共 有人全體共同為之（最高法院92年度台上字第1734號判決意 旨可參）。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以 字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法 第422 條定有明文。
⒉經查，系爭建物坐落系爭土地，係於79年1 月25日建築完成 ，屬系爭大樓區分所有建物，所有權人、應有部分比例各如 附表一編號1 至3 所示；附表一編號2 之建物，辦理所有權 第一次登記之所有權人係上訴人與楊文書、楊文源，應有部 分各1/3 等節，為兩造所不爭執；據被上訴人陳稱：系爭土 地，係楊柳青於65年2 月19日以其配偶（即上訴人與楊文書 之母）即訴外人楊陳俊卿名義，向訴外人財政部國有財產局 南區辦事處承買，為規避贈與稅，於67年11月29日先以買賣 為原因將所有權移轉登記予訴外人莊神祐，於68年5 月10日 再移轉所有權予上訴人與楊文書、楊文源；迨至77年間，楊 柳青出資將系爭土地之原建物改建為9 層樓之系爭大樓，且 逕以上訴人與楊文書、楊文源為各樓層起造人等語，並有土 地承買契約書、公證書、土地所有權狀暨新舊地號對照表、 土地買賣所有權移轉契約書、高雄市政府工務局106 年12月
26日函所附系爭大樓使用執照申請相關資料在卷可稽（原審 卷一第134-4 至195 頁、卷二第77至85頁），且上訴人對系 爭大樓暨坐落土地之買賣、改建過程亦不爭執（原審卷二第 89頁），足見上訴人與楊文書、楊文源登記取得系爭土地及 建物之源由，係本於渠等父親楊柳青生前之資產配置所致， 應堪認定。
⒊又源豐公司自47年4 月24日設立迄今，公司址均登載為「高 雄市○○區○○○路000 號」，董事長本係楊柳青，於84年 8 月26日改選由楊文源擔任，於99年4 月8 日改選由楊馥銘 擔任至今；克新公司於82年8 月31日設立登記時，公司址係 「高雄市○○區○○○路000 號」，董事長自設立迄今均係 楊文書等節，有被上訴人公司登記案卷可參（外放影卷）， 並為兩造所不爭執，足認被上訴人公司自79年1 月25日系爭 大樓興建完成迄今，均以附表一編號2 所示建物之門牌號碼 為公司登記址。觀之源豐公司董事長改選時點，可見應係原 董事長楊柳青於84年8 月1 日辭世，方依序由楊柳青長子楊 文源（嗣於98年10月14日歿）、孫子楊馥銘接任；另克新公 司則由楊柳青次子楊文書經營，是被上訴人抗辯被上訴人公 司屬家族公司，自設立後、楊柳青尚在世時即以系爭建物供 被上訴人公司營業所需之事實，與卷內資料相符，應堪採信 。
⒋參以，系爭大樓地下層至3 樓之起造人、所有權人、使用現 況如附表二，為兩造所不爭執，互核被上訴人提出所謂兩造 父親草稿之系爭同意書，其內容略以：「…元豐大樓土地與 建築起造人係以大、二、三子名義代為登記，現在地下室、 倉庫、1 樓、閣樓…，登記為大、二、三子共有物，2 、3 、4 樓為倉庫，大、二、三子每人登記1 間，由公司使用… 」等語（原審卷一第55頁），足見系爭大樓地下層至3 樓登 記之起造人、所有權人及使用現狀均與系爭同意書所載大致 相符；且楊元豐即楊柳青乙節，並經楊淳淯證述綦詳（原審 卷二第26頁）；益徵楊柳青有以系爭同意書將系爭建物分配 予被上訴人公司使用。又上訴人前函請同鄉會幫忙協調兩造 家族糾紛時，亦肯認依父親所留遺書指示分配財產（原審卷 二第13頁）。且上訴人自96年起至105 年止，歷年綜合所得 稅結算申報書均有申報被上訴人公司之租賃所得乙節，亦有 財政部高雄國稅局鹽埕稽徵所107 年1 月10日函所附資料可 憑（原審卷一第212 至245 頁），足見上訴人自96年起至10 5 年止，依法申報所得來源時，係持續、主動列載受領被上 訴人公司之租賃對價至少達10年之事實，堪可認定。 ⒌上訴人雖稱：該租金係被上訴人使用系爭大樓8 樓以上增建
物之對價，且匯款人為楊唐惠，非被上訴人公司云云（原審 卷二第8 頁）。然核閱被上訴人公司提出之租金支付資料（ 原審卷一第201 至211 頁、卷二第42至44頁），日期章係「 98.11.27」，其中「8F11月份公司租金」係由上訴人配偶即 訴外人邱韻珊簽收，「5F11月份公司租金」係由訴外人楊黃 淑美簽收，是依該簽收名目之記載，無從遽認屬使用8 樓以 上增建建物之對價，否則5F豈有併受領對價之必要。且上訴 人自陳系爭大樓8 樓以上增建物即9 樓係家族祖先牌位所在 ，並為楊文書供道場使用等語（原審卷二第64頁），可見系 爭大樓8 樓以上增建部分顯非被上訴人公司所使用；而上訴 人自行申報租金所得之綜合所得稅結算申報書，亦記載租金 所得來源為被上訴人公司所給付（原審卷一第215 頁、217 頁反面、220 頁反面、223 頁反面、227 頁、229 頁反面、 233 頁、237 頁、241 頁、245 頁），是上訴人否認被上訴 人有給付系爭建物租金之事實，自無可採。況據證人即楊文 源之女楊淳淯於原審證述：伊等住系爭大樓5 樓，楊文源往 生後，一開始由伊母親領取被上訴人公司租金，按月下樓至 店面領取1 次。俟遺產分割完畢後，伊自104 年7 月登記為 附表一編號2 所示建物共有人迄今，由伊等按月領取被上訴 人公司使用該大樓1 樓及地下室之租金等語（原審卷二第28 至30頁）。上訴人於原審對楊淳淯上開所述內容，並未表示 反駁意見（原審卷二第30、72頁），且楊淳淯與上訴人與楊 文書均為叔姪關係，應無故為偏頗任一方之必要，是楊淳淯 上開證詞應堪採信。據上足認楊文源往生之後，楊文源之繼 承人仍有持續受領被上訴人公司使用系爭建物之對價，被上 訴人提出之前開租金支付資料所載使用標的當指系爭建物甚 明，上訴人主張該租賃收入係被上訴人使用8 樓以上增建建 物云云，與卷證不符，要無可採。被上訴人公司辯稱：伊等 均有支付使用系爭建物之對價即租金予各共有人乙節，應堪 採信。是以，上訴人既於父親楊柳青、長兄楊文源在世時， 已同意由被上訴人公司使用系爭建物，且長期受領租金，益 見被上訴人公司抗辯業經共有人全體同意，於82年8 月間承 租系爭建物，具不定期限之租賃契約存在，有合法占用權源 之事實為可採。上訴人主張被上訴人公司未經系爭建物之全 體或多數共有人同意承租使用云云，核不足採。 ⒍上訴人另主張楊文書自98年楊文源過世後，即占用系爭建物 之事實，為楊文書所否認，上訴人雖舉彩色照片9 張據為楊 文書有占用系爭建物之證明（原審卷二第37至41頁），然稽 之上開照片，縱可認定楊文書或其家屬曾於被上訴人公司非 營業時段，自系爭大樓1 樓門口出入，惟系爭大樓屬9 層樓
之集合住宅，各層建物為獨立之區分所有權，此有系爭大樓 各樓層現況說明對照表可佐（原審卷二第76頁），故楊文書 自系爭大樓7 樓住處，基於對外出入必要而通行1 樓大門， 尚與常情無違，自難遽認其因此而有無權占有1 樓建物之行 為。況前揭照片既未呈現系爭建物使用或佈置情況，自無從 認定楊文書之個人日常生活所需物品均放置在系爭建物內， 而以自己名義占用系爭建物之情事。此外，上訴人就此部分 利己事實，復無提出其他具體證據以實其說，則其主張楊文 書占用系爭建物云云，自不足採。
⒎上訴人復以：上訴人於原審判決後，方才知悉被上訴人使用 系爭建物因違反建築法第73條第2 項及第77條之2 規定，而 遭高雄市政府工務局罰款在案，是上訴人自得依土地法第10 0 條第4 款規定收回系爭建物，以維共有人權益等語，被上 訴人則抗辯上訴人逾時提出此部分攻防方法，上訴人主張依 土地法第100 條第4 款規定收回系爭房屋屬於訴之追加，至 於上開工務局罰款公函係發生在104 年10月7 日，工務局早 已通知上訴人陳述意見，上訴人於原審均未主張土地法第10 0 條第4 款規定為攻擊防禦方法，自不得於二審逾時提出等 語。然查：
⑴按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。申 言之，若當事人、訴訟標的及訴之聲明三者均屬相同，縱有 補充或更正事實上或法律上陳述之情事，亦無訴之變更或追 加可言，應無同法第255 條第1 項但書規定之適用。是當事 人於第二審不變更訴之聲明及訴訟標的，僅為補充或更正事 實上或法律上之陳述，本不生訴之變更，追加之問題，於訴 訟無礙，得任意為之。
⑵上訴人於本院主張原判決認定兩造間就系爭建物存有不定期 租賃關係，然被上訴人公司使用系爭建物違反建築法相關規 定，其得依民法第450 條第2 項及土地法第100 條第4 款規 定收回系爭建物，而於107 年6 月20日寄發存證信函予被上 訴人解除租約等情，並據提出存證信函及高雄市工務局104 年10月7 日高市工務建字第10437923200 號函為憑（本院卷 第39頁、第49至55頁）。核其前揭主張，並未變更訴訟標的 及訴之聲明，僅屬補充事實及法律上之陳述，揆諸前開說明 ，非屬訴之追加，自得為之。
⑶惟所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指以基地或基地 上之房屋供違反法令之使用者而言。諸如承租人使用基地上 之房屋開設娼寮、賭場等；若承租人租用房屋違反建築法規 ，應僅屬違反建築許可之規定，並非以承租房屋供違反法令
之使用（最高法院86年度台上字第1691號裁判、41年台上字 第95號判例參照）。準此，上訴人主張被上訴人占用系爭建 物，將一樓停車空間變更為室內空間使用，將原為防空避難 室使用之地下室變更為冷凍倉儲空間，而有違反建築法第73 條第2 項規定之情（本院卷第53至54頁），縱認屬實，亦僅 屬違反建築許可之規定，而非以承租房屋供違反法令之使用 ，自難認為與土地法第100 條第4 款所定之要件相符。 ⑷又依民法第450 條第2 項前段規定，出租人固得隨時終止未 定期限之租約。然共有物出租或終止租約之管理行為，除契 約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數 之同意行之（民法第820 條第1 項規定）。是上訴人（應有 部分1/3 ）單獨寄發存證信函通知被上訴人終止租約（本院 卷第52至55頁），於法不合，自不生終止租約之效力。 ⒏上訴人另於本院言詞辯論期日當庭提出其訴訟代理人楊子逸 與訴外人楊淯淯對話錄音光碟暨譯文（本院卷第75至76頁） ，為被上訴人否認其真正（本院卷第73頁），且按當事人不 得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限 ：「一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發 生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提 出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為 其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責 於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提 出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反 前二項之規定者，第二審法院應駁回之。」民事訴訟法第44 7 條定有明文。上訴人既未釋明上開對話錄音光碟暨譯文為 何不能適時於第一審提出，且該項新攻擊防禦方法，遲於本 院言詞辯論期日始提出，勢必延滯訴訟，是依前開第3 項之 規定，上訴人提出之上開錄音光碟暨譯文之攻防方法，應予 駁回，本院無庸審酌。至上訴人另聲請傳訊證人楊淯淯，欲 證上開錄音光碟對話暨譯文為真正及兩造間無不定期租賃關 係，證人楊淳淯證詞不實，被上訴人乃無權占用系爭建物云 云，然依前述，被上訴人公司並非無權占用（楊文書則非占 用人）之事證已臻明確，自無再為調查楊淯淯說詞之必要， 附此敘明。
㈡被上訴人公司並非無權占有系爭建物，楊文書個人則無占用 系爭建物，業經本院審認如前，從而上訴人依民法第179 條 規定，請求被上訴人給付占用系爭建物之不當得利，均屬無 據，自無進而審酌上訴人此部分主張不當得利數額應以若干 為適當之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人公司非無權占用系爭建物，楊文書則未
占用系爭建物。是上訴人依民法第767 條第1 項前段、第82 1 條、第184 條第1 項前段、第179 條規定，求為判決如其 聲明所示，均無理由，應予駁回。其訴既經駁回，其假執行 之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。從而原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 鄭月霞
法 官 吳登輝
法 官 蘇姿月
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 林家煜
附表一
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│編號 │ 土地或建物 │所有權人 │
│ │ │ │
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│ 1 │基地：高雄市○○○○○○○000 ○
○ ○區○○段000地號 │楊文書：5/24 │
│ │（面積：284 平方│楊馥銘：3/24 │
│ │公尺） │楊淳淯：1/12 │
│ │ │楊淯淯：1/6 │
│ │ │楊宛臻：1/12 │
├───┼────────┼─────────┤
│2 │建物： │楊文城：1/3 │
│ │高雄市鹽埕區興仁│楊文書：1/3 │
│ │段547 建號（門牌│楊淳淯：1/12 │
│ │號碼：建國四路15│楊淯淯：1/6 │
│ │2 號，面積：21 │楊宛臻：1/12 │
│ │9.85平方公尺） │ │
├───┼────────┼─────────┤
│3 │建物： │547 建號之權利範圍│
│ │高雄市鹽埕區興仁│為1/8 │
│ │段555 建號（門牌│ │
│ │號碼：建國四路 │ │
│ │152 號等公共設施│ │
│ │），其中關於防空│ │
│ │避難室：225.22平│ │
│ │方公尺 │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
│ │ │ │
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附表二
┌───┬─────┬─────┬───────────┐
│ 樓層 │ 起造人 │ 所有權人 │ 使用現況 │
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│地下層│楊文源 │楊文城 │被上訴人公司倉庫 │
│ │楊文城 │楊文書 │ │
│ │楊文書 │楊淳淯 │ │
│ │ │楊淯淯 │ │
│ │ │楊宛臻 │ │
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│1樓 │楊文源 │楊文城 │被上訴人公司之辦公室 │
│ │楊文城 │楊文書 │ │
│ │楊文書 │楊淳淯 │ │
│ │ │楊淯淯 │ │
│ │ │楊宛臻 │ │
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│2樓 │楊文源 │楊淳淯 │ │
│ │ │楊宛臻 │ 被上訴人公司倉庫 │
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│3樓 │楊文城 │楊文城 │ 被上訴人公司倉庫 │
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