臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第1125號
抗 告 人 路加國際開發有限公司
法定代理人 林玉敏
上列抗告人因與相對人華南商業銀行股份有限公司等間清償債務
強制執行聲明異議事件，對於中華民國107 年7 月24日臺灣桃園
地方法院107 年度執事聲字第34號所為裁定提起抗告，本院裁定
如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院異議及本院抗告意旨略以：原執行法院僅因 債務人兆晟營造股份有限公司（下稱兆晟公司）所有如附表 所示之不動產（下稱系爭不動產）於第一次拍賣時，無人應 買，即認其上所存伊與兆晟公司間於民國（下同）106 年3 月10日成立之租賃權（下稱系爭租賃權）影響相對人即債權 人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）抵押權之行 使，逕予除去，實嫌速斷。蓋不動產之交易本受景氣、價格 等多重因素影響，系爭不動產於第一次拍賣時，無人應買， 乃因原執行法院核定之拍賣底價過高所致，此由原執行法院 核定系爭不動產拍賣底價高達每坪新臺幣（下同）40萬元， 與系爭不動產所在社區其餘不動產之近7 年來每坪成交價最 高僅26萬3,000 元，甚於106 年間之店面成交價亦僅為每坪 20萬9,000 元相較以觀，可知原執行法院核定之拍賣底價顯 然嚴重悖於市場行情，此方為無人應買之原因，與系爭租賃 權之有無無涉。另伊承租系爭不動產後，已投入數千萬元之 裝潢費用，若因此除去系爭租賃權，責令伊搬遷，伊所花費 之高額裝潢費用將受不可回復之損害。詎原執行法院司法事 務官駁回伊之聲明異議，而原裁定亦不察仍駁回伊對於原處 分之異議，均有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。故不動產所有人 於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約， 致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵 押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得 依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係， 依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照
）。又，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出 價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣， 並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為 使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（ 司法院釋字第304 號解釋理由書參照）。是所謂抵押權受影 響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物 上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值， 致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執 行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於 底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時， 即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101 年度台 抗字第551 號裁定意旨參照）。次按拍賣不動產，執行法院 應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價 額，強制執行法第80條定有明文。而鑑定人估價時，宜就不 動產是否出租、是否被第三人占用等情形分別估價，其估定 之不動產價額與市價不相當時，執行法院得參考其他資料， 核定拍賣最低價額；債務人於不動產設定抵押權後，就同一 不動產上設定負擔或予出租者，執行法院應命鑑定人就無負 擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，分別估定；核定 拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、 債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參 考；不動產如確因地區日趨繁榮；商業日趨興盛，或存有其 他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定 拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭 解不動產內部裝璜設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額 之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額，辦理強制執行 事件應行注意事項第42條第1 項、第4 項、第5 項及第7 項 亦規定甚明。惟鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意 見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受 其拘束，且執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執 行法院職權裁定之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限 制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不 受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合 理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容當事 人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度 台抗字第13號、100 年度台抗字第815 號、103 年度台抗字 第648 號裁定參照）。
三、經查：
㈠兆晟公司於101 年7 月2 日將其所有系爭不動產設定最高限 額9,600 萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人即債權
人華南銀行，有華南銀行提出之他項權利證明書、抵押權設 定契約書、抵押權變更契約書、不動產登記謄本在卷可稽（ 見原法院106 年度司執字第86064 號卷第12至15頁、第24至 26頁，下稱系爭執行卷）。華南銀行於106 年11月7 日以其 對於兆晟公司取得之原法院106 年度司促字第18826 號支付 命令及確定證明書為執行名義，向原法院聲請強制執行兆晟 公司之財產，經原執行法院以106 年度司執字第86064 號清 償債務強制執行事件受理在案，嗣原執行法院於107 年1 月 15日至系爭不動產現場履勘，經在場人員表示系爭不動產目 前出租予抗告人使用等語，原執行法院遂於107 年4 月10日 第1 次拍賣程序之拍賣條件載明上開出租情形及拍定後不點 交，此有執行筆錄、華南銀行提出之系爭不動產租賃契約及 其公證書、拍賣公告等資料各1 份附卷可稽（見系爭執行卷 第87頁、第95至102 頁、第179 至181 頁），並經本院依職 權調閱系爭執行卷審閱無誤，堪信為真。
㈡抗告人雖以不動產之交易本受景氣、價格等多重因素影響， 其與兆晟公司間就系爭不動產之租賃契約未影響系爭抵押權 ，不應除去系爭租賃權云云。然不動產之交易固受景氣、價 格等因素影響，惟仍無從排除因系爭租賃權存在之故，蓋系 爭不動產若由承租人占有，而存有拍定後不點交之消極事由 ，依一般社會經驗法則，不動產經拍賣後若不予點交，將導 致應買人拍定買受後不能及時占有使用該不動產，當然影響 應買意願。而系爭不動產拍賣公告載明系爭租賃權存在，拍 定後不點交（見執行卷第183 頁反面），且經原執行法院進 行第1 次拍賣後，確實因無人應買而未拍定，依上開說明， 自難謂抗告人之租賃權存在，於華南銀行之抵押權行使無影 響，揆諸前揭說明，自應予以除去，原執行法院依華南銀行 之聲請（見系爭執行卷第239 至240 頁）除去系爭租賃權， 並無違誤。
㈢至抗告人另又辯稱系爭不動產於第1 次拍賣時，無人應買係 因原執行法院核定之拍賣底價過高所致云云。惟查，本件華 南銀行等聲請執行兆晟公司所有之系爭不動產，經原執行法 院完成查封程序後，已委請訴外人鼎漢不動產估價師事務所 進行估價作業，經其鑑估系爭不動產總價為9,679 萬3,040 元，其中1248地號為3,564 萬7,016 元，3874建號（含共有 部分）為5,464 萬6,024 元，4135建號（共有部分）為650 萬元，有系爭不動產鑑定報告書乙份（下稱系爭鑑價報告） 附於系爭執行卷內（見系爭執行卷第109 至129 頁）可參。 嗣復經原執行法院依強制執行法第113 條準用同法第70條第 2 項規定，通知債權人、債務人上開鑑定價格，並進行詢價
程序，華南銀行、板信商業銀行股份有限公司（下稱板信銀 行）尚具狀陳報原執行法院稱上開鑑定金額過低，認為應提 高第1 次拍賣底價金額（華南銀行主張應提高至1 億1,767 萬元，板信銀行主張應提高至1 億4,293 萬5,150 元，見系 爭執行卷第139 至140 頁、第166 頁），再觀諸系爭不動產 於系爭租賃權存在前業已設立系爭抵押權，其擔保之債權總 額達9,600 萬元，足見原執行法院參酌相關資料及當事人意 見，核以9,750 萬元作為第1 次拍賣之底價，已依循相關法 令規定，並徵詢當事人及專家意見後，客觀綜合一切資料所 得之結果，應屬妥適，且此原屬執行法院職權裁定範圍，不 容當事人任意指摘。遑論抗告人雖有提出部分房仲業者之交 易資料、內政部實價登錄資料主張原執行法院核定之第1 次 拍賣底價過高，嚴重悖離市場行情云云。然由系爭執行卷內 所附之系爭鑑價報告及第1 次拍賣公告所載內容以觀，上開 鑑價所得金額及第1 次拍賣公告所核定金額乃均包括建號38 74、4135之共有部分面積在內（見系爭執行卷第116 頁）， 則經換算結果，原執行法院所核定之第1 次拍賣底價，其每 坪價格應僅約為27萬3,600 元【計算式：97,500,000÷（30 0.98＋55.38 ）≒273,600 ，小數點以下四捨五入】，非但 未如抗告人所謂每坪高達40萬元，亦與抗告人所稱7 年來同 一社區成交單價最高每坪26.3萬元相差無幾，可見抗告人謂 原執行法院核定之第1 次拍賣底價嚴重悖離市場行情云云， 乃顯有誤會。更何況不動產之交易價格本受多種內外在、主 客觀因素之影響，不同宗的不動產交易價格，僅能作為個案 參考，不能一概援引作為拍賣底價，且誠如前述，不動產估 價有其高度專業性，本件既已有估價師本其專業所出具之系 爭鑑價報告作為核定第1 次拍賣底價之依據，並在債務人無 意見，多位債權人均主張應提高拍賣底價之情形下，且主張 提高之債權人均為銀行業者，其對於不動產市場行情亦具有 一定專業性認知，難謂係屬無由情形下，則經原執行法院綜 合考量後，所核定之第1 次拍賣底價自當無未盡合理處可言 。由此益見原執行法院就系爭不動產所進行之第1 次拍賣所 以無人應買，誠難謂與抗告人之系爭租賃權存在全無干係， 是抗告人前揭所為抗辯，並無可採。
㈣抗告人雖又稱其承租系爭不動產後，已投入數千萬元之裝潢 費用，若因此除去系爭租賃權，令其搬遷，其所花費之高額 裝潢費用將受不可回復之損害等節，惟縱令非虛，亦無礙系 爭租賃權業已影響系爭抵押權實行之事實，即不足為抗告人 有利之認定，從而，抗告人此部分所辯，亦不足採。四、綜上所述，系爭租賃權存在既影響系爭抵押權之實行，則原
執行法院司法事務官於第1 次拍賣程序無人應買後，依抵押 權人即華南銀行之聲請除去系爭租賃權，並駁回抗告人之執 行異議，並無不合，原法院裁定駁回抗告人之聲明異議，亦 核無違誤。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄云 云，為無理由，應予駁回。另抗告人雖依強制執行法第13條 第2 項規定，聲請准予供擔保，停止執行云云，惟此依法乃 屬原執行法院職務範疇，非本院所行之抗告程序得予審理， 其併為聲請已屬無據，況原執行法院就抗告人依同法第12條 所為之聲明異議，乃係認定並無理由而予駁回，核與同法第 13條第2 項所為規定要件亦有所未合，自難以准許，附此敘 明。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 18 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 朱美璘
法 官 黃若美
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 江怡萱
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