損害賠償等
臺灣高等法院(民事),消上字,106年度,9號
TPHV,106,消上,9,20180919,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度消上字第9號
上　訴　人　俞雨亭
　　　　　　徐悌
　　　　　　陳志成
　　　　　　韓美玲
共　　　同
訴訟代理人　張家川律師
　　　　　　黃于玶律師
上　一　人
複　代理人　劉如芸律師
被上訴人　　凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人　魏寶生
訴訟代理人　謝瑋玲律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年5
月17日臺灣臺北地方法院100 年度消字第26號第一審判決提起上
訴，本院於107年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人韓美玲負擔百分之八，餘由上訴人俞雨亭、徐悌、陳志成負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按多數有共同利益之人， 不合於民事訴訟法第40條第3項所 定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體 起訴或被訴， 民事訴訟法第41條第1項定有明文。查附表1、 2 所示京站大樓小辦區及住宅區之使用權買受人主張渠等向 被上訴人所購買使用權面積短少，構成物之瑕疵，依民法物 之瑕疵擔保責任、不完全給付、侵權行為等規定及兩造簽定 之契約約定，請求減少買賣價金、賠償其等所受損害，另依 消費者保護法、公平交易法等規定請求懲罰性賠償金，核就 本件訴訟之重要爭點有共同利害關係，自屬有共同利益之多 數人。附表2編號3選定人楊智偉乃選定韓美玲為被選定人， 附表1、2其餘選定人則選定俞雨亭、徐悌、陳志成為被選定 人，為選定人及被選定人全體進行本件訴訟，有民事選定當 事人書狀為憑（原審卷一第24、25、28、34、36、39、40、 45、69、70、71、72、77、80、83、87、95頁、卷三第72、 73、76、77、86、89、91、319頁。 核與民事訴訟法第41條 第1項規定相符，合先陳明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通



公司）投資興建「台北車站特定專用區交九用地開發案」即 京站大樓之住宅及辦公室部分房屋（下稱系爭住辦資產）， 並將系爭住辦資產與其所坐落基地之地上權信託登記予被上 訴人管理處分。 被上訴人則於95年間將系爭住辦資產至143 年1月25日之 「住辦資產定期使用權」（下稱系爭住辦資產 使用權）出售，及將同期間之「地上權土地」出租予伊等（ 包含附表1、2所示之選定人；各人購買之特定住辦資產使用 權門牌號碼亦如附表1、2所示），且與伊等分別簽訂「台北 車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及 土地地上權租賃契約書」（下稱系爭契約）。又伊等並未購 買京站大樓之停車位使用權，且於訂約時，所合意分擔之公 共設施面積並未包括車道面積。被上訴人卻違約並違反一般 交易實務及預售屋定型化契約應記載及不得記載事項（下稱 預售屋定型化事項）規定，將京站大樓公共設施中僅供停車 位使用權人專用之地下1樓至6樓車道（面積共1萬9934.05平 方公尺，下稱系爭車道）計入公共設施面積，由全體使用權 人分擔，復故意隱瞞伊等該重要交易資訊，致伊等支付價金 分擔該車道面積，被上訴人之給付顯有瑕疵，伊等因此受有 房屋使用權面積短少之損害，自得依系爭契約、瑕疵擔保責 任規定、不完全給付、不當得利、侵權行為法則，公司法第 23條、消費者保護法第51條、修正前公平交易法第31條、第 32條第1項規定， 請求被上訴人給付如附表1、2所示之金額 ，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。【上訴人 於原審聲明：被上訴人應給付上訴人如附表1、2之選定人各 如附表1、2欄「原審請求金額」欄所示金額本息；及願供擔 保請准宣告假執行。 經原審判決全部敗訴，上訴人就附表1 、2「上訴請求金額」 欄所示金額本息部分不服提起上訴， 其餘部分未據聲明不服，該等部分非本院審理範圍，不贅】 。上訴聲明：（一）原判決關於駁回後開第二項之訴及該部 分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。（二）上開廢棄 部分，被上訴人應給付上訴人即如附表1、2所示之上訴人及 選定人各如按該等附表「上訴請求金額」欄所示金額，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （三）願供擔保請准宣告假執行。【其餘原判決附表1、2所 示選定人中，傅貴香部分經上訴復又撤回 （本院卷一第287 至289頁），其他則經原審判決敗訴，且未據聲明不服； 均 非本院審理範圍，亦不贅】。
二、被上訴人則以：系爭契約標的為特定住辦資產使用權，並非 預售房屋所有權買賣，並無修正前預售屋定型化事項規範之 適用或類推適用。伊將京站大樓之系爭車道面積計入共用部



分面積，亦未違反系爭契約約定或相關法令規定。實則系爭 契約已約定公共設施範圍包含系爭車道，京站大樓全體使用 權人亦均有通行使用該車道進入地下室收取垃圾及回收資源 、修繕各式機房，或於緊急避難時使用防空避難室之必要。 伊無給付瑕疵或不完全給付之情，亦無何故意欺瞞之侵權行 為或違反公平交易法之欺罔行為；伊依系爭契約受領上訴人 給付之買賣價金，並無不當得利；另上訴人依消費者保護法 第51條請求懲罰性賠償金，更屬無據。上訴人所購買之房屋 使用面積與實際使用面積復無誤差存在，自無系爭契約第9. 2條關於面積不足補退價款約定之適用。 上訴人各項請求俱 無理由。況縱認上訴人得請求減少價金或損害賠償，於上訴 人配合辦理系爭住辦資產使用權轉讓契約及使用權利證明之 變更，並將計入共用部分之車道返還予伊之前，伊亦得拒絕 給付等語，資為抗辯。並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二 ）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭（ 原審卷六第303、304頁、卷七第3 頁背面、第41、42頁、 本院卷一第17至19頁、第276頁）， 且有系爭契約、轉讓協議書、使用權權利證明、同意書、建 物登記謄本、異動索引、使用執照資料查詢結果、建物成果 圖、協議書、使用執照存根、平面圖、竣工圖、照片、立面 圖等件可憑（ 原審卷一第101至128、143至156、239至248、 259至278、319至335頁 、卷二第13至19、30至36、66至72、 103至109、117至130、309至336、361至370、381至387、40 2至411、452至458、493至499頁、卷三第1至52、58至61、1 91至208、214至235、249至256、299至303、318頁、卷四第 26至45、71至118頁、卷五第265至271、280至311、316至38 2頁、卷六第32、33、190至208、228頁、卷七第58至64、92 、231至255頁，卷八第157至291頁、本院卷一第359至433、 537至547頁、卷二第97至160頁），認與事實相符：（一）萬達通公司前將其投資興建之京站大樓系爭住辦資產及其 土地地上權依信託關係移轉予被上訴人管理或處分，被上 訴人遂將其中特定住辦資產使用權出售，並將同期間之地 上權土地出租予附表1編號1至6、9至11、附表2編號1至10 、12、14、15之上訴人及選定人、訴外人李佩玲、美弘企 業有限公司、梁黃盡、甲山林廣告股份有限公司，且分別 簽訂系爭契約。嗣李佩玲、美弘企業有限公司、梁黃盡、 甲山林廣告股份有限公司（馬玉珊）分別將依系爭契約所 取得之使用權轉讓予詹宏勳、李健群、段淑蘭、李友群， 段淑蘭又將使用權轉讓予陳玲華。各人承購住辦資產使用 權門牌號碼如附表1、2所示。




（二）京站大樓之共用部分「大公」登記為臺北市○○區市○段 ○○段0000號建號，其總面積為40,819.26平方公尺 。京 站大樓之停車位亦登記於該建號下，共873個停車位 ；其 中含大車位421個（每1個車位權利範圍為100000分之38， 換算面積為15.51平方公尺（4.69坪），其車位寬度250公 分，長度600公分，另有車道面積為0.51平方公尺， 換算 車道寬度為20.4公分），小車位433個（ 每一個車位權利 範圍為100000分之33，換算面積13.47平方公尺 （4.07坪 ），其車位寬度225公分，長度575公分，另車道面積為0. 53平方公尺，換算車道寬度為23.5公分），及行動車位共 19個（每1個車位權利範圍為100000分之51）。前述873個 停車位中位於地下4樓、5樓共556個停車位， 由萬達通公 司自留，登記於俱樂部（3286建號）下，對外出租使用； 其餘317個停車位在地下6樓，由被上訴人出售。（三）3528建號除包括上開停車位（含停車位持分之車道）之面 積總合12,756.43平方公尺外， 尚包括地上第1樓至第8樓 之樓梯間及陽台，及地下第1樓至第6樓之機房、電梯間等 公共設施（即不含車道及停車位面積）之面積8,128.78平 方公尺，其餘之大公面積即為上訴人所指地下1樓至地下6 樓之系爭車道面積19,934.05平方公尺。（四）3528建號係登記為京站大樓全體區分所有權人共有，其中 俱樂部（臺北市○○區市○段○○段0000○號）登記權利 範圍為100000分之20399； 電影院（臺北市○○區市○段 ○○段0000○號）登記權利範圍為100000分之2938。至於 系爭住辦資產亦依比例登記有部分持分；其各自換算面積 並計入上訴人及選定人所取得之特定住辦資產使用權證明 書之共同使用面積之內。
（五）登記為京站大樓全體區分所有權人共有部分之系爭車道， 面積為19,934.05平方公尺（ 包含兼作「防空避難空間」 部分及「純粹車道」部分之面積，而純粹車道面積為11,8 44.04平方公尺）。 每個區分所有權人分配之車道面積為 車道總面積（㎡）×「A/68744」（ A/100000為3528建號 中，每個區分所有權人於地政機關不含車位面積所登記之 大公比例，A為分子代稱；上開A/68744比例計算方式詳原 審卷四第126、127頁）。
（六）依98年使字第0888號使用執照記載，京站大樓「防空避難 設備」面積為16,808.05平方公尺 。其中「防空避難室兼 停車位空間」（包含停車位與車道） 合計為15,283.21平 方公尺（地下5樓為5,565.88平方公尺、地下6樓為9,717. 33平方公尺）。「防空避難設備」於扣除前述「防空避難



室兼停車空間」面積後，剩餘防空避難設備1,524.84平方 公尺。
四、又上訴人主張：被上訴人將系爭車道計入伊等取得特定住辦 資產使用權之共同使用部分面積，已違反系爭契約及相關法 令規定，給付有瑕疵，致伊等購買房屋使用權面積短少，伊 等得請求損害賠償或減少價金云云。為被上訴人所否認，並 以前揭情詞置辯。茲查：
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第14 21號判決意旨參照）。經查：
1.依兩造簽訂之系爭契約第4 條特定住辦資產面積及認定標 準，已於第4.1條將特定住辦資產之主建物、 附屬建物、 共用部分面積一一列明，並於第4.2條約定： 「分配原則 ：特定住辦資產面積計算與公共設施分配說明書如附件五 」，各契約並經上訴人及選定人簽名確認，有系爭契約為 憑（原審卷一第101至128、143至156、239至248、259至2 78、319至335頁、原審卷二第13至19、30至36、66至72、 103至109、117至130、309至336、361至370、381至387、 402至411、452至458、493至499頁）。而系爭契約附件五 京站大樓特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及 分管協議書第3 條公共設施分配之項目及範圍說明則約定 ：「本特定住辦資產之公共設施包括下列項目及範圍：.. .公共設施（11）範圍： 指住辦資產與本開發案商場、 轉運站、俱樂部、旅館共用部份。除前十項範圍以外之公 共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給 排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等；雨 水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、 資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信 機房、及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及 範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之 面積為準。」（原審卷三第16頁）。足見上訴人依約所取 得特定住辦資產使用權之面積，本即包括一定面積之共同 使用部分， 並於系爭契約附件五第3條第㈠至項約定應 分配之公共設施項目，其中公共設施之項目更將住辦資 產與開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館之共用部分，係 就前10項範圍以外之公共設施全部涵蓋在內，則系爭車道 於性質上果屬公共設施，且非約定專用，自亦應依約由特



定住辦資產分配。是其條款例示項目雖未列入系爭車道， 尚無從認為所分配之公共設施僅以前開例示者為限。又附 件五上開條款已載明列入分配之公共設施尚應包含使用執 照平面圖上記載公共用途之面積。而據京站大樓之使用執 照地下1層至地下6層共有、專用示意平面圖（原審卷七第 58至63頁），已標示非防空避難空間之地下1樓至地下6樓 環形車道、防空避難室兼停車空間及小客車車道均屬於「 共用部分」。顯見京站大樓地下室內兼作防空避難室使用 之停車空間、系爭車道皆為公共設施，且為供公共使用空 間；依約均應得由承購特定住辦資產者計入公共設施分配 。 至於系爭契約第4.3條另約定：「甲方（即特定住辦資 產使用權承購人）如未購買停車位部分，其契約價款不含 停車位部分使用權之價款， 且第4.1條⑶之共用部分面積 亦未含停車位之面積，其對停車位並無使用權。」，僅係 指未購買停車位者共用部分面積不含停車位之面積，核與 系爭車道列入公共設施之分配無涉。則被上訴人抗辯：伊 將系爭車道計入共同使用部分，並由上訴人受分配，並未 違約等語，自非無憑。
2.上訴人雖主張：本件為預售屋使用權買賣，兩造簽立系爭 契約時，京站大廈使用執照尚未核發，亦無圖說可憑，伊 等無從知悉未來核准之使用執照平面圖內容所載，亦無從 預見地下室有何公共設施；被上訴人既未主動告知，系爭 契約亦未清楚揭露車道為共用部分之重要資訊，逕自將車 道灌入公共設施範圍，由全體住辦資產分擔，不符合當事 人真意云云。惟系爭契約附件五第3 條已揭明京站大樓之 公共設施範圍係包括地下六層至屋頂突出物之公共設施在 內 ，又附件五第3條第㈠至㈩項已載明地下層有發電機房 、消防機房、台電受電室、電信室、消防蓄水池、給水機 房、給水蓄水池、空調用水、消防給水機房、電氣管道間 等公共設施（原審卷三第15頁背面），第項所例示者並 包括垃圾冷藏區、廚餘冷藏區、資源回收區、防災中心、 防空避難室等。則於使用執照核發前，上訴人僅憑該契約 約定，已可判斷仍有利用地下各層公共設施之必要，自非 無法認知連結地下各層之系爭車道乃供通行，且具公共設 施之本質。再觀諸京站大樓建造完成後所取得使用執照平 面圖及現場照片（原審卷七第58至63、242至254頁），可 知京站大樓地下1樓至地下6樓現況除規劃為停車空間以外 ，尚有防空避難室、共用電信、進排氣、通風、消防機房 、圾垃處理室及資源回收場所等至明。故未購買京站大樓 停車位之使用權人，固不得使用約定專用之停車位，然既



為進入地下室收取垃圾、回收資源、修繕各式機房，使用 該等公共設施，實際上確有使用通往地下室通道之必要。 另按建築技術規則建築設計施工編第39條第1款規定 ：「 建築物內規定應設置之樓梯可以坡道代替之，除其淨寬應 依本編第33條之規定外，並應依左列規定：一、坡道之坡 度，不得超過1比8」、第61條第1項、第2項規定：「車道 之寬度、坡度及曲線半徑應依下列規定：…二、車道坡度 不得超過1比6，其表面應用粗面或其他不滑之材料」等內 容，可知建築物坡道之設計如係兼供行人通行，則坡道之 坡度不得超過1比8，如僅係車輛通行之車道坡度不得超過 1比6。而京站大樓地下室環形車道之坡度設計為1比8，有 竣工圖可參（原審卷三第206至208頁、卷七第58至63頁） 。益見系爭車道係兼供行人通行，乃提供京站大樓全體住 戶進入地下室收取垃圾、回收資源、修繕發電機房、電信 機房、通風及消防等機房之通道使用無疑。上開公共設施 之正常運作既與全體住戶之使用息息相關，全體住戶均有 利用車道進入地下室修繕之可能與必要，自不因上訴人未 購買停車位使用權，致更易其供住戶全體共同使用之設置 目的。上訴人於簽訂系爭契約時，既已知悉京站大樓地下 層設有大樓之公共設施等設備，應有使用系爭車道通往地 下層各公共設施之需要，並同意以嗣後核准之使用執照平 面圖載有公共使用用途之面積作為分配公共設施之計算基 準，而與被上訴人就此部分達成意思表示合致；於大樓完 成後復實際利用系爭車道通行使用，自不能僅以被上訴人 未另口頭告知及未於契約條款中例示說明，即認將系爭車 道計入公共設施分配乃悖於兩造真意。
（二）上訴人另以：依內政部修正前預售屋定型化事項第2點第3 項及第4點第1項，及一般交易常情，未購買停車位者通常 不分擔停車道之面積，多數司法實務判決亦同此見解。又 共用部分何部分為大公或小公，應由當事人合意定之，若 無合意約定，無法單憑使用執照平面圖或竣工圖即可區分 大公或小公。被上訴人逕自將系爭車道計入大公分由伊等 未購車位使用權者分擔，違反法院判決意旨、修正前預售 屋定型化事項，更屬公平交易法第24條之欺罔行為，對伊 等顯失公平云云，並提出預售屋定型化事項、另案公平交 易委員會處分書、最高行政法院105年度判字第426號、10 5年度判字第427號、106年度判字第171號等，及最高法院 104年度台上字第1794號判決為憑（ 原審卷三第286至296 頁、卷七第170至172頁、卷九第318至320頁、本院卷一第 163至268頁）。惟查：




1.按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部 分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但 另有約定者，從其約定，98年1月23日修正公布、同年7月 23日施行之民法第799條第4項定有明文。故關於區分所有 權人就共有部分，各區分所有人應分擔之應有部分比例， 非不得由當事人本於私法自治而為特別約定。另按「區分 所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬 各共有部分及基地權利應有部分之分配文件」、「區分所 有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權 人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編 建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」，亦為土 地登記規則第79條第1項第1款及第81條第1項所明定。 2.經本院向臺北市政府地政局查詢有關京站交九轉運站BOT 新建工程竣工圖上共用部分、停車位及車道等共有部分分 擔情形，該局函覆表示：有關共有部分分擔情形係由全體 起造人依土地登記規則第79條第1 項第1款及第81條第1項 規定於申請建物所有權第一次登記時，檢附共有部分相關 協議分配文件據以登記，無法單純由使用執照竣工圖之專 共有圖說識別各共有人分擔情形，需查詢建物登記資料等 語，有該局107年5月29日函為憑（ 本院卷一第562頁）。 再經本院函詢臺北市建成地政事務所，該事務所函覆：關 於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係 屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之。 是以共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形並 依其申請，分別合併另編建號，不宜由地政機關逕為認定 建物共同使用部分之項目及合併方式。又共有部分之電梯 間、樓梯間、配電室、機械房、走道、冷卻室、蓄水池、 屋頂突出物、防空避難室等，應請申請人於竣工平面圖上 標繪，並視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另 編建號予以勘測，附於主體建物外之共用部分亦同，如安 全梯、車庫等是。如依使用執照、使用執照申請書及竣工 平面圖無法認定權利範圍及位置者，得依全體起造人協議 書內容辦理。本件竣工圖共用部分中何部分為俗稱之大公 或小公，依內政部83年12月21日函釋，宜由當事人依照民 法規定合意定之，尚無法由竣工圖上區分，故亦無法單憑 上開圖說區分何部分由全體住戶或特定住戶分擔等語，有 該事務所107年6月14日函可稽（ 本院卷一第565頁正背面 ）。足見關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權 之劃分，何部分為大公或小公，為私法自治事項，得由起 造人或區分所有權人協議定之，地政機關亦係依各區分所



有權人實際使用情形並依其等之申請辦理。則上訴人反以 京站大樓之使用執照平面圖及竣工圖未能區分大公或小公 ，否認兩造間系爭契約前揭約定之效力云云，殊屬無據。 3.況系爭契約附件五京站大樓特定住辦資產面積計算、公共 設施分配說明書及分管協議書並已於第3 條就公共設施分 配之項目及範圍已有約定，該條第項就住辦資產與開發 案商場、轉運站、俱樂部、旅館之共用部分（大公），係 就該條前10項範圍以外之公共設施所為約定，且明定包含 使用執照平面圖記載供公共使用之面積部分，已如前述。 至於該條第㈠至㈩項則明載「㈠公共設施⑴範圍：指住辦 資產住宅區部分。包含五樓以上（含五樓）之各層梯廳、 樓電梯間、走道、排煙室、屋頂突出物、中繼水箱機房等 面積。一樓入口門廳、二樓至四樓樓梯間、五樓社區交誼 廳、副防災中心等面積。㈡公共設施⑵範圍：指住辦資產 辦公區及該開發案健身服務業（下稱『俱樂部』）共同使 用部分。包含八樓以上（含八樓）之各層梯廳、樓電梯間 、走道、排煙室、屋頂突出物、中繼水箱機房等面積。一 樓入口門廳、二樓至七樓樓梯間、地下三層發電機房等面 積。㈢公共設施⑶範圍：指住辦資產及本開發案俱樂部共 同使用部份. . . ㈣公共設施⑷範圍：指住辦資產之住宅 區及本開發案商場共同使用部份. . . ㈤公共設施⑸範圍 ：指住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同使用部份㈥公 共設施⑹範圍：指住辦資產之辦公區與本開發案之影城、 商場、俱樂部及轉運站共同使用部份. . . ㈦公共設施⑺ 範圍：指住辦資產之辦公區與本開發案之商場、俱樂部及 轉運站共同使用部份. . . ㈧公共設施⑻範圍：指住辦資 產之辦公區與本開發案轉運站及俱樂部共同使用部份. . . ㈨公共設施⑼範圍：指住辦資產之辦公區與本開發案商 場、俱樂部共同使用部份. . . ㈩公共設施⑽範圍：指住 辦資產之住宅區與本開發案之商場及旅館共用部份. . . 公共設施（11）範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉 運站、俱樂部、旅館共用部份. . . 」（原審卷三第15、 16頁），顯然就各公共設施項目分屬住辦資產住宅區、辦 公區、俱樂部、影城、開發商場、轉運站、旅館之共同使 用部分（小公），亦為明確約定。而依系爭契約附件五第 3 條第項配合使照平面圖既可判斷系爭車道已由兩造合 意劃入大公，締約當事人自應受該約定之拘束，登記機關 亦係依當事人申請據以辦理登記，洵無疑義。
4.又細繹上訴人提出前揭與訴外人瓏山林企業股份有限公司 （下稱瓏山林公司）其他建案之相關判決、處分，雖有瓏



山林公司因未揭露共用部分含車道致受公平交易委員會處 分，及經行政法院判決認定違反公平交易法情事。然究其 事實，並非認為車道不得供公共使用，或限制當事人不得 約定車道為大公，且係針對建商與購屋者簽訂之契約約定 共同使用部分並不包括車道、及車道僅由停車空間所有權 人分攤之情形而為論斷，有前開判決、處分書附卷可參（ 原審卷三第291至296頁、本院卷一第163至268頁）。此與 系爭契約之當事人已同意以嗣後核准之使用執照平面圖載 有公共使用用途之面積作為分配公共設施之計算基準之情 形，顯然不同，故前揭行政法院判決或個案之情形於本件 無從比附援引，亦無法據以認定有何交易慣例。另最高法 院104 年度台上字第1794號判決針對京站大樓系爭住辦資 產使用權轉讓爭議，雖曾對契約當事人間合意公共設施之 內容提出質疑，然亦未否認締約當事人間得就公共設施之 所有權分配為約定（原審卷七第170至172頁），況該案發 回後經本院104年度消上更㈠字第3號判決認定系爭車道係 供京站大樓全體使用權人共同使用之公共設施，且經兩造 簽訂系爭契約時合意為公共使用空間， 業經最高法院106 年度台上字第1940號判決駁回上訴確定在案，有前開判決 附卷可稽（原審卷九第291至302頁、本院卷一第115至121 頁），並經本院調取前開案卷查核無訛。故上訴人執上開 判決主張車道性質非供公共使用，不得計入大公，上訴人 將系爭車道分由全體住辦分擔，違反法院實務判決意旨云 云，自不足取。
5.上訴人雖主張：被上訴人為資訊優勢之建商，應主動揭露 共有部分之項目為何，並以列舉方式載明共用部分項目及 面積或比例分攤之計算方式， 然就所占公設比例高達29% 之系爭車道竟未明示，顯係以隱匿足以影響交易決定之重 要資訊致引人錯誤之方式，伊等從事交易，構成行為時公 平交易法第24條及公平交易委員會對於公平交易法第24條 案件之處理原則第6條所謂欺罔行為 ，且顯失公平云云。 惟系爭契約第4條就上訴人各自受移轉使用權之主建物 、 附屬建物及共用部分各別面積若干已有明確約定，附件五 京站大樓特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及 分管協議書並已於第3 條就公共設施分配之項目及範圍已 有約定，且明定包含使用執照平面圖記載供公共使用之面 積部分，依系爭契約約定內容尚非不能據為判斷已涵蓋於 內，業如前述。尚難僅以未將系爭車道為公設未例示揭明 ，即遽認被上訴人有何隱匿之情。況衡諸我國不動產交易 慣例，買賣價金係以坪數計價，消費者均知悉係以主建物



、附屬建物及共用部分面積為計算基礎，上訴人及選定人 所購買使用權之共有部分面積已載明於系爭契約，且與渠 等實際取得使用權面積相符，亦難謂有何虛灌坪數或面積 短少之情事。再參酌簽訂系爭契約前，上訴人得將系爭契 約攜回審閱5日以上（原審卷一第101頁）。上訴人如認系 爭車道不應計入公共設施，乃考量是否締結買賣契約之重 要事項，或認無法預知契約約定包含使用執照平面圖記載 供公共使用之面積之具體內容為何，亦非不得於締約前向 被上訴人確認，上訴人既未對系爭契約內容有何意見，並 為簽訂，自應受系爭契約約定內容之拘束。又前情既為兩 造所知悉並約定於系爭契約，上訴人亦有使用系爭車道之 必要，自難謂該約定有何顯失公平之情事。則上訴人指摘 被上訴人有權利濫用、違反誠信原則、脫法行為、違反公 序良俗云云，均無足採取。
6.至於內政部頒布之修正前預售屋定型化事項第2點第3項雖 規定：「買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停 車位□獎勵增設停車位為□地上□地面□地下第+ 層□平 面式□機械式總停車位﹍個，該停車位，編號第﹍號車位 ﹍個，其車位規格為長﹍公尺，寬﹍公尺，高﹍公尺，另 含車道及其他必要空間，面積共計﹍平方公尺（﹍坪）」 、第4點第1項規定：「共同使用部分除法定停車位另計外 ，係指□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機 房、□電氣室、□機械室、□管理室、□受電室、□幫浦 室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避 難室（未兼作停車使用）、□屋頂突出物、□健身房、□ 交誼室□﹍及依法令應列入共同使用部分之項目（﹍）。 本「﹍」共同使用部分總面積計﹍平方公尺（﹍坪）」（ 原審卷三第286頁正背面） 。核僅係規範預售屋買賣定型 化契約，於本件屬特定住辦資產使用權之轉讓本未可直接 援用。且上開條款僅就買賣停車位應記載買受人所購買之 停車位種類、空間、位置、規格，及另含車道及其他必要 空間合計面積若干等事項，就區分所有建物之共同使用部 分，除法定停車位另計外，則例示門廳、走道、樓梯間、 機房、未兼作停車使用之防空避難室，及依法令應列入共 同使用部分之項目。核亦無全部車道面積應由購買停車位 者全數分攤，或共同使用部分應排除車道或供公共使用之 通道之意旨。自無從據以推論存有未購買停車位者不需分 攤車道面積為公共設施之意旨或交易常情。故上訴人以修 正前預售屋定型化事項前揭規定，主張未購買停車位之買 受人不需分攤系爭車道面積云云，亦乏所據。




（三）承上，被上訴人將系爭車道登記為公共設施之一部，核與 系爭契約約定相符，亦未違反公平交易法等相關法令規定 ，且無權利濫用、違反誠信或顯失公平情事，更無致上訴 人受有使用權面積短少之損害各節，皆經認定於前。被上 訴人既依約履行，且未有欺罔情事，自未有瑕疵減少價金 、損害賠償責任，亦無不完全給付之債務不履行責任；更 不構成以背於善良風俗加損害於他人或違反保護他人法律 之侵權行為，亦無法以修正前公平交易法第31、32條規定 相繩。被上訴人交付使用權面積既未短少，則上訴人主張 依系爭契約第9.2條請求退補價金 ，顯然無據，被上訴人 依約受領款項，更無不當得利。上訴人未受損害，則其依 消保法第51條請求被上訴人給付懲罰性賠償金，亦乏所據 ，均不能准許。
五、綜上所述，上訴人依據系爭契約、民法買賣關於瑕疵擔保責 任規定、不完全給付、不當得利法則、公司法第23條、民法 第184條第1項後段及第2項、第188條第1項本文、 消費者保 護法第51條、 修正前公平交易法第31條及第32條第1項等規 定，請求被上訴人應給付上訴人及附表1、2之選定人各如該 等附表「上訴請求金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。從而， 原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執 行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人聲請本院函詢臺北市政府、臺北 市政府捷運工程局、 公平交易委員會部分（本院卷一第292 至295頁） ，核無必要，又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 蕭清清
法 官 沈佳宜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具



有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。