撤銷區分所有權人會議決議等
臺灣高等法院(民事),上字,106年度,642號
TPHV,106,上,642,20180918,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第642號
上　訴　人　欣瑞混凝土科技股份有限公司
法定代理人　林錦秀
上　訴　人　劉常修
共　　　同
訴訟代理人　林禮模律師
被 上訴 人　環遊市西華館管理委員會
法定代理人　王明坤
訴訟代理人　劉錦隆律師
上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對
於中華民國106年3月31日臺灣臺北地方法院105年度訴字第1375
號第一審判決提起上訴，本院於107年8月28日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例參照）。本件上訴人欣瑞混凝土科 技股份有限公司（下稱「欣瑞公司」）為新北市○○區○○ 段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號 ，下稱「系爭128號建物」）之所有權人，上訴人劉常修為 新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○ 區○○路0段000號，下稱「系爭126號建物」）之所有權人 ，應有部分為1/2。而系爭128、126號建物所在之環遊市西 華館大樓（下稱「系爭大樓」），為一住宅、商場及捷運共 構之建物，欣瑞公司與劉常修皆為系爭大樓之區分所有權人 ，其等主張被上訴人於民國104年11月8日召開環遊市西華館 第6屆第2次區分所有權人會議（下稱「系爭區分所有權人會 議」），分別作成如附表編號1至6之決議，其中編號2、5、 6之決議應屬無效，為被上訴人所否認，則附表編號2、5、6 之決議是否有無效之事由存在，於兩造間即處於不明確之狀 態，致上訴人之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確 認訴訟加以除去，揆諸上開說明，應認上訴人有即受確認判 決之法律上利益，其提起本件確認之訴（先位聲明第1項）



，應予准許。
二、再按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及 其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有權人 已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之 區分所有權人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之， 民法第799條之1第3項定有明文。本件系爭大樓之「環遊市- 西華館住戶管理規約」（下稱「系爭大樓規約」）於99年12 月12日作成，被上訴人於104年11月8日召開系爭區分所有權 人會議，作成如附表編號1至5之決議，以修正系爭大樓規約 ，惟上訴人不同意，於105年1月27日向原審提起本件訴訟， 請求撤銷如附表編號1至5所示之決議（先位聲明第2項及備 位聲明），有起訴狀收狀戳可稽（見臺灣臺北地方法院105 年度司店調字第48號卷，下稱「調字卷」，第2頁），尚未 逾民法第799條之1第3項規定應於系爭大樓規約修正成立後3 個月內行使撤銷權之法定除斥期間，於法並無不合。貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠系爭128號、126號建物（以下合稱「系爭建物」）均係1樓 商場店面，被上訴人於104年11月8日召開系爭區分所有權人 會議，分別作成如附表編號1至6之決議，即分別修訂系爭大 樓規約第10條、第19條、第24條、第25條及第26條之規定。 然：系爭大樓之1樓「外牆面」及「大理石柱」，均位於上 訴人專有部分之陽台範圍內，系爭決議如附表編號2、5之決 議，修正系爭大樓規約第19條第1項第4款、第25條規定，， 侵害上訴人對於專有部分之所有權能，顯然違反公寓大廈管 理條例第33條之強制規定而無效。另附表編號6之決議，將 原屬於1樓店面及臺北市政府捷運局（下稱「捷運局」）所 得管轄支配之商場，及1樓店家專有部分陽台範圍內之空間 ，全數由被上訴人管理，違反營運管理章程以及公寓大廈管 理條例第4條之規定，自屬無效。又如附表編號1、3、4之決 議，提高1樓商家如系爭建物在出租時，每月每坪管理費為 80元，並以所有權坪數計算施工保證金及裝潢清潔費用，計 算方式不合理，且有權利濫用，亦顯失公平。爰依民法第 799條之1請求撤銷如附表編號1、3、4所示之決議。 ㈡退步言之，附表編號2、5之決議，要求1樓店家之區分所有 權人需給付回饋金始同意設置廣告物，違反營運管理章程第 4條、第5條、第30條及附件三八達通環遊市七張站廣告物管 理辦法之規定，復未區別招牌廣告物所設置之位置，位於上 訴人專有部分範圍，上訴人就專有部分範圍內須繳納稅金等 情而酌定回饋金之金額，違反公寓大廈管理條例第4條、第



33條之規定，且顯失公平。爰依民法第799條之1之規定，請 求撤銷如附表編號2、5所示之決議。爰起訴聲明：⒈先位聲 明：⑴確認系爭區分所有權人會議決議通過之附表編號2、5 、6之決議無效；⑵系爭區分所有權人會議決議通過之附表 編號1、3、4之決議，應予撤銷。⒉備位聲明：系爭區分所 有權人會議決議通過之附表編號2、5之決議，應予撤銷。（ 原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴）並於本院聲 明：⒈原判決廢棄。⒉先位聲明：⑴確認系爭區分所有權人 會議決議通過之附表編號2、5、6之決議無效；⑵系爭區分 所有權人會議決議通過之附表編號1、3、4之決議，應予撤 銷。⒊備位聲明：系爭區分所有權人會議決議通過之附表編 號2、5之決議，應予撤銷。
二、被上訴人則以：
㈠附表編號2、5之決議僅將原規約授權被上訴人制定之廣告物 管理辦法，提昇至規約之位階。所謂廣告物之設置須經被上 訴人之同意，係指住戶於自己所坐落之樓層外牆面設置廣告 物須經被上訴人同意，並依廣告物管理辦法予以管理而言， 其內容並未逾越公寓大廈管理條例第8條第1項之規定。至於 系爭大樓社區公共空間，本由被上訴人管理、維護。故附表 編號2、5之決議，並未違反公寓大廈管理條例第33條之規定 。又系爭大樓目前既未委託營運人統一經營管理，自無適用 營運管理章程餘地。故如附表編號2、5、6所示之決議，均 屬有效，附表編號2、5之決議亦無撤銷之原因。 ㈡上訴人為系爭大樓之區分所有權人，就設置於屋頂之健身及 交誼中心有使用權利，非全然無使用電梯之必要，使用該設 備因而支出之電費、維護保養等費用，自應由1至5樓商場之 區分所有權人自行負擔，始符公平原則。又被上訴人為應付 商場帶來人潮所生之垃圾，因而增聘1名清潔人員，其薪資 亦由管理費中支出，非由1至5樓商場區分所有權人單獨負擔 ，亦未盡妥適。另施工保證金及裝潢清潔費按坪數級距規定 不同之金額，並未對任何人產生明顯之不公平。系爭大樓1 樓作為商場使用，裝潢時容易產生灰塵及垃圾，自與住家部 分有不同之標準。故如附表編號1、3、4所示之決議，符合 使用者付費及實質公平原則，難認有權利濫用及顯失公平之 情形等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
㈠新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼為新北市○○ 區○○路0段000號，即系爭128號建物），為系爭大樓之區 分所有建物，登記為欣瑞公司所有。
㈡新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼為新北市○○



區○○路0段000號，即系爭126號建物）為系爭大樓之區分 所有建物，登記為劉常聰及劉常修共有，應有部分各2分之 1。
㈢被上訴人為系爭大樓所成立之管理委員會，並經新北市新店 區公所備查在案。
㈣被上訴人於104年11月8日在北新國小大禮堂召開系爭區分所 有權人會議，並作成如附表編號1至6之決議。四、上訴人先位主張如附表編號2、5之決議，違反公寓大廈管理 條例第33條之規定；如附表編號6之決議，違反公寓大廈管 理條例第4條及營運管理章程等規定，應屬無效等語，為被 上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠公寓大廈管理條例第3條第3款規定：「專有部分：指公寓大 廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者 」；同條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」 。是區分所有建物之專有部分基於物權之排他支配性，作為 所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花板）及四 周牆壁或其他相類之構造物始足當之；且專有部分是一立體 之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度。因此在區 分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係上，專有 部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表層粉刷之 牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三人，尤其買賣、 保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、地板、天 花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專有部分之範圍， 在區分所有人相互間之內部關係上採牆面說，但在對第三人 之外部關係上則採壁心說。又依社會通常觀念，構造物係屬 維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為 公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊 、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認 為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。而公寓 大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀 所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客 體，而由全體住戶共同使用，屬於區分所有建物之共用部分 ，而非區分所有權人之專有部分。本件上訴人固主張系爭建 物1樓「外牆面」以及「大理石柱」均位於上訴人專有部分 之陽台範圍內，而為上訴人之專有部分等語，並據提出丁文 祥建築師竣工圖（變更前）影本、王端民建築師竣工圖（變 更後）影本、建物登記謄本及西棟一層平面圖（局部放大） 影本各1件為證（見本院卷第213頁、第215頁、第217-219頁 、第221頁）。且依建物登記謄本所示，系爭建物附屬建物



部分確有陽台之登記（見本院卷第217、219頁）。惟上訴人 主張之系爭建物1樓「外牆面」，為系爭建物之外觀，與「 大理石柱」部分，均位於系爭建物前「門廊」範圍內，此有 新北市政府工務局106年8月10日新北工寓字第1061561679號 函檢附之系爭大樓95店使字第600號使用執照（93店建字第 297號建造執照）及西棟一層平面竣工圖（圖號A1-1）、101 店變使字第86號存根及西棟一層平面竣工圖（圖號A2-1）、 新店地政事務所建物測量成果圖及共用專有部分平面圖存卷 供參（見本院卷第151頁、162頁、第166頁、第173頁）。且 系爭建物前之「門廊」及「陽台」部分，現係供公眾通行使 用，此亦有本院依職權調取臺灣臺北地方法院（下稱「臺北 地院」）104簡上字第241號所附現場照片8張在卷可稽（見 本院卷第150-1頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第338頁 ）。足見系爭建物1樓「外牆面」，為系爭大樓外觀之一部 分，與系爭建物1樓「大理石柱」，均位於系爭大樓共用部 分之「門廊」範圍內，事實上均作為建築物安全所必要之支 柱、外牆、或走廊等使用，為維持建物安全及其外觀所必要 的構造，在構造上及使用上並不具有獨立性，揆諸前揭說明 ，應認為屬於系爭大樓共用部分，而非上訴人專有部分。故 上訴人主張系爭建物1樓「外牆面」、「大理石柱」，為上 訴人專有部分等語，尚非可採。
㈡按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之 防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或 其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約 另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（ 市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文。 復按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之 正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，公寓大廈管 理條例第5條亦有明文。是以公寓大廈外牆如設置招牌或廣 告物，除應遵守法令，亦應受公寓大廈規約所規範；住戶在 專有部分設置招牌與廣告物，亦不得違反公寓大廈之正常使 用，且不得影響區分所有權人共同利益。蓋招牌或廣告物之 形式、材質、色彩與內容，本應搭配公寓大廈用途與整體美 觀，以維護並促進居住品質與不動產價值。本件上訴人固主 張如附表所示編號2、5之決議，修正系爭規約第19條第1項 第4款、第25條之規定，顯然違反公寓大廈管理條例第33條 規定等語。惟系爭建物1樓「外牆面」、「大理石柱」部分 ，並非上訴人專有部分，而係共用部分，業據認定如前，則 難認如附表編號2、5就系爭大樓共用部分之管理所為之決議



，應得各區分所有權人之同意。再者，99年12月12日訂立之 系爭大樓規約第2條第3項已規定：「本大樓周圍上下、外牆 面、屋頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，非依法令規 定並經本大樓管理委員會同意，不得變更構造、顏色、使用 目的及設置廣告物或其他類似行為」；第19條第1項第4款約 定：「除經管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告 牌或妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵窗」；第25條約定：「（廣 告物管理辦法）授權管理委員會訂定」（見原審卷第141-14 9頁）。嗣系爭區分所有權人會議作成如附表編號2、5所示 之決議，係增訂系爭規約第19條第1項第4款規定為：「除經 管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告牌或妨礙觀 瞻之標幟，及加設鐵窗，各樓層走道牆面懸掛廣告物繳交牆 面復原保證金1,000元各樓層廊道牆面懸掛廣告牌或廠家名 牌，應向管理委員會提出申請並繳交保證金1,000元，區分 所有權人應依規定申請並繳交保證金，不申請者，經查明屬 實並請當事者於一週內補申請，如不予理會者將處罰新臺幣 2,000元，另申請者不再懸掛，應向管理委員會提出並回復 原狀，不處理者扣除保證金」；並修訂系爭規約第25條「廣 告物管理辦法」：「授權管理委員會訂定」之規定，將廣告 物管理辦法納入規約，有該會議紀錄1件存卷可稽（見調字 卷第26-27頁）。而廣告物管理辦法第2條約定：「社區所有 公共區域空間及規約第2條第3項提及處，不得任意張貼/懸 掛廣告或使用，但經管理委員會審查通過者得張貼於指定區 域內」；第5條規定：「本辦法第2條範圍之廣告物申請方式 及注意事項說明：⒈申請方式：請於管理中心上班時間內至 管理中心辦公室填具申請書，由代表人與管委會討論，經管 委會會議審查通過後方可設置，並按標準繳納回饋金，廣告 之內容不得違反法令規定及公序良俗。⒉回饋標準：1樓廊 招：1,500元/月。1樓大理石柱廣告：700/片/月。（限平面 輸出圖）。1樓女兒牆：依長度計算，350元/米/月，高度請 自行與捷運局確認。1樓立燈：2,000/月」（見調字卷第30 -31頁）。足見如附表2、5所示之決議，係就系爭規約第2條 第3項所指之系爭大樓周圍上下、外牆面、屋頂平台及不屬 專有部分之防空避難設備處，認需依法令規定並經被上訴人 同意，不得變更構造、顏色、使用目的及設置廣告物或其他 類似行為，亦不得任意豎立或懸掛市招、廣告牌或妨礙觀瞻 之標幟，及加設鐵窗；但經管理委員會審查通過者並繳納回 饋金者，得張貼廣告物於指定區域內，核與公寓大廈管理條 例第8條第1項規定在於規範公寓大廈外圍使用之限制，以維 建築物整體觀瞻，並維護公寓大廈區分所有權人居住品質及



共同利益之意旨相符，難認侵害上訴人對系爭建物專有部分 之使用權能，而違反公寓大廈管理條例第33條規定。故上訴 人主張如附表編號2、5之決議，違反公寓大廈管理條例第33 條之強行規定而無效等語，洵非有理。
㈢上訴人雖主張附表編號6之決議，使系爭建物陽台範圍之專 有部分，全收交由被上訴人管理，甚至捷運商場專有部分之 外牆面廣告物開標、決標權限亦取決於被上訴人，顯然違反 具有分管協議之營運管理章程第4、5、30條及附件三八達通 環遊市七張站廣告物管理辦法，與公寓大廈管理條例第4條 之規定，應屬無效等語。然臺北市政府與訴外人保強建設開 發股份有限公司（下稱「保強公司」）於89年1月15日針對 大眾捷運系統新店線七張站捷十、捷十一基地之聯合開發投 資事宜，簽立「台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發投資 契約書」（下稱「系爭投資契約」），並於系爭投資契約第 15條第1項約定：「開發大樓不須統一經營時，乙方（指保 強公司）得參照公寓大廈規約範本研訂營運管理章程於申請 投資時經執行機構核轉主管機關核定後請照、興建。二、聯 合開發建物分配後，除捷運系統使用部分之所有權歸甲方（ 指臺北市政府）所有，由甲方所指定之執行機關負責營運管 理，及公共設施使用部分由各相關主管機關自行負責管理外 ，其餘部分之聯合開發建物，應依甲方核准之投資開發建議 書與管理章程進行管理及維護，並受甲方之監督與管理」， 有系爭投資契約1件存卷可稽（見調字卷第45-46頁）。嗣於 93年7月5日臺北市政府與保強公司、樺福建設開發股份有限 公司（下稱「樺福公司」）等簽訂五方契約書，更換投資人 為樺福公司，有五方契約書1件在卷足憑（見調字卷第52-56 頁）。樺福公司則依系爭投資契約及五方契約書，於95年7 月18日提送營運管理章程，經臺北市政府於95年8月25日函 復核備，再與臺北市政府捷運工程局於97年1月21日簽訂「 臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發營運契約書」（下稱 「系爭營運契約」），自是日開始統一經營管理七張站西華 館即系爭大樓1樓部分、2至5樓商場。而系爭營運契約第1條 約定：「雙方依大眾捷運系統土地開發辦法（以下簡稱土地 開發辦法）第21條第1項之規定簽訂本營運契約書，由乙方 （指樺福公司）負責臺北市都會區大眾捷運系統新店線七張 站基地之聯合開發營運管理事宜，並接受甲方（指臺北市政 府捷運工程局）監督與管理」；第3條約定：「一、乙方依 經臺北市政府核准之聯合開發建議書有關營運管理事項及核 備之營運管理章程與有關契約、法令規定執行本建物之統一 管理事宜，其範圍包括下列事項：㈠營運管理事宜。㈡清潔



、安全、秩序及保養維護。㈢水電及共用部分設施設備之管 理維修。㈣有關管理公約之執行事宜。二、乙方於本建物產 權登記後，應依臺北市政府核備之營運管理章程，採自行或 委託他人經營方式執行本建物之營運管理事宜。乙方如委託 他人經營時，其受託人之資格條件及委託契約應經甲方同意 」（見原審卷第85頁）。而樺福公司提送之系爭營運管理章 程第4條約定：「一、本大樓仍為公寓大廈管理條例第3條第 1項所界定之公寓大廈，故本大樓之營運管理仍有前揭條例 之適用，營運契約書及營運管理章程涉關前揭規定之法定權 利義務者，不得以規約排除之；本大樓既係依『大眾捷運系 統土地開發辦法』第21條所訂定之本章程及營運契約書係依 公法所定之特別約定，其公寓大廈規約之約定不得逾越本章 程所訂定之法定權利義務，不得以規約排除之。二、本大樓 產權無論係由地主參與聯合開發以土地與投資人互易或委由 投資人出資起造而取得產權，均分別與捷運聯合開發主管機 關簽訂土地聯合開發契約，並已明文約定全權委託投資人訂 定本大樓營運管理章程共同遵守，並接受監督與管理」；第 5條第1項約定：「本大樓建物所有權第一次登記均係分別參 與運聯合開發原始取得之產權，如有讓售等處分行為時，應 於契約中明定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權 人依本章程所定之一切權利義務」；第30條約定：「營運人 對於本大樓廣告物管理事項訂定廣告物管理守則如附件三」 ；第41條約定：「本大樓西華館1樓部分及2至5樓建物及其 附屬設施，委由樺福建設開發股份有限公司統一經營管理， 其章程如附件四」；另附件三八達通環遊市七張站廣告物管 理辦法第2條則約定：「本大樓廣告物設置位置限於臨北新 路正面五樓以下供商場用途之外牆面，由營運人管理並由商 場無償使用」（見調字卷第59頁、第69頁、第71頁、第74頁 、第75-76頁）。惟樺福公司已於100年5月4日以經營不易虧 損嚴重去函通知自100年8月10日終止系爭營運契約，經捷運 局報請臺北市政府終止系爭營運契約，於100年11月10日核 定在案，並於100年12月1日函復樺福公司，於是日起樺福公 司終止統一經營管理，故系爭營運管理章程不再適用等情， 有捷運局104年9月11日北市捷聯字第10432426600號函可稽 （見原審卷第68頁），且兩造就系爭營運契約業已終止亦不 爭執（見本案卷第67頁）。則樺福公司係依據系爭投資契約 及五方契約書之約定，以兼具投資人與營運人之身分，提送 系爭營運管理章程予臺北市政府核備，復與執行機構即捷運 局簽訂系爭營運契約，依系爭營運管理章程進行統一經營管 理，且受臺北市政府之監督管理。惟樺福公司與捷運局簽立



之系爭營運契約已因終止而失其效力，亦無統一經營管理之 事實，則依系爭管理營運章程之提出依據即系爭投資契約第 15條第1項之規定，營運管理章程即無適用之餘地，系爭大 樓之營運管理即應回歸公寓大廈管理條例相關規定及系爭大 樓規約之約定處理。故上訴人主張系爭管理營運章程未附隨 於系爭營運契約，縱營運管理契約終止，營運管理章程並非 失其效力等語，為無可採。系爭營運管理章程既不再適用， 附表編號2、5之決議，增訂系爭規約第19條第1項第4款規定 為：「除經管理委員會同意，不任意豎立或懸掛市招、廣告 牌或妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵窗，各樓層走道牆面懸掛廣 告物繳交牆面復原保證金1,000元各樓層廊道牆面懸掛廣告 牌或廠家名牌，應向管理委員會提出申請並繳交保證金1,00 0元，區分所有權人應依規定申請並繳交保證金，不申請者 ，經查明屬實並請當事者於一週內補申請，如不予理會者將 處罰新臺幣2,000元，另申請者不再懸掛，應向管理委員會 提出並回復原狀，不處理者扣除保證金」；並修訂系爭規約 第25條「廣告物管理辦法」：「授權管理委員會訂定」之規 定，將廣告物管理辦法納入規約，自無違反系爭營運管理章 程第4、5、30條及附件三規定而無效，上訴人主張如附表2 、5之決議無效等語，即非可採。又附表編號6之決議，係就 系爭大樓不屬於大眾捷運系統者，決議由系爭大樓訂定相關 規約或授權由被上訴人訂定相關規定予管理，並未侵害上訴 人對系爭建物專有部分之權益，難認有違反公寓大廈管理條 例第4條規定之情形。故上訴人主張附表編號6之決議，違反 公寓大廈管理條例第4條，應屬無效等語，亦非可採。五、上訴人先位主張如附表編號1、3、4之決議內容，有權利濫 用及顯失公平情形，應予撤銷等語，為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。經查：
㈠按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有 人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限，民 法第799條之1第1項定有明文。復按公寓大廈管理條例第10 條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但 修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或 規約另有規定者，從其規定」。參諸公寓大廈之各區分所有 權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，未必與其共 用部分之應有部分比例成正比，但依各住戶對於共用部分之 使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，



有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項， 並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部 分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍 得就該費用之分擔比例予以調整。且區分所有建築物之各區 分所有權人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形 成一共同團體，而規約係由區分所有權人團體運作所生，旨 在規範區分所有權人相互間關於區分所有建築物及其基地之 管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為 目的，故區分所有權人就規約所生之權利義務，依團體法法 理，自應受其拘束。
㈡系爭區分所有權人會議作成如附表編號1之決議，修訂系爭 規約第10條第2項第2款管理費收費計算方式，就營業部分1 樓店面尚未出租者以每月每坪50元，出租者每月每坪80元， 以出租合約起算（自行營業者依開幕營業首日計算），並依 規定按時自動繳納等情，為兩造不爭執。上訴人主張設置於 10樓中繼水箱及其揚水馬設備，設置於地下3樓之冰水主機 及其附屬設備，與設置於屋頂之商場冷卻水塔，均係供捷運 局所轄之商場使用，與系爭建物即1樓店面無關，空調系統 亦未相銜；而保全監控設備，係由1樓店家、2至至5樓商場 及6至18樓住宅區共同使用，1樓店家並未增加設備；1樓店 家及系爭大樓住宅區各自有獨立之出入口，上訴人於106年 前完全無法進出系爭大樓住宅區域，而無使用頂樓健身及交 誼中心等公共設施之可能；如附表編號2之調漲管理費之決 議，並無理由，且有失公允等語，並提出系爭建物出入口示 意圖為證（見本院卷第133-135頁）。惟： ⒈系爭系爭大樓設置之10樓水塔、屋頂冷卻水塔及地下3樓冷 氣冰水主機等設備，雖係供捷運局2至5樓商場使用，但1樓 店家招來人潮，使用系爭大樓電梯與空調設備，實難認系爭 大樓電梯與空調設備之費用，全然與1樓店家無涉。 ⒉系爭大樓設置保全監控及消防設備系統，1樓店家同享其利 ，自應分攤電費及管理維護費用，始符公平原則。 ⒊被上訴人為應付1樓店家及商場帶來人潮所產生之清潔衛生 問題，因而增聘1名清潔人員，此為上訴人所不否認，則其 薪資如僅由系爭大樓住宅區之區分所有權人單獨負擔，亦未 盡公平。
⒋系爭大樓健身及交誼廳等公共設施設在頂樓，上訴人陳稱於 106年間被上訴人已給予系爭126號建物共有人劉常聰管制卡 ，得以進系爭大樓等語（見本院卷第421頁），衡情上訴人 仍有使用電梯之需要。
⒌民法第799條之1及公寓大廈管理條例第10條第2項，原則均



規定公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 費用，由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，則附表編 號1之決議，按區分所有權人每月每坪計算管理費之方式， 亦符合區分所有權人按應有部分比例負擔共有部分相關費用 之原則。
⒍衡酌1樓店家將建物出租作為營業使用，對於系爭大樓公共 安全管理、環境清潔衛生、噪音干擾確有所影響，門禁安全 、環境清潔之管理維護成本通常隨之提高，則附表編號1之 決議就1樓店面未出租者收取每月每坪50元之管理費，出租 者收取每月每坪80元之管理費，亦難認有顯失公平之情形。 ㈢是附表編號1之決議，核係為增進社區共同利益，維護社區 環境品質，並針對1樓店家與住宅住戶對專用部分不同之利 用方式所為之修訂，尚未悖於社會一般民眾之認知及觀念， 尚與誠信公平原則無違，亦非以損害上訴人權利為主要目的 ，難認有權利濫用情事。至上訴人雖曾就系爭大樓第5屆第2 次區分所有權人會議於103年11月2日通過西華館住戶規約第 10條第2項第2款：「營業部分1樓店面尚未出租者以每月每 坪50元，出租者以每月每坪200元，以出租合約起算」之決 議，提起撤銷之訴，經另案即臺北地院104年度訴字第449號 事件以該決議顯失公平為由，判決予以撤銷，有該判決書1 件存卷可稽，並經本院依職權調閱該案卷宗核閱在案（見本 院卷第150之3至150之14頁）。惟系爭大樓區分所有權人會 議於103年11月2日所作之決議，係決議「營業部分1樓店面 尚未出租者以每月每坪50元，出租者以每月每坪200元」， 核與本件如附表編號1之決議為「營業部分1樓店面尚未出租 者以每月每坪50元，出租者以每月每坪80元」不同，尚難以 系爭大樓區分所有權人會議於103年11月2日之決議經另案以 顯失公平為由判決撤銷，即認本件附表編號1之決議亦顯失 公平而應予撤銷。故上訴人主張附表編號1之決議內容，有 權利濫用及顯失公平情形，應予撤銷等語，要非可採。 ㈣又系爭區分所有權人會議作成如附表編號3之決議，係修訂 系爭規約第24條第4項之規定，將施工保證金計算方式為「 施工保證金按區工戶別所有權坪數計算之：⑴5坪以上-未超 過15坪－3萬，⑵15坪以上-未超過30坪－5萬，⑶30坪以上- 未超過50坪－7萬，⑷50坪以上-未超過100坪－10萬，⑸100 坪以上－20萬」；如附表編號4之決議，則係修訂系爭規約 第24條第5項第8款之規定，將裝潢清潔費計算方式修正為「 其費用按區工戶別所有權坪數計算之：⑴5坪以上-未超過15 坪－100元／日。⑵15坪以上-未超過30坪－150元／日。⑶ 30坪以上-未超過50坪－200元／日。⑷50坪以上-未超過100



坪－250元／日。⑸100坪以上－300元／日等情，亦為兩造 所不爭執。上訴人固主張系爭建物正臨北新路，可獨立進出 ，縱有裝潢工程，亦不影響系爭大樓其他住戶進出，清潔亦 均自理，對於公共空間影響之範圍及面積，顯較6至18樓住 宅區為小，附表編號3、4決議以所有權坪數計算保證金及裝 潢保證金，亦不符合公平原則等語。惟附表編號3、4所為決 議，按所有權坪數計算繳施工保證金及裝潢清潔費，核與民 法第799條之1及公寓大廈管理條例第10條第2項，規定公寓 大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由 區分所有權人按其應有部分比例分擔之原則相符，亦難認不 符公平原則。故上訴人主張附表編號3、4之決議內容顯失公 平，應予撤銷等語，亦非可採。
六、上訴人備位主張附表編號2、5之決議，違反營運管理章程第 4條、第5條、第30條及八達通環遊市七張站廣告物管理辦法 之規定；亦違反公寓大廈管理條例第4條、第33條之規定， 且未區別廣告物設置於上訴人專有部分，及上訴人需就該專 有部分繳納稅金等情，予以酌定回饋金，顯失公平，依民法 第799條之1之規定，請求撤銷等語，為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。經查：
㈠系爭營運契約已經終止而失其效力，樺福公司復無統一經營 管理之事實，系爭營運管理章程即無繼續適用餘地，系爭大 樓之營運管理即應回歸公寓大廈管理條例相關規定及系爭規 約之約定處理，業如前述。故上訴人主張附表所示編號2、5 之決議，違反營運管理章程第4條、第5條、第30條及附件三 八達通環遊市七張站廣告物管理辦法之規定應予撤銷等語， 尚非可採。
㈡附表2、5所示之決議，係就系爭規約第2條第3項所指之系爭 大樓周圍上下、外牆面、屋頂平台及不屬專有部分之防空避 難設備處，認需依法令規定並經被上訴人同意，不得變更構 造、顏色、使用目的及設置廣告物或其他類似行為，亦不得 任意豎立或懸掛市招、廣告牌或妨礙觀瞻之標幟，及加設鐵 窗；但經管理委員會審查通過者並繳納回饋金者，得張貼廣 告物於指定區域內，核與公寓大廈管理條例第8條第1項規定 在於規範公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻， 並維護公寓大廈區分所有權人居住品質及共同利益之意旨相 符，難認侵害上訴人對系爭建物專有部分之使用權能，業如 前述。且附表編號2、5之決議，係區分所有權人經申請由被 上訴人召開會議審查通過，並按回饋標準繳納回饋金後，即 得設置廣告物，並非剝奪區分所有權人對於專有部分之使用 、收益及處分權能，其所為之限制尚未逾合理程度，依公寓



大廈管理條例第5條規定，上訴人自不得妨礙。又觀諸附表 編號5決議修訂之廣告物管理辦法第5條第2項規定：「回饋 標準：1樓廊招：1,500元/月。1樓大理石柱廣告：700/片/ 月。（限平面輸出圖）。1樓女兒牆：依長度計算，350元/ 米/月，高度請自行與捷運局確認。1樓立燈：2,000/月」（ 見調字卷第30-31頁），其係以廣告物設置位置及方式按月 計算回饋金，其計算方式尚屬合理，難認顯失公平。況附表 編號2、5之決議，對於系爭大廈所有區分所有權人均一體適 用，並非專以損害上訴人權利為唯一目的，亦難認有權利濫 用之情事。故上訴人主張附表所示編號2、5之決議，係以損 害上訴人權利為主要目的，屬權利濫用，亦顯失公平，應予 撤銷等語，亦不足採。
七、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條第1項及民法第799 條之1之規定，㈠先位聲明請求：⒈確認系爭區分所有權人 會議決議通過之附表編號2、5、6之決議無效，⒉系爭區分 所有權人會議決議通過之附表編號1、3、4之決議，應予撤 銷；㈡備位聲明：系爭區分所有權人會議決議通過之附表編 號2、5之決議，應予撤銷，均無理由，不應准許。從而，原 審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人提起上訴指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。