臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第二七九號
上 訴 人 財政部國有財產局臺灣北區辦事處 (即江阿丙遺產管理人)
法定代理人 高志達
訴訟代理人 蘇昱彰
複 代 理人 游智良
褚才吏
被上訴人 甲○○
乙○○
右二人共同
訴訟代理人 李秋銘律師 住宜蘭市○○○路六十二號五樓
右當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國八十九年一月
十二日臺灣宜蘭地方法院八十八年度訴字第三五○號第一審判決提起上訴，本院判決
如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：依土地法第三十四條之一， 土地共有人之一處分共有土地時是否須通知共有人，期日多久，法律規定不明， 時間應該斟酌雙方情形訂立之。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：與原判決記載相同：
理 由
一、程序方面：
按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不 得提起之，為民事訴訟法第二百四十七條前段所規定，依法條之反對解釋，如有 即受確認判決之法律上利益，即得提起確認之訴。本件上訴人以信函通知宜蘭地 政事務所，要求該所駁回被上訴人移轉所有權登記之聲請，致使被上訴人無從依 法出售及移轉系爭土地之所有權，其私法上之地位有受侵害之危險，而該危險得 以法院之判決除去，自有即受確認判決之法律上利益。故被上訴人訴請確認上訴 人之優先承購權不存在，其起訴合於民事訴訟法上開規定，應予准許，合先敘明 。
二、被上訴人起訴主張：系爭土地係被上訴人甲○○、乙○○及江阿丙三人所共有， 應有部分各為三分之一，上訴人為江阿丙之遺產管理人。被上訴人二人就系爭土 地之共有人數及應有部分均已過半數，並同意將系爭土地所有權全部以每坪二萬 元之價格，出售予訴外人陳昌汖。被上訴人二人於八十八年七月二十二日以存證 信函通知上訴人，催告上訴人如欲主張優先承買，應於收受通知後十日內為意思
表示。上訴人於八十八年七月二十三日收受存證信函，卻遲至同年八月四日始表 示願意優先承買，應視為上訴人已放棄優先承買權等語。上訴人則以被上訴人二 人於八十八年七月二十三日所為之通知，僅敘明全筆土地處分情形，並非就其二 人之應有部分通知上訴人行使優先承買權，參照最高法院七十八年五月二十三日 第十二次民事庭會議決議，其通知內容有誤，應不生通知之效力。又系爭土地八 十八年之公告現值為每平方公尺五千九百元，依市價應為每坪四萬八千七百六十 一元。被上訴人二人以顯不相當之價格出售土地，其與訴外人陳昌汖之間，就系 爭土地之買賣，應為通謀虛偽意思表示以詐害被繼承人江阿丙所持分之土地權利 ，被上訴人二人與陳昌汖間買賣之法律行為應屬無效，本件優先購買權自亦無從 發生。況上訴人於接獲被上訴人之存證信函後，曾於八十八年八月二日以電話與 被上訴人甲○○聯繫，並於電話中為同意行使優先購買權之承諾。惟甲○○於電 話中向上訴人表示已不欲出賣土地，則本件優先購買權之爭執，自已不存在等語 置辯。
三、按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典 權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計 逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時 ，應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前項優先購買權 人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。」土地法第三十四 條之一第一項、第二項、第四項、第一百零四條第二項前段，分別定有明文。本 件被上訴人依土地法第三十四條之一第一項出賣共有土地全部，就被上訴人二人 而言，仍為出賣其應有部分，不過對未表示同意之他共有人即被告之應有部分， 有權代為處理而已，不得以此剝奪他共有人優先承購之權利，故上訴人得主張優 先承購權（最高法院七十年度台上字第三０五四號判決，七十八年五月二十三日 七十八年度第十二次民事庭會議決議參照），應無疑義。四、被上訴人主張伊於八十八年七月二十二日以存證信函通知上訴人，如上訴人主張 優先承買，應於十日內即同年八月二日前為優先承買之意思表示，上訴人係於同 年七月二十三日收受存證信函，而於同年八月四日始以台財產北宜一字第八八八 一三七三七號函通知被上訴人，表示行使優先購買權等情，有存證信函、回執及 上訴人上開信函等影本各一件在卷足憑，且為上訴人所不爭，堪信被上訴人此部 分之主張為真實。上訴人既未於收受通知後十日內為行使優先承購權之意思表示 ，依上開說明，即應視為上訴人已放棄對於系爭土地之優先承購權，從而被上訴 人訴請確認上訴人對於被上訴人二人就系爭土地之應有部分之優先承購權不存在 ，於法洵無違背，應予准許。
五、雖上訴人辯稱被上訴人之存證信函僅敘明整筆土地之處分情形，並非就被上訴人 二人之應有部分，通知上訴人為願否行使優先承購權之意思表示，其通知內容有 誤，應不生通知之效力云云。然依被上訴人通知上訴人之存證信函所載「為甲○ ○、乙○○二人同意就宜蘭市○○段七六０地號，建地目面積０‧０八００公頃 （二四二坪）所有權全部，以每坪新台幣二萬元正計價出售給陳昌汖。倘受通知 人主張優先承買，應於十日內意思表示，否則視為放棄優先承買權。」等語，其
內容雖係表示出售系爭土地所有權全部，就被上訴人而言，仍係出賣其應有部分 ，上訴人仍得本於該通知，對於被上訴人之應有部分，主張優先承買（參照上開 理由三）。上訴人所為被上訴人通知之內容有誤，不生通知效力之抗辯，並非可 採。
六、上訴人另以被上訴人將系爭土地以與市價顯不相當之價格，出售予他人，其與買 受人陳昌汖間顯為通謀虛偽意思表示，其買賣之法律行為應屬無效等語為抗辯。 按「表意人與相對人為通謀虛偽意思表示者，其意思表示無效。」固為民法第八 十七條第一項前段所規定。惟如依私法上法律行為而成立之法律關係，茍法律行 為之內容，並不違反公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力（最高法院六 十六年台再字第四二號判例參照）。查土地之價值，應依其周邊環境有無開發、 土地利用情形、距離市區遠近等因素決定。被上訴人以相當於土地公告現值之價 格出售土地，上訴人如認為售價偏低，儘可依土地法之規定行使優先承購權。其 未於期限內主張優先承購，卻空言一般土地市價為公告現值之二‧五倍，從而認 為被上訴人與陳昌汖間買賣土地之法律行為為通謀虛偽意思表示，又未能舉證加 以證明，其抗辯顯乏依據，亦難採信。
七、上訴人又以被上訴人甲○○於八十八年八月二日，曾於電話中向上訴人表示不欲 出售土地，且被上訴人亦同時於電話中向甲○○為同意行使優先購買權之承諾， 故本案優先購買權之爭執，應不存在云云。惟按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第二百七十七條所明定。茲被上訴人既否 認上訴人上開抗辯，按諸舉證責任分配之原則，上訴人就該事實自應負舉證之責 任。上訴人既不能就該事實舉證加以證明，則其抗辯即難認為真實。八、上訴人另以上訴人機關對於相關案件必須層報上級機關，且本件並無相關經費支 應優先承購之所需為抗辯之理由。然查上訴人機關針對此項相關業務，應可循行 政程序檢討公文進行之方式，例如依最速件或特急件處理，並編列相關經費為因 應，不能以行政上之困難，推翻法律之明文規定，併此指明。至上訴人在本審審 理時又抗辯：依土地法第三十四條之一，土地共有人之一處分共有土地時是否須 通知共有人，期日多久，法律規定不明，時間應該斟酌雙方情形訂立之云云。查 土地法第三十四條之一，就優先權行使之期間固無明文，然同法第一百零四條就 基地之優先購買權之行使，已明定優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表 示者，其優先購買權視為放棄。本件被上訴人準用上開規定，催告上訴人如欲主 張優先購買，應於接獲通知後十日內為意思表示，核其訂定之時間相當，且與法 定優先購買權之猶豫期間相符，自屬合法，上訴人之抗辯，尚非可採。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
十、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人已喪失系爭土地之優先承購權，尚可採信， 上訴人上開所辯均為無可取，從而，被上訴人以其私法上之地位有受侵害之危險 ，請求確認上訴人就系爭土地之優先承購權不存在為有理由，應予准許。原審為 被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回其上訴。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十
八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十四 日 民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權 法 官 吳 秀 美 法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日 書記官 劉 美 垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。