返還價金等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,107年度,491號
TPDV,107,重訴,491,20180911,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第491號
原　　　告　駿立環保科技有限公司
　
　
兼法定代理
人　　　　　羅睿恩
原　　　告　鍾羽榛
　
共　　　同
訴訟代理人　林清漢律師
複　代理人　侯銘欽律師
被　　　告　兆洋實業股份有限公司
　
法定代理人　林怡瑄
被　　　告　寶徠建設股份有限公司
　
法定代理人　鍾喜吉
被　　　告　樸晟實業股份有限公司
　
　
法定代理人　李左軍
被　　　告　詠馨建設股份有限公司
　
　
法定代理人　林瑞山
被　　　告　兆傑企業股份有限公司
　
法定代理人　黃世楨
共　　　同
訴訟代理人　陳建宏律師
複　代理人　王俊智律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年8 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第



2 款規定自明；又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之 「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院10 0 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時訴 之聲明第一項為被告寶徠建設股份有限公司（下稱寶徠公司 ）應給付原告駿立環保科技有限公司（下稱駿立公司）新臺 幣（下同）3,492,148 元，其中3,036,650 元部分依附表一 付款之日期至清償日止，另違約金455,498 元自起訴狀繕本 送達後至清償日止，按年息5%計算之利息；第二項為寶徠公 司應給付原告羅睿恩3,953,700 元，其中3,438,000 元部分 依附表二付款之日期至清償日止，另違約金515,700 元自起 訴狀繕本送達後至清償日止，按年息5%計算之利息；第三項 為寶徠公司應給付羅睿恩3,171,700 元，其中2,758,000 元 部分依附表三付款之日期至清償日止，另違約金413,700 元 自起訴狀繕本送達後至清償日止，按年息5%計算之利息；第 四項為寶徠公司應給付原告鍾羽榛3,292,450 元，其中2,86 3,000 元部分依附表四付款之日期至清償日止，另違約金42 9,450 元自起訴狀繕本送達後至清償日止，按年息5%計算之 利息；第五項寶徠公司應給付鍾羽榛3,171,700 元，其中2, 758,000 元部分依附表五付款之日期至清償日止，另違約金 413,700 元自起訴狀繕本送達後至清償日止，按年息5%計算 之利息；第六項被告兆洋實業股份有限公司（下稱兆洋公司 ）應給付駿立公司360,000 元，及自民國103 年5 月25日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；第七項兆洋公司應給付 羅睿恩410,000 元，及自103 年5 月25日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；第八項為兆洋公司應給付羅睿恩340,00 0 元，及自103 年5 月25日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；第九項為兆洋公司應給付鍾羽榛340,000 元，及自10 3 年5 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；第十項 為兆洋公司應給付鍾羽榛340,000 元，及自103 年5 月25日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。請求權基礎為民法第 354 條、第359 條解除契約，依民法第259 條規定返還已繳 之價金，並依房屋預定買賣契約書第24條第1 項規定請求違 約金。嗣後追加被告樸晟實業股份有限公司（下稱樸晟公司 ）、詠馨建設股份有限公司（下稱詠馨公司）、兆傑企業股 份有限公司（下稱兆傑公司），並變更訴之先位聲明如附表



A 所示，及追加備位聲明如附表B 所示，就備位聲明追加請 求權基礎民法第88條規定。是原告所為訴之追加及變更，核 與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同 性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而 就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範 圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定，並無不合，應予 准許。
貳、實體方面
一、原告主張：駿立公司、羅睿恩及鍾羽榛分於附表一、二、三 、四、五所示時間與兆洋公司簽署土地預定買賣契約書，及 由寶徠公司代表該公司、樸晟公司、詠馨公司、兆傑公司簽 署房屋預定買賣契約書（下分稱系爭A3-4F 土地、房屋契約 書；系爭A3-5F 土地、房屋契約書；系爭A6-5F 土地、房屋 契約書；系爭A5-5F 土地、房屋契約書；系爭A5-3F 土地、 房屋契約書，合稱系爭土地、房屋買賣契約書），約定由兆 洋公司出售寶徠花園建案（下稱系爭建案）坐落之基地予原 告，寶徠公司則代表由該公司與樸晟公司、詠馨公司、兆傑 公司共同投資興建之系爭建案出售附表一至五所示之房屋（ 下稱系爭房屋）予原告，原告繳交之各期款項如附表一至五 所示。而於原告購買系爭建案如附表一至五所示房地時，被 告之使用人在原告訂購時承諾系爭建案之房屋室內高度為3 公尺20公分，始符合室內使用空間。詎原告於106 年10月22 日進行建物複驗時，始知悉系爭建案室內高度僅2 公尺90公 分餘，欠缺被告出賣時保證之品質，而有瑕疵（下稱系爭瑕 疵），又系爭房地買賣契約為聯立之契約，爰先位依民法第 354 條、第359 條規定以本件起訴狀解除系爭房地買賣契約 ，並依民法第259 條第1 項第2 款規定請求被告返還價金， 及依系爭房地買賣契約第24條第1 項約定請求被告給付買賣 總價金15% 之違約金；備位主張室內淨高3 公尺20公分為原 告購買系爭房屋之必要之點，亦為被告之使用人承諾之高度 ，且依社會大眾認知，室內高度為樓地板量至天花板高度， 而非建築法規樓地板高度，是原告認以室內淨高3 公尺20公 分而為買賣系爭房屋之意思表示，顯有錯誤，依民法第88條 規定主張撤銷系爭房地買賣契約，及依民法第179 條規定請 求被告返還所給付之價金。並先位聲明：㈠如附表A所示； ㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠如附表B所示 ；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋買賣契約前言記載寶徠公司為賣方之 代表，及第32條約定樸晟公司、詠馨公司、兆傑公司同意授 權寶徠公司為房屋預定買賣契約之簽約及執行代理人，負責



執行簽約、收款後續履約及客服作業事項，並簽具授權書（ 下稱系爭授權書），由系爭授權書可知系爭房屋買賣契約對 於寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司、兆傑公司均生當事人之 效力，而由寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司、兆傑公司各自 開立發票亦認，為可分之債而不符民法第292 條準用連帶債 務。又查寶徠公司或其委託之銷售人員並未向原告等人保證 室內淨高3 公尺20公分，原告所提出之書寫資料，僅係訴外 人即代銷公司人員陳建志向原告等人臨時造訪簡要概略說明 ，建案之占地範圍、戶數、樓高、方位、格局、建蔽率、容 積率及價金等，其上所載之室內高度，係指建築執照上之樓 層高度，並非指扣除樓地板厚度後之室內淨高，且其上並為 紀載室內淨高，亦無保證用語，更無任何人簽名；況本件為 預售屋，係以建築執照上所載內容為主，而建照執照所稱樓 層高度計算係依建築技術規則建築設計施工篇第1條第1項第 13款所明定之自室內地板至其上層地板面高度，且依系爭房 屋買賣契約第10條第2 項亦約定施工標準除另有約定外，依 據建造執照工程圖說及建材設備表施工，而樓層間之共同壁 係以牆壁中心為界，亦有系爭房地買賣契約附件三就房屋以 建築物共同壁之牆壁中心為界，則實際施工時自會將地面層 鋪面及直上層地板厚度包含在內；再者，本件既為預售屋銷 售階段，代銷公司人員如何知悉或保證淨高，甚且，建造執 照為公開資訊，原告對照該資訊即可知悉，被告不可能保證 室內淨高3 公尺20公分：而羅睿恩於103 年2 月經陳建志講 解說明系爭建案後，並非立即下訂購單，而係隔2 個月後即 系爭建案正式開賣後，始先行於103 年5 月12日購買3 戶， 再於同年5 月25日訂購2 戶，足見羅睿恩並非倉促下單，而 受手寫草稿之影響；又依房屋訂購單第2 條、系爭房屋買賣 契約書第10條第2 項、第31條第1 項約定，應以正式契約及 建造執照為準，銷售人員之手寫資料充其量僅為要約引誘， 不構成買賣契約附件或內容，原告於簽署系爭土地、房屋買 賣契約書時，亦未提出將原證6 之手寫稿（下稱系爭手寫稿 ）作為附件，自不生拘束被告之效力；況在被告等向原告確 認是否變更房屋格局時，亦未據原告提出手寫稿或再次確認 室內高度，足徵原告並未承諾或保證室內淨高有3 公尺20公 分，是原告主張系爭瑕疵解除系爭買賣契約，顯屬無據。至 原告主張錯誤撤銷意思表示一節，系爭手寫稿僅為陳建志介 紹系爭合建案之大略規劃，並未作為契約之附件，亦未在房 屋變更格局時提出質疑，是原告亦有過失，不得主張有民法 第88條規定之適用，況系爭土地、房屋買買契約簽署時間分 別為103 年5 月24日、25日，原告迄至107 年7 月23日始主



張，撤銷權已逾除斥期間而消滅。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事項
㈠駿立公司分與寶徠、兆洋公司於103 年5 月25日簽署系爭A3 -4F 房屋、土地買賣契約書），約定由兆洋公司出售系爭建 案坐落之基地，寶徠公司代表由該公司與樸晟公司、詠馨公 司、兆傑公司共同投資興建之系爭建案出售附表一所示之房 屋予駿立公司，駿立公司業已給付土地價款360,000 元及房 屋價款3,130,000元。
㈡羅睿恩分與寶徠公司、兆洋公司於103 年5 月24日簽署系爭 A3-5F 土地、房屋買賣契約書，約定由兆洋公司出售系爭建 案坐落之基地，寶徠公司代表由該公司與樸晟公司、詠馨公 司、兆傑公司共同投資興建之系爭建案出售附表二所示之房 屋予羅睿恩，羅睿恩業已給付土地價款410,000 元及房屋價 款3,550,000元。
㈢羅睿恩分與寶徠公司、兆洋公司於103 年5 月24日簽署系爭 A6-5F 土地、房屋買賣契約書，約定由兆洋公司出售系爭建 案坐落之基地，寶徠公司代表由該公司與樸晟公司、詠馨公 司、兆傑公司共同投資興建之系爭建案出售附表三所示之房 屋予羅睿恩，羅睿恩業已給付土地價款340,000 元及房屋價 款2,850,000元。
㈣羅羽榛分與寶徠公司、兆洋公司於103 年5 月24日簽署系爭 A5-5F 土地、房屋買賣契約書，約定由兆洋公司出售系爭建 案坐落之基地，寶徠公司代表由該公司與樸晟公司、詠馨公 司、兆傑公司共同投資興建之系爭建案出售附表四所示之房 屋予羅羽榛，羅羽榛業已給付土地價款340,000 元及房屋價 款2,850,000元。
㈤羅羽榛分與寶徠公司、兆洋公司於103 年5 月24日簽署系爭 A5-3F 土地、房屋買賣契約書，約定由兆洋公司出售系爭建 案坐落之基地，寶徠公司代表由該公司與樸晟公司、詠馨公 司、兆傑公司共同投資興建之系爭建案出售附表四所示之房 屋予羅羽榛，羅羽榛業已給付土地價款340,000 元及房屋價 款2,950,000元。
㈥系爭建案經桃園縣政府於103 年核給（103 ）桃縣工建執照 字第會園00082-0 號建造執照；後於106 年8 月15日經桃園 縣政府核給（106）桃市都施使字第園00889號使用執照，建 築概要內記載地上3層、4層、5層、6層高度為3.20M。五、其次，原告先位主張室內淨高未達3 公尺20公分，屬民法第 354 條所稱之瑕疵，依同法第359 條規定解除系爭土地、房



屋買賣契約書，並依民法第259 條第1 項第2 款規定請求被 告返還價金，及依系爭土地、房屋買賣契約第24條第1 項約 定請求被告給付買賣總價金15% 之違約金；備位主張室內淨 高3 公尺20公分為買賣必要之點，意思表示有錯誤，依民法 第88條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，及依同法第179 條 規定請求被告返還所給付之價金等情，為被告所否認，並以 前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張系爭房屋買賣契約有 系爭瑕疵，依民法第359 條規定解除系爭土地、房屋買賣契 約，並依同法第第259 條第1 項第2 款規定請求被告返還價 金，及依系爭房屋買賣契約第24條第1 項約定請求被告給付 買賣總價金15% 之違約金，是否有據？㈡原告主張依民法第 88條規定撤銷系爭土地、房屋買賣契約，並依民法第179 條 規定請求返還所給付之價金，是否有據？茲分論述如下： ㈠原告主張系爭房屋買賣契約書有系爭瑕疵，依民法第359 條 規定解除系爭土地、房屋買賣契約書，並依同法第259 條第 1 項第2 款規定請求被告返還價金，及依系爭房屋買賣契約 書第24條第1 項約定請求被告給付買賣總價金15% 之違約金 ，是否有據？
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第153 條第1 項 前段、第354 條規定自明；而所謂物之瑕疵，係指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又 民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉 後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦 有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的 之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催 告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕 給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受 人之權益（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照） 。
⒉原告固主張室內淨高3 公尺20公分為系爭房屋買賣契約書之 內容，且為被告保證之品質，然於106 年10月22日進行建物 檢驗時，A3-4F 樓高2996公厘、A3-5F 樓高2991公厘、A6-5 F 樓高2993公厘、A5-5F 樓高2993公厘、A5-3F 樓高2982公 厘，顯有瑕疵且未達保證之品質云云，並提出系爭手寫稿為



證。然查：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第 1118號判例意旨參照）。準此，稽之房屋訂購證明單（見本 院卷一第61頁至第63頁、第439 頁），羅睿恩分於103 年3 月12日、同年5 月12日為自己及代理鍾羽榛訂購寶徠花園建 案A3-5F、A5-5F、A6-5F ，該證明單約定條款第2 條記載「 本單訂購之房屋、車位，其房屋面積及車位位置以建築執照 核准之圖說及坪數為正式買賣之依據；及佐之系爭房屋買賣 契約書第1 條第3 項「乙方（即賣方（代表）：寶徠建設股 份有限公司）對廣告之義務：乙方應確保廣告內容之真實， 本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停 車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分，若因法令有變 更或不可歸責於乙方之調整則不在此限。」、第4 條第1 項 約定「本戶房屋面積及汽車停車位包含之項目、計算方式均 如附件三「房屋及汽車停車位面積說明」、第10條第2 項約 定「本社區施工標準，除雙方另有約定外，悉依主管機關核 准之建造執照工程圖書及本契約建材設備表施工，並以主管 機關核發之建築物使用執照為合格認定標準。…」、附件三 房屋及汽車停車位面積說明第參條房屋及停車空間依下列方 式計算面積第2 項約定「建築物共同之牆壁，以牆壁之中心 為界」（見臺灣桃園地方法院107 年度重訴字第58號卷第23 頁背面、第26頁背面、第41頁背面、第44頁背面、第59頁背 面、第62頁背面、第77頁背面、第80頁背面、第95頁背面、 第98頁背面、本院卷卷一第160 頁、第196 頁、第232 頁、 第268 頁、第304 頁），是前揭訂購單及契約文義業已明定 駿立公司購買A3-4F ，羅睿恩購買A3-5F、A6-5F，鍾羽榛購 買A5-5F、A5-3F各房屋時，其買受之建物面積係依附件三及 主管機關核准之建造執照，而施工標準則依主管機關核准之 建造執照工程圖書及本契約建材設備表施工，並以主管機關 核發之建築物使用執照為合格認定標準，則就原告購買系爭 房屋時，兩造已明定系爭房屋應依桃園市政府核發之建造執 照、附件三、建材設備表等施工，自有拘束兩造之效力。 ⑵再參以桃園市政府核發之系爭建案建造執照及變更設計建造 執照（見本院卷卷二第79頁至第129 頁），系爭建案於103 年1 月21日由改制前桃園縣核發（103 ）桃縣工建執照字第 會園00082 號建造執照，其中地上三、四、五樓高度為3.10 M ，地上12層；又於103 年7 月16日核准變更建造執照，其 中地上三、四、五樓高度為3.20 M、地上22層；嗣後分於10



4 年4 月7 日、104 年8 月28日、105 年12月22日分別申請 變更建造執照，但地上三、四、五樓高度為3.20 M、地上22 層部分均未變更；而依前述，系爭房屋之面積、施工標準等 均依建造執照，則系爭房屋之高度即應以建造執照所核准之 3.20M 為準；又揆之系爭建案之使用執照（見本院卷卷一第 123 頁至第152 頁），桃園市政府於106 年8 月15日核准發 給系爭建案使用執照，該函文說明二記載「經派員抽驗結果 與核定之工程圖樣相符，准發給使用執照」、樓層附表地上 三、四、五樓高度為3.20 M（見本院卷卷一第148 頁），而 依前揭系爭房屋買賣契約書第10條第2 項約定系爭房屋以主 管機關核發之建築物使用執照為合格認定標準，是系爭建案 之樓層高度業經主管機關即桃園市政府認定為3.20 M，且記 載符合核定之工程圖樣，因而核發使用執照，顯見系爭建案 確實有依建造執照興建並取得使用執照，依系爭房屋買賣契 書第10條第2 項之約定，系爭房屋之興建符合系爭房屋買賣 契約書約定，自無依通常交易觀念，或當事人之約定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者之瑕疵，被告確實 已依約履行，提供無瑕疵之系爭房屋予原告。
⑶至原告提出系爭手寫稿認該稿件為系爭房屋買賣契約書之內 容云云，參以系爭手寫稿（見上開第58號卷第106 頁），該 手寫稿並未見手寫之人簽名，亦未記載所介紹之房屋為何； 及佐之系爭房屋買賣契約書中亦未將系爭手寫稿列為契約之 附件，自難認系爭手寫稿內容為系爭房屋買賣契約書之一部 分；縱系爭手寫稿上確實記載室內高度3 米2 等語，然依證 人即系爭建案代銷之美學生活廣告股份有限公司（下稱美學 生活公司）職員陳建志於本院審理時證稱：系爭房屋之承購 戶為伊客戶，是羅睿恩與伊接洽。一開始是在103 年2 月間 ，當時系爭建案尚未正式銷售，羅睿恩在路邊向伊詢問房屋 如何購買，伊有跟他轉述房屋要蓋幾坪、幾房、幾層樓高， 就是原證6手寫稿，該手寫稿中記載1700P是基地面積、大概 320 戶、22樓、地下4 樓、建蔽率50% 、容積率200%、3R40 是3 房40坪、2R30就是2 房30坪、1350＋130 是面河總價、 1000＋130 是站前房屋總價等。該文件內提到室內高度3 米 2 是依建築技術規則所講樓地板到上層樓地板的高度，伊有 跟羅睿恩解釋就是板心即地板中間到板心即上層地板中間， 有畫圖給他看，而不是現在踩的地板。之後羅睿恩就出國， 到正式銷售那天，約103 年5 月間羅睿恩有來找伊，因為伊 在外面接待，所以銷售、簽約是同事處理，當天羅睿恩買了 3 戶，之後再追加2 戶，都是羅睿恩、鍾羽榛跟我們副總談 的，正式銷售那天有把合約書交給羅睿恩攜回審閱，之後才



簽約等語（見本院卷卷一第388 頁至第393 頁），是由證人 陳建志前揭所證系爭手寫稿乃係陳建志介紹系爭建案之基地 面積、大約位置、興建樓層、全部戶數、室內面積、價格等 ，亦即此僅為就系爭建案之概略介紹，嗣後於系爭建案正式 銷售時，再由羅睿恩、鍾羽榛等前往系爭建案代銷之美學生 活公司洽談購買系爭房屋之相關事宜，並將合約攜回；另依 證人即美學生活公司業務副總經理沈高順於本院審理時證稱 ：伊認識羅睿恩，羅睿恩是先購買3 戶，嗣後再買2 戶，伊 是負責洽談價格，房屋內部、結構、建材都是第一線銷售人 員負責，合約有交給羅睿恩攜回，5 天後才簽約，當時並沒 有提到房屋室內高度，也沒有保證高度，羅睿恩並沒有對房 屋提出別需求。簽完約後，公司通知客戶可以變更，羅睿恩 變更很細，對於房屋尺寸要求很多，當時建設公司還要求伊 跟羅睿恩溝通，變更完一段時間後，就收到羅睿恩之存證信 函，建設公司請伊去跟羅睿恩了解狀況，羅睿恩才提到室內 高度問題及原證6 ，原證6 之手寫資料與羅睿恩簽署之契約 內容相差甚遠，並不相關等語（見本院卷卷一第460 頁至第 461 頁），是證人沈高順既負責與羅睿恩洽談價格，就系爭 房屋之買賣為經手之人，且證人陳建志、沈高順均證稱系爭 土地、房屋買賣契約書簽署前業經羅睿恩攜回審閱，則對於 系爭房屋樓層高度究係為何，原告卻未於系爭房屋買賣契約 中約定；甚且，苟原告認樓層高度為系爭房屋買賣契約書之 必要之點，於攜回審閱合約內容後，自應提出要求列為附件 或個別磋商條款，然均未要求為之，足見系爭手寫稿之內容 與原告購買系爭房屋時要求之房屋格局、室內高度均無涉， 非屬契約之內容，而未有拘束兩造之效力；再者，證人即羅 睿恩之友人陳冠霖於本院審理時亦證稱：伊在羅睿恩買屋後 ，有陪同羅睿恩前往代銷瞭解，沒有參與羅睿恩與建商簽約 過程。當時去找買給羅睿恩的年輕人，拿出原證6 手寫文件 ，洽談過程主要是跟代銷說高度不實，實際高度只有3 米， 代銷說樓層牆心到牆心是3 米2 ，不是室內實際高度，也說 原證6 並未記載在合約內，當天沒有達成共識，就離開了。 羅睿恩說代銷再介紹的時候寫的，但他沒有說代銷在解說時 怎麼敘述高度等語（見本院卷卷一第463 頁至第465 頁）， 是證人陳冠霖前揭證詞僅得證明曾陪同羅睿恩到代銷公司瞭 解系爭房屋室內高度、系爭手寫稿之問題，卻未參與系爭房 屋買賣洽商過程，是無從由證人陳冠霖前揭證詞推論系爭手 寫文件之高度3米2記載即為室內淨高度。故原告前揭所主張 ，即屬無據。
⒉從而，系爭房屋買賣契約書既未約定樓層高度3.2M為室內淨



高度，且系爭手寫稿亦未作為系爭房屋買賣契約之附件，證 人陳建志、沈高順均未保證室內淨高度為3.2M，及系爭建案 之建造執照已載明樓層高度地上三、四、五樓為3.2M，桃園 市政府核發之使用執照上亦記載樓層高度地上三、四、五樓 為3.2M，堪認被告業已依系爭房屋買賣契約第10條第2 項之 約定履行。是原告主張系爭房屋內淨高未達3.2M為瑕疵，且 欠缺所保證之品質，依民法第359條 規定解除系爭土地、房 屋買賣契約書，不足可採。
㈡原告主張依民法第88條規定撤銷系爭土地、房屋買賣契約， 並依民法第179 條規定請求返還所給付之價金，是否有據？ ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。民法第88條有明文。又民法第88條第1 項之撤銷權， 依同法第90條之規定，自意思表示後經過一年而消滅。 ⒉原告固主張以室內淨高3 公尺20公分而為買賣系爭房屋之意 思表示，顯有錯誤，依民法第88條規定撤銷系爭土地、房屋 買賣契約意思表示云云。然查，系爭手寫稿僅為證人陳建志 介紹系爭建案之說明，而依前述系爭手寫稿中除樓層高度3 米2 外，尚有基地面積、戶數、室內坪數、樓層、價格、停 車位等等，其上之內容嗣後與系爭土地、房屋買賣契約書之 內容實有差異，且系爭土地、房屋買賣契約書中均已約定係 以桃園市政府核定之建造執照為施工標準，此部分又經原告 於簽約前攜回合約書審閱無誤，顯見原告經審慎考量後同意 以系爭土地、房屋買賣契約之條款、桃園市政府核發之建造 執照施工標準購買系爭房屋。是苟如原告所主張室內淨高度 3 米2 為其購買系爭房屋之必要之點，何以在洽商購買系爭 房屋及簽署系爭房屋買賣契約前均未見原告提出相關之要求 ，甚或請被告之代銷公司就此部分之需求，記載於系爭房屋 買賣契約內，實難認原告將室內淨高度3 米2 之條件作為購 買系爭房屋之意思表示必要之點，而與民法第88條之要件有 間；況縱使室內淨高度3 米2 確實為意思表示內容錯誤，惟 系爭房屋買賣契約簽署之時間為103 年5 月25日、103 年5 月24日，迄今已逾1 年期間，揆之前揭說明，原告之撤銷權 亦已消滅，據此，原告主張依民法第88條規定撤銷系爭土地 、房屋買賣契約意思表示，洵屬無據。
五、綜上，原告先位主張依民法第359 條規定解除系爭土地、房 屋買賣契約書，並依同法第259 條第1 項第2 款規定請求被 告返還價金，及依系爭土地、房屋買賣契約第24條第1 項約



定請求被告給付買賣總價金15% 之違約金如附表A 所示金額 及遲延利息；備位主張依民法第88條規定撤銷系爭買賣契約 意思表示，及依同法第179 條規定請求被告返還如附表B 所 給付之金額及遲延利息，均為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回之 。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一詳予論駁之必要。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
民事第七庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
書記官 鄭雅雲
附表A
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│ 編號 │訴之聲明 │
├────┼──────────────────────┤
│ 一 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付駿立公司4,048,000元，並自107年7月24日起 │
│ │至清償日止，按年息5%計算之利息。或應由寶徠公│
│ │司給付駿立公司1,012,000元、由樸晟公司給付駿 │
│ │立公司1,214,400元、由詠馨公司給付駿立公司 │
│ │1,416,800元、由兆傑公司給付駿立公司404, 800 │
│ │元，並均自107年7月24日起至清償日止，按年息5%│
│ │計算之利息。 │
├────┼──────────────────────┤
│ 二 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付羅睿恩（A3-5樓）4,468,000元，並自107年7 │
│ │月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。或應│
│ │由寶徠公司給付羅睿恩1,117,000元、由樸晟公司 │
│ │給付羅睿恩1,340,400元、由詠馨公司給付羅睿恩 │
│ │1,563,800元、由兆傑公司給付羅睿恩446,800元，│
│ │並均自10 7年7月24日起至清償日止，按年息5%計 │
│ │算之利息。 │
├────┼──────────────────────┤




│ 三 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付羅睿恩（A6-5樓）4,393,000元，並自107年7 │
│ │月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。或應│
│ │由寶徠公司給付羅睿恩923,250元、由樸晟公司給 │
│ │付羅睿恩1,107,900元、由詠馨公司給付羅睿恩1, │
│ │266,634元、兆傑公司給付羅睿恩369,300元，並均│
│ │自107年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利│
│ │息。 │
├────┼──────────────────────┤
│ 四 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付鍾羽榛（A5-5樓）3,693,000元，並自107年7 │
│ │月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。或應│
│ │由寶徠公司給付鍾羽榛923,250元、由樸晟公司給 │
│ │付鍾羽榛1,107,900元、由詠馨公司給付鍾羽榛 │
│ │1,266,634元、由兆傑公司給付鍾羽榛369,300元，│
│ │並均自107年7月24日起至清償日止，按年息5%計算│
│ │之利息。 │
├────┼──────────────────────┤
│ 五 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付鍾羽榛（A5-3樓）3,817,000元，並自107年7 │
│ │月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。或應│
│ │由寶徠公司給付鍾羽榛954,250元、由樸晟公司給 │
│ │付鍾羽榛1,145,100元、由詠馨公司給付鍾羽榛 │
│ │1,335,950元、由兆傑公司給付鍾羽榛381,700元，│
│ │ 並均自107年7月24日起至清償日止，按年息5% │
│ │計算之利息。 │
├────┼──────────────────────┤
│ 六 │兆洋公司應給付駿立公司1,242,000元，其中360, │
│ │000元自103年5月25日起，另882,000元部份自107 │
│ │年8月21日起，均至清償日止，按年息5%計算之利 │
│ │息。 │
├────┼──────────────────────┤
│ 七 │兆洋公司應給付羅睿恩1,405,000元，其中410,000│
│ │元自103年5月25日起，另997,500元部份自107年8 │
│ │月21日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。│
├────┼──────────────────────┤
│ 八 │兆洋公司應給付羅睿恩1,148,500元，其中340,000│
│ │元自103年5月25日起，另808,500元部份自107年8 │
│ │月21日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。│
├────┼──────────────────────┤




│ 九 │兆洋公司應給付鍾羽榛1,148,500元，其中340,000│
│ │元自103年5月25日起，另808,500元部份自107年8 │
│ │月21日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。│
├────┼──────────────────────┤
│ 十 │兆洋公司應給付鍾羽榛1,172,500元，其中340,000│
│ │元自103年5月25日起，另832,500元部份自107年8 │
│ │月21日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。│
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附表B
┌────┬──────────────────────┐
│ 編號 │訴之聲明 │
├────┼──────────────────────┤
│ 一 │寶徠公司、樸晟公司、詠馨公司及兆傑公司應連帶│
│ │給付駿立公司（A3-4樓）3,13,000元，並自107年7│
│ │月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。或應│
│ │由寶徠公司給付駿立公司782,500元、由樸晟公司 │
│ │給付駿立公司939,000元、由詠馨公司給付駿立公 │
│ │司1,095, 500元、由兆傑公司給付駿立公司310, │
│ │000 元，並均自107年7月24日起至清償日止，按年│
│ │息5% 計算之利息。 │