臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第179號
原 告 李振嘉
訴訟代理人 王聖舜律師
複 代理 人 吳榮庭律師
被 告 王秀鳳
訴訟代理人 林俊儀律師
吳采凌律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年9月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將桃園市○○區○○段○○○地號土地（面積八十三點七四平方公尺、權利範圍全部）之所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣壹佰柒拾壹萬捌仟參佰參拾貳元，及自民國一百零六年十月十四日起至民國一百零七年三月六日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍拾柒萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰柒拾壹萬捌仟參佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年12月17日與被告簽訂土地權益 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買桃園市○○ 區○○段00地號土地（面積為83.74 平方公尺，重測前為桃 園縣○○鄉○○段0 ○0 地號土地，下稱系爭土地），約定 買賣價金為新臺幣（下同）171 萬8332元（系爭土地之買賣 價款166 萬8332元，加計系爭契約第18條第2 項同意補貼被 告之價款5 萬元，共171 萬8332元，下稱系爭價金），原告 向被告購買系爭土地之目的在於取得公共設施保留地作為容 積移轉使用，此情亦為被告所明知，兩造因此於系爭買賣契 約第15條明確約定系爭土地為公共設施保留地，無協議價購 、徵收情事，依規定免徵土地增值稅，如有其他原因應繳納 土地增值稅，則雙方解除系爭買賣契約，被告並應於7 日內 原價退款。嗣原告已依約給付系爭價金，被告亦於102 年1 月3 日將系爭土地所有權移轉予原告後，交通部公路總局第 一區養護工程處竟於105 年11月間清查土地時始發現系爭土 地業於62年間辦畢協議價購，雖未辦理所有權移轉登記，然 系爭土地已非屬公共設施保留地，桃園市政府地方稅務局亦 據此通知原告應補繳取得系爭土地後，再行出售系爭土地所
有權所生之土地增值稅，而原告就上開處分所申請之復查、 訴願均遭駁回，足見系爭土地確非公共設施保留地，與系爭 買賣契約第15條約定不符。原告遂於106 年10月5 日以存證 信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，上開存證信函 並於106 年10月6 日送達被告，是系爭買賣契約已於106 年 10月6 日經原告合法解除，然被告迄未將系爭價金返還原告 ，爰依系爭買賣契約書第15條約定、民法第259 條規定，請 求被告返還171 萬8332元等語，並聲明：㈠被告應給付原告 171 萬8332元，及自106 年10月14日起至清償日止，按週年 利率之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地重測前為龜山鄉山頂段2 之4 地號土地 ，並未經辦理協議價購，原告自不得依系爭買賣契約第15條 約定解除契約，且被告不識字亦未諳法律，簽訂系爭買賣契 約時未能理解契約第15條之真意，是兩造就該條之解除權約 款並未合意，原告不得依系爭買賣契約第15條約定解除契約 。又土地增值稅之納稅義務人既為被告，顯見系爭買賣契約 第15條約定之真意僅在於賦予須納費用之被告解除契約之權 利，故原告依系爭買賣契約第15條約定主張解約，當屬無據 。再者，被告曾向交通部公路總局第一區養護工程處函詢系 爭土地是否曾辦理協議價購或徵收取得，經上開機關於101 年12月5 日函覆應無協議價購或徵收補償情事（下稱系爭函 文），足見系爭土地在買賣契約訂立時確經主管機關認定為 公共設施保留地，且直至被告依約將系爭土地移轉登記並交 付原告時，系爭土地均未發生協議價購、徵收之事，原告自 不得於被告履行債務完畢後行使契約解除權。又倘不論契約 是否已履行完畢、危險負擔是否已移轉或歷時多久，均須由 被告單方承受行政機關變動認定是否為公共設施保留地之風 險，顯悖於公共交易秩序及社會妥當性，原告行使契約解除 權實已違反民法第148 條權利濫用規定，自不足採。退步言 之，縱認原告得解除系爭買賣契約，被告亦得依民法第264 條規定為同時履行抗辯，原告應於返還價金之同時將系爭土 地所有權移轉登記返還與被告等語，並聲明：㈠原告之訴及 假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第229 反面至230 頁，並依判決 格式略調整順序及修改用語）：
㈠兩造於101 年12月17日簽訂系爭買賣契約（見本院卷第6 至 7 頁），由原告向被告購買系爭土地，約定買賣價金為171 萬8332元，原告已如數給付系爭價金，兩造並於102 年1 月 3 日辦畢系爭土地所有權移轉登記，將系爭土地移轉登記為
原告所有。
㈡原告於102 年1 月10日再將系爭土地出售訴外人長虹建設股 份有限公司（下稱長虹公司），並於102 年1 月22日辦理所 有權移轉登記完畢，長虹公司現為系爭土地之所有權人（見 本院卷第248 頁）。
㈢系爭買賣契約第15條約定：「本買賣標的係公共設施保留地 （道路用地），隸屬桃園縣龜山都市計畫範圍內，無協議價 購、無徵收情事，依規定免徵土地增值稅，惟如有其他原因 應繳納土地增值稅，則雙方解約，七日內原價退款」（見本 院卷第6 頁反面）。
㈣被告於101 年間訂立系爭買賣契約前，曾向交通部公路總局 第一區養護工程處查詢系爭土地是否曾辦理協議價購或徵收 取得等情事，經交通部公路總局第區一養護工程處以系爭函 文回覆：「山鶯段52地號依土地登記謄本記載，產權仍登記 私人所有，且無備註徵收戳記，應無協議價購或徵收補償情 事」（見本院卷第177 頁）。
㈤交通部公路總局第一區養護工程處於105 年間清查土地後， 發現系爭土地業於62年間與當時之所有權人聯發工業有限公 司（下稱聯發公司）協議價購完成，並已由聯發公司領取補 償金一事，故於105 年8 月3 日以一工用字第1050061305號 函、105 年11月10日一工用字第1050090361號函通知桃園市 政府地方稅務局（見本院卷第109 至118 頁）上開事宜。 ㈥桃園市政府地方稅務局於106 年3 月7 日發函原告，函知系 爭土地業於62年間經協議價購，僅未辦理產權移轉登記，並 非公共設施保留地，故不適用土地稅法第39條第2 項免徵土 地增值稅規定，而命原告補繳土地增值稅6 萬6992元（見本 院卷第8 頁），經原告申請復查後，桃園市政府地方稅務局 於106 年7 月28日以桃稅法字第1060037742號復查決定書維 持原決定（見本院卷第9 至11頁），原告不服上開決定而提 起訴願，亦經桃園市政府以府法訴字第1060218180號訴願決 定書駁回原告之訴願（見本院卷第13至15頁）。 ㈦原告於106 年10月5 日以存證信函通知被告解除系爭買賣契 約，並請被告於函到7 日內返還系爭買賣價金，上開存證信 函業於106 年10月6 日送達被告。
㈧被告迄未返還系爭價金。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：
原告主張系爭土地業經協議價購，不符系爭買賣契約所約定 之無協議價購情事，故其得依系爭買賣契約第15條約定解除 系爭買賣契約，並依同條約定、民法第259 條規定請求被告 返還系爭買賣價金171 萬8332元等情，為被告所否認，並以
上開情詞置辯。是本件兩造爭執之點，應在於：㈠系爭土地 於兩造簽訂系爭買賣契約時，是否業經協議價購？是否為公 共設施保留地？㈡如系爭土地非屬公共設施保留地，則原告 依系爭買賣契約第15條約定解除系爭買賣契約，並請求被告 返還系爭價金171 萬8332元，有無理由？茲分述如下： ㈠系爭土地於兩造簽訂系爭買賣契約時，是否業經協議價購？ 是否為公共設施保留地？
1.系爭土地重測前為桃園縣○○鄉○○段0 ○0 地號土地，於 56年7 月24日至92年6 月5 日間之所有權人為聯發公司，而 聯發公司曾於62年間與臺灣省公路桃園地區改善工程處（現 改制為交通部公路總局第一區養護工程處）協議價購系爭土 地，並已於64年6 月21日領畢協議價購之補償金，雖迄未辦 理所有權移轉登記，然系爭土地於協議價購完成後，即非都 市計畫法之公共設施保留用地，故須繳納土地增值稅等事實 ，有106 年3 月7 日桃園市政府地方稅務局函、106 年7 月 28日桃稅法字第10600377742 號桃園市政府地方稅務局復查 決定書、桃園市政府都市發展局105 年12月9 日桃都行字第 1050036729號函、交通部公路總局第一區養護工程處105 年 8 月3 日一工用字第1050061305號函、桃園市政府府法訴字 第1060218180號訴願決定書、系爭土地異動索引、土地登記 謄本、桃園市龜山地政事務所107 年4 月20日山地測字第10 70002908號函及檢附之系爭土地登記簿、交通部公路總局第 一區養護工程處107 年4 月25日一工產字第1070031242號函 及檢附之具領清冊、公路局征購土地業戶具領補償費聯單等 件在卷可憑（見本院卷第8 、53至57、107 至108 、112 、 164 至169 、127 至128 、248 、208 至216 頁），堪信為 真實。依此，兩造於101 年12月17日簽訂系爭買賣契約時， 系爭土地業經協議價購完成，已非公共設施保留用地等情， 堪可認定。
2.被告抗辯其曾於簽訂系爭買賣契約前向交通部公路總局第一 區養護工程處函詢系爭土地是否曾辦理協議價購或徵收取得 ，經上開機關以系爭函文函覆應無協議價購或徵收補償情事 ，且桃園縣政府於101 年12月19日出具之都市計畫土地使用 分區（或公共設施用地）證明書亦記載系爭土地為公共設施 用地，足見系爭土地於兩造簽訂系爭買賣契約時，確屬公共 設施保留用地云云。然查，前開都市計畫土地使用分區（或 公共設施用地）證明書之內容，僅有記載系爭土地為公共設 施用地，尚與「公共設施保留地」有別（見本院卷第79頁） ，是被告執此為辯，已難遽採。又交通部公路總局第一區養 護工程處固曾於101 年12月5 日以系爭函文稱「山鶯段52地
號依土地登記謄本記載，產權仍屬私人所有，且無備註徵收 戳記，應無協議價購或徵收補償情事」等語（見本院卷第 177 頁），然縱觀前後文義可知，上開函文內容僅係依據土 地登記謄本記載所為之推斷，顯非終局或檢視所有相關資料 後所為之判定。本院復就此節函詢交通部公路總局第一區養 護工程處關於前後認定不一致之原因，經交通部公路總局第 一區養護工程處於107 年4 月25日以一工產字第1070031242 號函回覆：「二、旨揭地號重測前為桃園縣○○鄉○○段0 ○0 地號（由同段2 之3 地號分割出），依本處留存具領清 冊得知當時協議價購27.225坪、相對人為聯發工業有限公司 ，其並於64年間領取補償金。三、關於來函說明三所載事實 認定不一致原因乙事，查前述協議價購案係62年由前公路總 局桃園地區工程處委託桃園縣政府負責，於前公路總局桃園 地區工程處裁撤後，該相關資料等陸續由本處接管，推測係 因當時資料尚未完整呈現所致」等語，有前開函文在卷可稽 （見本院卷第213 頁），足見系爭土地確經聯發公司與公路 總局於64年間協議價購完畢無訛，系爭回函僅係在無完整資 料下，逕依土地登記謄本推斷之結果，是縱使系爭函文認定 有誤，仍無礙系爭土地事實上確已經協議價購完成一事，被 告執上開函文爭執系爭土地仍為公共設施保留用地云云，即 難採信。
㈡如系爭土地非屬公共設施保留地，則原告依系爭買賣契約第 15條約定解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭價金171 萬8332元，有無理由？
1.按系爭買賣契約第15條約定：「本買賣標的係公共設施保留 地（道路用地），隸屬桃園縣龜山都市計畫範圍內，無協議 價購、無徵收情事，依規定免徵土地增值稅，惟如有其他原 因應繳納土地增值稅，則雙方解約，七日內原價退款」，由 此可知，系爭買賣契約中已明確約定系爭土地須為「公共設 施保留地、無協議價購、無徵收」，如應繳納土地增值稅， 則雙方解約。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、 由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款 、第2 款亦有明定。查系爭土地曾於64年間經協議價購，土 地所有權人並已領得補償金，系爭土地此後即非公共設施保 留地，故須繳納土地增值稅等情，業經本院認定如前，核與 系爭買賣契約第15條所定之解約條件相符，原告自得據此解 除系爭買賣契約。而原告已於106 年10月5 日寄發存證信函 向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，上開存證信函並於
同月6 日送達被告等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第23 0 頁），堪認系爭買賣契約確於106 年10月6 日經原告合法 解除無訛。是以，原告依系爭買賣契約第15條約定、民法第 259 條規定請求被告返還系爭價金171 萬8332元，確屬有據 。
2.被告雖抗辯其始為系爭土地增值稅之納稅義務人，顯見系爭 買賣契約第15條約定之真意僅在賦予其解除系爭買賣契約之 權利，原告不得依上開約定解除買賣云云。惟查，系爭買賣 契約第15條文義上已明確約定係「雙方解約」，又與系爭買 賣契約第12條約定賦予單方解除權時所使用之「甲方（即原 告）得解除契約」用語不符，自難逾越契約文義遽論兩造有 單獨賦予被告契約解除權之意思。況由系爭約定之前後文義 觀之，條文乃係先敘明系爭土地為公共設施保留地，並無協 議價購、徵收情事後，始接續記載系爭土地依規定得免徵土 地增值稅，可見兩造所重視者實為系爭土地是否具備「公共 設施保留地」、「無協議價購」、「無徵收」之品質，進而 始因上開品質符合免徵土地增值稅之規定。再者，系爭土地 是否免徵土地增值稅一節，除涉及系爭土地是否符合兩造約 定之品質外，更關乎原告後續移轉系爭土地所有權與他人時 是否須額外支出土地增值稅之成本，此亦有原告提出之前開 桃園市政府地方稅務局函、復查決定書、訴願決定書、土地 增值稅繳款書可證（見本院卷第8 至15、233 頁），足見是 否免徵土地增值稅一事，亦對原告有相當程度之影響，則被 告抗辯系爭買賣契約第15條僅與其繳納土地增值稅有關，原 告不得據此解約云云，顯難憑採。
3.被告復抗辯其不識字亦未諳法律，簽訂系爭買賣契約時未能 理解契約第15條之真意，故兩造就系爭買賣契約第15條解除 權約款並未合意云云。然查，被告為43年出生（見本院卷第 195 頁），簽訂系爭買賣契約時已屆58歲，並非年歲尚輕或 社會歷練不足之人，自應知悉簽立買賣不動產權利義務之法 律文件時應當謹慎而為，簽名即代表同意系爭買賣契約條款 之內容，須負有相對應之法律責任，是縱認其辯稱簽訂系爭 買賣契約時並不識字、未諳法律一事屬實，被告仍可藉由簽 訂系爭買賣契約前詳細審閱、透過他人協助瞭解簽署內容等 方式確保自身權利義務後始行簽訂，斷無於未能瞭解系爭買 賣契約內容或毫無審閱之情形下，即貿然簽立系爭買賣契約 之理，是其事後恣意爭執契約內容未經合意，實難採信。參 以被告自承於簽訂系爭買賣契約前，曾應原告要求向交通部 公路總局第一區養護工程處確認系爭土地有無協議價購或徵 收事宜一事（見本院卷第180 頁），益徵被告確實知悉兩造
特別重視系爭土地須具無協議價購、無徵收之品質，是被告 辯稱其對系爭買賣契約第15條約款之內容及效力不明瞭，故 兩造就解除權約款並未合意云云，應屬避究卸責之詞，並非 可採。
4.被告又抗辯由其單方承受行政機關變動認定是否為公共設施 保留地之風險，顯悖於公共交易秩序及社會妥當性，是原告 解除系爭買賣契約違反民法第148 條權利濫用規定云云。惟 按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148 條第1 項定有明文。又民法第148 條係規定 行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利 ，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即 不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例 參照）。查被告既已於系爭買賣契約承諾系爭土地為公共設 施保留地、無協議價購、無徵收為買賣標的所應具備之品質 ，則無論系爭土地已經協議價購一事究否可歸責於被告或被 告是否知悉，被告本即應依特約承擔系爭土地不具約定品質 之風險，縱使解除契約將致被告受有須返還價金之不利益， 此仍屬系爭買賣契約所明定之對價平衡機制，顯非以損害被 告為主要目的，亦難認有何導致原告於私權關係之權利不合 理擴張、或對被告權利有何不正侵害，甚或違反公共交易秩 序及社會妥當性之情形，自與權利濫用無涉，是被告此部分 抗辯，仍非可採。
5.至被告抗辯依最高法院79年度台上字第1532號判決意旨，解 除契約須在被告未履行債務完畢前為之，故其既已移轉系爭 不動產所有權，原告即不得主張解約云云。然查，被告所交 付之系爭土地實際上既於64年間即經協議價購、非公共設施 保留地，足見系爭土地自始即不符系爭買賣契約第15條約定 ，則被告即便已於102 年1 月3 日將系爭土地所有權移轉登 記與原告，仍無解於其未交付符合債之本旨之買賣標的物一 事，是本件尚難認被告已依約履行債務完畢，從而，被告援 引上開判決意旨主張原告不得解約云云，亦非有據。五、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，上開規定，於當事人因契約解除而生之相互 義務準用之，此觀民法第261 條、第264 條第1 項本文規定 即明。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定有明文。此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此 一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之，倘當事人一方在訴 訟上已為此抗辯，法院即應為他方提出對待給付時，應對之 為給付之判決（最高法院85年度台上字第2220號判決意旨參
照）。經查，系爭買賣契約經原告合法解除，已如前述，則 依前揭規定，兩造自應互負回復原狀之義務，是被告抗辯原 告返還系爭土地之義務應與價金返還義務同時履行，即屬有 據，本院自應依此為原告將系爭土地所有權移轉登記與被告 之同時，被告應返還買賣價金171 萬8332元之對待給付判決 。
六、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第1 項、 第23 3條第1 項本文、第203 條分別定有明文。又債務人享 有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲 延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上 字第1550號判例意旨參照）。經查，系爭買賣契約經原告於 106 年10月6 日解除後，被告本應依系爭買賣契約第15條約 定於7 日內原價退款，是系爭返還價金之債務已於106 年10 月13日屆期，而被告則係於107 年3 月6 日以民事答辯二狀 為同時履行抗辯，是應自上開書狀於107 年3 月7 日送達原 告（見本院卷第249 頁）之日起，被告始得免除遲延責任。 從而，原告請求被告給付171 萬8332元，及自106 年10月14 日起至107 年3 月6 日止，按週年利率百分之5 計算之法定 遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之原告請求，即 屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，原告解除系爭買賣契約應屬合法，故其依系爭買 賣契約書第15條約定、民法第259條規定，請求被告給付171 萬8332元，及自106 年10月14日起至107 年3 月6 日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，又因 被告就此部分所為同時履行抗辯，核屬可採，爰諭知如主文 第1 項內容所示；至原告逾上述範圍之請求，則非有據，應 予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執 行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額 ，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗 ，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院訊問系爭函文之承辦人 古秀雲，以證明系爭函文認定系爭土地應無協議價購或徵收 補償之依據為何，惟依本院卷附證據資料，已足認定系爭土 地確經協議價購，是縱古秀雲承辦系爭函文時之認定與事實 不符，亦無礙本院前開事實之認定，自無再行傳訊古秀雲到 庭作證之必要，故予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法及所提之
證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述 ，併此敘明。
十、本件兩造雖均一部勝訴、一部敗訴，惟審酌原告敗訴部分極 微，爰依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔訴訟費用。中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 張文毓
法 官 王育珍
法 官 林柔孜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 王琪雯
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