臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更(二)字第三五六號
上 訴 人 倪福坤
張金鍊
甲○○
共 同
訴訟代理人 陳俊斌律師
被 上訴人 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林思銘律師
右當事人間請求移轉土地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年六月十日
臺灣新竹地方法院八十四年訴字第一０三八號第一審判決提起上訴，經最高法院第二
次發回更審，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判，
均廢棄。
確認上訴人與被上訴人乙○○間就坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段第三五之一地號
建地、面積０．０七八三公頃、應有部分十萬分之八四八，及同地段第三五之一三地
號建地、面積０．一二九二公頃、應有部分十萬分之八四八之買賣關係不存在。
被上訴人丙○○應將前項土地移轉所有權登記與上訴人。
第一、二審及發回前第三審（除確定部分外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
(一)、原判決除確定部分外廢棄。
(二)、確認上訴人與被上訴人間就坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一地號
、建地、面積０．０七八三公頃、應有部分十萬分之八四八，及同段三五之一
三地號、建地、面積０．一二九二公頃（上訴人誤為平方公頃）、應有部分十
萬分之八四八之買賣關係不存在。
(三)、被上訴人丙○○應將上開坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段三五之一地號、建
地、面積０．０七八三公頃、應有部分十萬分之八四八，及同段三五之十三地號
、建地、面積０．一二九二公頃（上訴人誤為平方公頃）應有部分十萬分之八四
八返還移轉登記與上訴人。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補陳述略稱：
(一)、依簽約當時之土地登記規則及交易慣例，所謂「使用面積」係包括主建物、附
屬建物等面積，及樓梯間、走道等「小公」之面積，消費者團體亦有此認知。
如謂使用面積不包含「小公」面積，則兩造之用語及認識既不相同，當初即無
達成買賣合意之可能。
(二)、買賣契約所附平面圖已明顯標示小公之位置及比例，此等部分於實際使用上，
有絕對之必要性及經常性，故列為使用面積計算，並標明於當層平面圖，至於
共同使用之屋頂突出物、機械室、水箱等部分，無法於平面圖表明者，則以公
共面積為文字表示，並無不當。
(三)、依房屋買賣契約書第一條之約定，坪數若超過或不足百分之二時，僅生互相找
補之問題；且坪數之配置於兩造簽約時即已存在，上訴人復未變更設計，故面
積是否不足，並非契約成立後始行發生者。被上訴人援引最高法院民事庭會議
決議，抗辯上訴人為不完全給付，亦無理由。
(四)、訴外人富國建設股份有限公司（簡稱富國公司）於系爭建物地下二層增設九
個停車位，依建築技術規則設計施工編第五十九條規定，及內政部八十四年十
月三日台內營字第八四八０四五０號所示，並無不合。又地下二層之結構、
汽車坡道、寬度及配置等項，均與契約相符，自無瑕疪。
(五)、系爭車位並無不能為通常之使用或預定之效用，縱有增設，亦屬主管機關之行
政管理問題，尚不構成車位瑕疵或違反兩造約定之旨。況被上訴人所購停車位
為法定停車位，亦不生車位瑕疵之問題。
(六)、縱認車位部分有瑕疪，該房屋及車位之總價不過為一百六十一萬四千元，被上
訴人拒繳餘款三百八十萬元，自屬過大抗辯，渠仍至少有二百餘萬元價金陷於
給付遲延，上訴人即無拒付之理由，上訴人予以解除契約，自屬有據。
(七)、系爭買賣契約書第四條之約定內容為『第四條：屋頂屬權：『屋頂突出物、電
梯間、機房、樓梯間及水箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積』，明白約
定僅屋頂之樓梯間、電梯間、始為公共設施面積，而排除當層樓梯間、電梯間
為公共設施面積。電梯機房、水箱皆係設於屋頂之設施，電梯間、樓梯間亦有
延伸至屋頂部分（電梯驅動機械置於屋頂，至屋頂亦必須經由頂樓樓梯間），
是該第四條之文意，顯然指屋頂之電梯間、樓梯間，始為公共設施，至當層樓
梯間、電梯間係屬廣告圖上相對公共面積之使用面積甚明。
(九)、證人姜月秋、曾賢文、薛清梅、彭壽林、張春梅等皆與被上訴人等同為未依約
繳款者，曾共同告訴富國公司負責人詐欺，且持同一理由申訴上訴人違反公平
交易法，或因同一理由涉訟，彼等利害關係一致，所為證言，顯然偏頗，實
不足採。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補陳述略稱：
(一)、被上訴人乙○○乃依售屋人員說明使用面積不含當層樓梯間，且車位具有獨立
產權，始行締約。茲上訴人為相反之主張，則兩造間締約時之意思表示顯未一
致，契約自始不成立，不待解除，上訴人或可依不當得利之法則請求返還土地
，惟亦應同時返還被上訴人已付之價金。
(二)、上訴人所舉台北市房屋仲介商業同業公會函，其意見不免偏頗，且習慣法之成
立，須以行之多年之事實及普通一般人之確信心為基礎，該函既認房屋面積計
算之方式，確非大多數人所瞭解，認知亦有不同，何來習慣可言﹖上訴人主張
建築實務及交易習慣上，使用面積係包含小公面積在內，自非可取。
(三)、廣告平面圖及買賣契約平面圖，係概括的將銷售房屋約達五百餘坪面積之基地
平面全部繪於其上，非僅十三樓層四戶之室內及小公部分，根本無法分辨何者
為當層樓、電梯及走道。上訴人主張平面圖已將當層樓、電梯間及走道部分詳
細標示，與事實不符。
(四)、富國公司於出售房屋時，即已完成房屋之設計，卻未於銷售廣告平面圖或買賣
契約之平面圖上，標明房屋面積之尺寸，亦未標明小公或大公之面積，以混淆
消費者，使之陷於錯誤，有違誠信原則，及違反公平交易法第二十一條引人錯
誤之情事，甚為明顯。
(五)、上訴人及富國公司僅以存證信函催告被上訴人於十日內付清價金，而未再依民
法第二百五十四條之規定催告履行，迨起訴時，即以起訴狀繕本之送達為解除
契約之意思表示，自不合法。又被上訴人係以五十五萬元之價格買入停車位，
上訴人主張停車位單價每坪為四萬餘元，其計算殊有差異。
(六)、上訴人主張『小公』依八十四年修正前之土地登記規則及登記實務，應登記
為主建物，殊不因地政機關未依當時法令登記，而改變其『使用面積』之本質
云云。然查，本件系爭房地之電梯間及樓梯間，兩造已於預定房屋買賣契約書
第四條屋頂屬權項下約定：『屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水箱共同
使用部分由客戶分擔公共設施面積』。是以本件電梯間、樓梯間（小公）即與
上訴人所主張之屋頂突出物、機房及水箱共同使用部分（大公），同屬全體住
戶分擔之公共面積內（亦即屬銷售廣告圖中之『公共面積』部分），而非使用
面積（最高法院發回更審理由參照），而上訴人也確實申請地政機關核交（﹖
）電梯間、樓梯間、屋頂突出物、機房、水箱共同使用部分，另編建號，登記
為共有，非登記入主建物權狀面積內。且證人彭壽林、張春梅等亦於原審證稱
銷售人員係說明『使用面積』為各住戶大門內私人使用之部分，包括陽台、花
台面積，而中庭樓梯則算『公共面積』云云，足證本件房地銷售廣告圖所載之
『使用面積』，確不含樓梯、電梯間面積。
(七)、系爭房屋買賣契約第四條雖標題命名為『屋頂屬權』，惟依民法第九十八條規
定『解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句』，故究竟
雙方合意之契約內容為何，自應依標題下所記載之詳細內容決之。查該第四條
約定中，除屋頂突出物、屋頂平台外，其餘電梯間、機房、樓梯間、水箱均不
在屋頂，況其中電梯間、樓梯間，亦未記載為『屋頂電梯間、樓梯間』，排除
當層之電梯、樓梯間，且屋頂亦無住戶須分擔之電梯、樓梯間面積。足證所謂
電梯間、樓梯間係指整棟建物所有之電梯、樓梯間面積無疑。而上訴人率以契
約標題之概括記載，不當解釋雙方契約之真意，置契約詳細內容不論，顯屬無
理。
(八)、交易行為應依誠信原則為最高指導原則，以減少訟源，避免紛爭之產生。今行
政院公平交易委員會就該廣告之認定，因其係存在於該會成立前，是該會依法
律不溯既往之原則，而含蓄地表示不違法，但表示仍應明確標示使消費者大
家能明確知悉其廣告所表達之意義。是該廣告雖無形式違法之處，實質上仍欠
妥當。且縱使上訴人之廣告未違反公平交易法，惟仍不影響兩造於買賣契約上
關於使用面積、公共設施面積之約定。
(九)、上訴人於新竹縣核准之三十五位法定停車位外，另增設十四位經縣政府核准，
其餘九位停車位，顯然係在其餘防空避難室之空間設立，且未經全體住戶同意
，違反公寓大廈管理條例第八條之規定。又其違規增設車位，已由新竹縣政府
處六萬元罰鍰並令其改善。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人乙○○於八十一年四月二十六日，向上訴人購買
坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段第三五之一、三五之一三號建地、應有部分各
十萬分之八四八，及向訴外人富國公司購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」
Ｃ棟十三樓房屋。上訴人已依約移轉土地所有權登記予乙○○所指定之丙○○，
該房屋亦早已興建完成並通知交屋。惟乙○○尚積欠房地價款共三百八十萬元未
為給付，經催告未果，業經上訴人及富國公司解除契約在案。爰求為確認兩造間
就系爭土地之買賣關係不存在，併依民法第二百五十九條及第一百七十九條之規
定，求為命被上訴人丙○○將系爭土地移轉所有權登記予上訴人之判決 (另上訴
人請求確認上訴人與丙○○間就系爭土地之買賣關係不存在部分，業經本院前審
判決上訴人敗訴確定)。
二、被上訴人則以：被上訴人乙○○向訴外人富國公司買受之房屋，經地政機關丈量
登記之面積僅九三．八三平方公尺即二八．三八坪，較房屋銷售廣告上所載之使
用面積減少七．０九坪。又富國公司未依約使被上訴人取得停車位之單獨所有權
，並擅自增設停車位，而車道之寬度亦不符規定，其給付具有重大瑕疪，且屬不
完全給付，在富國公司補正以前，被上訴人自得拒絕給付價金，不負遲延責任。
而被上訴人乙○○與上訴人訂立之土地買賣契約，及與富國公司訂立之房屋買賣
契約，有互相聯立之關係，被上訴人自得以對抗富國公司之事由，對抗上訴人等
語，資為抗辯。
三、經查：
（一）、關於上訴人請求確認其與被上訴人乙○○間就系爭土地之買賣關係不存在部
分：
１、被上訴人乙○○於八十一年四月二十六日，向上訴人購買坐落新竹縣竹東鎮
○○段竹東小段第三五之一號土地、面積０．０七八三公頃，第三五之一三
號土地、面積０．一二九二公頃，應有部分各十萬分之八四八，及向訴外人
富國公司購買該土地上所興建之「長春帝國大廈」Ｃ棟十三樓房屋。土地價
金為三百七十七萬元，房屋價金為一百六十一萬元，合計五百三十八萬元；
被上訴人乙○○共已給付一百五十八萬元，餘款迄未給付。而上訴人已將系
爭土地之應有部分移轉登記予被上訴人乙○○所指定之丙○○之事實，為上
訴人與被上訴人乙○○所不爭執，並有預定土地買賣契約書、預定房屋買賣
契約書、土地登記簿謄本可稽（本院前審卷第六－三四頁），堪信為實在。
２、被上訴人乙○○買受系爭土地及房屋，雖分別與上訴人及訴外人富國公司訂
定契約，惟富國公司係於上訴人之土地上興建房屋，並由該公司與上訴人同
時出售房屋及其基地之應有部分。依預定土地買賣契約書第十二條約定：「
本契約與甲方（即被上訴人乙○○）所訂之預定房屋買賣契約書有相互聯立
關係，如預定房屋買賣契約經賣方聲明解除者，乙方（即上訴人）亦得聲明
解除本契約，如甲方違反預定房屋買賣契約之任何條款時，視為亦違反本契
約之條款，乙方得依本契約書第六條規定辦理」，預定房屋買賣契約書第十
四條亦為相同之約定（原審卷第二四、三四頁）。因之，土地買賣契約與房
屋買賣契約之出賣人雖然不同，但兩者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約
之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷、或解除，另一契約亦同其效果。
３、依預定房屋買賣契約第一條約定：「建物標示及買賣權利範圍：坐落竹東縣
．．．．土地上所興建之竹東『長春帝國大廈』Ｃ棟十三樓（如總配置圖所
示）約三八．九０坪之房屋。（上開坪數係包括陽台、花台、平台、露台、
及所分擔公共面積）。精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準」。而
該房屋業已建造完成，並以富國公司之名義辦妥所有權第一次登記（尚未移
轉登記與買受人或其指定登記名義人）。依建築改良物登記簿謄本之記載（
原審卷第七八、八二頁、第一一二－一一八頁、第一二一、一二二頁），系
爭房屋之建號為三七四０號，另共同使用部分則編列為二個建號，即三七六
０及三七六二號，各部分之面積為：①三七四０建號部分：建物面積七八．
四三平方公尺，陽台一四．七一平方公尺，及花台０．六九平方公尺所有權
全部，合計九三．八三平方公尺，折合二八．三八坪（一平方公尺折計０．
三０二五坪）。②三七六０建號部分：停車場、避難室等公共設施二０六一
．五五平方公尺，中庭一九二．六八平方公尺，管理室一六．二四平方公尺
，車道五二．八九平方公尺，合計二三二三．三六平方公尺，應有部分一萬
分之一００。依應有部分比例計算，占二三．二三平方公尺，折合七．０二
坪。③三七六二建號部分：樓梯等公共設施六０二．七四平方公尺，屋頂突
出物五０．三八平方公尺，機械室五０．三八平方公尺，水箱五０．三八平
方公尺，合計七五三．八八平方公尺，應有部分一萬分之三七二。依應有部
分比例計算，占二八．０四平方公尺，折合八．四八坪。
４、被上訴人乙○○向富國公司買受之房屋，約定之面積「約三八．九０坪」，
係包括陽台、花台、平台、露台、及所分擔之公共面積；亦即除單獨所有之
部分外，尚包括共有部分依其應有部分比例換算可得之面積，總計「約三八
．九０坪」，買賣契約書並未明定該房屋各部分配置之面積若干。而系爭房
屋經地政機關登記為三個建號，其共有部分經換算結果，連同單獨所有之部
分，總共面積為四三．八八坪（28.38＋7.02＋8.48=43.88 ），已如上述，
較買賣契約所定之三八．九０坪並無短少。被上訴人雖辯稱富國公司之售屋
廣告所附平面圖，標示系爭房屋之「使用面積」為三五．九一坪，「公共面
積」為二．九九坪，惟其實際登記之「使用面積」僅二八．三八坪（即三七
四０建號部分），提出廣告為證（原審卷第五一－五二頁）。然該廣告所附
平面圖，除繪有系爭房屋之房間格局外，並詳細標示當層之電梯間、樓梯間
、走道及通道；而買賣契約書所附之平面圖（本院前審卷第一０二頁），亦
已明確標示樓梯間、電梯間及走道，兩圖核相符合。此等部分對房屋所有人
之使用，具有經常性及必要性，與屋頂突出物、機械室、水箱等部分之使用
迴不相同。如謂樓梯間、電梯間及走道非屬「使用面積」，自與平面圖所示
之意旨不符，亦與使用之實況有悖。又不動產業界向有以『使用面積』及『
公共面積』作為標示房屋面積之商業習慣，且一般預售屋廣告所指『使用面
積』係指除專有部分外，另包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用之面積
，即俗稱之『小公』在內，至『公共面積』則係指全棟各層戶共有而共同使
用之面積，即俗稱之『大公』。而使用面積或私有面積，依交易習慣應包含
當層電樓梯間及走道（俗稱小公）等情，業經中華民國建築投資商業同業公
會全國聯合會八十三年十二月一日（八三）建投全聯字第一三八二號函、八
十四年二月九日（八四）建投全聯字第一五一八號函，於另案敘明（見最高
法院八十六年台上字第三零八六號、八十六年台上字第一三一八號判決）。
被上訴人所辯銷售廣告圖所載之『使用面積』，確不含樓、電梯間面積，即
非可採。上訴人主張廣告所附之平面圖已將俗稱「小公」之電梯間、樓梯間
、走道及通道等標示，列為「使用面積」，標明於當層平面圖，至於共同使
用之屋頂突出物、機械室、水箱等部分，無法於平面圖表明者，則文字表明
為「公共面積」，自屬可信。依此計算，系爭房屋之樓梯間等設施（建號三
七六二），面積為六０二．四七平方公尺，依應有部分一萬分之三七二計算
，為二二．四二平方公尺，折合六．七八坪，連同三七四０建號之二八．三
八坪，合計三五．一六坪，與約定之三五．九一坪相差僅０．七五坪，此項
差距仍為契約第一條所容許之範圍。
５、被上訴人雖抗辯本件系爭房地之電梯間及樓梯間，兩造已於預定房屋買賣契
約書第四條屋頂屬權項下約定：『屋頂突出物、電梯間、機房、樓梯間及水
箱共同使用部分由客戶分擔公共設施面積』。是以本件電梯間、樓梯間（小
公）即與上訴人所主張之屋頂突出物、機房及水箱共同使用部分（大公），
同屬全體住戶分擔之公共面積內（亦即屬銷售廣告圖中之『公共面積』部分
），而非使用面積云云。惟據上訴人稱，電梯機房、水箱皆係設於屋頂之設
施，電梯間、樓梯間亦有延伸至屋頂部分（電梯驅動機械置於屋頂，至屋頂
亦必須經頂樓樓梯間），是該第四條之文意，顯然指屋頂之電梯間、樓梯間
，始為公共設施等語。查系爭預定房屋買賣契約書第四條係就屋頂部分而為
約定，此就該條先冠以『屋頂屬權』自明，且屋頂又非絕對無電、樓梯間之
設施，尚難因其約定內容有電梯間、樓梯間，即認定當層樓梯間、電梯間亦
為第四條約定之公共設施面積。退一步言，縱認當層樓梯間、電梯間之設施
亦為第四條約定之公共設施面積。然不動產業界向有以『使用面積』及『公
共面積』作為標示房屋面積之商業習慣，且一般預售屋廣告所指『使用面積
』係指除專有部分外，另包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用之面積，
即俗稱之『小公』在內，至『公共面積』則係指全棟各層戶共有而共同使用
之面積，即俗稱之『大公』。而使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當
層電樓梯間及走道（俗稱小公）等情，已如前述。系爭第四條約定之『公共
設施面積』，與銷售廣告圖中之『公共面積』，並不相同，公共設施面積有
大公小公之分，而公共面積則僅指大公而言，當層樓梯間、電梯間係屬小公
，自應算入使用面積，不能將全部公共設施面積，均算入『公共面積』，是
被上訴人依系爭買賣契約第四條約定，抗辯當層樓梯間、電梯間（小公）與
上訴人所主張之屋頂突出物、機房及水箱共同使用部分（大公），同屬全體
住戶分擔之公共面積（亦即屬銷售廣告圖中之『公共面積』部分），而非使
用面積云云，不足採取。
６、證人即該大廈其他房屋之承購戶姜月秋、曾賢文、薛清梅、彭壽林、張春梅
等，於原審雖證稱使用面積為進入房內之面積等語。惟各該證人所證者為各
該證人各自訂購之情形，已難為本件被上訴人乙○○承購時亦屬相同情形之
認定，且據證人即銷售人員張素雲於另案刑事審判中證述本案銷售人員已明
確說明『使用面積』之含義（見本院八十六年上易字第二一三七號刑事判決
），於原審亦證稱『使用面積』包含小公。證人即富國建設公司現場監工盧
仁富於原審亦證稱小公應該屬於『使用面積』。參諸上開不動產業界之商業
習慣，即一般預售屋廣告所指『使用面積』係指除專有部分外，另包括當樓
層其他住戶共有持分之共同使用之面積，即俗稱之『小公』在內，至『公共
面積』則係指全棟各層戶共有而共同使用之面積，即俗稱之『大公』，及該
證人等多與被上訴人等同為未依約繳款者，曾共同告訴富國公司負責人詐欺
，且持同一理由申訴上訴人違反公平交易法，或因同一理由渉訟，彼等利害
關係一致等情，渠等所為證言，尚不足採。
７、被上訴人乙○○所提出之行政院公平交易委員會八十四年九月四日(84)公參
字第六八三六號函（原審卷第一０三、一０四頁），係以建商於預售屋廣告
上，以「使用面積」、「公共面積」等為建物面積之表示時，應依該委員會
八十三年八月三日第一四七次委員會議之決議，載明各該用語之意義，以免
交易之相對人對面積產生誤認，致有違反公平交易法第二十一條所定引人錯
誤之情事，並非指摘訴外人富國公司之房屋銷售廣告，有違反公平交易法之
情事。況被上訴人乙○○買受系爭房屋係在八十一年四月二十六日，斯時上
開決議尚未作成，不生富國公司之房屋銷售廣告有違反該決議之問題。被上
訴人乙○○辯稱富國公司之銷售廣告未依行政院公平交易委員會之決議辦理
，有違公平交易法及誠信原則，不無誤解。
８、被上訴人乙○○另辯稱其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符，且富國
公司擅自增設停車位，而地下停車場之車道寬度亦有不足云云。經查：預定
房屋買賣契約書第一條約定：「停車位機械式地下二樓一０號．．．．。本
大樓地下停車場，不屬公共設施範圍悉歸各所有人管理使用，甲方（即被上
訴人乙○○）依約定停放車輛」（原審卷第二六頁）。依其文義，僅被上訴
人乙○○就地下二層編號第十號之停車位有「管理使用」之權，並未約定使
被上訴人乙○○取得單獨所有權之停車位；而所謂「不屬公共設施範圍」，
係指停車位並非供公共所使用之設施，以與承購人就其停車位有特定之管理
使用權相互呼應，非可解為就停車位有獨立之所有權。證人曾賢文等人於原
審證稱富國公司約定其出售之停車位，係有獨立產權之車位云云，不足信為
真實，故被上訴人乙○○抗辯其購買之停車位並無獨立產權，與約定不符云
云，非可採信。至於被上訴人抗辯富國公司擅自增設停車位，而地下停車場
之車道寬度亦有不足乙節。經查富國公司所建停車場因屬違法增設停車位、
車道寬度不足，已由新竹縣政府處六萬元罰鍰，並令富國公司改善在案，有
該縣八十七年六月十八日八七府建都字第五七七四五號函及八十七年十月七
日八七府建都字第一０七八六三號函可證，嗣因富國公司仍未改善，該府又
以八十七年十一月二十六日八七建都字第四五九六一號函催辦並函知「行政
執行無效時移送法院強制執行」在案，有新竹縣政府八十七年十二月二十四
日八七府建都字第一四六九七七號覆監察院函及八十八年六月三日八八府建
都字第五六八三八號函可證，該八十八年六月三日函中亦明白指出：依據內
政部函文規定，增加之停車位如係做為法定停車空間時，尺寸大小應合於停
車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計達五十輛者，另應適用建築設
計施工編第六十條第三款後段規定應為雙車道寬度。本案停車輛數，使用執
照核准記載為四十九輛，唯經現場勘查結果該地下室第二層自行增設之停車
位車輛數已超過五十輛，且車道寬度未達五．五公尺，與規定不符等語 (見
本審卷第四十五頁) ，故被上訴人乙○○抗辯富國公司擅自增設停車位，而
地下停車場之車道寬度亦有不足，其購買之車位有不完全給付之情形乙節，
洵非無據，上訴人主張系爭車位並無瑕疵云云，自非採信。惟查上訴人應交
付之車位固有車道寬度不足及增設停車位等瑕疵，致車輛進出時極易與車道
牆壁擦撞，顯然足以減少車位之價值，被上訴人非不得請求減少價金，然被
上訴人自認系爭車位之總價為五十五萬元，而系爭房屋及土地總價款為五百
三十八萬元，被上訴人僅因車位之瑕疵，竟以同時履行作為抗辯而拒繳餘款
三百八十萬元，顯失公平，非屬正當，被上訴人仍應負給付遲延之責任。
９、依土地買賣契約第六條約定：「甲方（即被上訴人乙○○）應付之土地款全
部或一部分（含貸款）不履行第二條之付款規定時，如逾期滯納，經乙方（
即上訴人）定期催告後仍延不繳付者，即視為違約，甲方同意乙方逕行解除
本契約．．．．倘若產權部分已移轉登記過戶為甲方名義時，甲方同意乙方
再將產權逕行移轉過戶為乙方名義，甲方絕無異議」。上訴人主張已與富國
公司委託律師以存證信函催告被上訴人「於函達十日內將積欠價款及費用等
一次付清並辦妥銀行貸款手續，逾期未履行，即解除買賣契約，不另通知」
，有被上訴人乙○○不爭之新竹英明街郵局第一一六五號存證信函足憑（原
審卷第二五、二六頁）。被上訴人乙○○經催告後仍未履行，上訴人復以起
訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，即無不合。被上訴人乙○○於八
十四年十一月二日收受本件起訴狀繕本，有送達證書可證，即本件買賣契約
經於八十四年十一月二日合法解除。上訴人請求確認其與被上訴人乙○○間
就系爭土地之買賣關係不存在，洵屬有據。
（二）、關於上訴人請求被上訴人丙○○移轉系爭土地所有權登記部分：
按民法第二百六十九條第二項規定，第三人對於利他契約未表示享受其利益
之意思，前當事人得變更其契約或撤銷之，係指第三人已為受益之意思表示
時，契約當事人不得以協議變更契約之內容或使契約根本消滅之意。若當事
人行使因法定原因發生之撤銷權或解除權，應不受該條規定之限制（最高法
院八十二年台上字第一五零號判決參照）。本件上訴人得行使法定解除權，
而其行使系爭解除權係屬合法，已如前述。茲被上訴人乙○○與上訴人間之
系爭買賣契約既經解除，丙○○依該買賣契約買受人即被上訴人乙○○之指
定取得系爭土地所得權之法律上原因，已不復存在。被上訴人丙○○雖非系
爭買賣契約之當事人，不負回復原狀之義務，上訴人固不能依民法第二百五
十九條之規定，請求被上訴人丙○○將系爭土地移轉登記與上訴人，惟其依
民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被上訴人丙○○返還即移轉
系爭土地所有權登記與上訴人，即屬正當（按上訴人於原審係主張依民法第
二百五十九條回復原狀及同法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被
上訴人丙○○返還移轉系爭土地所有權登記，見起訴狀），應予准許。又被
上訴人乙○○已付價金之返還，與被上訴人丙○○返還不當得利，並無同時
履行之關係，被上訴人同時履行抗辯，尚無可取。
四、綜上所述，上訴人求為確認其與被上訴人乙○○間之土地買賣關係不存在，並請
求被上訴人丙○○將系爭土地之應有部分移轉登記與上訴人，自為正當。原審就
此部分為上訴人敗訴之判決，即有未洽；上訴意旨指摘原判決關於此部分不當，
求予廢棄改判，為有理由，應由本院予廢棄，改判如主文第二、三項所示。五、兩造之其餘主張及攻擊、防禦方法，不影響本件判決之結果，無庸逐一審酌，併 予敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八 十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十四 日 民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權 法 官 吳 秀 美 法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日 書記官 劉 美 垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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