臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3686號
原 告 財團法人臺灣電信協會
法定代理人 蘇添財
訴訟代理人 張玉希律師
被 告 汪清雲
訴訟代理人 劉永新
龍毓梅律師
上 一 人
複 代理人 楊念慈律師
被 告 汪明慧
汪穎慧
上 一 人
訴訟代理人 鍾志宏律師
上列當事人間請求給付費用事件，本院於民國107 年8 月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告如附表二、附表三所示之金額及利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之四，被告汪明慧負擔十分之三，被告汪清雲、汪穎慧負擔十分之三。
兩造各以附表二、附表三所示之金額供擔保後，得假執行或免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告於起訴時之法定代理人為吳麗秀，嗣於本院審理中變更 為蘇添財，此有法人登記證書在卷可稽（見本院卷第161 頁 ），並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合（見本院卷第 160 頁），應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明主張：㈠被告汪明 慧、汪清雲應給付原告新臺幣（下同）841,146 元，及自民 事調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。㈡被告汪明慧、汪清雲應自民國106 年6 月起，按 月於每月月底前給付原告17,060元（見北司調卷第1 頁）。 嗣於本院審理中，因被告汪清雲於106 年11月29日將其所有 臺北市○○區○○段0 ○段0000○號（門牌號碼臺北市○○
區○○街000 巷0 ○0 號建物，下稱系爭建物）應有部分2 分之1 移轉予汪穎慧，故原告追加汪穎慧為被告（見本院卷 第111 頁），且經本院會同臺北市大安地政事務所測量人員 到場履勘，測量人員並依據測量結果繪製土地複丈成果圖後 ，最後將訴之聲明變更如聲明欄所示（見本院卷第271 頁、 282 頁反面）。核原告為訴之追加變更所執之基礎原因事實 相同，核與前揭規定相符，應予准許。
三、本件被告汪明慧經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號 土地（下稱系爭土地）所有權人，惟被告所有系爭建物（汪 明慧、汪清雲應有部分各2 分之1 ，且汪清雲於106 年11月 29日將其應有部分2 分之1 移轉予汪穎慧）無權占用系爭土 地，自負有返還相當於租金之不當得利之義務。而系爭土地 上係2 棟雙併建物，系爭建物應分擔之占用系爭土地面積為 47.49 平方公尺，系爭土地99年度、102 年度、105 年度申 報地價則分別為每平方公尺55,674元、58,630元、77,398元 ，以申報地價週年利率10％計算相當於租金之不當得利，則 就被告汪明慧、汪清雲部分，自101 年6 月1 日起至106 年 11月28日止，原告即得請求該2 人分別給付834,926 元；就 被告汪明慧、汪穎慧部分，自106 年11月29日起至107 年4 月30日止，原告得請求該2 人分別給付77,647元，以及自10 7 年5 月1 日起至被告汪明慧、汪穎慧返還系爭建物所占用 之系爭土地予原告止，按月各給付原告14,025元。為此爰依 民法179 條（見本院卷第282 頁反面）為請求等語。並聲明 ：㈠被告汪明慧、汪清雲應各給付原告834,926 元，及其中 728,792 元自原告調解聲請書狀送達被告汪明慧、汪清雲之 翌日起、其餘部分則自106 年12月1 日起，均至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告汪明慧及汪穎慧應各給 付原告77,647元，及自107 年5 月1 日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。㈢被告汪明慧及汪穎慧應自107 年 5 月1 日起，至拆除系爭建物並將該建物占用之系爭土地返 還原告之日止，按月各給付原告14,025元。㈣第1 、2 項請 求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則分別以下列情詞置辯：
㈠被告汪清雲抗辯：針對1 層樓以上之建物如欲計算建物占用 土地之租金或不當得利，面積之計算係以建物實際坐落之面 積為準。又伊已於106 年11月29日將系爭建物2 分之1 應有
部分移轉予被告汪穎慧，原告應向被告汪穎慧請求往後使用 系爭土地之對價。再依立法院106 年度預算評估報告：「一 、本院決議電信協會應將所屬資產回捐政府，交通部允應儘 速釐清適法性並研提具體執行計畫，以資周妥。」，顯見原 告名下之財產屬於潛在國有財產，則依國有非公用土地設定 地上權作業要點第5 點之規定，被告占用系爭土地相當於不 當得利之租金，應以申報地價乘以1 ％-5％以下年息，再大 安區國有非公用土地，地上權地租年息為3.5 ％，是同樣位 於大安區之系爭土地，參酌上開資料，應以申報地價週年利 率3.5 ％以下為計算基礎，且以週年利率2.5 ％為宜等語。 並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
㈡被告汪穎慧抗辯：原告請求相當於租金之不當得利，應以系 爭建物應有部分2 分之1 所占用之系爭土地面積為計算基礎 ，而系爭建物面積為96.62 平方公尺，該棟建物有4 戶，因 此伊應分擔之占用系爭土地面積為12.0775 平方公尺。另原 告為交通部所屬之財團法人業經立法院決議要求其進行解散 ，且要求其將資產回捐政府，故系爭建物所坐落之土地即為 國有土地，而依國有非公用土地設定地上權作業要點第5 條 第（三）款第1 目之規定地租以土地申報地價年息1 ％-5％ 計算，且以申報地價週年利率2 ％計算方屬相當等語。並聲 明：1.原告之訴駁回。2.如為不利之判決，願供擔保請求免 為假執行。
㈢被告汪明慧未於言詞辯論期日到場，僅以書狀陳述：原告係 被交通部下令解散之法人，不可為訴訟之當事人。伊與被告 汪清雲於94年8 月向訴外人謝采芳購買系爭建物時，謝采芳 於買賣契約書中保證「未占用他人土地」，且伊自取得系爭 建物應有部分2 分之1 所有權後，從未被告知要支付使用系 爭土地之費用，則依民法第87條、第92條第2 項，不得以未 登記之事項對抗伊即善意第三人等語。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為其所有（權利範圍：1 分之1 ），被告 所有之系爭建物（汪明慧、汪清雲應有部分各2 分之1 ，且 汪清雲於106 年11月29日將其應有部分2 分之1 移轉予汪穎 慧）占用系爭土地，為兩造所不爭執，復有土地、建物登記 第二類謄本、臺北市松山地政事務所建物所有權狀及臺北市 大安地政事務所107 年4 月2 日函及所附土地複丈成果圖在 卷可稽（見北司調卷第3 至4 頁、本院卷第57、79、190 至 191 頁），此部分事實堪以認定。
㈡被告汪明慧、汪清雲就原告主張其等無權占有系爭土地乙節
，並未爭執；至被告汪明慧雖抗辯：原告係被交通部下令解 散之法人，不可為訴訟當事人。伊與被告汪清雲於94年8 月 向謝采芳購買系爭建物時，謝采芳於買賣契約書中保證「未 占用他人土地」，且伊自取得系爭建物後，從未被告知要支 付使用系爭土地之費用，依民法第87條、第92條第2 項，不 得以未登記之事項對抗伊即善意第三人等語。惟查原告目前 並未解散，仍然存在，有法人登記資料、法人登記證書在卷 可佐（見本院卷第46、161 頁），另被告汪明慧之前手於出 賣系爭建物予被告汪明慧時，對其之保證內容，亦與原告無 關，不能以此對抗原告；而被告汪明慧是否知悉無權占用他 人土地，亦不影響客觀上無權占用他人土地之事實。是以， 被告汪明慧上開抗辯均無可採，而其亦未就其占有係有正當 權源之事實舉證證明，自難認係有權占用系爭土地。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院 61年台上字第169 號著有判例意旨可循。本件被告無權占有 系爭土地，已如上述，而消極減免其應支付使用該土地之代 價，即受有利益，並因而致原告受有損害，是原告依不當得 利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利為有理 由。
㈣關於系爭土地占用系爭土地面積之計算，被告汪清雲及汪穎 慧均抗辯：系爭建物占用土地之不當得利，面積之計算應以 建物實際坐落之面積為準，即系爭建物面積96.62 平方公尺 ，再以該棟建物有4 戶為平分等語。惟據原告主張：系爭建 物所在公寓與另棟公寓當時係一起建造於系爭土地上，且該 2 棟雙併公寓以圍牆與基地上之其他建物隔離，圍牆內之土 地均屬於系爭建物之基地，是應以該2 棟雙併公寓所坐落基 地之總面積為分母計算系爭建物占用土地之面積，各戶再平 均分擔等語。查本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之 地面及其所應留設之法定空地；前項法定空地之留設，應包 括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，建築 法第11條第1 項、第2 項定有明文。是建築物本身所占之地 面之外，其他建築物建造時所留設之空地，亦屬供建築物建 築之用，自部分自應屬於該建物所使用之土地。又查系爭建 物領有( 60) 使字第1082號使用執照（下稱系爭使用執照） ，基地為臺北市○○區○○段000 ○000 ○00000 地號（見 本院卷第163 頁使用執照存根、278 頁使用執照申請書）。 後上揭757 、763 地號均併入755-3 地號（見本院卷第272 、274 、276 頁），755-3 地號最後又分割為通化段3 小段
245-25 1地號（見本院卷第276 頁），其中248 地號即本件 系爭土地。再系爭建物之基地使用面積為2,097 平方公尺（ 見本院卷第163 頁使用執照存根，279 頁使用執照申請書第 2 頁）。復依系爭使用執照內附之新建工程竣工圖（日期60 年8 月3 日）（下稱系爭竣工圖）之配置圖之第2 次更改設 計（見本院卷第280 頁），其上原有建物面積為1,679.78平 方公尺、新建建物總面積為1,683.71平方公尺，二者合計3, 363.49平方公尺，系爭土地所在公寓2 樓2 戶興建面積為16 8.19平方公尺（乙種宿舍），折算系爭建物應分擔之基地為 52.43 平方公尺（計算式：2097÷3363.49*168.19÷2 ≒52 .43 ）。而本件經地政機關測量圍牆內之面積（複丈成果圖 B1至J 計407 ，179 巷1 號及3 號建物96.62* 2+175巷6 號 及8 號建物面積117. 62*2 ，總共為835.48平方公尺，再以 2 棟雙併公寓（各8 戶，共16戶）折算系爭建物占用面積為 47平方公尺【（407+117.62+1 17.62+96.62+96.62）÷（11 7.62*8+96.62*8）*96.62≒47，小數點以下四捨五入】，較 上揭使用執照計算後應分擔之面積（即52.43 平方公尺）為 少，則以原告主張之方式計算系爭建物所使用到系爭土地面 積，應屬有據。此外，該2 棟雙併公寓有圍牆與旁邊之道路 （即175 巷、179 巷）相區隔，有本院到場勘驗時所攝照片 可佐（見本院卷第138 至139 頁），及參使用執照中所附之 竣工照片可知。是如複丈成果圖所示B1至J ，應屬於系爭建 物之基地範圍。至於複丈成果圖A1、A5部分，已分別計入C 、E ，自不再重複算入，A2至A4部分，僅係雨遮，並不致原 告無法使用系爭土地，故不應計入。再被告汪清雲、汪穎慧 雖抗辯：複丈成果圖中標示G 部份為停車場，被告汪清雲、 汪穎慧並未使用，故此部份並未得利。複丈成果圖中標示E 部份為防火巷，兩邊設有大門，亦無法使用，自無得到任何 利益。複丈成果圖中標示C 、D 部份為一樓住戶設置圍牆單 獨占有使用，亦無得到任何利益。然查，上開部分本屬於系 爭建物基地之一部分，已如上述外，另可參系爭使用執照中 之竣工照片，可見防火巷並未有鐵皮牆阻擋，另C 、D 部分 亦屬暢通無阻；且於本院現場履勘時，現場住戶吳家宏亦稱 ：應該房子建起來時就有圍牆，二棟建戶內1 樓圍牆原來是 沒有，是事後1 樓住戶加蓋的等語（見本院卷第134 頁反面 ），住戶袁台生亦稱：後面二棟建物中間部分有4 戶1 樓住 戶可以有後門的陽台通行，另外有2 個小門是可以從地下室 爬上來，以前比較常有人使用，現在已經沒有人在用，一樓 住戶其實也是各自使用各自部分。原來沒有鐵皮牆，後來有 人怕吵，才又搭建。本來沒有鐵皮牆時，是從地下室出口出
來到達鐵皮牆外面的。1 樓外的圍牆是一開始蓋好就有等語 （見同上卷頁）；再該2 棟雙併公寓1 樓之登記坪數與2 至 4 樓均相同（見本院卷第240 至255 頁），並無比較大。是 被告汪穎慧、汪清雲上開所抗辯部分，應均屬於系爭建物基 地之一部分；至於現在實際上由其他或部分住戶使用乙情， 既本屬於系爭建物共同基地之一部分，此部分應為被告與其 他住戶間之內部關係，並不因此阻礙原告本件之請求。 ㈤按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，此項規定 於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。另土 地法第97條第1 項所謂之土地價額，依同法施行法第25條之 規定，係指法定地價而言。而土地法第148 條規定土地所有 人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條第1 項所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報 總地價年息10％最高額，並有最高法院68年台上字第3071號 判例意旨可資參照。被告雖辯稱：本件原告業經立法院決議 要求其進行解散，且要求其將資產回捐政府，故系爭建物所 坐落之系爭土地即為國有土地，或屬於潛在國有財產，依國 有非公用土地設定地上權作業要點之規定地租以土地申報地 價年息1 ％-5％計算等語，惟查原告目前並未被解散，系爭 土地亦仍在原告名下，已如前述，系爭土地現非國有土地， 自無上開作業要點之適用。
㈥系爭土地四周鄰通化街（西側）、信義路4 段（北側）、基 隆路2 段（東側）及和平東路3 段（南側），附近有通化夜 市、法治公園、臨江公園、通化公園、信光幼稚園、三興國 小、立人國小、喬治高職、臺北市調查處、另距捷運六張犁 站約650 公尺、信義安和站約850 公尺、臨江市場約800 公 尺、10個公車站牌，數十線之公車可達，旁邊有統一便利超 商、中華電信門市，據原告及被告汪穎慧陳明在卷，並有台 灣電子地圖及GOOGLE電子地圖列印資料可佐（見本院卷第23 8 、235 至238 頁），堪認生活、交通機能尚屬良好。本院 審酌上情，認以系爭土地申報地價年息6 ％計算為適當。再 系爭土地申報地價每平方公尺分別如附表1 所示（見本院卷 第294 頁），又系爭建物占用系爭土地面積折算為47平方公 尺，原告所有系爭土地之權利範圍全部，系爭建物106 年11 月28日前為被告汪明慧、汪清雲所有，應有部分各2 分之1 ，106年11月29日後為被告汪明慧、汪穎慧所有，應有部分
各2 分之1 。基此計算，原告請求被告給付101 年6 月1 日 至107 年4 月30日之不當得利，以及自107 年5 月1 日起按 月可請求之不當得利數額，均如附表2 、3 所示。逾此部分 ，即屬無由，應予駁回。就遲延利息部分，原告就106 年4 月30日前之不當得利，請求自調解聲請狀繕本送達被告汪明 慧、汪清雲之翌日開始起算之法定遲延利息，此部分為有理 由（汪明慧：106 年6 月2 日，北司調卷第10頁，汪清雲： 106 年6 月6 日，北司調卷第12頁）。原告請求106 年5 月 1 日至106 年11月28日，以及請求106 年11月29日至107 年 4 月30日部分之法定遲延利息，原告雖主張在起訴時已經有 預為催告被告為給付之意思，已發生催告之效果，故可分別 請求自106 年12月1 日、107 年5 月1 日起算法定遲延利息 （見本院卷第282 頁反面），惟原告起訴時，上開期間不當 得利債權尚不存在，不能認為在起訴時有所謂預為催告之效 果。是就106 年5 月1 日至106 年11月28日不當得利部分， 應以106 年12月5 日言詞辯論期日原告請求此部分金額為催 告之意思表示，汪清雲起息日為翌日之106 年12月6 日，汪 明慧因並未到庭，且原告嗣後書狀繕本自行送達被告汪明慧 ，並未提出送達回執，故無法認定何時為催告，自無從起算 。106 年11月29日至107 年4 月30日不當得利部分，以107 年5 月15日言詞辯論期日原告請求此部分金額為催告之意思 表示，汪穎慧起息日為翌日之107 年5 月16日，汪明慧起息 日無從起算，理由同上。
四、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告給付如主文 第1 項所示相當於租金之不當得利之本息，為有理由，應予 准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。五、原告及被告汪清雲、汪穎慧均陳明願供擔保，聲請宣告假執 行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符， 爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；並依職權酌定相當 擔保金額，宣告准被告汪明慧預供擔保而免為假執行。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 王曉雁
附圖：複丈成果圖
附表1：
101年：55,673.6元
102年至104年：58,630元
105年至106年：77,398元
107年：72,046元
附表2 ：原告可請求被告汪明慧、汪清雲給付之101 年6 月1 日至106 年11月28日之不當得利數額
附表3 ：原告可請求被告汪明慧、汪穎慧給付之自106 年11月29日起之不當得利數額