返還所有物等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,106年度,2324號
TCDV,106,訴,2324,20180920,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第2324號
原　　　告　李澄鑑
訴訟代理人　張玉琳律師
被　　　告　傑聯智慧大樓管理委員會
法定代理人　林俊哲
訴訟代理人　劉建成律師
複 代 理人　林暘鈞律師
被　　　告　中華電信股份有限公司行動通信分公司
法定代理人　陳明仕
訴訟代理人　鍾詠凡
被　　　告　亞太電信股份有限公司
法定代理人　呂芳銘
訴訟代理人　簡泰正
被　　　告　遠傳電信股份有限公司
法定代理人　徐旭東
訴訟代理人　張惟淳
被　　　告　臺灣大哥大股份有限公司
法定代理人　蔡明忠
訴訟代理人　李佳真
上列當事人間返還所有物等事件，於民國107年8月20日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按分公司係總公司分設之獨立機構，就其業務範圍內之事項 涉訟時，自有當事人能力。又原告對分公司起訴後於訴訟進 行中，將被告更正為總公司應認為訴之變更（最高法院40年 台上字第105 號判例參照）。原告起訴以中華電信股份有限 公司行動通信分公司（下稱中華電信行動通信分公司）臺中 營運處為被告，後變更為中華電信股份有限公司（見卷㈠第 93-94頁），再變更為中華電信行動通信分公司（見卷㈠第1 95-196、卷㈡第6 頁），被告中華電信行動通信分公司就此 訴之變更無異議而為本案言詞辯論，合於民事訴訟法第255 條第1項第1款、第2項之規定，應予准許。
二、被告中華電信行動通信分公司法定代理人涂元光於本案繫屬 後變更為陳明仕，具狀聲明承受訴訟（見卷㈡第21頁），核 無不合，應予准許。
三、原告起訴聲明⑴被告等應將坐落在門牌臺中市○區○○○道



0段000號頂樓內裝設之基地台設備全部拆除後並將該建物交 還原告及其全體共有人。⑵被告傑聯智慧大樓管理委員會（ 下稱傑聯大樓管委會）應給付原告新臺幣（下同）108萬850 0元及自民國106年5月22日起迄清償日止，按年息百分之5計 算之利息。⑶被告中華電信行動通信分公司、被告亞太電信 股份有限公司（下稱亞太電信公司）、被告遠傳電信股份有 限公司（下稱遠傳電信公司）、被告臺灣大哥大股份有限公 司（下稱臺哥大公司）（下稱中華電信等4 家電信業者）應 分別給付原告如附表1所示金額及利息，並自106年8月1日起 迄交還第1項之建物止，按年月支付如附表2所示之金額，嗣 更正聲明第1 項(特定拆除標的及命拆除之被告)、減縮聲明 第2項(減縮利息起算日)、擴張減縮聲明第3 項(減縮本金及 利息，擴張利息起算日)後如後開聲明所示（見卷㈠第94、2 41、245頁、卷㈡第25-26、45-46、129-130頁），特定拆除 標的之更正聲明部分不涉及訴之變更，其餘擴張減縮聲明及 變更部分，被告無異議而為本案之言詞辯論，合於民事訴訟 法第255條第1項第1、3款、第2項之規定，應予准許。四、原告起訴後追加陳帆、傑可奇、可奇國際有限公司（下稱可 奇公司）為備位被告及追加備位聲明（見卷㈡第46頁），陳 帆、傑可奇、可奇公司具狀先就程序部分主張不同意原告追 加其等為被告，並就實體部分為答辯（見卷㈡第65-66 頁） 。陳帆、傑可奇、可奇公司於言詞辯論期日未到場，僅以前 開書狀為陳述，非已為本案之言詞辯論（最高法院102 年度 台抗字第910 號裁定參照）。陳帆、傑可奇、可奇公司未為 本案言詞辯論前，原告於107年5月4日撤回起訴（見卷㈡第1 13頁），毋庸得陳帆、傑可奇、可奇公司之同意，對陳帆、 傑可奇、可奇公司已生撤回訴訟之效力，此部分訴訟繫屬即 告消滅，陳帆、傑可奇、可奇公司具狀表明不同意原告撤回 起訴（見卷㈡第125 頁），不能回復該部分訴訟繫屬。被告 亞太電信公司、被告臺哥大公司於收受原告撤回書狀後（見 卷㈡第119、121頁）10日內未提出異議，被告傑聯大樓管委 會、被告中華電信行動通信分公司、被告遠傳電信公司於收 受原告撤回書狀後（見卷㈡第117-118、120頁），10日內提 出異議（見卷㈡第124、126-127、193、212-213頁），因原 告請求被告中華電信等4 家電信業者拆除基地台設備，為被 告中華電信等4 家電信業者共同設置，訴訟標的對於被告中 華電信等4 家電信業者需合一確定，被告中華電信行動通信 分公司、被告遠傳電信公司既不同意原告撤回起訴，對於被 告中華電信等4 家電信業者均不能發生撤回起訴效力，本院 應就原告對於被告之訴續為審理。




貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠門牌臺中市○○○道0段000號頂樓物即臺中市○區○○○段 0000○號建物（114.17平方公尺）、同段暫編7934建號（頂 樓層189.83平方公尺、頂樓層夾層21.74平方公尺、合計211 .57 平方公尺）之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原係 謝培傑起造，暫編7934建號建物為謝培傑於77年後增建，後 謝培傑於79年3 月28日將系爭建物轉讓與其岳母即原告之母 李劉良，李劉良死亡後由原告及弟妹即訴外人李龍次、李勝 谷、李雪惠繼承，經鈞院103年度家訴字第140號代位遺產事 件分割為分別共有。
㈡被告中華電信等4 家電信業者無任何法律權源占用系爭建物 裝設基地台設施，經原告分別於106年5月22日、106年7月5 日以存證信函通知出面處理，被告均置若罔聞，爰依民法第 767條第1項、第821條規定，請求被告中華電信等4家電信業 者拆除基地台設施，並將占用系爭建物返還原告等全體共有 人。
㈢被告傑聯大樓管委會未經原告同意與被告中華電信等4 家電 信業者簽訂基地台契約，由被告中華電信等4 家電信業者於 系爭建物內裝設基地台設施，被告傑聯大樓管委會並按月向 被告中華電信等4家電信業者收取租金依序為2萬4000元、1 萬1400元、1萬4167元、2萬3000元。原告就系爭建物應有部 分4分之1，爰依民法第179 條規定，請求被告傑聯大樓管委 會給付自106年5月23日起回溯5年對於被告中華電信等4家電 信業者已收取相當於租金之損害108萬8500元（如附表1所示 ）。又被告中華電信等4家電信業者均自106年5 月23日收到 原告存證信函後，即已知悉系爭建物為原告及其他共有人共 有，卻仍繼續加以占用，侵害原告對於系爭建物本於所有權 之使用權利，爰依民法第184條第1項規定，請求被告中華電 信等4 家電信業者自106年5月23日起至交還系爭建物予原告 及全體共有人之日止，按月給付如附表2 所示相當於租金之 損害金。
㈣被告雖抗辯暫編7934建號建物為訴外人寶琨建設股份有限公 司（下稱寶琨公司）於77年12月29日取得12樓4 戶房屋所有 權後所興建。然系爭大樓係於77年8月10日竣工，顯見暫編7 934建號於寶琨公司取得12樓4戶房屋所有權之前即已存在， 顯非由寶琨公司所建，寶琨公司非為所有權人。暫編7934建 號建物之鋼構係直接搭建於3886建號建物上，且本件電信公 司設置之綠色鐵皮物亦係鎖固於前開3886建號建物上，前開 3886建號建物內部設有鐵梯、電梯及對外聯絡出入口、樓梯



，非為廣告塔等情，應足認暫編7934建號建物並無獨立之出 入口，而與前開3886建號建物使用同一電梯，應不具有使用 及構造上之獨立性，前開3886建號建物之所有權範圍應因而 擴張。前開3886建號建物係謝培傑起造，77年11月23日建物 第一次登記，其主要用途為瞭望台；且該建物為3 層結構， 本件於107年1月5日至現場勘驗結果，系爭建物與前開3886 建號建物之間並無構造區隔，暫編7934建號建物之鋼構亦係 直接搭建在前開3886建號建物上，內部並設有簡易鐵梯通往 前開3886建號建物之第2層，由頂樓整體外觀觀察，前開388 6 建號與暫編7934建號建物應同屬一建物；雖暫編7934建號 建物與前開3886建號與可透過共同之電梯、出入口及樓梯， 分別通往屋頂平台、12樓，及對外聯絡，應仍難認系爭建物 有何構造上及使用上之獨立性。
㈤並聲明：⑴被告中華電信等4 家電信業者應將附圖所示頂樓 層（面積189.83平方公尺）及頂樓層夾層（面積21.74平方 公尺）中裝設之基地台設備全部拆除，並將前開建物交還原 告及全體共有人。⑵被告傑聯大樓管委會應給付原告108萬8 500元及自106年5月23日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。⑶被告中華電信等4家電信業者應自106年5 月23日 起至交還前開建物予原告及全體共有人之日止，按月支付如 附表2 所示之金額。⑷原告願供現金或等值之銀行可轉讓定 期存單供擔保請准宣告假執行。
二、被告傑聯大樓管委會以：
㈠3886建號建物之起造人為謝培傑，於77年10月辦理第1 次所 有權登記。原告之被繼承人李劉良於79年3 月以買賣為原因 登記所有。惟暫編7934建號建物應為寶琨公司於77年取得傑 聯大樓12樓整層之所有權後，利用傑聯大樓12樓屋頂平台為 基礎增建，並有搭建通往12樓以下之樓梯供進出，同時亦可 利用屋頂平台上之大樓電梯進出，嗣因921 地震後，寶琨公 司透過訴外人金巴黎災後重建委員會及金巴黎社區管理委員 會，將傑聯大樓地12樓整層4 戶房地連同暫編7934建號建物 ，於93年10月7 日讓渡與訴外人陳帆等人，其後被告傑聯大 樓管委會經陳帆等人同意，於94年11月2 日經傑聯大樓區分 所有權人會議決議於頂樓設置基地台，與被告中華電信等4 家電信業者簽定電信基地台設置租賃契約，並由被告中華電 信等4 家電信業者自行出資於頂樓夾層架設基地台。原告應 就其主張系爭建物為謝培傑負舉證之責，原告提出課稅證明 並無法證明系爭建物之起造人為謝培傑。又3886建號建物僅 為12樓屋頂平台上略呈T 字型之水泥構造物瞭望台，與一般 建物之構造及型態不同，本身不具區分所有建物遮風避雨之



經濟上使用目的，並不成立獨立物權。被告中華電信等4 家 電信業者所搭建之基地台係於暫編7934建號建物內部之鋼構 夾層上搭建，且該夾層之鋼樑係鎖固於本大樓之廣告塔、主 柱及主樑等共有部分，基地台並未使用到3886建號建物，原 告自無從以其為所有權人為由，請求被告拆除基地台並給付 相當於租金之損害金。另暫編7934號建號建物四周圍之3 層 廣告塔構造間有加裝窗戶，上方增建屋頂而使增建物足以遮 風避雨，內部廁所為被告傑聯大樓管委會出資所增建，除有 電梯可供出入，亦有通往樓下之樓梯，應足認暫編7934號建 號建物有構造上及使用上之獨立性。暫編7934號建號建物縱 使將3886建號建物包覆在內，惟暫編7934號建號建物本身既 已成為一獨立建物，難認為暫編7934號建號建物附合於3886 建號建物。再者，課稅資料不能證明原始起造人為何人，原 告雖主張訴外人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽 公司）另案主張對於訴外人李雪惠有債權，訴外人李雪惠之 被繼承人李劉良死亡遺留包括前開暫編7934建號建物之遺產 ，代位訴請分割遺產，經鈞院103年度家訴字第140號判准代 位遺產分割，並認前開暫編7934建號建物屬被繼承人李劉良 遺產，判准代位遺產分割後由原告及訴外人李龍次、李勝谷 、李雪惠各繼承應有部分4分之1等語，惟該案僅憑暫編7934 建號建物之稅籍，即認定該增建物為原告等人之被繼承人李 劉良，該案認定應有違誤等語置辯。
㈡答辯聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免假執行。
三、被告中華電信行動通信分公司以：
㈠被告中華電信行動通信分公司係基於與被告傑聯大樓管委會 間之租賃契約，使用傑聯大樓之屋頂以設置電信設備，並按 期支付租金，依電信法第33條及公寓大廈管理條例第10條之 規定，被告中華電信行動通信分公司與被告傑聯大樓管委會 間之租約應屬合法有效。且被告中華電信行動通信分公司於 設置設備前，皆先與被告傑聯大樓管委會確認設置地點，並 於租約中載明位置，顯見被告中華電信行動通信分公司係合 法使用被告傑聯大樓之屋頂，亦無任何故意過失侵害原告權 益，原告依侵權行為及不當得利之法律關係，向被告中華電 信行動通信分公司請求自屬無據。原告雖主張被告中華電信 行動通信分公司不能執與被告傑聯大樓管委會間之租約對抗 原告云云，然被告中華電信行動通信分公司與被告傑聯大樓 管委會間之租約係於105年2月1 日簽訂，被告中華電信行動 通信分公司至106年5月23日始收受存證信函知悉所使用之建 物所有權有爭議，惟存證信函之性質僅為第三人之片面主張



，並無任何法律效力足使被告確知原告為承租建物之所有權 人，原告主張被告自收受存證信函時起，即屬惡意占有人云 云，違反民法第959條之規定，原告之主張自屬無據。 ㈡答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
四、被告亞太電信公司以：
㈠原告僅提出房屋稅課稅明細表欲正明其為暫編7934建號建物 之所有權人，然房屋稅課稅明細表不足證明原告為傑聯大樓 頂樓全部建物之所有權人。又原告雖為3886建號建物之共有 人，然亦無從證明被告亞太電信公司設置之基地台位置位於 其所有之建物上。況前開3886建號建物測量成果圖顯示結構 為鋼筋混凝土，而被告亞太電信公司基地台設備放置處則為 「鋼骨樓板」結構，兩者構造不同，顯見被告亞太電信裝設 基地台之位置確為傑聯大樓之公共設施，而非原告主張其所 有之建物範圍內。再者，依公寓大廈管理條例第10條第2 項 之規定，公寓大廈之公共設施空間由大樓管委會管理，被告 亞太電信公司使用傑聯大樓頂樓並無任何故意過失侵害原告 權益，且為合法占有使用，原告起訴主張被告亞太電信公司 應負損害賠償責任或返還不當得利，自屬無據。 ㈡答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
五、被告遠傳電信公司以：
㈠被告遠傳電信公司占有使用之基地台，係至遲於94年間即已 設置，係被告遠傳電信公司承繼已消滅之和信電訊股份有限 公司（下稱和信公司）與被告傑聯大樓管委會所簽定之租約 而來。被告遠傳電信公司收購和信公司，並於99年正式完成 合併，被告遠傳電信公司現與被告傑聯大樓管委會有效之租 約期間為105年3月1日至110年2 月28日，被告遠傳電信公司 皆依約繳納租金，是被告遠傳電信使用傑聯大樓之頂樓，應 屬合法占有使用。原告僅提出房屋稅課稅明細表欲證明其為 暫編7934建號建物之所有權人，然房屋稅課稅明細表不足證 明原告為傑聯大樓頂樓全部建物之所有權人，惟前開3886建 號及暫編7934建號建物之面積總和為325.74平方公尺，與房 屋稅課稅證明上所載之總面積348.87平方公尺不符，原告既 未能就其主張被告遠傳電信公司所設置之基地台所占用之建 物有所有權存在，則其主張被告遠傳電信公司於收受其所發 出之存證信函後，即屬惡意占有人云云，自屬無據，被告遠 傳電信使用傑聯大樓之頂樓設置基地台，應屬合法占用，並 無任何不當得利，亦無任何故意過失侵害原告權益之情事存 在，原告提起本件訴訟應無理由。




㈡答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔 保請准宣告免為假執行
六、被告臺哥大公司則以：
㈠被告臺哥大公司係基於與被告傑聯大樓間之租賃契約，使用 傑聯大樓之屋頂以設置電信設備，並按期支付租金，依電信 法第33條及公寓大廈管理條例第10條之規定，被告臺哥大公 司與被告傑聯大樓管委會間之租約應屬合法有效。原告僅提 出房屋稅課稅明細表、前開3886建號建物登記謄本、鈞院10 3年度家訴字第140號判決，欲證明其為暫編7934建號建物之 所有權人，然房屋稅課稅明細表不足證明原告為傑聯大樓頂 樓全部建物之所有權人，且前開判決為一造辯論判決，該判 決所示之未登記建物是否確為李劉良之遺產應屬有疑，亦無 從證明暫編7934建號建物為原告所有，且原告所提之房屋課 稅明細非住家非營業用面積為「189.83」、起課年月為97年 7月，另一筆面積「27.74」之起課年月為105年5月，李劉良 於91年11月2日死亡，此2筆面積合計211.57之增建物，顯無 可能由李劉良起造或經由移轉取得所有權或事實上處分權， 是以原告未能舉證被告臺哥大公司架設之基地台位置係屬其 所有。又縱認被告臺哥大公司有無權占有之事實，惟被告傑 聯大樓管委會早於94年11月2 日即召開區分所有權人會議決 議將系爭建物出租予電信業者，衡諸常情公寓大廈之頂樓均 屬區分所有權人共有，並由管委會統一管理出租，被告臺哥 大公司基於此一信賴關係與被告傑聯大樓管委會訂立租賃契 約，並按期繳納租金，被告並非無法律上原因占有使用傑聯 大樓頂樓，亦無受有利益，原告主張被告有不當得利，自屬 無據等語置辯。
㈡答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利 判決，被告願以現金或等額之臺北富邦商業銀行無記名可轉 讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
七、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段、第821條定有明文。查臺中市○○○道0段000 號 頂樓增建有暫編7934建號（頂樓層189.83平方公尺、頂樓層 夾層21.74平方公尺、合計211.57 平方公尺）之未辦保存登 記建物，有建物謄本及測量成果圖在卷可稽（見卷㈠第15、 128頁）。該暫編7934建號建物係在臺中市○○○道0 段000 號之頂樓加蓋房屋，有屋頂及玻璃窗戶為牆壁，建物內部設



置有簡易廁所，有樓梯及電梯可通往樓下，外部之屋頂平台 亦有樓梯可通往樓下，被告中華電信等4 家電信業者共同設 置基地台為前開建物內夾層即如附圖夾層所示（21.74 平方 公尺），此據本院會同兩造、臺中市中正地政事務所人員及 臺中市政府都市發展局人員履勘現場勘驗無訛，有勘驗筆錄 及相片附卷可憑（見卷㈠第205-207、121-127、140-141 、 161、232-238、247、252-266、卷㈡226-238 頁）。原告主 張被告中華電信等4 家電信業者共同設置基地台所在之綠色 鐵皮物係鎖固於前開3886建號建物上云云，與事實不符。原 告主張前開暫編7934建號建物為伊與訴外人李龍次、李勝谷 、李雪惠共有，被告中華電信等4 家電信業者共同設置基地 台為無權占用暫編7934建號建物等情，為被告所否認。被告 傑聯大樓管委會抗辯暫編7934建號建物為訴外人寶琨公司於 77年間取得大樓12樓整層4 戶房地所有權，利用大樓12樓屋 頂平台為基礎，利用型鋼搭配水泥立柱搭樑興建，嗣於921 地震後，寶琨公司透過訴外人金巴黎災後重建委員會及金巴 黎社區管理委員會將大樓12樓整層4戶房地，連同暫編7934 建號建物出售予訴外人陳帆等人，被告傑聯大樓管委會係經 暫編7934建號建物權利人即訴外人陳帆等人同意，並於94年 11月2 日經傑聯大樓94年度區分所有權人會議決議於頂樓設 置基地台，與被告中華電信等4 家電信業者簽訂電信基地台 設置租賃契約書，由被告中華電信等4 家電信業者自行出資 架設基地台等語，雙方就前開暫編7934建號建物係何人原始 興建及其權利歸屬各執一詞。原告既主張其為前開暫編7934 建號建物共有人，被告中華電信等4 家電信業者於該建物內 夾層設置基地台為無權占用，據此請求被告中華電信等4 家 電信業者拆除基地台並將前開建物交還原告及全體共有人， 並請求被告分別給付不當得利，應先就前開暫編7934建號建 物為伊與訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠共有之事實，負舉 證責任。
㈡查前開暫編7934建號建物有屋頂及四周牆壁得以明確標識其 外部範圍之獨立空間，即有構造上獨立性，又此建物可藉由 電梯及內外樓梯獨立進出，占用頂樓層面積達189.83平方公 尺，換算為57.42坪（189.83平方公尺×0.3025＝57.42坪） ，依社會一般觀念為綜合考量，得作為一建築物單獨使用， 有獨立之經濟效用而具備使用上之獨立性。暫編7934建號建 物於構造上及使用上既已具獨立性，應即成立一獨立物權。 按自己出資建築之建物，不因其是否為違章建築，將來能否 登記，均原始取得該建物之所有權，其取得既係原始取得， 即與依法律行為取得有別，不在民法第758 條所規定非經登



記不生效力之列。又因繼承、強制執行、公用徵收或法院之 判決，於登記前已取得不動產物權者，均不待登記即可取得 不動產物權，此從民法第759條之反面解釋甚明（最高法院9 0 年度台上字第1250號判決參照）。次按房屋納稅義務人， 並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋 所有權之證明（最高法院40年台上字第126 號判例參照）。 未保存登記之建物，非可僅依房屋稅納稅義務人斷定其事實 上處分權之歸屬（最高法院97年度台上字第1101號判決參照 ）。原告提出其為臺中市○○○道0段000號頂樓增建房屋納 稅義務人之稅籍證明（見卷㈠第11-12 頁），依前開判例及 判決意旨，尚不足以憑認原告為前開暫編7934建號建物共有 人。訴外人國泰人壽公司另案主張對於訴外人李雪惠有債權 ，訴外人李雪惠之被繼承人李劉良死亡遺留包括前開暫編79 34建號建物之遺產，代位訴請分割遺產，經本院103 年度家 訴字第140 號判准代位遺產分割，有該判決資料在卷可參（ 見卷㈠第16-17 頁），該判決固認前開暫編7934建號建物屬 被繼承人李劉良遺產，判准代位遺產分割後由原告及訴外人 李龍次、李勝谷、李雪惠各繼承應有部分4分之1，然該案與 本案當事人及訴訟標的均不同，判決效力不能拘束本案當事 人，不能以前開判決結果，認為前開暫編7934建號建物確為 原告及訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠共有。原告先於起訴 狀主張此建物原係李劉良起造所有，李劉良死亡後由原告及 訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠繼承等語（見卷㈠第5 頁） ，又主張原係謝培傑起造，謝培傑將系爭建物轉讓與其岳母 即原告之母李劉良，李劉良死亡後由原告及其弟妹即訴外人 李龍次、李勝谷、李雪惠繼承等語，就前開暫編7934建號建 物究係何人出資建築原始取得該建物之所有權，先後所述不 一，其主張暫編7934建號建物係謝培傑起造，是否真正並非 無疑。證人即泰王記營造公司工地主任李千祥證稱伊曾於75 年7月間前來傑聯大樓地下室幫忙2個月，當時只有在挖地下 室，上面建物還沒蓋好，公司開會時有提出傑聯建設要求就 大樓頂樓加蓋，要做窗戶及屋頂，之後伊未到現場察看，有 無增建伊不知道等語（見卷㈡第6-7 頁）。證人黃玉碧證稱 ：傑聯大樓屋頂增建是寶琨公司蓋的，增建後13樓亦係由寶 琨公司使用等語（見卷㈡第8-9 頁）。證人陳帆證稱：伊向 寶琨公司購買傑聯大樓12樓及頂樓加蓋部分使用權，當時12 樓及13樓均係寶琨公司辦公使用，有堆放很多文件、辦公桌 及櫃子，13樓廁所是93、94年伊擔任大樓主委期間，由大樓 管委會出錢蓋的等語（見卷㈡第9-10頁），證人廖冏勳證稱 ：伊擔任金巴黎社區災後重建委員會主委，金巴黎社區大樓



是寶琨公司蓋的，金巴黎社區遭921 震垮，寶琨公司負責人 張銘忱的律師林坤賢，主動提出要把他被我們扣押的不動產 捐給災民，由伊等處分被扣押之寶琨公司不動產。當時傑聯 大樓的管理員帶伊等去點交12、13樓，管理員說13樓是寶琨 公司所有，現場也有寶琨公司的物品鐵櫃桌椅等語（見卷㈡ 第81-82頁），證人洪永叡證稱：921地震大里金巴黎社區36 5 戶全倒，死了80幾人，伊擔任金巴黎社區災後的義務律師 ，金巴黎社區是寶琨建設所蓋，負責人在加拿大，透過林坤 賢律師跟社區和解，後來協議寶琨公司願將在臺所有的不動 產交由災民處分，得款分配災民，當時洽商處分財產事宜是 主委廖冏勳處理，當時原來談買賣範圍是12樓有保存登記部 份，廖冏勳跟伊說買方希望增建得部分可以也讓渡給他，廖 冏勳有問伊意見，伊跟廖冏勳說寶琨公司是把在臺所有的不 動產權利都讓給災民，如果寶琨公司的，買家要求讓渡，可 以一併讓渡，印象中增建部份沒有算在買賣價金裡面，只有 依照12樓的坪數去算價金，因為那時候要把13樓讓渡給買方 ，伊有叫廖冏勳去瞭解一下13樓是否為寶琨公司的，廖冏勳 跟伊講去現場看，12、13樓都是寶琨公司在使用，有放一些 寶琨公司的東西，處理過程結束至今我才知道有糾紛，中間 都沒有跟伊反應有問題等語（見卷㈡第83頁），均不能證明 暫編7934建號建物為謝培傑原始出資興建完成。原告及被告 傑聯大樓管委會所提臺中市工務局使用執照名冊（見卷㈠第 108-109、㈡第147頁），僅能證明臺中市○區○○○段0000 ○號建物之起造人為謝培傑，不能證明暫編7934建號建物為 謝培傑起造完成。原告提出竣工圖及竣工照片（見卷㈡第10 1-108 頁），僅得證明傑聯大樓竣工時頂樓構造物有增建玻 璃窗戶，依上開照片顯示，傑聯大樓竣工當時頂樓構造物僅 有單一壁面有增建玻璃窗戶，有梁柱構造但無頂蓋不能遮風 避雨，與暫編7934建號建物現況顯然不同，不能證明暫編79 34建號建物係於傑聯大樓竣工時即已建築完成，亦不能依此 推論證明暫編7934建號建物為謝培傑原始興建完成。原告既 不能舉證證明暫編7934建號建物為謝培傑原始興建完成，而 由謝培傑取得該建物所有權，原告自不能輾轉由李劉良繼承 取得所有權。況且，原告既係主張暫編7934建號建物為謝培 傑起造後轉讓與李劉良，李劉良死亡後再由原告及訴外人李 龍次、李勝谷、李雪惠繼承，而暫編7934建號建物屬未辦保 存登記建物，不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與 ，李劉良不能受讓取得暫編7934建號建物所有權，原告亦不 能因繼承李劉良取得暫編7934建號建物之所有權。再按關於 未經保存登記房屋之事實上處分權讓與，除須當事人間意思



合致外，並以交付為讓與之方式（最高法院103 年度台上字 第867 號判決參照）。依前開證人黃玉碧、陳帆、廖冏勳、 洪永叡證詞，傑聯大樓屋頂增建係訴外人寶琨公司使用並讓 與處分權予陳帆，並無證據證明李劉良曾自謝培傑交付受讓 暫編7934建號建物而占有使用，不能證明李劉良已受讓取得 暫編7934建號建物之事實上處分權，原告亦不能因繼承李劉 良取得暫編7934建號建物之事實上處分權。原告主張暫編79 34建號建物為謝培傑起造後轉讓與李劉良，李劉良死亡後再 由原告及訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠繼承取得所有權或 該建物權利云云，尚難認為真正。
㈢按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。」，「前項專有部分，指區分所 有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標 的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部 分及不屬於專有部分之附屬物。」，民法第799條第1、2 項 定有明文。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周 牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔 遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而 所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用 ，有獨立之經濟效用者而言（最高法院106年度台上字第941 號判決參照）。區分所有建物之特定部分，如未具備獨立性 要件，縱辦理區分所有權之登記，本諸物權客體獨立性之原 則，此項登記仍屬無效，該區分所有權登記之特定部分，如 應屬區分所有建物之共有部分，則應屬區分所有建築物之各 區分所有人共有（最高法院88年度台上字第1553號判決、88 年度台上字第1708號判決參照、並參見謝在權著民法物權論 上103年9月版第243 頁）。查臺中市○區○○○段0000○號 建物即門牌臺中市○○○道0段000號頂樓（面積114.17平方 公尺）登記為原告及訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠分別共 有，應有部分均為4分之1，層次為瞭望台，有建物登記謄本 在卷可稽（見卷㈠第13-14頁）。前開3886建號建物為大樓1 2樓屋頂平台上之水泥構造物，寬度僅1.62 公尺，僅得供人 站立，該建物共3層，第1層現況為屋頂平面一部，略呈長條 狀，並無區隔遮斷界線得以明確標識其外部範圍，第2、3層 略呈T 字型，有建物測量成果圖、勘驗筆錄及相片附卷可憑 （見卷㈠第112、205-207、121-127、140-141、161頁）。 原告主張，3886建號建物內部設有鐵梯、電梯及對外聯絡出 入口、樓梯云云，與事實不符。依本院履勘所見，單就3886 建號建物構造而言，不能遮風避雨，無獨立經濟效益，不具



使用上獨立性，本諸物權客體獨立性之原則，此項建物應為 大樓之附屬物，性質上非屬區分所有建物之專有部分，雖經 辦理區分所有權之登記，此項登記仍屬無效，原告自不能取 得此瞭望台部分之建物物權。次按「動產因附合而為不動產 之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」，民法 第811 條定有明文。復按所謂附屬建物，係指依附於原建築 以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建 築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部 相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上 之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等 是。此類附屬建物依民法第811 條之規定，固應由原建築所 有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。 但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物 （如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興 建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴 張及於該等建物（最高法院100年度台上字第4號判決、103 年度台上字第919 號判決參照）。本件前開暫編7934建號建 物雖係依附於大樓屋頂平台及暸望台（3886建號建物部分） 建成，但已具備構造上及使用上獨立性，成立一獨立物權， 不論大樓屋頂平台之所有權或暸望台部分（3886建號建物） 之所有權均不能擴及至前開暫編7934建號建物。況且依本院 前開認定，3886建號建物應為大樓之附屬物，同屬大樓共有 部分，不能由原告及訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠單獨所 有，暫編7934建號建物亦不可能因添附而由原告及訴外人李 龍次、李勝谷、李雪惠取得所有權。原告主張伊及訴外人李 龍次、李勝谷、李雪惠對於系爭3886建號建物有所有權，因 暫編7934建號建物依附於3886建號建物建成，依添附原理， 由其與訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠取得暫編7934建號建 物所有權云云，亦不足採。
㈣原告援引本院另案106年度司執字第29713號裁定及臺灣高等 法院臺中分院106年度抗字第508 號裁定（見卷㈡第60-62、 182-184 頁），就7934建號建物是否獨立成立一物權所為認 定與本院不同，惟本院基於調查證據所得，綜合兩造辯論意 旨依職權認定事實，不受前開裁定理由拘束，原告依此主張 亦無理由。
八、綜上所述，原告主張伊及訴外人李龍次、李勝谷、李雪惠對 於暫編7934建號建物有所有權，並不足採，被告傑聯大樓管 委會將大樓頂樓出租與被告中華電信等4 家電信業者搭建基 地台，被告中華電信等4 家電信業者因此在暫編7934建號內 夾層搭建基地台（21.74 平方公尺），並無妨害原告之所有



權，原告亦未因此受有損害。是以，原告主張依民法第767 條第1項、第821條規定，請求被告中華電信等4 家電信業者 拆除基地台設施及返還占用建物，依民法第179 條規定，請 求被告傑聯大樓管委會給付自106年5月23日起回溯5 年對於 被告中華電信等4家電信業者已收取相當於租金之損害108萬 8500元（如附表1所示），依民法第184條第1 項規定，請求 被告中華電信等4家電信業者自106年5 月23日起至交還系爭 建物予原告及全體共有人之日止，按月給付如附表2 所示相 當於租金之損害金，均為無理由，應予駁回；其假執行之聲 請，失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結 果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
民事第七庭 法 官 熊祥雲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日