臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第908號
原 告
即反訴被告 彭匯詅
訴訟代理人 陳鼎正律師
複代理人 高靖棠律師
受 告 知
訴 訟 人 鄧惠恬
訴訟代理人 吳家登
被 告
即反訴原告 程玉蘭
訴訟代理人 蔡文玉律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國107 年8 月22日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應於反訴原告給付新臺幣貳佰柒拾捌萬元之同時，將附表所示不動產所有權移轉登記予反訴原告，並將該不動產於民國一○五年四月二十五日以登記字號平楊登跨字第○○四○九○號所為擔保債權總金額新臺幣玖拾陸萬元之最高限額抵押權設定登記予以塗銷。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加；按訴狀送達後，原告不得將原訴變 更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事 訴訟法第256 條、第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原 告起訴時原聲明「㈠被告應同意原告向永豐商業銀行西門分 行履保專戶帳號：00000000000000領回新臺幣（下同）278 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣 於本院審理中追加民法第179 條規定為請求權基礎（見本院 卷一第142 頁），並更正第㈠項聲明為「被告應給付原告27 8 萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。」（見本院卷二第216 頁），核其前開追加 請求權基礎部分，與原訴就原因事實、訴訟資料及證據具共 通性或同一性，其紛爭得在同一程序解決，堪認請求基礎事 實同一，追加要無不合，而聲明第㈠項部分則屬更正陳述， 與首開規定相符，均應予准許。
貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明 文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關 係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者 之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主 張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴訴訟 標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴 訴訟標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由 同一法律關係發生，或本訴訴訟標的之法律關係發生之原因 ，與反訴訴訟標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同 ，均可認兩者間有牽連關係。經查：
㈠本件原告起訴主張於民國105 年3 月10日就被告所有如附表 所示之不動產，以買賣總價278 萬元訂定不動產買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），而被告未告知系爭不動產之公共設施 （含電錶、電力、電信、消防、汙排水等設備、管線，見本 院卷一第55頁至第62頁照片，下稱系爭公設），無權占用他 人所有地下室如附圖所示A 、B1、B2所示部分，是主張解除 系爭買賣契約、減少價金，並訴請被告返還買賣價金278 萬 元暨利息。而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，亦以原告 即反訴被告拒絕配合點交系爭不動產，構成受領遲延且給付 遲延為由，主張解除系爭買賣契約，併依系爭買賣契約第8 條第2 項約定及民法第259 條規定請求原告即反訴被告將系 爭不動產所有權移轉登記予被告即反訴原告，並將其上設定 予上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀行）擔保債 權總金額為960 萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權） 塗銷登記以回復原狀。經核兩造所主張解除契約之權利，均 係本於系爭買賣契約之法律關係發生，存在牽連關係，揆諸 前揭說明，被告即反訴原告提起本件反訴於法並無不合，應 准許之。
㈡本件原告即反訴被告雖抗辯稱，被告即反訴原告訴請塗銷抵 押權之主張，當事人顯不適格云云。然查，在給付之訴，原 則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提 起，即為當事人適格。本件被告即反訴原告既主張系爭買賣 契約解除後，其得依民法第259 條之規定，請求原告即反訴 被告塗銷系爭抵押權登記，其當事人適格自無欠缺。至被告 即反訴原告是否確為權利人，原告即反訴被告是否確為義務 人，乃訴訟標的法律關係要件是否具備，即訴訟實體上有無 理由之問題，原告此部分所辯，顯有誤會。
參、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上 利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。又 受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加 於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦有明文。 所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法 上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事 人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人 獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判 決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人 受不利益之影響者，均應認其有參加訴訟之利益而涵攝在內 ，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台 抗字第414 號裁定意旨參照）。查受告知人鄧惠恬於94年間 ，因拍賣取得桃園市○○區○○段○○○段00000 地號土地 、權利範圍17410/100000，以及其上同段4383建號、門牌號 碼桃園市○○區○○街0 巷00號地下室（即系爭不動產所屬 區分所有建物地下室，下稱系爭地下室）。本件原告主張系 爭不動產之公設無權占用他人所有系爭地下室而有物之瑕疵 ，本院就系爭公設是否無權占用系爭地下室之認定，對受告 知人有直接影響而具法律上利害關係，本院爰乃依民事訴訟 法第67條之1 第1 項規定，將本案訴訟事件及進行程度以書 面通知受告知人，受告知人則於107 年7 月18日言詞辯論期 日到庭，惟未聲請參加訴訟，附此敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告以總價款278 萬元購買被告所有位於龍門天下社區（下 稱系爭社區）之系爭不動產，於105 年3 月10日簽訂系爭買 賣契約，原告並已依約撥款價金總額278 萬元至雙方約定永 豐商業銀行西門分行履約保證專戶（帳號：00000000000000 ）。詎原告嗣知悉系爭社區管理委員會曾於105 年2 月22日 公告，系爭社區如附圖編號A 、B1、B2所示之系爭公設無權 占用鄧惠恬所有系爭地下室，鄧惠恬並已開始對無權占有系 爭地下室之全體住戶主張權利，縱系爭地下室前所權人曾同 意提供系爭地下室供擺放系爭公設，其與系爭社區住戶間之 約定僅具債權效力，不拘束善意之鄧惠恬，而桃園市土木技 師公會鑑定意見亦認，系爭公共設施管線皆已固定、埋設或 穿孔於系爭房屋之結構體，果將系爭公設遷移拆除，將影響 既有建物結構體安全，也將使電力、電信中斷及消防功能停 用，系爭公設無權占用他人所有系爭地下室一節，顯已構成 系爭不動產居住功能之重大瑕施（下稱系爭瑕疵）。爰依系
爭買賣契約第8 條第1 項、民法第227 條第1 項、第256 條 ，以及第359 條之規定，以起訴狀繕本送達為解除契約之意 思表示，併請求被告應將買賣價金278 萬元加計起訴狀繕本 送達翌日起之法定利息如數返還原告。
㈡退步言之，果認系爭瑕疵非屬重大，契約解除不合法，原告 亦得依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條但書之規 定主張減少買賣價金80萬元，併以本起訴狀繕本送達為減少 價金之意思表示，被告應返還買賣價金80萬元及利息。 ㈢並聲明：如上開變更後聲明所示。
二、被告則以：
㈠系爭買賣契約第1 條所約定之買賣標的，僅限於系爭不動產 ，不及於鄧惠恬所有之系爭地下室，而本件買賣標的業經代 書辦理所有權移轉登記完竣，原告主張本件存在物之瑕疵擔 保及不完全給付情事，自屬無據。又系爭不動產係於80年間 由原始起造人即訴外人簡兩山、簡黃梅蘭合併楊梅區草湳坡 段埔心小段2-172 、2-173 、2-425 、4-17、4-386 、4- 388 等6 筆土地為同段2-172 地號土地（下稱系爭2-172 地 號土地），面積共800 平方公尺後，於其上興建地上五層、 每層面積458.27平方公尺作為住宅使用，及地下一層面積59 5.03平方公尺作為緊急避難室及地下停車場使用，另有法定 空地面積316.72平方公尺。系爭不動產於建造之初即將全體 住戶共用之公共設施，設置於系爭2-172 地號土地下方地下 一層空間或地面，相關之設備及管線並皆已固定、埋設或穿 孔於既有建物結構體內，且自81年建造完成迄兩造訂立系爭 買賣契約之24年間，未曾有人表示異議或以訴訟主張過權利 ，足徵建商與各承購戶間已存在默示分管使用之協議，鄧惠 恬縱於94年間因拍賣而受讓取得系爭2-172 地號土地、權利 範圍100000分之17410 ，仍應前開分管契約之拘束，而不得 主張系爭公設有無權使用之情。甚且，系爭大樓地下一層依 規定係僅得作為「緊急避難室及地下停車場」使用，實際上 並無房屋存在，堪認系爭大樓之公共設施並無可能設置建物 內，原告空口指稱系爭公設無權占用鄧惠恬所有之地下室建 物，而有物之瑕疵云云，並未舉證以實其說，顯屬無稽。 ㈡再者，姑不論系爭不動產是否確有系爭瑕疵，被告業於105 年4 月19日與原告協商，並依民法第361 條規定催告原告於 「二日內」決定是否解除契約或為買受系爭不動產，而原告 當時非但未為解約，甚促請訴外人徐蘭英代書於105 年4 月 25日將系爭不動產辦理移轉登記至其名下，復又興訟主張解 約，依民法第361 條之規定，顯已喪失解除契約之權利。 ㈢綜上，原告既無法舉證證明系爭公設確有「無權占用」他人
不動產之瑕疵存在，自不得主張被告應負物之瑕疵擔保責任 或不完全給付責任，原告請求解約返還價金278 萬或請求減 少價金80萬元，均無理由。並聲明：⒈原告之訴及假執行之 聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。貳、反訴部分：
一、反訴原告即被告起訴主張：
系爭不動產之所有權於105 年4 月25日已依約移轉登記至反 訴被告名下，依系爭買賣契約第7 條第7 項約定，反訴被告 至遲應於105 年4 月30日履行點交並同意反訴原告受領價金 ，惟反訴原告前以存證信函催告反訴被告給付均未獲置理， 顯已有系爭買賣契約第7 條第7 項之給付遲延及受領遲延情 形，爰依系爭買賣契約第8 條第2 項及民法第254 條規定， 以反訴起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，併 依系爭買賣契約第8 條第2 項及民法第259 條第1 款規定， 請求反訴被告將系爭不動產移轉登記予反訴原告，並將系爭 抵押權登記塗銷，以回復原狀。並聲明：反訴被告應將系爭 不動產移轉登記予反訴原告，並塗銷其上105 年4 月25日以 平楊登跨字第004090號登記設定之最高限額抵押權。二、反訴被告即原告答辯略以：
反訴原告請求反訴被告應將系爭抵押權，然抵押權人為第三 人，反訴原告逕向反訴被告為主張，並非合法。反訴原告移 轉登記予反訴被告之系爭不動產，存在物之瑕疵，反訴被告 於被告補正系爭瑕疵前，本得拒絕同意價金撥付並受領系爭 不動產。退步言之，縱認反訴原告得合法解除契約，反訴原 告亦應於契約解除後返還買賣價金278 萬元予反訴被告，此 等價金返還義務，與反訴被告移轉系爭不動產所有權登記及 塗銷系爭抵押權登記義務間，互為對價關係，是以，反訴被 告亦得主張同時履行抗辯，於反訴原告將買賣價金278 萬元 返還反訴被告前，反訴被告無先為系爭不動產所有權移轉登 記及塗銷抵押權登記之給付義務等語。並聲明：反訴原告之 訴駁回。
參、不爭執之事實：
一、兩造約定以總價款278 萬元，購買被告所有之系爭不動產， 雙方於105 年3 月10日簽訂系爭買賣契約，原告於簽約後將 買賣價款278 萬元撥付入永豐商業銀行西門分行履保專戶（ 帳號：00000000000000），而被告所有系爭不動產亦於105 年4 月25日以買賣為原因移轉登記予原告，有系爭買賣契約 、建物及土地登記謄本（見本院卷一第8 頁至第28頁、第48 頁至第51頁）可憑。
二、系爭地下室即桃園市○○區○○○段○○○段0000○號為受
告知人鄧惠恬於94年3 月23日以拍賣為原因買受，使用用途 為緊急避難室、地下停車場，有建物登記謄本、使用執照可 佐（見本院卷二第238 頁至第239 頁；本院卷一第99頁）。三、如附圖編號A 、B1、B2所示系爭公設（含電錶、電力、電信 、消防、汙排水等設備、管線），於建造之初即設置於系爭 2-172 地號土地地面下一層，有現場照片可佐（見本院卷一 第55頁至第62頁），且經本院前往現場勘驗，並囑託桃園楊 梅地政事務所人員測量屬實，並製有勘驗筆錄（見本院卷一 第198 頁）、桃園楊梅地政事務所繪測如附圖所示複丈成果 圖（見本院卷二第14頁）足按，堪予信實。
四、原告前於105 年4 月22日寄發桃園東浦郵局253 號存證信函 予被告，主張於系爭瑕疵修補前，拒絕配合辦理點交及帳戶 撥款事宜，有原告所提出之上開存證信函可據（見本院卷一 第32頁至第35頁）。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
原告主張系爭房屋存有瑕疵，先位請求依系爭買賣契約第8 條第1 項、民法第227 條第1 項、第256 條，以及第359 條 之規定解除契約，備位請求依系爭買賣契約第5 條第2 項及 民法第359 條但書減少買賣價金云云，為被告所否認，並以 前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠系爭公設是否存在無權占用 他人所有建物之瑕疵？㈡原告依系爭買賣契約第8 條第1 項 、民法第227 條第1 項、第256 條，以及第359 條之規定解 除契約，併請求被告返還價金及遲延利息，是否有據？㈢原 告依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條但書之規定 主張減少買賣價金，有無理由？茲敘述如下：
㈠系爭公設是否存在無權占用他人所有建物之瑕疵？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按物之出賣人 對於買受人，應擔保其物於交付時，或契約另訂危險移轉於 買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354 條第1 項本 文、第373 條所明定。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參
照），是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇內（主 觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客 觀的瑕疵觀念）加以判斷。若買賣之物已符合契約之約定， 而無應具備之價值、效用及品質上之欠缺，即不能謂有物之 瑕疵，買受人自不能解除契約或請求減少價金。 ㈡系爭公設設備包含電錶、電力、電信、消防、汙排水等設備 、管線，概為系爭社區全體住戶生活利用上不可或缺用，與 系爭社區之區分所有建物所有權無從分離，屬系爭不動產應 有之價值、效用，本件被告所出賣者非惟系爭不動產而已， 尚包括系爭公設在內，要無疑義。又系爭地下室之使用用途 上固登記為緊急避難室及地下室停車場，然其編列有「桃園 市○○區○○街0 巷00號地下室」之門牌號碼，依土地登記 規則辦理建物所有權第一次登記，有地政事務所編獨立建號 （4383號），產權現登記為鄧惠恬單獨所有，有系爭地下室 建物謄本可考（本院卷二第238 頁），而系爭公設坐落在系 爭地下室如附圖編號A 、B1、B2所示位置上，亦經本院前往 現場履勘屬實，被告空言辯稱系爭地下室非建物，公設非設 置在系爭地下室上云云，顯與事實相悖，自無可採。 ㈢系爭公設為區分所有建物之當然共用部分，卻坐落於鄧惠恬 專有之系爭地下室內，原告據此主張系爭不動產存在瑕疵一 節，為被告所否認，是系爭公設坐落系爭地下室有無正當權 源，自為厥應審究之點，茲分述如下：
⒈系爭社區於81年6 月16日建造完成，復於81年8 月29日完成 第一次建物保存登記，有系爭房屋、系爭地下室之建物謄本 可據（見本院卷一第26頁；卷二第238 頁）。系爭社區落成 時，公寓大廈管理條例尚未制定公布，然對照98年1 月23日 修正前民法第799 條前段規定「數人區分一建築物而各有其 一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人 之共有。」，以及84年6 月28日制定公布之公寓大廈管理條 例第3 條第6 款「六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分 經約定供共同使用。」，修正後民法第799 條第3 項「專有 部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物 之所有人共同使用。」之規定，復審酌民法第799 條第3 項 修訂之立法理由謂「三、區分建築物之專有部分經其所有人 同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦得依規約約定 由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於 共有部分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第 三項。」等節，以及契約自由等原則，本院認98年1 月23日 修正前民法第799 條，並未否認專有約定共用之約定效力， 是以，區分所有權人就其所有專有部分，非不得與他區分所
有權人約定提供共同使用，而成立分管契約。
⒉系爭社區於建造之初公設即設置於系爭地下室上，相關之設 備及管線並固定、埋設或穿孔於既有建物結構體內，嗣建造 完成，系爭地下室登記為起造人之一簡黃梅蘭所有，而因債 權人亞洲信託投資股份有限公司聲請對債務人簡黃梅蘭所有 之系爭地下室聲請強制執行，經本院以92年度執字第6432號 案件（下稱系爭強制執行事件）繫屬後，由鄧惠恬於94年3 月23日以拍賣為原因登記取得，據證人即系爭社區管委會主 任委員黃錦雲於審理中證稱：在還沒有拍賣之前，系爭地下 室應該是簡黃梅蘭的，簡兩山就是系爭社區之地主、建商， 建築物落成時，系爭公設就放在地下室了，並不是後來才蓋 上去的等語明確（見本院卷一第152 頁背面），且經本院依 職權調閱系爭強制執行事件案卷、系爭社區建造執造、使用 執照案卷查核無訛，復有社團法人桃園市土木技師公會鑑定 報告所載「相關設備及管線皆已固定、埋設或穿孔於既有建 物結構體，要將其遷移拆除時將影響既有建物結構體安全」 內容可據（見本院卷二第38頁）。本院審酌系爭公設為系爭 社區住戶居住生活利用上所不可或缺之物，且原地下室所有 權人簡黃梅蘭，同該區分所有建物之起造人，以及系爭地下 室於申請使用執照時，使用用途即登記為緊急避難室及地下 室停車場，無計畫作為住宅使用等節，應可推論系爭地下室 之所有權人即起造人簡黃梅蘭，自始即有與全體區分所有建 物買受人約定，無償提供系爭地下室之專用空間，供系爭社 區全體住戶使用，簡黃梅蘭與系爭社區全體區分所有權人間 就系爭地下室，存在有「專有約定共用」分管契約，是系爭 社區之公設有合法占有系爭地下室之正當權源甚明。 ⒊按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈 之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分 管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分 讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存 在，通常即有可得而知之情形，應受該分管契約之拘束，最 高法院99年度台上字第1191號判決可資參照。經查，鄧惠恬 雖係透過拍賣程序取得系爭地下室所有權，然由拍賣公告所 載「本標的物建物部分地下一樓係停車場」之內容（見本院 卷三第12頁），再佐以一般集合住宅地下室規劃為停車場時 ，其之使用除專屬車位外，多係做公共空間使用之常情，受 告知人要非不可預見該作為停車場、緊急避難室使用之地下 室，亦可能併設置維持系爭社區居住功能運作必要之公共設 施，揆諸前開說明，鄧惠恬於買受系爭地下室後，即自繼受
前手與全體住戶間「專有約定共用」之分管契約，縱鄧惠恬 再將系爭地下室轉手他人亦然，原告主張鄧惠恬得請求拆遷 、移除系爭公設云云，顯無可採。
⒋原告主張系爭不動產存在物之瑕疵，無非係以系爭公設坐落 在鄧惠恬所有系爭地下室，恐有遭拆除搬遷，進而影響系爭 不動產居住功能為等主要論據，然鄧惠恬繼受前手與住戶間 ，就系爭地下室「專有約定共用」分管契約並受其拘束，縱 鄧惠恬再將系爭地下室轉手第三人，該第三人亦應同受拘束 ，系爭公設具占用系爭地下室之正當權源至明，原告主張系 爭不動產具有物之瑕疵、給付不完全云云，殊無可取。 ㈡原告依系爭買賣契約第8 條第1 項、民法第227 條第1 項、 第256 條，以及第359 條之規定解除契約，併請求被告返還 買賣價金及遲延利息，是否有據？
本件原告與被告簽訂系爭買賣契約，約定以278 萬元買賣系 爭不動產後，被告已依約將系爭不動產移轉登記予原告完竣 ，系爭不動產之公設雖有占用他人所有地下室之情，然此等 占用具備合法使用之正當權源，被告交付原告系爭不動產之 居住功能要不因此有所減損，無物之瑕疵可指，亦無任何不 完全給付之情。從而，原告以被告應負物之瑕疵擔保，且所 為之給付不完全為由，主張依系爭買賣契約第8 條第1 項「 賣方如違反本契約應履行之各項義務時，…，經買方定七日 期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。…」之約定，以 及民法第227 條第1 項、第256 條，以及第359 條之規定解 除契約，返還買賣價金及遲延利息，即無可取。 ㈢原告依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法第359 條但書之規 定主張減少買賣價金，有無理由？
查原告就系爭買賣契約不負物之瑕疵擔保責任，業如前述， 則原告以被告應負物之瑕疵擔保責任為由，主張依系爭買賣 契約第5 條第2 項及民法第359 條但書之規定，請求減少價 金80萬元，亦屬無據。
㈣綜上所述，本件原告先位請求依系爭買賣契約第8 條第1 項 、民法第227 條第1 項、第256 條，以及第359 條之規定解 除契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款之規定請求返還 價金暨利息，備位請求依系爭買賣契約第5 條第2 項及民法 第359 條但書之規定主張減少買賣價金，依民法第179 條之 規定，請求返還所減少之價金暨利息，均無理由，不應准許 。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併與 駁回。
二、反訴部分：
㈠按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起，負遲延責任；買受人對於出賣人，有交付約定價金 及受領標的物之義務，民法第234 條、第367 條分別定有明 文。買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367 條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其 受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延， 出賣人非不得依民法第254 條規定據以解除契約，最高法院 6 4 年台上字第2367號判例意旨可參。查系爭買賣契約第7 條第7 項約定「買賣雙方應於產權移轉完畢，並辦妥相關之 他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方 同意點交日最遲不得逾民國105 年4 月25日」，基此，反訴 被告即應於105 年4 月25日配合完成點交，以履行其受領系 爭不動產之義務，而系爭不動產於105 年4 月25日移轉登記 至反訴被告名下後，反訴被告以物之瑕疵為由拒絕受領系爭 不動產，然反訴被告並未舉證證明反訴原告提出之給付有不 符約定品質或效用之瑕疵存在，詳如前述，反訴被告拒絕完 成點交、受領系爭不動產即無正當理由，依上開最高法院判 例之說明，反訴被告拒絕完成系爭不動產點交之行為應屬受 領遲延，亦同時構成給付遲延。
㈡復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法 第254 條定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之 義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之 給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。經查， 反訴被告未依系爭買賣契約第7 條第7 項之規定，於 105年 4 月25日配合點交受領系爭不動產，應負給付遲延責任，已 如前述。而反訴原告於反訴被告給付遲延後，先於105 年7 月7 日發函限期反訴被告於2 日內履行、於105 年7 月11日 發函限期反訴被告於7 日內履行，有台北杭南郵局1196號存 證信函、1201號存證信函可參（見本院卷一第139 頁至第14 0 頁），反訴被告仍遲未履行，反訴原告以反訴起訴狀繕本 送達為解除契約之意思表示，解除兩造系爭買賣契約，於法 自屬有據。
㈢又系爭買賣契約解除後，反訴被告已受領系爭不動產移轉登 記，復於105 年4 月25日設定系爭抵押權予上海銀行，即無 法律上之原因，是反訴原告依系爭買賣契約第8 條第2 項「 買方如違反本契約應履行之各項義務時，…，經賣方定七日 其催告逾期不履行，賣方得解除契約。…惟已移轉於買方或 其指定登記名義人之產權，買方或其他登記名義人應於本契 約解除後立即無條件返還賣方。」約定，訴請反訴被告應將 系爭不動產之所有權移轉登記予反訴原告，並塗銷系爭抵押
權之登記，以回復原狀，自屬有據。反訴被告雖辯稱其無權 塗銷系爭抵押權設定云云，然查系爭抵押權之設定義務人為 反訴被告，依法其本可請求清償債務以塗銷系爭抵押權，反 訴被告辯稱其無從塗銷系爭抵押權云云，自不足採。 ㈣反訴被告就移轉登記系爭不動產所有權予反訴原告，併塗銷 系爭抵押權登記一節，主張同時履行抗辯：
⒈因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕 自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。又按雙務 契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付有牽連 關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然存在。是 以，於買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利法律關係 請求賣方返還收受之價金，賣方亦得依不當得利法律關係請 求返還交付之房屋，雙方得依此為同時履行抗辯權之主張， 最高法院89年度台上字第594 號判決參照。 ⒉查系爭買賣契約已為反訴原告所解除契約，反訴原告與反訴 被告間，就各自所受領之買賣價金，以及系爭不動產所有權 移轉、辦理系爭抵押權設定登記，即成為無法律上原因而受 利益，雙方遂均得本於不當得利之法律關係互請求返還。本 件反訴被告前已依系爭買賣契約之約定，繳納買賣價金278 萬元入履約保證專戶，反訴被告於系爭買賣契約解除後，主 張同時履行抗辯，亦屬有據，是本院認反訴被告應於反訴原 告給付278 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予反 訴原告，併塗銷系爭抵押權之登記。
㈤綜上所述，反訴原告依民法第254 條、第259 條第1 項之規 定，請求反訴被告塗銷系爭抵押權及移轉所有權登記，而反 訴被告復已為同時履行抗辯，故反訴被告請求於反訴原告給 付278 萬元之同時，反訴被告應將系爭不動產所有權移轉登 記予反訴原告，併塗銷系爭抵押權登記，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判 決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
陸、本訴、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 21 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
書記官 黃敏維
附表：
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│土地： │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ │ │
│ ├───┬────┬────────┬────────┤ ├──────┤權利範圍 │備考 │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │ │
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│1 │桃園市│楊梅區 │草湳坡段埔心小段│2-172 │建│800 │100000 分之 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │3015 │ │
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│建物︰ │
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│編│ 建 │ │建築式樣主要│建物面積（平方公尺） │權利範圍│ 共有部分 │
│ │ │ 建物門牌 │建築材料及房├────┬──────┤ ├───┬────┬────┤
│號│ 號 │ │屋層數 │樓層面積│附屬建物面積│ │建物 │面積（平│權利範圍│
│ │ │ │ │ │ │ │ │方公尺）│ │
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│1 │4408 │桃園市桃園區福│5 層樓鋼筋混│71.15 │陽台10.18 │全部 │4414 │451.61 │30分之1 │
│ │ │德街 9 巷 22 │凝土造 │ │ │ │ │ │ │
│ │ │號 3 樓 │ │ │ │ │ │ │ │
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