臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第687號
原 告 徐宏漾
被 告 國防部政治作戰局
法定代理人 聞振國
被 告 國防部
法定代理人 嚴德發
共 同
訴訟代理人 林志宏律師
複 代理人 楊翕翱律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國107年9
月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟捌佰貳拾元，及自民國一○七年年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣伍仟玖佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬柒仟捌佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款及第3 款分別 定有明文。原告原起訴請求被告應完成坐落桃園市○○區○ ○段0000地號土地應有部分350/100000、及其上同段2431、 2445建號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路000 ○000 號 房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）之點交程序並分算其 相關費用，及應給付原告上開不動產因瑕疵、短少或損壞部 分之維修或回復原狀等相關費用，暨應每月給付上開不動產 管理委員會新臺幣（下同）2,880 元及自民國104 年1 月起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並應賠償原告因 此所受之租金損害192 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣迭經變更聲明及 請求權基礎，再於107 年5 月7 日以民事追加變更狀追加國 防部為被告，末變更訴之聲明如後述（見本院卷二第138 頁 、第140 頁、第150 頁），核屬所請求之基礎事實同一，並 為擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前委由國有財產署北區分署標售中華民國所 有、被告管理之系爭房地），並由原告以最高標價承購得標 ，兩造成立買賣契約。原告已於103 年10月22日付訖買賣價 金，被告則於同年12月12日核發產權移轉證明書，並於同年 月26日將系爭房地所有權移轉登記予原告。詎被告遲未依法 點交，經原告直接更換鑰匙進屋查看系爭房地內部有無損壞 ，始發現有門鎖損壞、自動門開關器損壞、鐵捲門馬達損壞 、大理石破裂、天花板漏水及牆壁裂縫等瑕疵（下稱系爭瑕 疵），且依被告交付之不動產買賣標的現況登記說明書，已 載明「除已告知外，委託人（即被告）依法應負瑕疵擔保責 任」，且被告負責點交人員即訴外人吳俊毅曾於現場會勘時 ，允諾負責修繕，爰依物之瑕疵擔保責任，請求被告負瑕疵 修復費87萬7,380 元，並依遲延給付之債務不履行法律關係 ，請求被告賠償每月管理費之損失2,880 元，以及自104 年 1 月1 日起，預期3 年期間，每月以租金6 萬元出租他人之 租金432 萬元、2 個月押租金24萬元與違約金損失24萬元， 共計480 萬元等語，並聲明：㈠被告應自104 年1 月1 日起 至系爭不動產瑕疵修復完畢，原告遷入居住時止，按月連帶 給付原告2,880 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告56 7 萬 7,380 元（計算式：8,775,380 ＋4,800,000 ），及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造買賣契約存在於原告與被告中華民國國防部 （下稱國防部）間，被告國防部政治作戰局（下稱政戰局） 僅是執行標賣後相關事宜之機關，並非當事人，原告自不得 請求政戰局負物之瑕疵擔保責任及債務不履行責任。又國防 部已依財政部國有財產署北區分署辦理國防部委託標售103 年度第7 批國軍老舊眷村改建國有不動產投標須知（下稱投 標須知）第14條規定，完成書面點交，並請求原告自行更換 鑰匙，原告則已現實取得系爭不動產之占有，是國防部確完 成系爭不動產之點交程序，即已履行買賣契約之出賣人義務 。復投標公告及投標須知第14條第1 項均已載明按現況點交 之旨，則相關修繕所需費用，自應由原告自行負責，原告不 得主張國防部負物之瑕疵擔保之責。再被告所提出之修繕費 用請款單據，其項目及內容均不同，不足採信。另原告應自 被告核發系爭房地移轉證明書次月起，自行負擔管理費，此 亦為原告依據公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第10 條第1 項及第2 項所定之區分所有權人之義務，原告不得主
張被告為其負擔管理費。末被告既已完成點交，原告自不得 主張因系爭房地未點交而無法出租之損害，且原告所提出之 租賃房屋協議書乃係遭被告質疑後所提出，應非真正等語置 辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103年8月18日向國有財產署北區分署標得系爭 房地，且已於103 年10月22日將全數價金給付完畢，嗣被告 於同年12月12日發給原告系爭房地所有權移轉證明書，並於 同年月26日將系爭房地所有權移轉登記予被告；又系爭房屋 管理費為2,880 元之事實，業據其提出系爭房地所有權狀、 國防部政治作戰局出售國有土地產權移轉證明書、國防部出 售房屋產權移轉證明書、國防部政治作戰局103 年12月16日 國政眷字第1030015738號函為證（見本院105 年度司桃簡調 字第271 號卷宗第8-14頁），且為被告所不爭執，堪信為真 實。
四、原告另主張系爭房屋存有瑕疵，且被告遲延交屋，故應負物 之瑕疵擔保及給付遲延所生之損害賠償責任，則為被告所否 認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求政戰局負 本件物之瑕疵擔保及給付遲延所生之債務不履行責任，有無 理由？㈡原告請求國防部負物之瑕疵擔保責任，有無理由？ ㈢原告請求被告國防部賠償管理費、租金及違約金之損害， 有無理由？茲分述如下：
㈠原告請求政戰局負本件物之瑕疵擔保及給付遲延所生之債務 不履行責任，有無理由？
查被告自承：本件買賣契約當事人為原告與國防部，且系爭 房地為國防部委託財政部國有財產局標售，此有財政部國有 財產署北區分署103 年7 月28日公告附卷可按（見本院卷一 第19頁），是被告國防部政治作戰局並非本件買賣契約當事 人，則原告起訴請求被告負本件瑕疵擔保責任及債務不履行 責任，均屬無據，應予駁回。
㈡原告請求國防部負物之瑕疵擔保責任，有無理由？ ⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條固有明文。然按物 之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時， 具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及危險，自交付時 起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。
民法第354 條及第373 條亦分別定有明文。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告主張權利 者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917 號判例意旨參照）。
⒉原告主張國防部就系爭房屋之瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任 云云，固據其提出請款單、照片及不動產買賣標的現況登記 說明書為證。惟查，投標須知第14條第2 項規定：投標公告 內載明按現狀點交，其地上物概由得標人自理，且該現況說 明書均已手寫記載「現況交屋」，且依系爭公告暨所檢附之 附表亦載明「採現況標售及點交」、建物如有超過工程保固 期限，其修繕之費用概由得標人自理」，有投標須知、系爭 公告暨所檢附之附表及不動產標的現況登記說明書可按（見 本院卷一第20頁至第21頁反面、第24頁、第37頁至第38頁反 面），可見國防部與原告確實有約定以系爭房屋現況交屋一 事。參以系爭公告已明文載明其乃「國軍老舊眷村改建有關 國有不動產」，堪認原告於交屋前應明知系爭房屋老舊，可 認國防部所交付者，乃與約定相符之標的物，本院無從認定 系爭房屋有何瑕疵之可言，是原告主張被告應負物之瑕疵擔 保責任，自屬無據。
㈢原告請求被告國防部賠償管理費、租金、押租金及違約金之 損害，有無理由？
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；債務人遲延者，債權人得請求其賠償遲延之損害，民法第 229 條第1 項前段及第231 條分別定有明文。 ⒉經查，投標須知第14條第1 項雖規定：標售不動產，於得標 人繳清全部繳款後15日內，由國防部點交予得標人……點交 方式以書面點交為原則等語，有得標須知可考（見本院卷一 第24頁），惟觀諸投標須知全文，並未就書面點交加以定義 ，一般人觀諸其文句，可能解釋為現場點交時，須以書面記 載點交事宜，抑或不現實點交，交付相關書面即可，一般人 實無從得知其確切意義究竟為何。又證人即承辦人員黃郅敔 、李冠明均證稱：均未告知原告得自行換鎖進入系爭房屋等 語（見本院卷二第253 頁、第261 頁），且系爭房屋迄至原 告於104 年7 、8 月自行換鎖時，均有上鎖，且國防部迄未 交付原告鑰匙，為兩造所不爭執，殊難想像原告未在國防部 現實點交下，得以使用收益系爭房屋，是被告於103 年10月 22日原告付訖買賣價金後15日即同年11月6 日已然負遲延責
任。復證人即原告委託辦理點交事宜之地政士方沛羚證稱： 依投標須知第14條可知，國防部應於繳清價款15日內進行點 交，伊有一直聯絡被告承辦人員，但是一直找不到人，大概 105 年3 月間始找到承辦人員吳俊毅，伊有和吳俊毅約好10 5 年2 月15日作為點交日，他有答應。另原告已於104 年7 、8 月自行更換系爭房屋後門鑰匙等語（見本院卷二第203 頁至第204 頁），堪認原告業已於104 年7 、8 月已得進入 使用系爭房屋，且被告亦未表示反對之意，堪認原告斯時始 得使用收益系爭房屋。而管理費乃區分所有權人就共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護向公寓大廈管理委員會 所繳納之費用，而原告無法使用收益系爭房屋期間，難認享 受該社區共用部分之利益，是其此期間所繳納之管理費，應 認屬被告遲延給付所生之損害。從而，原告請求104 年1 月 份至同年6 月份之管理費，共計1 萬7,280 元（計算式：2, 880 元×6 ），應屬有據。逾此數額之請求，應予駁回。 ⒊原告另主張其因被告遲延給付而受有預期104 年1 月1 日起 為期3 年之出租他人之租金、押租金及違約金損害云云，固 據其提出租賃房屋交付協議書為證（見本院卷一第97頁）， 為被告所否認其真正。然原告迄未提出該協議書原本供本院 參酌，且細譯該協議書乃原告與承租人方素秋於104 年4 月 2 日所簽立，且內容載明「給予以上期間為104 年6 月30日 止，待出租人（即原告）與國防部確認點交後補足162 萬元 ，並正式簽立租賃契約書」，可見原告尚未與承租人簽立租 賃契約，無從認定原告與方素秋必將簽立正式租賃契約且將 來約定之租金必為6 萬元，本院無從認定原告確有每月租金 6 萬元之預期利益。況押租金之主要目的在擔保承租人租金 之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有 欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力，且違約金，乃承租人有違反租賃契約之事由，始 得向承租人請求，本件原告既未與方素秋簽立正式租賃契約 ，且無承租人欠租或違約之情事，難認原告必有此收入，是 此均非原告之預期利益。故原告此部分之請求，要屬無據。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及 第203 條分別定有明文。經查，原告請求被告因遲延給付所
生之損害，無確定期限，且本件民事追加變更狀繕本於107 年5 月18日送達國防部，有送達證書在卷可按（見本院卷一 第141-1 頁），是原告請求被告給付1 萬7,280 元，及自10 7 年5 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請由，亦屬無據。六、綜上所述，原告依民法第229 條、第231 條之規定，請求國 防部給付1 萬7,280 元，及自107 年5 月19日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 數額之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴之 部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 程欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 10 月 1 日
書記官 張芸菁