臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第119號
原 告 黃莉雅
訴訟代理人 戴雯琪律師
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 戴愛芬律師
複代理 人 吳彥德律師
訴訟代理人 任國華
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107 年8 月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬零參佰參拾貳元及自民國一０七年三月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳萬捌仟柒佰貳拾元，由原告負擔十分之六即新臺幣壹萬柒仟貳佰參拾貳元，由被告負擔十分之四即新臺幣壹萬壹仟肆佰捌拾捌元。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾柒萬參仟肆佰肆拾肆元供擔保後，得假執行。惟被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬零參佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、民事訴訟法第255 條第1 項第3 款「訴狀送達後，原告不得 將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此 限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，茲原告起 訴時，以其給付被告之買賣價金共為新臺幣（下同）556 萬 4,000 元並加計年息1 ％而為561 萬9,640 元，據此提起本 件請求返還價金之訴，聲明求為被告應返還561 萬9,640 元 及自起訴狀繕本送達翌日（民國107 年3 月2 日）起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息，嗣於本院指定之107 年6 月 29日言詞辯論期日，被告抗辯公司方面係依後述系爭買賣契 約第25條第4 項，於買方違約時由賣方以總價款之15％限度 內沒收充作違約金，並當庭退回原告282 萬2,000 元（票號 ：MN7609989 ），因此尚有已繳價款274 萬2,000 元未蒙退 回，於是原告減縮聲明求為被告應返還279 萬7,640 元（指 ：5,564,000 （1 ＋1 ％）－2,822,000 ＝2,797,640 ） 及自107 年3 月2 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 ，原告所為減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許 。
二、原告主張：被告為建設公司，於新竹縣竹北市推出名稱為遠 雄六家匯之預售（土地、房屋、停車位。下稱：系爭建案）
，原告於103 年8 月2 日前往招待中心看屋，由被告員工鄭 丹青接待、11日後之103 年8 月13日證人即富有不動產有限 公司（下稱：富有公司）業務員鄧渝凱陪同原告再度前往招 待中心，並與被告簽署預售屋買賣契約書（下稱：系爭契約 ），以房地總價1,828 萬元購買乙戶，原告雖有所得收入， 但不算是薪資，有貸款不成之疑慮，遂經磋商後由兩造合意 在系爭契約刪除原定型化電腦打字，改以手寫特別約定：「 雙方經磋商後同意貸款不足額時，雙方另行磋商差額部分之 付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方 已繳價金加年息1 ％返還」（下稱：系爭磋商後約定），上 情可傳喚證人鄧渝凱即明，及至本件起訴前，包含訂金在內 ，原告共繳付556 萬4,000 元，惟原告始終申貸不成，所謂 貸款不足額其文義當然涵蓋申貸不成在內，故原告於106 年 8 月16日發函通知被告循系爭磋商後約定進行協商，被告卻 於106 年9 月10日函覆原告必須自行補足，遲遲不願與原告 協商，原告不得已於106 年11月9 日發函解約，本件於解除 契約後依系爭磋商後約定，原告得求為返還價金及其遲延利 息等語，爰聲明如前開減縮後之聲明所示，並願供擔保請准 宣告假執行。
三、被告則以：原告申貸不成係可歸責於買方即原告之事由，亦 即原告個人無薪資收入而遭銀行拒絕貸款，系爭磋商後約定 則係列於系爭契約不可歸責買賣雙方項下，至於刪除增補如 斯之原由，則係被告為簡化不可歸責於買賣雙方時作業程序 所為之通案性磋商條文，有他件其他承購戶（指訴外人譚愛 芳）之契約可資提供參考，此非針對個別之原告而為磋商， 此節通觀系爭契約體例與文義足明。且原告簽署系爭契約同 時一併簽署同意書乙份，內容為：「立同意書人黃莉雅已經 貴公司及銷售人員明確告知承貸金融機構對辦理銀行貸（借 ）款之相關條件如下：一、一般貸款者年齡需介於20～65歲 之範圍內。二、貸款者之個人信用狀況需無異常，且負債比 不得過高。三、需具備基本之還款能力，貸款額度視客戶收 入來源簽核。、、、若不符合上述相關條件或因可歸責於立 書人（指原告）之事由，致貸款成數不足或無法核貸時，立 書人同意自行補足其成數不足或無法核貸部分、、、」，茲 原告本人有無薪資收入屬於個人因素，被告絕無可能事前冒 然允許貸款門檻堪虞者可以無條件地解約，而造成被告受有 同一房地重複辦理銷售之損失，此節復經證人鄭丹青證述在 卷明確，亦即原告並非已與銀行談妥貸款，僅為成數不足而 有差額，原告根本就是申貸不成，故其解除契約求為返還價 金實屬無據，既然如斯，則應依系爭契約第7 條、第8 條，
未如期辦理貸款之約定處理，被告已於106 年9 月10日以函 重申上旨，今再以民事答辯狀繕本送達他造作為解除契約之 意思表示，並續依系爭契約第25條第4 項違約罰則約定，沒 收含車位在內之已繳價款，本件原告共繳納556 萬4,000 元 ，約為總價款30％，被告依系爭契約第25條第4 項僅以總價 款15％範圍內沒收，係單純地依約行事且無過苛情形等語， 資為抗辯，答辯聲明求為駁回原告之訴，如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院依兩造所為主張及所提證據，而為不爭執事實整理如下 （一）至（三）點所示，經兩造同意不為爭執，而可資為判 決基礎事實，不再為其他調查（本院卷第229 ～230 頁筆錄 ），又兩造對於本院卷第87～99頁民事答辯狀繕本解約意思 表示之到達日為107 年5 月18日，均不爭執（本院卷第231 頁筆）
（一）被告銷售「遠雄六家匯」預售屋建案（下稱系爭建案）， 原告於103 年8 月2 日至招待中心看屋，由銷售人員即被 告員工鄭丹青接待，原告於該日就系爭建案A2棟7 樓建物 及停車位曾簽署購屋證明單等文件，並以支票支付訂金56 萬元，再於103 年8 月13日，原告由證人鄧渝凱陪同下， 再次前往上開招待中心，並與被告簽訂預售屋買賣契約書 ，以總價1,828 萬元（含車位）購買系爭建物A2棟7 樓房 屋一戶、汽車停車位一位、機車停車位一位。及至本件起 訴前，原告已經繳付之買賣價金（含訂金在內），一共為 556 萬4,000 元，並在訴訟程序進行中，被告已退還上開 556 萬4,000 元其中之282 萬2,000 元，尚有274 萬2,00 0 元未退回。
（二）本院卷目前編至227 頁，兩造對於他造目前提出的證物， 形式真正均不爭執。
（三）原告於買受本件房地後，向臺灣銀行六家分行申請貸款， 惟遭該行以原告無薪資收入為由不予核貸，之後原告另尋 竹北市其他銀行申請房貸，然結果亦同，原告於新竹地區 以外的各縣市，並無任何申請貸款紀錄。
五、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第 3 款規定為爭點整理，經兩造於最後言詞辯論期日當庭同意 協議簡化爭點，即本件經協議簡化爭點如下列引號所示：「 本件不動產買賣契約於兩造間業已解除，但是原告主張解除 的依據是『原告於106 年11月9 日以原證6 存證信函，對被 告為解除系爭契約之意思表示，已經發生解除契約之效力』 ，而被告抗辯解除的依據是『本院卷第87～99頁民事答辯狀 繕本送達他造，對原告為解除系爭契約之意思表示，已發生
解除效力』，以上何造之陳述為可採？備註：以上若為原告 之主張為可採，則原告請求279 萬7,640 元即556 萬4,000 元乘1.01減282 萬2,000 元，及其遲延利息，為有理由；以 上若被告之抗辯為可採，則被告依系爭契約第7 條、第8 條 及第25條第4 項約定，以總價款之15％即277 萬8,600 元作 為違約金予以沒收，為有理由），爰就上述經協議簡化後之 爭點，判斷如下：
（一）據證人鄧渝凱於本件107 年6 月29日審理時結證稱：我10 2 至106 年間在富有公司從事仲介業務4 年，於系爭建案 富有公司大概代銷成交10件左右，其中由我自己負責的有 2 件，另一戶是譚愛芳，譚愛芳那戶並無貸款沒辦法過的 問題，原告這戶則有講貸款沒辦法過的問題，當日先簽譚 愛方那戶，再簽原告這戶，他們業務有講一下，擬一個但 書，大致上是這樣，有劃掉和手寫部分，講到貸款沒辦法 過，是說當時售價比較高，原告是外籍人士（指原籍）， 怕銀行沒有辦法借那麼多錢，當時簽了太多文件，我完全 沒有注意到系爭磋商後約定，劃線的上面「不可歸責於雙 方」這行字有沒有被劃掉，遠雄的業務員也沒有解釋這部 分，講得很快又簽的文件太多，帕帕帕厚厚的很快地簽， 原告這戶講到的貸款問題，是怕貸不足，不是無法過關的 情形，為何這麼肯定，因為當下原告有提出財力證明，至 於銀行要貸多少錢，這不是我能夠知道的，依照我的經驗 ，原告信用正常又有定存，貸款上應該沒有問題，原告是 在做安麗直銷，本件發生糾紛後，原告跟我碰面，請我介 紹銀行洽辦，我給她新竹樹林頭農會的名片，請她自行洽 辦，假設原告辦不出來，為什麼不把房地轉名過給親友， 先度過難關，是因為原告是外籍（指原籍），我認識她時 ，她的國民身分證上配偶欄還是空白的，當時原告在台沒 有其他親友可以幫忙等語（本院卷145 ～155 頁筆錄）， 復經原告及其代理人補稱：原告103 年是打算在台結婚買 屋自住，原告104 年才登記換發國民身分證（有偶），可 是結婚後婚姻出現問題、安麗直銷是執行業務所得，不是 銀行要的薪資所得、原告中文程度一般溝通尚可，法律契 約文字不行、原告配偶離開原告和倆人所生的孩子，跑到 臺北住，原告現在沒有收入，在家帶養孩子等語（本院卷 第152 、153 、234 、235 頁筆錄），本院審酌證人鄧渝 凱秉持中立立場，至今與原告未生嫌隙，證人上開所證： 這戶貸款問題是指成數不足，是怕銀行借不到這麼多，並 非貸款門檻不能過關的問題，以上對於案情重大相關基本 情節之證述，應真實可信。
（二）次據據證人鄭丹青於本件107 年6 月29日審理時結證稱： 其是遠雄公司行銷人員，年資10年以上，擔任過系爭建案 之銷售，遠雄是從台北下來開發，針對區域性的仲介公司 做佈樁及介紹，本件原告就是仲介公司帶來的客戶，其不 可能向原告承諾只要無法貸款，無論任何原因都可以解約 ，系爭磋商後約定是其劃線後再手寫，其有告知原告內容 ，其經手的每一本都長成這樣，連訴外人譚愛芳那戶也是 有劃線後再手寫，原告是有講到她是外籍（指原籍），劃 線後再手寫是公司的流程，為什麼不直接打好字，是公司 的政策，為什麼不把「不可歸責於雙方」這幾個字也一起 劃掉，其不清楚，「不可歸責於雙方」這幾個字存在對於 本件增補內容有無影響，其也不清楚，其認為系爭契約本 來就有3 個不同段落，劃線後手寫那段，是寫在不可歸責 於雙方，指的是例如政府房貸政策，買房時政府沒有打房 ，辦貸款時政府打房，造成可以貸款的變成不可貸款，被 告沒有就客戶買房當下，進行客戶信用評估及考量，遠雄 不是銀行，沒有這個權利（力）等語（本院卷第153 ～16 1 頁筆錄），對照原告提出之系爭契約全文，第1 條是雙 方權利義務之依據、第2 條是土地、房屋座落及停車位說 明、第3 條是各面積及其認定標準、第4 條是契約總價及 付款方式，房、地、汽車位之總價為1,828 萬元、第5 條 為主建物共有部分面積、項目及分配比例計算、第6 條為 房屋、土地面積誤差及其價款找補、第7 條為付款時間、 第8 條為逾期付款之處理方式……第25條為違約之處罰： （第4 項）買方違反有關本契約所約定之付款方式、時間 者，賣方得沒收依本契約總價款百分之15計算之金額。但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買、 賣雙方並得解除契約。（第5 項）買、賣雙方除依上述約 定之請求外，不得另行請求其他損害賠償。…。第29條： （第1 項）本契約各條款如有疑義時，應依消費者保護法 第十一條第二項規定為有利於買方之解釋。（第2 項）本 契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實 信用原則公平解決之，雙方並得另訂書面補充之。（原證 1 ，附於本院卷第8 ～28頁，共21頁），其中第7 條付款 時間項約定如下：
第1 項：本契約買賣總價款買方（指原告）同意按附件三 所列付款明細表所載金額、時間及付款方式如期 給付。
第2 項：自備款之付款時間
第3 項：
（一）辦理貸款：1 、2 、3 …
（二）未如期辦理貸款：買方未依賣方（即被告）通知期 限辦理貸款手續、中途不辦貸款或未如期辦妥一切 貸款手續或買方向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥 款、附帶任何條件或期限撥款者，視同不需辦理銀 行貸款，
（三）買方自願減少貸款金額…
（四）貸款不足額：第（一）款前段由賣方代為洽定辦理 之貸款金額如少於預定貸款金額時，其差額依下列 方式處理：
1、不可歸責於雙方時：「雙方經磋商後同意，貸款不 足額時，雙方另行磋商差額部分之付款方式，協商 不成時，雙方同意解除契約，賣方應將買方已繳價 金加計年息1％返還」。（即系爭磋商後約定） 2、可歸責於賣方時：賣方應就差額部分，依原承諾貸 款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能提 供相同條件時，買方有權解除契約。
3、可歸責於買方時：買方同意於接獲賣方通知之日起 30天內一次給付其差額，或經賣方同意分期給付其 差額。
（五）貸款撥付…
（六）金融機構…
（七）辦理銀行…
（八）不需辦理銀行貸款：買方如無需辦理銀行貸款時， 應於本預售屋取得使用執照後，所有權移轉過戶予 買方前，於賣方通知之日起七日內，以現金或即期 票據一次付清銀行貸款金額予賣方，逾期未給付或 票據未兌現時，視同買方違約，應依本契約相關約 定辦理。
準此，系爭契約就價金之給付時間，於體系上及文義上已 清楚分就「自備款」及「貸款」約定不同付款時間，並就 「貸款」部分，分別就買方係「未如期辦理貸款」、「貸 款不足額」或「不需辦理銀行貸款」3 類，約定各為不同 處理方法及辦理時間，無論本件係可歸責於自己或不可歸 責於雙方，原告既然係「未如期辦理貸款」而非「貸款不 足額」，則證人鄭丹青指出系爭契約本來就有3 個不同段 落，被告不是銀行，沒有權力進行客戶信用評估及考量， 縱使聽聞原告為外籍（指原籍），但簽約時不可能向買方 承諾只要無法貸款，無論任何原因都可以解約等語，上開 證述核與系爭契約體例及文義相符，復不悖於常情，非屬
無端附和之說，應堪採信，從而，本件原告主張「貸款不 足額」應涵蓋「未如期辦理貸款」即申貸不成云云，係其 個人事後之意見，與系爭契約約定不符，不能憑採，因此 被告抗辯本件係買方未能如期辦理貸款，屬於買方違約而 由賣方於107 年5 月18日合法解約等語，應為可取。（三）綜上調查審理結果，被告107 年5 月18日解除契約為有理 由，被告續依系爭契約第25條4 項約定，沒收已繳價款充 當違約金，雖屬有據，然而：
1、按，違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自 不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額 。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強 制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外， 並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之 違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事 人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規 定，視為賠償性違約金，最高法院86年度台上字第1620號 裁判要旨參見。所謂違約金依其性質，區分為損害賠償預 定性質之違約金及懲罰性違約金，前者違約金於債權人無 損害時不能請求，後者違約金係以強制債務之履行為目的 ，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係 所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且 如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償， 最高法院83年度台上字第2879號裁判要旨參見，本件對照 系爭契約第25條約定，除了上述第4 項約定，復以第5 項 明示買、賣雙方除依上述約定之請求外，不得另行請求其 他損害賠償，則被告所得行使之違約金請求權，其性質係 賠償性違約金，應無疑問。惟據被告訴訟代理人任國華於 107 年6 月29日期日向本院陳稱：這件解約後的時間不長 ，還沒銷售出去，現在情況也不太好賣等語在卷（本院卷 第162 頁筆錄），則本件被告未能舉證伊就本件同一買賣 交易標的因重複銷售而受有價差（含委託代辦銷售費用） 之損失，此為舉證責任分配上，被告應承受其因不能舉證 而獲致不利益訴訟結果之所在。
2、次按，解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文，蓋以解釋意思表示，端 在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性， 是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之 經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之， 併參兩造間系爭契約第29條第1 項、第2 項約定保護消費 者暨平等誠信之意旨，更應如此，因違約金除當事人另有
訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第2 項前段、第252 條復具明文，再參內政部公布之預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項第1 條第24項第4 款 規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣 方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十 五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，而非不由 分說地必以所謂15％之比例，相繩於消費者，故於本件審 理時，更應由法院依法把關審查，有無違約金過高情形。 至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實， 社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已 為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘 違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人 實際上所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積 極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院88年 度台上字第1968號、84年度台上字第978 號判決參見。 3、查，消費者個人之人生規劃及經濟信用，要非不動產投資 開發業者與消費者交易時，應進行瞭解、查證、評估之事 項，更不應任令業者無故負擔此一風險，系爭契約既經被 告107 年5 月18日合法解除後，此後被告即可再進行銷售 ，而本次於103 年間銷售與原告，參考財政部核定之102 ～106 年度不動產投資開發、興建及租售（行業分類編號 6700-12 ）之同業利潤標準，其毛利率、費用率、淨利率 每年均維持不變，依序為38％、28％、10％，原告（A2棟 7 樓）應付總價為1,852 萬4,000 元（參本院卷第97頁被 告書狀及本院卷第130 頁明細表），扣除代收款24萬4,00 0 元，可知182 萬8,000 元即為原告若能如期履行債務， 被告可得之淨利潤（計算式：（18,524,000－244,000 ） 10％），並再扣除原告所繳全部價金556 萬4,000 萬元 自106 年10月3 日（參原證2 編號8 該欄日期，本院卷第 29頁）起至107 年6 月29日被告交付票號：MN7609989 退 款支票乙紙（影本附於本院卷第169 頁）共8.9 個月，按 法定利率年息5 ％計算之利息20萬6,332 元（計算式：5, 564,000 8.9/125 ％＝206,332 。小數點以下，4 捨 5 入），即被告因原告為一部履行期間所受利息之利益為 206,332 元，自得比照被告所受利益減少其違約金數額。 據上計算結果，被告得沒收之違約金以162 萬1,668 元為 限（計算式：1,828,000 －206,332 ＝1,621,668 ），而
被告於交付票號：MN7609989 退款支票後，仍有274 萬2, 000 元未返還（計算式：5,564,000 －2,822,000 ＝2,74 2,000 ），減去被告得沒收之違約金162 萬1,668 元，原 告請求返還差額112 萬0,332 元及自107 年3 月2 日起至 清償日止按年息5 ％計算之利息，洵屬有據（民法第233 條第1 項前段、第229 條第2 項、第203 條規定參看）。六、綜上，本件原告解除契約為無理由，被告解除契約為有理由 ，被告解除契約後，被告以162 萬1,668 元為限，沒收已繳 價款為有理由，故本件原告以112 萬0,332 元（即2,742,00 0 －1,621,668 ＝1,120,332 ）範圍內並加計遲延利息求為 返還，為有理由，應予准許，逾此範圍求為返還，則無理由 ，應予駁回。上開准許部分，兩造陳明願供擔保請為宣告假 執行或免為假執行，經核均與民事訴訟法第390 條第2 項、 第392 條第2 項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以 宣告。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：減縮部分聲明之裁判費，依民事訴訟法第 83條第1 項規定暨參照臺灣高等法院暨所屬法院（81）廳民 一字第16977 號研究意見，應由原告負擔。本件訴訟標的金 額279 萬7,640 元，應徵收第一審裁判費2 萬8,720 元（已 由原告預納），依民事訴訟法第79條規定，依兩造勝敗比例 ，定由原告負擔10分之6 即1 萬7,232 元，被告負擔10分之 4即1 萬1,488元，如主文所示。
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應按他造人數添具繕本，並按不服程度繳納第二審上訴費用（若原告對於其敗訴部分全部不服，應繳納第二審上訴費用2 萬6,448元；若被告對於其敗訴部分全部不服，應繳納第二審上訴費用1萬8,280 元），如委任律師辦理上訴，務必同時按照不服程度繳納上訴審裁判費，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法施行法第9 條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請具律師資格代理人特別注意。 書記官 吳月華
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日
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