給付管理費
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,106年度,934號
SCDV,106,訴,934,20180910,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第934號
原　　　告　岱嵐iLAND社區管理委員會
法定代理人　夏德殷
訴訟代理人　江慧敏律師
　　　　　　洪大明律師
　　　　　　張智程律師
被　　　告　岱倫建設有限公司
兼　法　定
代　理　人　楊晴嵐
被　　　告　楊棓淵
　　　　　　沈美慧
　　　　　　洪益夫
　　　　　　沈美麗
共　　　同
訴訟代理人　何嘉昇律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107 年8 月13日
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告岱倫建設有限公司應給付原告新臺幣捌拾玖萬陸仟捌佰 壹拾肆元，及其中新臺幣肆拾陸萬玖仟零柒拾肆元自民國一 ○六年十一月二十七日起、其餘新臺幣肆拾貳萬柒仟柒佰肆 拾元自民國一○七年六月十一日起，均至清償日止，按年息 百分之十計算之利息。
二、被告楊棓淵應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟伍佰參拾陸元， 及其中新臺幣捌萬陸仟貳佰陸拾捌元自民國一○六年十二月 七日起、其餘新臺幣捌萬陸仟貳佰陸拾捌元自民國一○七年 六月十一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息 。
三、被告楊晴嵐應給付原告新臺幣捌萬貳仟陸佰陸拾捌元，及其 中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國一○六年十一月二十 七日起、其餘新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國一○七年 六月十一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息 。
四、被告沈美慧應給付原告新臺幣捌萬貳仟陸佰陸拾捌元，及其 中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國一○六年十二月七日 起、其餘新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國一○七年六月 十一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息。五、被告洪益夫、沈美麗應給付原告新臺幣捌萬貳仟陸佰陸拾捌 元，及其中新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元，被告洪益夫自民 國一○六年十一月二十四日起、被告沈美麗自一○七年一月



十四日起、其餘新臺幣肆萬壹仟參佰參拾肆元自民國一○七 年六月十一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利 息。
六、訴訟費用新臺幣壹萬肆仟零佰陸拾捌元，由被告岱倫建設有 限公司負擔新臺幣玖仟柒佰零柒元、被告楊棓淵負擔新臺幣 壹仟捌佰貳拾玖元、被告楊晴嵐負擔新臺幣捌佰肆拾肆元、 被告沈美慧負擔新臺幣捌佰肆拾肆元、被告洪益夫、沈美麗 負擔新臺幣捌佰肆拾肆元。
七、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾玖萬玖仟元供擔保後得假 執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬捌仟元供擔保後得假執行 。
九、本判決第三項於原告以新臺幣貳萬捌仟元供擔保後得假執行 。
十、本判決第四項於原告以新臺幣貳萬捌仟元供擔保後得假執行 。
十一、本判決第五項於原告以新臺幣貳萬捌仟元供擔保後得假執 行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受 之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送 達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。本件原告之法定代理人原為曾當貴，於本 院審理期間變更為夏德殷，有新竹縣竹北市公所107 年7 月 4 日竹市工字第1070014087號函可參（見本院訴字卷二第6 至7 頁），茲由夏德殷於民國107 年7 月6 日具狀聲明承受 訴訟，經核尚無不合，應予准許。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文 。查原告起訴時原僅列岱倫建設有限公司、楊晴嵐、楊棓淵 、沈美慧、洪益夫為被告，並依公寓大廈管理條例第21條、 原告社區住戶規約第18條之規定提起本件訴訟，並聲明如附 表一「起訴時訴之聲明」欄所載，嗣先於106 年12月25日具 狀與於107 年1 月4 日當庭追加沈美麗為被告，並變更附表 一「起訴時訴之聲明」欄中第5 項聲明為：被告洪益夫、沈 美麗應給付原告新臺幣（下同）4 萬1,334 元，及被告洪益



夫自起訴狀繕本送達日起至清償日止，被告沈美麗自民事追 加被告暨準備狀送達之翌日起至清償日止，均按年息10% 計 算之利息等情，有民事追加被告暨準備狀及本院107 年1 月 4 日言詞辯論筆錄可參（見本院訴字卷一第91至93頁、第10 9 頁）；其後再於107 年5 月16日具狀與於107 年6 月11日 當庭變更聲明如附表一「變更後訴之聲明」欄所載，雖為被 告所不同意，然原告所為屬擴張應受判決事項，且本於同一 管理費請求之相同基礎事實，揆諸前揭規定，均無不合，甚 且被告亦陳稱：原告先前已就105 年至106 年6 月之管理費 起訴，現由臺灣高等法院以106 年度上易字第1177號案件審 理中，原告應可於該案追加請求本件之管理費，或等該案確 定再行辦理，不料原告卻執意於規約所定之期限前，委託律 師另外新提起本件訴訟，額外增加社區法律費用支出，其經 費管理運用上實有浪費不當之處，令人遺憾等語（見本院訴 字卷一第115 頁），是本院併審酌原告請求就被告於訴訟進 行中仍分文未繳之管理費，於同一程序一併辯論、審理、判 決，對於兩造之勞力、時間、費用亦有達到節省之效，另可 達到被告所謂之無庸再提另訴的紛爭解決一次性之效，故認 為原告上述所為應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告岱倫建設有限公司、楊晴嵐、楊棓淵、沈美慧、沈益夫 、沈美麗等6 人（下稱被告6 人）均為原告社區之區分所有 權人，原告已於105 年6 月18日成立，並於同年7 月5 日獲 主管機關核備，依原告社區住戶規約第18條之規定，管理費 由各區分所有權人按其建物登記總面積計算，每坪每月繳交 85元，停車位每位每月300 元，已逾二期（即二個收費期別 ）以上（含），經7 天期間催告仍不給付者，管理負責人或 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲 延利息以未繳金額之年息10% 計算。又原告社區財務管理及 監督辦法第8 條則規定，管理費以每季度（3 個月）為一期 收費一次，管委會應於每季度收費前1 月之月底前製作管理 費繳費專用通知單，發送各住戶，各住戶應於每1 期（季度 ）首月之15日之前依單據上載明之繳費方式繳納每一期之管 理費與車位清潔費或其他項目費用等情，是依上開規約內容 及辦法，系爭社區管理費以季為單位，1 年共分四期繳納。 又被告自105 年8 月起即未繳交管理費，至本件訴訟所請求 106 年7 至9 月管理費為止，未繳之期別已達4 期，且被告 6 人就106 年7 月至9 月（應106 年7 月15日前繳納）、10 至12月（應於106 年10月15日前繳納）之管理費，及訴訟進



行中接續之107 年1 至3 月（應於107 年1 月15日前繳納） 及4 至6 月（應於107 年4 月15日前繳納）等管理費均拒為 繳納，經原告分別於106 年8 月4 日、10月26日、107 年1 月19日、4 月18日以存證信函催告後仍未為給付，是以，被 告6 人所為已逾原告社區住戶規約第18條第4 項之規定即遲 延二期未繳交管理費用之約定，併就被告6 人應給付之管理 費，詳列如后（明細詳如原告所提出之附表二，見本院訴字 卷二第15頁所示）：
１、被告岱倫建設公司：新竹縣○○市○○○路0 段00號2 樓、 13樓、14樓、16樓至18樓及同段87號12樓至14樓、17樓、19 樓之區分所有權人，107 年1 月至6 月積欠之管理費為42萬 7,740 元，106 年7 月至12月積欠之管理費為46萬9,074 元 ，合計為89萬6,814 元。
２、被告楊棓淵：新竹縣○○市○○○路0 段00號20樓、同段87 號20樓之區分所有權人，107 年1 月至6 月積欠之管理費為 8 萬6,268 元，106 年7 月至12月積欠之管理費為8 萬6,26 8 元，合計為17萬2,536 元。
３、被告楊晴嵐：新竹縣○○市○○○路0 段00號2 樓之區分所 有權人，107 年1 月至6 月積欠之管理費為4 萬1,334 元， 106 年7 月至12月積欠之管理費為4 萬1,334 元，合計為8 萬2,668 元。
４、被告沈美慧：新竹縣○○市○○○路0 段00號4 樓之區分所 有權人，107 年1 月至6 月積欠之管理費為4 萬1,334 元， 106 年7 月至12月積欠之管理費為4 萬1,334 元，合計為8 萬2,668 元。
５、被告洪益夫、沈美麗：新竹縣○○市○○○路0 段00號6 樓 之區分所有權人，其等107 年1 月至6 月積欠之管理費為4 萬1,334 元，106 年7 月至12月積欠之管理費為4 萬1,334 元，合計為8 萬2,668 元。
㈡、系爭社區第1 屆主任委員即訴外人蔡明怡與系爭社區全體住 戶間之管理委員委任關係存在，業經本院以106 年度訴字第 83號、臺灣高等法院以106 年度上字第1089號判決認定在案 ，是於106 年6 月4 日召開之區分所有權人會議即係合法召 集，所遴選出之第2 屆主任委員曾當貴亦為合法選任，故本 件訴訟之提起自有合法代理權。又本院106 年度訴字第463 號、第714 號判決，亦認系爭社區106 年6 月4 日之區分所 有權人會議並無決議有無效或得撤銷之情形，抑或有選舉無 效之情形，故被告6 人抗辯系爭會議之召集名義人並非主任 委員，召集程序違法，純屬無稽。另上開判決亦認前揭區分 所有權人會議之投票方式並未違反平等選舉原則，亦無違反



公共利益或以損害他人為目的之違法情事，是被告6 人辯稱 該會議採用之管理委員選舉方式之內容違反公共利益，並違 反民法第148 條第1 項之規定，依民法第56條第2 項之規定 ，應屬無效等語，實無理由。此外，依區分所有權人會議決 議及公寓大廈管理條例第10條第2 項及同條例第21條之規定 ，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額 及利息，故而，原告依前開條文及105 年7 月30日第1 次修 訂之原告社區規約第18條第4 項規定，請求被告6 人一併給 付迄今尚未給付之管理費，自屬合法。
㈢、被告岱倫建設有限公司所主張之代墊款，並未表明請求權基 礎，且僅提出明細表，未能舉證證明其確實有支出明細表中 所列款項之情事，代墊款之主體與本件管理費之主體並非相 同，故被告岱倫建設有限公司所主張之抵銷抗辯，難謂符合 民法第334 條第1 項之規定。
㈣、為此，爰依公寓大廈管理條例第21條、原告社區住戶規約（ 下稱系爭規約）第18條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明 如附表一「變更後訴之聲明」欄所示。
二、被告則以：
㈠、有關前任主任委員蔡明怡於106 年6 月4 日之際是否仍具有 主任委員身份乙節，雖經臺灣高等法院106 年度上字第1089 號判決，惟被告岱倫建設有限公司業已就該案向最高法院提 起上訴，現由最高法院審理中，該案尚未確定。又原告雖提 出本院106 年度訴字第463 號、第714 號判決主張曾當貴具 有主任委員身份一節，姑且不論該二案現正由臺灣高等法院 審理中，並未確定，且該二判決對於被告於各該案件中主張 原告社區規約第7 條第3 項規定並未區分表決事項或選舉事 項，而原告主張依社區規約第7 條第3 項規定，將被告岱倫 建設有限公司之選舉權數限制於不超過總區分所有權數之5 分之1 ，何以系爭社區規約同一項關於「表決權」之規定， 部分適用於選舉事項，部分有不適用於選舉事項？上開判決 對於系爭社區規約第7 條第3 項規定之解釋，顯有嚴重矛盾 ，違反論理法則。另原告以社區法律顧問即本件原告訴訟代 理人洪大明律師於106 年6 月4 日區分所有權人會議中之片 面發言為依據，主張該次會議之召集程序合法等語，更屬荒 誕無稽。此外，原告並不否認本件起訴（包括追加起訴部分 ）未經管理委員會決議，僅主張依公寓大廈管理條例第10條 第2 項及同條例第21條之規定，管理委員會得訴請法院為本 件請求等語。惟查，本件被告6 人並非抗辯原告當事人不適 格，而係抗辯曾當貴未依系爭規約第15條第1 項規定經管理 委員會議之決議，即逕以管理委員會之名義提起本件訴訟，



應認為其代表權有欠缺，而致本件起訴不合程式。此外，原 告所依據之財務管理及監督辦法並未經區分所有權人會議決 議，自非已生效之辦法，原告依尚未生效之財務管理及監督 辦法請求被告給付管理費，自非有據。
㈡、又原告係於106 年9 月、10月，107 年3 月、4 月分別催告 被告岱倫建設有限公司給付106 年7 至9 月、10至12月，10 7 年1 至3 月、4 至6 月之管理費；於106 年8 月、10月， 107 年1 月、4 月分別催告被告楊培淵給付106 年7 至9 月 、10至12月，107 年1 至3 月、4 至6 月之管理費；於106 年8 月、10月，107 年3 月、4 月分別催告被告楊晴嵐、沈 美慧、洪益夫、沈美麗給付106 年7 至9 月、10至12月，10 7 年1 至3 月、4 至6 月之管理費等情，則依原告上開各次 催告，顯然有違反系爭規約第18條第4 項「已逾二期以上， 經過七天期間催告仍不給付」之規定。至原告雖主張被告自 105 年8 月起迄今已達八期管理費未為給付，顯已陷入遲延 云云；然每一期管理費本即各期發生之債權債務，即每一期 別之管理費均屬分別獨立之請求權，故各季度管理費是否逾 期自當分別計算；況且，若依原告主張，被告106 年7 至9 月管理費自105 年8 月起已開始計算逾期未繳納期數，則豈 非係自106 年1 月以後，被告將來所尚未到期之管理費均已 逾期繳納達兩期起上，意即被告106 年7 至9 月管理費雖於 106 年7 月始有繳納義務，惟在106 年1 月時已遭認為逾兩 期未繳納而屬遲延，形成尚未到期之管理費卻係已逾期繳納 之邏輯謬誤。基此，原告上開各次催告均早於107 年7 月所 為，顯然有違反系爭規約第18條第4 項「已逾二期以上，經 過七天期間催告仍不給付」之規定，原告上開主張其「並以 存證信函催告被告繳交」之行為，益徵原告並未依系爭規約 所定方式請求及起訴，則本件請求自難謂合法。㈢、由原告所提附表二所列計算方式可知，系爭管理費僅以「坪 數」乘以每坪85元並加計每一停車位300 元作為計算基礎， 顯見並未區分主建物與公共設施分別之坪數，亦未區分是否 為未售戶並無生活於系爭社區環境及利用公共設施之可能， 原告一概以每坪85元作為管理費計算標準，實屬違反平等原 則。況且，原告就被告岱倫建設有限公司未售戶餘屋於區分 所有權人會議上，表決權數最多僅以5 個表決權計算，卻應 分別繳納13戶、11戶之全額管理費，所享權利與所受負擔顯 然不均，自難謂與平等原則無違。
㈣、退萬步言，若被告岱倫建設有限公司應負給付責任，因被告 岱倫建設有限公司為原告代墊粗工、駐衛保全、影印機、中 華電信市話含網路、垃圾清運費等社區維護必需費用，至10



6 年10月止原告尚積欠157 萬5,009 元，故被告岱倫建設有 限公司自得就原告對其請求之89萬6,814 元範圍內主張抵銷 等語置辯。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告6 人為系爭社區之區分所有權人，其等並未按照 系爭規約第18條之規定，繳納106 年7 月至107 年6 月之管 理費，金額依序為89萬6,814 元（被告岱倫建設有限公司） 、17萬2,536 元（被告楊棓淵）、8 萬2,668 元（被告楊晴 嵐）、8 萬2,668 元（被告沈美慧）、8 萬2,668 元（被告 洪益夫、沈美麗）等情，有建物登記謄本、系爭規約在卷為 憑（見本院訴字卷一第11至30頁、第32頁），且為兩造所不 爭執，自堪信為真。
四、得心證之理由：
原告主張被告6 人積欠上述管理費未繳，乃依公寓大廈管理 條例第21條、系爭規約第18條之規定，請求被告6 人給付上 開款項，惟為被告6 人所否認，並以前詞置辯，是本件之爭 點為：㈠本件原告起訴是否經合法代理？㈡原告請求被告6 人所積欠之管理費，有無理由？㈢若原告之請求有理由，被 告岱倫建設有限公司主張抵銷，有無理由？茲分述如下：㈠、本件原告起訴是否經合法代理？
１、區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文； 又區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共 基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費 期別）以上（含），經7 天期間催告仍不給付者，管理負責 人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 ，遲延利息以未繳金額之年息10% 計算，系爭規約第18條第 4 項亦有明文。
２、經查，被告岱倫建設有限公司起訴請求確認蔡明怡與原告社 區管理委員會間之主任委員委任關係，及確認蔡明怡與系爭 社區全體住戶間之管理委任關係，自105 年9 月21日起皆不 存在之訴訟，先後經本院以106 年度訴字第83號、臺灣高等 法院以106 年度上字第1089號判決駁回（未確定），有該等 判決在卷為憑（見本院訴字卷一第253 至264 頁）；又被告 楊棓淵、岱嵐建設有限公司分別起訴，請求確認106 年6 月 4 日系爭社區區分所有權人會議所為選舉第2 屆社區管理委 員會投票方式、決議均無效或應予撤銷，先後經本院以106 年度訴字第714 號判決駁回，現由臺灣高等法院以107 年度



上字第273 號審理中，及以106 年度訴字第463 號判決駁回 ，現由臺灣高等法院以107 年度上字第444 號審理中；再者 ，原告前起訴請求被告6 人給付其等所積欠之105 年8 月起 至106 年6 月之管理費，經本院以105 年度訴字第942 號判 決被告6 人敗訴，現由臺灣高等法院以106 年度上易字第11 77號審理中，而該案亦曾經原告於系爭社區之區分所有權人 會議報告，有該次區分所有權人會議紀錄在卷為憑（見本院 訴字卷一第225 至240 頁），當可認定原告之法定代理人即 先前之主任委員曾富貴已得原告管理委員會之授權，提起相 關給付管理費之訴訟，且被告6 人自105 年8 月至107 年6 月均未繳交管理費，若仍須原告管理委員會逐筆逐項確認、 決議，毋寧是耗時時間成本，另被告6 人既未能舉證證明原 告之管理委員選舉有何無效或得撤銷之事由，且起訴時之法 定代理人曾富貴未獲原告管理委員會之授權，而有代表權欠 缺之情形，是以，原告提起本件訴訟，其起訴合於程式。㈡、原告請求被告6 人所積欠之管理費，有無理由？１、區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍 不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文； 又區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共 基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾2 期（即2 個收費 期別）以上（含），經7 天期間催告仍不給付者，管理負責 人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 ，遲延利息以未繳金額之年息10% 計算，系爭規約第18條第 4 項亦有明文，已如前述。
２、另系爭社區財務管理及監督辦法第8 條第1 項明定，管理費 以每季度（即3 個月）為一期收費一次，管委會應於每季度 收費前1 個月之月底製作管理費繳費專用通知單，發送各住 戶，各住戶應於每一期（季度）首月之15日之前依單據上載 明之繳費方式繳納每一期之管理費與車位清潔費或其他項目 費用。是以，依照上開辦法，106 年7 月至9 月之管理費， 應於106 年7 月15日前繳納，106 年9 月至12月之管理費， 應於106 年9 月15日前繳納，107 年1 月至3 月之管理費， 應於107 年1 月15日前繳納，107 年4 月至6 月之管理費， 應於107 年4 月15日前繳納，原告乃依照上開期限製作繳費 單請被告6 人繳納，有繳費單在卷為憑（見本院訴字卷一第 106 至107 頁；本院訴字卷二第16至17頁），惟被告6 人均 未於期限內繳納，亦為被告6 人所不爭執，原告乃於每期期 限過後寄發存證信函定期催告被告6 人繳納，有存證信函在



卷可查（見本院訴字卷一第40至65頁、第203 至224 頁）， 而被告6 人仍未於存證信函所定之期限內繳納，且前案既已 認定被告6 人未繳納105 年8 月至106 年6 月之管理費，顯 然被告6 人已逾二期未繳付，且原告既已於每期期限過後再 次催告繳付，亦已定相當期間催告，是以，被告6 人遲未繳 付106 年7 月至107 年6 月之管理費，原告自得訴請法院， 請求被告給付上述管理費。至被告6 人所辯稱：若依照原告 主張106 年7 月至9 月管理費自105 年8 月起已開始計算逾 期未繳納期數，則豈非是106 年以後，被告6 人將來所尚未 到期之管理費均已逾期繳納達二期以上，亦即被告6 人106 年7 月至9 月之管理費，雖於106 年7 月始有繳納義務，但 在106 年1 月時，已遭認為逾二期未繳納，而屬於遲延，形 成尚未到期之管理費，卻是已逾期繳納之邏輯謬誤。然被告 6 人上開所辯顯然混淆先前已逾期未繳納之管理費，與尚未 到期管理費之認定，也就是說，所謂逾二期之管理費未繳納 ，係指已屆清償期限之管理費而言，至於未到清償期限之管 理費，被告6 人本無繳納之義務，自不會計入所謂逾二期未 繳納之管理費，同樣也不會因為先前有逾二期未繳納之管理 費，而致使其後未屆清償期限之管理費均已到期，是被告6 人上開所辯，當不可採。
３、又被告6 人辯稱：社區財務管理及監督辦法未經區分所有權 人會議決議，當不生效力，原告依尚未生效之辦法請求被告 6 人給付管理費，自非有據等語。然被告6 人依照公寓大廈 管理條例第18條與第21條、系爭規約第18條之規定，本有繳 納管理費之義務，至於繳費期限部分，公寓大廈管理條例及 系爭規約均無規定，管理委員會自非不得經管理委員會會議 決議訂定辦法規範之，且繳費期限亦屬執行繳納管理費之細 節性規定，除系爭規約有明文要求管理委員會所決議之相關 辦法，必須經區分所有權人會議決議方生效力外，原則上只 要經管理委員會會議決議通過於公告後即生效。是以，系爭 規約既未要求管理委員會就有關收取管理費之相關辦法須經 區分所有權人會議決議方生效力，則自社區財務管理及監督 辦法經原告會議通過並公告後即生效力。故被告6 人上開所 辯，亦不可採。
４、再者，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有 權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規 定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文



。是依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，共用部分及 約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人「共 有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會 議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所以 特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就 公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程 度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部 分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有 差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區 分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，並收 因地制宜之效，本諸內部團體自治精神，除法律別有規定或 住戶規約另有規範，或有顯失公平情事，司法權不宜過度介 入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係，如個別區 分所有權人對於管理費之收費標準有所疑義，應先循區分所 有權人會議中另行提案主張修改住戶規約，再經由區分所有 權人會議議決以資處理。況參照98年1 月23日增訂之民法第 799 條之1 第3 項：「規約之內容依區分所有建築物之專有 部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀 況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公 平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求 法院撤銷之」之規範法理，亦得佐證縱因區分所有建物對於 共有部分使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂 定規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失 公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。本 件被告6 人固抗辯，管理費之計算並未區分主建物與公共設 施分別之坪數，亦未區分是否為未售戶並無生活於系爭社區 環境及利用設施之可能，一概以每坪85元作為計算管理費之 標準，違反平等原則。然依照公寓大廈規約範本第17條第2 項之規定，本即可無庸區分是否出售與否，單純按區分所有 權人建物登記總面積計算管理費（見本院訴字卷一第161 頁 ），而社區住戶規約第18條第2 項第1 款本諸前開精神，規 定各區分所有權人應按其建物登記總面積計算繳交管理費， 並具體規定為每坪每月85元、停車位每位300 元（見本院訴 字卷一第34頁），實難認有何顯失公平之舉，此外，被告6 人復未能提出其他證據以實其說，從而，被告6 人上開辯詞 ，不足為取。
５、綜上所述，原告請求被告6 人給付106 年7 月起至107 年6 月止所積欠之管理費，要屬有據。
㈢、若原告之請求有理由，被告岱倫建設有限公司主張抵銷，有 無理由？




１、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項 前段定有明文。又債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種 類相同，並均屆清償期為要件（最高法院19年上字第1048號 民事判例要旨參照）。又共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公 共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之；公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上 及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3 個月內 召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會 或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備； 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成 立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任 委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解 任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規 定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其 規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第28條第1 項、第 29條第1 、2 項定有明文。另觀諸同法第36條所定關於管理 委員會之職務內容可知，公寓大廈建築物所有權登記之區分 所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時， 應召開區分所有權人會議，選任管理委員，成立管理委員會 ，並以管理委員會之名義，就公寓大廈管理條例第36條規定 事項內容受區分所有權人之委任，管理事務。
２、被告岱倫建設有限公司所擬定之房屋預訂買賣契約書第16條 第1 項約定：「一、賣方應擔任本預售屋共有部分管理人， 並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意 自交屋日起，由買方一次繳交賣方代管期內自通知交屋日起 應付之共同使用部分管理費（賣方代管期原則自通之交屋日 起算6 個月）。其後買方按月繳付共有部分管理費。」（見 本院106 年度訴字第500 號卷一第49頁）由該內容可知，買 受戶於交屋時起，固委任被告岱倫建設有限公司為社區公共 設施之管理人，並負有預付管理費用予被告岱倫建設有限公 司之義務，以支付後者因處理受委任事項之必要費用，該委 任法律行為並附以於區分所有權人選任管理委員，並成立管 理委員會時為其終期，買受戶與被告岱倫建設有限公司間就 前開事務委任關係，因終期屆至而消滅。
３、又債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此乃基於債 之相對性原則。其中被告岱倫建設有限公司主張自104 年9 月20日起至原告管理委員會成立前一日止即105 年6 月17日



代墊費用（明細詳如被證五所載，見本院訴字卷一第173 至 176 頁），然依照上開買賣契約書可知，該等支出乃係基於 被告岱倫建設有限公司先前與買受戶間委任之法律關係，則 關於買受戶對被告岱倫建設有限公司間因委任事務負給付管 理費用即因委任事務所生之必要費用，尚非公寓大廈管理條 例第36條所定關於管理委員會之職務內容，而該等費用買受 戶並未委任原告處理，基於債之相對性，被告岱倫建設有限 公司請求原告給付該部分之款項，即然無據。
４、至被告岱倫建設有限公司主張105 年6 月18日以後之代墊費 用部分（明細詳見被證五，見本院訴字卷一第173至176頁） ，被告岱倫建設有限公司於106年9月11日通知原告於106年9 月22日進行公共設施功能檢測及移交，當日原告先前之法定 代理人曾當貴雖有到場，惟事後先行離去，被告岱倫建設有 限公司於當日完成測試後，認尚有消防設備、地下2樓進風 、排煙閘門異常無動作，當日調整17樓、8樓、6樓、5樓、4 樓防火門，2樓防火門另行調整之結果，被告岱倫建設有限 公司因曾當貴先行離去無法將公共設施鑰匙及各遙控器交付 之事實，有被告岱倫建設有限公司106年9月11日函文、原告 106年9月13日函文、出席名冊、移交記錄、現場照片、被告 岱倫建設106年9月26日函文附卷可憑（見本院106年度訴字 第500號卷三第60至109頁）。原告於106年9月22日縱有部分 公共設施受領遲延情形，但於106年11月23日原告與被告岱 倫建設有限公司於新竹縣政府達成協議，於106年11月24日 就閱覽室、健身房、1樓大廳（含廁所、垃圾間、信箱）及 戶外庭園、設施、監控系統，包括螢幕、主機、DVR、攝影 機、門禁卡（磁扣）、門禁主機、門禁螢幕進行點交以觀， 亦有該會議紀錄附卷可參（見本院106年度訴字第500號卷三 第120至121頁），可知於106年9月22日後，住戶仍未能就前 開設施維管理使用，被告岱倫建設有限公司於106年9月22日 仍不生交付之效力。是以，系爭社區之公共設施並未移交住 戶所委任之原告，則於被告岱倫建設有限公司所代墊之費用 ，自非因住戶對於共用部分管理使用所生費用，自不得向原 告請求。
５、綜上，原告與被告岱倫建設有限公司既不互負債務，自無從 抵銷，是以，被告岱倫建設有限公司主張抵銷，為無理由， 應予駁回。
㈣、遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5%；給付無確定期限者，債務人 於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時



起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程 序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效 力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2 項 分別定有明文。從而，原告請求被告6 人分別給付如主文第 1 項至第5 項所示積欠之管理費、利息，洵屬正當，應予准 許。
四、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
書記官 蔡美如
附表一：（訴之聲明異動表）
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│ 起訴時訴之聲明 │ 變更後訴之聲明 │