臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1802號
原 告 郭雁寧
訴訟代理人 劉添錫律師
被 告 奕伸實業有限公司
法定代理人 張智傑
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107 年8 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000 號13樓之3 房 屋返還原告。
二、被告應自民國一○七年四月二十四日起至返還房屋之日止， 每月給付原告新臺幣貳萬零叁佰零捌元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣玖拾萬元預供擔保後得為假執 行；但如被告以新臺幣貳佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。
六、本判決第二項於原告按月以新臺幣陸仟柒佰元為被告供擔保 後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬零叁佰零捌元為 原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第1 項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論 期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依原告之 聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告係於民國107 年3 月26日經由拍賣而取得門 牌號碼為新北市○○區○○○路000 號13樓之3 房屋（下稱 系爭房屋）及其坐落新莊區光華段227 地號土地（下稱系爭 土地）之所有權，並辦妥移轉登記在案，詎被告卻以其曾向 前屋主無償借用系爭房屋為由，而繼續占有使用系爭房屋。 然系爭房屋既已經原告所買受，原告也以本件訴狀繕本送達 被告為終止借用關係之意思表示，是以被告自屬無權占有， 爰依民法第767 條之規定請求被告將系爭房屋騰空返還予原 告。又系爭房屋坐落之土地於107 年1 月之公告地價為每平 方公尺新臺幣（下同）18,500元，而系爭土地面積為12996. 1 平方公尺，原告應有部分為180/100000，則系爭土地總價
即為432,770 元；而原告取得系爭房屋之拍賣價金為270 萬 元，是以系爭房地總價合計應為3,132,770 元。復參酌系爭 房屋位於鴻金寶商圈、傳統市場、便利商店，社區有健身房 、讀書室等生活機能非常便利，系爭房屋之租金應以房地總 價百分之10計算年租為宜，爰依民法第179 條之規定，請求 被告應於107 年4 月24日收受移轉證書之日起至返還之日止 ，按月給付26,106元之損害金予原告。並聲明為：被告應將 坐落於新北市○○區○○○路000 號13樓之3 房屋所有權全 部遷讓返還原告，並自107 年4 月24日起至返還房屋之止， 每月賠償原告26,106元損害金；願供擔保請求宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳 述。
三、得心證之理由：
（一）按強制執行法第98條第1 項規定：「拍賣之不動產，買受 人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不 動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」，本 件原告於107 年4 月24日取得執行法院核發之系爭房屋及 坐落基地之權利移轉證書，是依上開規定，原告即自107 年4 月24日取得系爭房屋之所有權。次按民法第767 條第 1 項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之」。本件原告主張被告無權占有原告所有 之系爭房屋等情，因被告已於相當時期受合法通知，未於 言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀爭執，依民事訴訟 法第280 條第3 項前段準用同條第1 項前段之規定，視同 自認，自堪信為真實，故原告依民法第767 條之規定，請 求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
（二）再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應 返還其利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他 人之房屋，通常可能受有相當於租金之不當得利。又依不 當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受 有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍 ，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件 原告主張被告無正當權源占有原告所有之系爭房屋，則被 告在無法律上之原因下仍居住在系爭房屋內而受有利益， 致原告受有損害，是以原告請求被告給付相當於租金之不 當得利，於法自屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；土地法第97 條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；
土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法 第97條、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。 又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並 非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位 置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值 、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查， 系爭房屋拍賣價格為2,700,000 元，有前開不動產權利移 轉證書附卷可表，原告以之作為系爭房屋之申報價值，並 無不可。另系爭土地申報地價為每平方公尺14,800元，土 地面積12996.1 平方公尺，所有權為180/100000，有土地 登記謄本可稽，是土地申報價值為346,216 元（計算式： 14,800元×180/100000×12996.1 平方公尺＝346,216 ， 元以下四捨五入，下同），合計土地及建物申報總價為3, 046,216 元（計算式：2,700,000 元＋346,216 元＝3,04 6,216 元），依前揭規定，每月租金以不超過25,385元為 限（3,046,216 元×10％÷12＝25,385元）。又本院斟酌 系爭房屋位於鴻金寶商圈、傳統市場店，其生活機能良好 ，應以系爭房地申報總價年息8 ％為相當，換算每月租金 為20,308元（3,046,216 ×8 ％÷12＝20,308元）。是原 告請求被告應自107 年4 月24日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告20,308元，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告 遷讓返還系爭房屋予原告，並應自107 年4 月24日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,308元，核屬正當， 應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於 法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並依職權酌定 相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。至原告 敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所 附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。七、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。中 華 民 國 107 年 9 月 19 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
書記官 丁于真
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