侵權行為損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),簡上字,106年度,166號
PCDV,106,簡上,166,20180919,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第166號
上　訴　人　新北市不動產經紀業有限公司
法定代理人　楊英楷　
訴訟代理人　林如君律師
被上訴人　　永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人　孫慶餘　
被上訴人　　陳威榤　
　　　　　　洪菁霙　
　　　　　　包倫賓　
　　　　　　鍾立玲　
　　　　　　蘇貫瑜　
共　　　同
訴訟代理人　姜昱全　
　　　　　　連根佑　
　　　　　　黃玉茹　
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國
106 年3 月27日本院板橋簡易庭105 年度板簡字第1396號第一審
判決提起上訴，本院於民國107 年8 月29日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人陳威榤、永慶房屋仲介股份有限公司應連帶給付上訴人新臺幣貳拾捌萬元，及被上訴人陳威榤自民國一百零五年七月八日起、被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司自民國一百零五年六月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人陳威榤、永慶房屋仲介股份有限公司連帶負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠緣訴外人黃怡菁為坐落新北市○○區○○街000 號14樓房地 （下稱系爭房地）之所有人，其父即訴外人黃振利則為黃怡 菁處理系爭房地銷售事宜之代理人，黃振利與上訴人於民國 103 年6 月13日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委 託契約），約定由上訴人在103 年6 月15日至103 年7 月15 日間仲介銷售系爭房地，如系爭房地售出，上訴人得獲取實 際銷售價額2 ％之服務報酬，倘委託人自行出售系爭房地， 委託人仍應支付委託售價4 ％之服務報酬。然永慶房屋仲介



股份有限公司（下稱永慶房屋公司）板橋新海直營店經紀營 業員即被上訴人陳威榤明知系爭委託契約存在，仍故意介入 ，黃振利遂另將系爭房地委託被上訴人陳威榤仲介銷售，嗣 系爭房地於103 年6 月30日在被上訴人陳威榤仲介下，由訴 外人王榮龍買受。而被上訴人陳威榤及王榮龍之經紀營業員 即被上訴人包倫賓為使黃怡菁規避系爭委託契約所約定之賠 償責任，竟指導黃振利於上訴人尋得買方媒合交易時，刻意 隱瞞上訴人系爭房地已成交之事實。後上訴人尋得訴外人李 彥誼表示願承買系爭房地，並於103 年6 月30日晚間8 時許 ，聯繫黃振利告以上情，黃振利悔稱售價過低，復於翌日（ 7 月1 日）以簡訊向上訴人佯稱欲將合約總價調至新臺幣（ 下同）2,100 萬元，繼續銷售等語，上訴人不疑有他，誤信 黃怡菁仍有委託銷售之意願，僅欲調漲交易價格遂同意變更 交易價格。上訴人再於103 年8 月14日代其他買方詢問黃振 利出售意願時，則表示暫時不賣。其後上訴人與其他客戶洽 談房屋買賣事宜時，得知系爭房地早在103 年6 月30日經被 上訴人陳威榤仲介出售，甚者，被上訴人陳威榤竟與王榮龍 、黃振利共同簽訂協議書，刻意約定變更備證用印手續為10 3 年9 月10日，並以該日作為系爭房地所有權移轉契約書之 立約日期。而上訴人嗣後依系爭委託契約約定向黃怡菁請求 損害賠償時，方知悉上情。
㈡而按不動產經紀業管理條例及倫理規範，係為建立不動產交 易秩序，除了保障交易者權益外，同時為促進不動產交易市 場的健全發展（不動產經紀業管理條例第1 條參照），禁止 不動產經紀業者及經紀人員，惡性競爭搶客，擾亂交易秩序 ，嚴格要求經紀業須與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登 廣告及銷售，永慶房屋公司如此大型的連鎖企業集團，不會 不知言最基本的管理規範，然則該公司及其經紀人員陳威榤 明知賣方與上訴人簽立專任委託銷售契約書，竟於103 年6 月28日簽立7 月16日才開始生效之委託銷售契約書。衡諸經 驗及論理法則，本件買賣於103 年6 月30日成交，黃怡菁6 月29日就簽立永慶房屋集團制式之授權書，委託黃振利處理 不動產買賣事宜，顯然於6 月28日甚至更早之前，永慶房屋 公司及陳威榤就已經找到買方促成買賣，卻為規避黃怡菁與 上訴人之專任委託銷售契約，刻意將委託永慶房屋公司銷售 之契約書日期記載於103 年7 月16日生效，此不實委託銷售 行為，須經永慶房屋公司同意，黃振利也於原審證稱，係陳 威榤建議其簽立7 月15日以後才生效之合約，此非賣方代理 人黃振利可單獨決定，足證該公司及陳威榤故違背不動產經 紀業管理條例規定，在非委託銷售期間銷售不動產，確係以



違背善良風俗方法，損害上訴人於專任委託銷售期間之權益 。又黃振利雖於原審證稱係其自己想要規避契約責任，永慶 房屋公司與陳威榤無任何指導云云，然台北市政府地政局以 該公司違反不動產經紀業管理條例第21條規定，依該條例第 29條規定，處該公司6 萬元罰鍰，而依黃振利在原審之證述 ，足見永慶房屋公司及陳威榤確實在交易之前告知賣方可以 簽立不實之委託銷售契約期限及提高售價，規避與上訴人之 委託契約，並保證如果要賠償，該公司會退費處理，這一連 串不當違法之規避行為顯然是該公司及其經紀人員的指導， 而賣方因貪心配合才會有未委託生效卻已完成交易行為之情 形。甚且，永慶房屋公司於其網頁亦說明：「專任約係賣方 全權由一家房仲業者處理賣房的事務，在合約期間內，不得 再委託其他業者…。」，更可見被上訴人等惡性競爭，確係 背於善良風俗之方法，加損害於上訴人在專任委託銷售期間 之權益。是被上訴人永慶房屋公司及陳威榤違反不動產經紀 業管理條例第21條第1 項、第24條之1 第1 項及不動產仲介 經紀業倫理規範第2 條、第3 條、第4 條、第6 條、第9 條 、第12條等規定，違法惡性競爭，致使上訴人無法賺取成交 服務報酬外，還使客戶李彥誼不再委託上訴人，商譽受損， 上訴人依民法第184 條第1 項後段規定，訴請渠等連帶賠償 損害。
㈢又查，永慶房屋公司經紀營業員陳威榤、包倫賓，該公司板 橋新海店店長蘇貫瑜，該公司所屬地政士鍾立玲，明知本件 房地實際交易日期為103 年6 月30日，卻讓鍾立玲向地政事 務所登記不實之原因發生日期為103 年9 月10日，於移轉登 記前（約於7 月間），倒過來先向新北市政府地政局申報該 不動產實際登錄資訊，有違地政士法第26條之1 規定，又陳 威榤、包倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲於該公司經紀人洪菁霙不在 簽約現場時，自行協助買賣雙方簽立買賣契約書，於簽約後 將契約書送至該公司某部門蓋用洪菁霙的經紀人章，洪菁霙 並未親自執行業務，也不知經紀人章是交給公司何人保管、 何人用印，自有違不動產經紀業管理條例第24條第1 項及不 動產仲介經紀業倫理規管第11條規定，上訴人就上揭經紀人 、經紀營業員、地政士，惡意違法不動產仲介及刑法規範， 依民法第184 條第1 項後段、第185 條第1 項規定，訴請連 帶損害賠償，而永慶房屋公司對員工執行業務之侵權行為， 應依第188 條第1 項前段負連帶損害賠償責任。又永慶房屋 公司與洪菁霙通謀，購買其經紀人證照未使其實際執行業務 之行為，永慶房屋公司與洪菁霙依民法第184 條第1 項後段 、第185 條第1 項規定，應對上訴人負連帶賠償責任。



㈣又被上訴人雖稱王榮龍係因經濟考量才延後交屋，有103 年 9 月10日協議書為證云云。然無論王榮龍是否要求延後交屋 ，僅須延後辦理交屋登記，不須登記不實的原因發生日期。 況且，王榮龍經濟狀況良好，除103 年8 月3 日以1,660 萬 元出售新北市板橋區四川路房地，另有新北市板橋區龍泉街 137 號4 樓房地，價值1,500 萬元，衡諸常理，王榮龍當時 以系爭房地或上開四川路房地或龍泉街房地，任一房地申貸 即可，根本無須待上開四川路房地賣出才交屋，而其103 年 10月15日僅向花旗台灣商業銀行貸款1,000 萬元，衡諸房產 交易常情，貸款為價金之7 至8 成，本件約可貸款1,330 萬 元至1,520 萬元，更顯示王榮龍於經濟上並無需要延遲交屋 之情形。至103 年9 月10日協議書，係為躲避刑事追訴事後 偽造，若有協議延後交屋，買賣雙方為保障各自權利必定於 交易時簽訂協議，豈會於買賣契約簽訂後3 個月才簽訂協議 書。再者，依兆豐國際商業銀行股份有限公司中和分行106 年11月14日兆銀中和字第1060000074號函附件履保代收資料 查詢表、臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）105 年度 偵續字第37號105 年1 月21日詢問筆錄及永慶房屋公司分別 於103 年7 月2 日、同年10月27日，開立予黃怡菁仲介費 532,000 元、228,000 元之統一發票，均顯示被上訴人永慶 房屋公司在103 年7 月2 日有向履保專戶請領黃怡菁7 成仲 介費532,000 元，證明於103 年6 月30日黃振利與王榮龍簽 訂「不動產買賣契約書」前，永慶房屋已與黃怡菁簽訂委託 契約。且被上訴人永慶房屋於103 年10月1 日於履保專戶請 領王榮龍7 成仲介費133,000 元。
㈤綜上所述，上訴人和黃怡菁之代理人黃振利合意約定系爭房 地之委託銷售總價為2,100 萬元，則系爭房地成交時，上訴 人本可各向買賣雙方收取銷售總價2 ％服務費共計84萬元（ 計算式：2,100 萬元×2 ％×2 ＝84萬元），卻因被上訴人 等協助黃怡菁違約，致上訴人受有84萬元服務報酬之損失， 上訴人與黃怡菁雖於另案損害賠償事件中達成和解，黃怡菁 同意賠償上訴人56萬元，上訴人僅拋棄對黃怡菁、黃振利民 事請求權，剩餘28萬元損失部分，依民法第184 條第1 項後 段、第185 條第1 項、第216 條第1 項規定，請求被上訴人 蘇貫瑜、陳威榤、包倫賓、洪菁霙、鍾立玲應連帶賠償，而 被上訴人永慶房屋公司既為上訴人蘇貫瑜、陳威榤、包倫賓 、洪菁霙之僱用人，依民法第188 條第1 項前段規定，應與 渠等負連帶賠償責任。為此，請求被上訴人應連帶給付上訴 人28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴



人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連 帶給付上訴人28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：
㈠上訴人請求權基礎迄今仍未明確，且對於法令之解釋顯有諸 多誤解之處，本件主要爭點無非係上訴人依侵權行為主張被 上訴人侵害其系爭委託契約請求權，有無理由？得請求賠償 之金額若干？然上訴人迄未就前揭爭點詳加論述主張、舉證 ，其雖援引不動產經紀業條例、不動產仲介經紀業倫理規範 ，然究其立法意旨，主要係建立不動產交易秩序，並保障消 費者權益，上訴人混淆本件真正之法律關係，是上訴人之主 張，是否有理由，並非無疑。
㈡上訴人主張被上訴人包倫賓為訴外人即買方王榮龍之經紀人 ，於本件中亦有指示、指導黃振利規避責任，而被上訴人洪 菁霙、蘇貫瑜交易過程中均在場知悉，被上訴人鍾立玲有虛 偽登載系爭房地買賣成交之日，均應對上訴人負共同侵權行 為之責等情。惟查，上訴人雖主張被上訴人包倫賓、洪菁霙 、蘇貫瑜、鍾立玲有共同犯刑法使公務員登載不實罪，然刑 法使公務員登載不實罪與民法侵權行為損害賠償要件互殊， 行為有別，自應分別判斷，尚不得以被上訴人包倫賓、洪菁 霙、蘇貫瑜、鍾立玲有構成刑法使公務員登載不實罪之可能 即遽論渠等勢必構成民法侵權行為。況上訴人以鍾立玲於本 件買賣契約中有共同虛偽登載不實交易日期之行為，提起偽 造文書告訴，經新北地檢署檢察官以104 年度偵字第16054 號為不起訴處分，上訴人不服聲請再議後，經臺灣高等法院 檢察署以l05 年度上聲議字第3154號處分書駁回再議確定。 又依被上訴人包倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲、永慶房屋訴訟代理 人在原審105 年10月24日辯論庭之供述，益徵渠等各有其職 掌，而上訴人迄未具體敘明或舉證被上訴人包倫賓、洪菁霙 、蘇貫瑜、鍾立玲有何不法或故意以背於善良風俗之方法侵 害其權益之行為，要難僅以被上訴人包倫賓、洪菁霙、蘇貫 瑜、鍾立玲有參與交易過程或交易時在場，即認渠等有共同 協助黃怡菁違反系爭委託契約之侵權行為。是上訴人據以主 張被上訴人包倫賓、洪菁霙、蘇貫瑜、鍾立玲構成民法侵權 行為，顯難足採。
㈢被上訴人陳威榤並無指導或指示黃振利將系爭房地買賣契約 日期往後填載，藉此規避應負之賠償責任。是上訴人主張被 上訴人陳威榤有指導、指示黃振利一節，顯屬無稽。查依證 人黃振利於106 年2 月20日在原審之證述，足認被上訴人陳 威榤並未指導或指示黃振利將系爭房地買賣契約日期往後填



載，藉此規避應負之賠償責任，反而甚至表示願意分擔部分 賠償金額，而被上訴人陳威榤雖曾與黃振利討論提高售價一 情，然就是否提高及提高多少委託售價既係黃振利自行考量 、思忖後，欲藉此獲得更多利益所為，且黃振利係基於規避 責任之僥倖心能始向上訴人隱瞞系爭房地已賣出一節，亦據 黃振利證述明確，自難認被上訴人陳威榤有何不法或故意以 背於善良風俗之方法侵害上訴人權利之行為，是依上訴人所 舉事證，實難證明被上訴人陳威榤有侵害其權利之不法行為 ，自與侵權行為之成立要件不符，則上訴人主張被上訴人陳 威榤應負侵權行為損害賠償責任，自屬無據。另上訴人主張 被上訴人陳威榤明知系爭委託契約存在，仍故意介入，已構 成民法第184 條第1 項之侵權行為云云。然上訴人基於系爭 委託契約，所得向黃怡菁主張者，僅為具相對性之債權，而 現今社會經濟蓬勃發展，自由競爭為法律容許之重要經濟上 原則，因此需行為人故意以損害他人債權為目的下，方得認 其行為具備不法性。查，被上訴人陳威榤係以能提供更高售 價而邀約黃振利簽立委託銷售契約，業據黃振利證述如前， 此外，上訴人未能舉證被上訴人陳威榤上開行為係出於侵害 上訴人債權為目的，是被上訴人陳威榤與黃振利簽立委託銷 售契約乃係基於自由經濟市場競爭下，應為法律所容許，則 上訴人以被上訴人陳威榤故意介入系爭房地買賣，主張被上 訴人陳威榤應負侵權行為損害賠償責任，尚屬無據。 ㈣上訴人一再主張被上訴人陳威榤、包倫賓為使黃怡菁規避系 爭委託契約所生之違約賠償責任，指導黃振利隱瞞系爭房屋 已於103 年6 月30日售出一節，且被上訴人陳威榤竟與王榮 龍、黃振利共同刻意約定變更備證用印手續為103 年9 月10 日等情，均屬無稽，蓋依王榮龍於105 年7 月14日在新北地 檢署104 年度偵字第29932 號偽造文書案之供述，可知本件 實際登記時間會有所差距，主要係訴外人王榮龍之因素，並 非被上訴人陳威榤有何指示、指導黃振利之情，顯見上訴人 之主張全然係憑空揣測，而未詳加舉證，並非真實，其主張 顯無理由。
㈤從而，被上訴人陳威榤、包倫賓、洪菁霙、蘇貫瑜、鍾立玲 等人既無侵權行為，上訴人自無從主張依民法第188 條第1 項規定要求被上訴人永慶房屋公司負連帶賠償責任。並為答 辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張：系爭房地所有人黃怡菁之代理人即其父與上訴 人於103 年6 月13日簽訂「專任委託銷售契約書」，約定由 上訴人在103 年6 月15日至103 年7 月15日間仲介銷售系爭 房地，如系爭房地售出，上訴人得獲取實際銷售價額2 ％之



服務報酬，倘委託人自行出售系爭房地，委託人仍應支付委 託售價4 ％之服務報酬。然永慶房屋公司經紀營業員陳威榤 明知系爭委託契約存在，仍故意介入，黃振利遂另將系爭房 地委託陳威榤仲介銷售，嗣系爭房地於103 年6 月30日在被 上訴人陳威榤仲介下，由訴外人王榮龍買受。詎陳威榤竟指 導黃振利於上訴人尋得買方媒合交易時，刻意隱瞞上訴人系 爭房地已成交之事實。後上訴人尋得訴外人李彥誼表示願承 買系爭房地，並於103 年6 月30日晚間8 時許，聯繫黃振利 告以上情，黃振利悔稱售價過低，復於7 月1 日以簡訊向上 訴人佯稱欲將合約總價調至2,100 萬元繼續銷售云云，足認 該公司及陳威榤故違背不動產經紀業管理條例等規定，在非 委託銷售期間銷售不動產，確係以違背善良風俗方法，損害 上訴人於專任委託銷售期間之權益。又永慶房屋公司經紀營 業員陳威榤、包倫賓，該公司板橋新海店店長蘇貫瑜，該公 司所屬地政士鍾立玲，明知系爭房地實際交易日期為103 年 6 月30日，卻向地政事務所登記不實之原因發生日期為10 3 年9 月10日，且於移轉登記前先行申報該不動產實際登錄資 訊，鍾立玲自有違地政士法第26條之1 規定，又陳威榤、包 倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲明知經紀人洪菁霙不在簽約現場，自 行協助買賣雙方簽立買賣契約書並蓋用洪菁霙經紀人章，洪 菁霙未親自執行業務，有違不動產經紀業管理條例第24條第 1 項及不動產仲介經紀業倫理規範第11條規定，上揭經紀人 、經紀營業員、地政士，惡意違法不動產仲介及刑法規範， 自係以違背善良風俗方法，損害上訴人之權益。從而，上訴 人與黃振利合意約定系爭房地之委託銷售總價為2,100 萬元 ，則系爭房地成交時，上訴人本可各向買賣雙方收取銷售總 價2 ％服務費共計84萬元，卻因被上訴人等協助黃怡菁違約 ，致上訴人受有84萬元服務報酬之損失，上訴人與黃怡菁雖 於另案損害賠償事件中達成和解，黃怡菁同意賠償上訴人56 萬元，上訴人僅拋棄對黃怡菁、黃振利民事請求權，剩餘28 萬元損失部分，依民法第184 條第1 項後段、第185 條第1 項、第216 條第1 項規定，請求被上訴人蘇貫瑜、陳威榤、 包倫賓、洪菁霙、鍾立玲應連帶賠償，而被上訴人永慶房屋 公司既為上訴人蘇貫瑜、陳威榤、包倫賓、洪菁霙之僱用人 ，依民法第188 條第1 項前段規定，應與渠等負連帶賠償責 任等語。被上訴人則否認有何侵權行為，並以前詞置辯。是 本件應審究之兩造間爭點厥為：被上訴人陳威榤、洪菁霙、 包倫賓、鍾立玲、蘇貫瑜及永慶房屋公司應否對於上訴人負 侵權行為損害賠償責任？如是，上訴人得請求賠償之金額為 若干？




四、法院之判斷：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連 帶負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第185 條第 1 項前段、第188 條第1 項分別定有明文。又民法第184 條 第1 項前段規定，以權利之侵害為侵權行為要件之一，故有 謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為。惟 同法條後段規定，故意以背於善良風俗之方法加害於他人者 ，亦同。則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為 而言，至於侵害係何權利，要非所問。而所謂違法以及不當 ，不僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之法 規，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗者，亦 同（最高法院55年台上字第2053號判例參照）。 ㈡上訴人依民法第184 條第1 項後段之規定，請求陳威榤負損 害賠償責任，有無理由？
1.查上訴人與系爭房地所有人黃怡菁之代理人黃振利於103 年 6 月13日簽訂「專任委託銷售契約書」，約定由上訴人在10 3 年6 月15日至103 年7 月15日間仲介銷售系爭房地，為兩 造所不爭。則黃怡菁之代理人黃振利既與上訴人簽立專任委 託之系爭銷售契約，即應受該契約條款之拘束，在合約期間 內，不得再委託其他業者銷售。而證人黃振利於原審具結證 稱：伊先前有幫黃怡菁處理買賣系爭房地，跟上訴人簽立系 爭委託契約後約2 週，陳威榤打電話給伊，說他有意願幫伊 賣房子，見面後陳威榤跟伊表示系爭委託契約所約定的銷售 價格偏低，他的客戶價格會比較好等語，但伊表示已跟上訴 人簽約了，所以不能再跟陳威榤簽約，陳威榤說沒有關係， 簽約日期等系爭委託契約結束後，所以我們就簽了7 月15日 後才生效的合約。但在7 月15日之前陳威榤就找到買主，而 且價錢也不錯。伊就跟陳威榤說現在跟上訴人間還有系爭委 託契約，陳威榤就跟伊說現在價格很好，不賣的話就會失去 機會，所以伊就賣給王榮龍，應該是在103 年6 月30日簽約 的，但確切日期伊忘記了；簽立買賣契約時伊有想到要賠償 上訴人，也有跟陳威榤講，陳威榤說如果因此要賠償上訴人 的話，他們願意從仲介費用裡面拿出120,000 元，但他沒有 要我們把買賣契約的時間壓後面一點，所以買賣契約就是寫 103 年6 月30日，延後的話王榮龍也不願意；簽約當晚伊沒 有直接告訴上訴人已另外找到買家，是當時伊抱著僥倖的心 理，因為上訴人也不知道伊賣掉房子，如果他能夠幫伊找到



賣家的話，對伊而言也是賺到；之所以傳原證二的簡訊給上 訴人，是伊有跟陳威榤於6 月30日討論提高系爭委託契約的 約定售價，伊認為如果上訴人能找到2,100 萬元的賣價，就 算毀約賠償給王榮龍仍然划得來，所以隔天是伊就自己發了 簡訊給上訴人，伊當初也擔心如果伊提高賣價，上訴人會不 願意；伊在103 年8 月14日跟上訴人說暫時不出售系爭房屋 是伊自己的僥倖心態，伊認為如果不跟上訴人說系爭房屋已 經賣掉了，就不需要賠償上訴人等語（見原審卷第194 頁背 面至第196 頁）。細繹證人之證述可知，陳威榤明知上訴人 與黃怡菁之代理人黃振利簽有專任委託銷售契約，且由其與 黃振利簽訂自103 年7 月16日始生效之委託銷售契約，顯見 其亦知悉上訴人專任委託銷售契約之委託期間須至103 年7 月15日始屆滿。又被上訴人陳威榤乃受僱於不動產經紀業之 永慶房屋公司，身為不動產經紀業所屬仲介人員，當知不動 產經紀業管理條例第21條第1 項規定：「經紀業與委託人簽 訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」，亦即在與委託 人簽訂委託銷售契約後，於委託期間內始得進行不動產之銷 售，且為求不動產交易秩序之建立，保障消費者權益，促進 不動產交易市場健全發展，不動產經紀業所屬全體從業人員 ，對於不動產仲介經紀業倫理規範所揭示之「經紀業應堅持 公平交易及誠實信用。」（第2 條）、「經紀業於執行業務 時，應恪遵法令及本規範。」（第3 條）、「經紀業之間應 相互尊重，維護同業之正當權益，不得違反法令惡性競爭， 或使委託人終止對其他經紀業之委託。」（第9 條）等規定 ，自當遵行且不能諉為不知。是陳威榤在其所簽訂委託銷售 契約生效前即103 年7 月16日之前，自不應進行系爭房地之 銷售行為。
2.再者，由證人黃振利之前開證述亦可得知，陳威榤於上開委 託銷售契約生效前，亦即尚在上訴人專任委託契約之委託期 間，即進行系爭房地買賣之居間仲介行為，顯未遵守不動產 經紀業管理條例第21條第1 項規定，且無視於同業即上訴人 之正當權益，而行惡意競爭之行為，甚且，於其尋得買家王 榮龍後，更鼓吹黃振利違反與上訴人間之專任委託契約，使 黃振利與王榮龍簽訂系爭房地買賣契約，且在系爭房地買賣 契約於103 年6 月30日簽訂後，竟罔顧經紀業間應相互尊重 之旨，隱匿該事實，而與黃振利討論提高系爭委託契約之約 定售價，證人黃振利雖證稱：伊當時伊抱著僥倖的心理，才 會傳原證二的簡訊給上訴人，伊認為如果上訴人能找到2,10 0 萬元的賣價，就算毀約賠償給王榮龍仍然划得來云云。惟 查，依系爭房地買賣契約書12條第3 項約定：「…如乙方（



即黃怡菁）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情 事時，甲方（即王榮龍）除得解除本契約外，乙方應於甲方 通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於 解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以 為違約損害賠償。」，又依契約書第4 條第1 項之約定，本 件簽約款為190 萬元（含定金），應於本簽約簽訂時支付， 而上開簽約款190 萬元（含定金），經王榮龍分別於103 年 7 月1 日、7 月2 日存入履約保證銀行專戶，並有履約代收 資料查詢表可按，是黃振利倘有毀約不賣情事，應支付予買 方王榮龍之違約金即高達190 萬元，且尚有應付給永慶房屋 公司之居間報酬，則縱以2,100 萬元出售，焉有可能較為划 算，陳威榤對此又豈有不知之理，何以其尚與黃振利討論提 高對上訴人之委託成交價為2,100 萬元，顯係與黃振利共謀 規避支付因違約所生應給付上訴人之居間報酬。是陳威榤之 行為，已非屬不動產交易市場之自由競爭行為之範疇，其所 為實已違反國民之一般道德觀念，自係故意以背於善良風俗 之方法，加損害上訴人，應負民法第184 條第1 項後段之侵 權行為責任，是被上訴人辯稱陳威榤不構成侵權行為，自無 足採。
3.至上訴人另主張陳威榤與包倫賓等人明知經紀人洪菁霙不在 簽約現場，自行協助買賣雙方簽立買賣契約書並蓋用洪菁霙 經紀人章，復明知系爭房地實際交易日期為103 年6 月30日 ，卻由鍾立玲向地政事務所登記不實之原因發生日期為103 年9 月10日，惡意違反不動產經紀業管理條例第24條第1 項 、不動產仲介經紀業倫理規範第11條及地政士法第26條之1 等規定及刑法登載不實文書罪嫌，因認此部分亦應依民法第 184 條第1 項後段負損害賠償責任云云。惟上訴人所受損害 ，尚難認與陳威榤此部分行為具有相當因果關係（詳後述㈢ 所載），是上訴人主張之陳威榤此部分行為自不構成侵權行 為，附此敘明。
4.從而，上訴人依民法第184 條第1 項後段之規定，請求陳威 榤負損害賠償責任，為有理由，應予准許。
㈢上訴人依民法第184 條第1 項後段、第185 條之規定，請求 包倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲、洪菁霙負損害賠償責任，有無理 由？
1.按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請 求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行 為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般



情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之 結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即 有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件 存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條 件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果 間即無相當因果關係，不能僅以行為人就其行為有故意過失 ，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院48年台上 字第481 號判例、98年度台上字第673 號判決意旨參照）。 2.查被上訴人包倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲、洪菁霙均受僱於永慶 房屋公司，包倫賓為系爭房地買賣契約買方王榮龍之經紀營 業員，蘇貫瑜為板橋新海店店長，鍾立玲為系爭房地買賣之 承辦地政士，洪菁霙為系爭房地買賣契約書記載之經紀人， 為兩造所不爭。上訴人固主張渠等明知經紀人洪菁霙不在簽 約現場，自行協助買賣雙方簽立買賣契約書並蓋用洪菁霙經 紀人章，復明知系爭房地實際交易日期為103 年6 月30日， 卻由鍾立玲向地政事務所登記不實之原因發生日期為103 年 9 月10日，惡意違反不動產經紀業管理條例第24條第1 項、 不動產仲介經紀業倫理規範第11條及地政士法第26條之1 等 規定及刑法登載不實文書罪嫌，故依民法第184 條第1 項後 段、第185 條規定，請求渠等連帶賠償云云。然查，上訴人 前業經對於包倫賓、洪菁霙、鍾立玲提出刑事偽造文書告訴 ，均經檢察官為不起訴處分，並經確定在案，此有臺灣新北 地檢署104 年度偵字第29932 號、105 年度偵字第24458 號 不起訴處分書、104 年度偵字第16054 號不起訴處分書可按 ，是難認渠等有何違反刑法規範之情事。又按不動產經紀業 管理條例第24條第1 項、不動產仲介經紀業倫理規範第11條 及地政士法第26條之1 第1 項雖分別規定：「雙方當事人簽 訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委 託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」 、「經紀業不得與經紀人員通謀，使其未親自執行業務而假 藉其名義對外執行業務。」、「地政士應於買賣受託案件辦 竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建 物成交案件實際資訊。」，惟縱認經紀人洪菁霙、地政士鍾 立玲有違反上開規定，且包倫賓、蘇貫瑜等其餘人等亦均明 知其情，然上訴人所受未能獲取居間報酬利益之損害，乃係 因陳威榤在上訴人與黃怡菁之代理人黃振利就系爭房地專任 委託銷售期間，另居間仲介買賣系爭房地，是上訴人所受損 害，尚難認與被上訴人包倫賓、蘇貫瑜、鍾立玲、洪菁霙之 前揭行為，具有在一般情形下，有此環境、有此行為之同一 條件，均可發生同一之結果之相當因果關係。從而，上訴人



依民法第184 條第1 項後段、第185 條之規定，請求包倫賓 、蘇貫瑜、鍾立玲、洪菁霙負損害賠償責任，要屬無據，應 予駁回。
㈣上訴人依民法第184 條第1 項後段、第188 條第1 項前段之 規定，請求永慶房屋公司負損害賠償責任，有無理由？ 1.按侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人 格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行 職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其 董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或 法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各 該行為人連帶負賠償之責任（最高法院100 年度台上字第 1594號判決意旨參照）。又按受僱人因執行職務，不法侵害 他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。民 法第188 條第1 項前段定有明文。
2.查被上訴人永慶房屋公司係屬法人，本身固無侵權行為能力 ，惟其乃為不動產經紀業，對於所屬經紀營業員自有規範及 監督之責，今其僱用之經紀營業員陳威榤未遵循不動產經紀 業管理條例等規定，故意以背於善良風俗之方法，加損害於 上訴人，從而，上訴人依民法第188 條第1 項前段規定，請 求僱用人永慶房屋公司自應與其受僱人陳威榤負連帶損害賠 償責任，洵屬有據，應予准許。
㈤復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。民法第216 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按所 謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之 發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消 滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已 滿足債權之全部或一部，即應發生絕對清償效力，債權人就 已受償部分，不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度 台上字第2259號判決意旨參照）。經查，本件被上訴人陳威 榤明知黃怡菁之代理人黃振利已與上訴人簽訂專任委託銷售 契約，竟故意以背於善良風俗之方法，於上開委託期間內， 居間仲介系爭房地，而加損害於上訴人，致上訴人無法獲取 居間報酬利益，而系爭房地之委託銷售價格經黃振利於103 年7 月1 日提高為2,100 萬元，倘依上訴人與黃怡菁之代理 人所簽訂系爭委託契約，如買賣成交，上訴人可向買賣雙方 委託人各收取實際成交價額之百分之2 為報酬，上訴人可得 預期之利益為84萬元（21,000,000×2%×2 ＝840,000 ）， 堪認其所失利益為84萬元。故上訴人依民法第184 條第1 項



後段、第188 條第1 項前段規定，得請求被上訴人陳威榤、 永慶房屋公司連帶賠償84萬元。又依上訴人與系爭房地所有 人黃怡菁之代理人黃振利所簽訂之系爭委託契約第10條第1 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成 仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報 酬，並應全額一次付予受託人：㈠委託期間內，若委託人要 求解約或自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人仲 介者。」，而黃振利於委託銷售期間另行委託永慶房屋公司 仲介，並經成交簽訂買賣契約，是黃怡菁依系爭委託契約之 規定應給付上訴人委託銷售價格百分之4 之服務報酬，即84 萬元（21,000,000×4%＝840,000 ）。又黃怡菁與陳威榤、 永慶房屋公司彼此發生債之原因不同，但皆須對上訴人負起 全部給付之責任，核屬不真正連帶債務性質。又本件上訴人 已與訴外人黃怡菁成立和解，由黃怡菁給付56萬元，有本院 10 4年度訴字第335 號調解筆錄可按，揆諸前揭說明，上訴 人就其自黃怡菁受償56萬元部分，已生絕對清償之效力，自 不得再向他債務人即被上訴人陳威榤、永慶房屋公司請求清 償。從而，上訴人依民法第184 條第1 項後段、第188 條第 1 項前段規定，請求被上訴人陳威榤、永慶房屋公司連帶賠 償28萬元，為有理由，應予准許。