臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度重訴字第51號
原 告 林戴錦娥
訴訟代理人 李蒼棟律師
複 代 理人 林育鴻律師
被 告 林書任
林淑圓
上列當事人間請求給付價金事件，本院於107年8月8日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
二造為母女，被告林書任於民國103年間，以總價新臺幣（ 下同）1千萬元，向原告購買門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0 段00號2樓房屋（權利範圍：全部）及其坐落之同市○○○ 段0000地號、1118地號土地（權利範圍各為4分之1）（下稱 系爭A房地），雙方並於同年10月13日簽訂系爭A房地之土地 所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書 （下分稱：土地買賣契約書、建物買賣契約書）。原告業於 103年11月13日將系爭A房地之所有權移轉登記予被告林書任 。而被告林淑圓則於103年間以總價800萬元，向原告購買門 牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段00號3樓房屋（權利範圍：全 部）及其坐落之同市○○○段0000地號、1118地號土地（權 利範圍各為4分之1）（下稱系爭B房地），被告林淑圓並以 其子黃詣凱（以下逕稱其名）之名義於同年10月13日與原告 簽訂系爭B房地之土地買賣契約書、建物買賣契約書。原告 業於103年11月14日將系爭B房地之所有權移轉登記予被告林 淑圓所指定之黃詣凱。詎被告2人迄今未依約給付買賣價金 ，經原告催討亦置之不理。為此，爰依買賣契約及民法第 367條規定起訴，請求法院判決：㈠被告林書任應給付原告1 千萬元，被告林淑圓應給付原告800萬元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則抗辯稱：
被告林書任就系爭A房地與原告間；被告林淑圓就系爭B房地 與原告間均無任何買賣之合意，系爭A、B房地分別係原告贈 與被告林書任，與被告林淑圓之子黃詣凱。二造是因為土地 增值稅之節稅考量，始以買賣名義向地政機關辦理所有權移 轉登記。爰請求法院判決：駁回原告之訴，如受不利判決，
並願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠查原告為被告之母親，系爭A、B房地分別於103年11月13日 、14日以買賣為登記原因，由原告分別辦理所有權移轉登記 予被告林書任及黃詣凱，上開房地辦理登記時分別檢附之立 約日期各為103年10月13日之土地買賣契約書、建物買賣契 約書，就系爭A房地部分所載買賣價款為332萬1,087元、99 萬5,000元，共計431萬6,087元；就系爭B房地部分所載買賣 價款為332萬1,087元、99萬5,000元，共計431萬6,087元等 情，為兩造所不爭執，並有系爭A、B房地之登記謄本、異動 索引資料、土地登記申請書、103年10月13日土地買賣契約 書及建物買賣契約書等件在卷可稽（見本院卷第50頁至第66 頁、第78頁至第95頁），自堪信為真實。
㈡原告主張其於103年間分別將系爭A、B房地之所有權移轉登 記予被告林書任、黃詣凱，係基於其與被告間之買賣契約關 係，但被告迄未依給付買賣價金，原告得依買賣契約及民法 第367條規定請求被告如數給付等節，為被告所否認，並以 前詞置辯。是本件爭點厥為：原告於103年間分別將系爭A、 B房地之所有權移轉登記予被告林書任、黃詣凱，是否基於 買賣契約關係？原告得否依買賣契約及民法第367條規定， 請求被告2人各自給付上揭數額之買賣價金？茲析述如下： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實 自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ⒉經查，原告主張其於103年間分別將系爭A、B房地之所有權 移轉登記予被告林書任、黃詣凱，係基於買賣契約關係，而 依買賣契約及民法第367條規定請求被告給付買賣價金等節 ，既為被告所否認，即應由原告就其主張兩造間存有實際買 賣契約關係一節，盡舉證責任。原告就此雖提出系爭A、B房 地所有權移轉登記時所檢附之立約日期各為103年11月13日 、14日之土地買賣契約書、建物買賣契約書為證（見本院卷 第80頁至第82頁、第89頁至第91頁）。然質之證人即代辦系 爭A、B房地所有權移轉登記申請事宜之地政士莊鵬瑜於本院 審理時具結證稱：系爭A、B房地之所有權移轉登記申請是原 告委任我辦理，當時二造至我事務所時，原告表示要將系爭 A、B房地分別贈與被告，我向二造收取辦理移轉土地所有權 所需之身分證、印鑑證明，及向原告收取系爭A、B房地之所 有權狀正本後，即依原告意思以一般贈與案件申辦土地增值
稅之核定，但稅單核下後，因贈與乃適用一般稅率核算土地 增值稅，故稅額很高，原告遲未繳納，我詢問原告遲未繳納 之原因，原告表示因稅金太高，繳納有困難，我才詢問原告 是否曾有賣過不動產，原告表示沒有，我才建議不然以買賣 名義辦理所有權移轉，如此就可以適用一人一生一次以自用 住宅稅率核定土地增值稅之優惠，以節省幾十萬元之增值稅 ，原告為了節稅遂同意，並請我改以買賣名義向地政機關申 辦系爭A、B房地之所有權移轉登記，而系爭A、B房地所有權 移轉登記之相關申請文件均是由我製作，交由原告閱覽後， 再由原告親自用印，故原告對於系爭A、B房地之所有權移轉 過程都非常清楚瞭解。又在我申辦系爭A、B房地所有權移轉 過程中，原告從未提及價金問題，也從未表示要以1千萬元 、800萬元之價格將系爭A、B房地分別出售給被告，系爭A、 B房地所有權移轉登記申請文件中所檢附之土地買賣契約書 、建物買賣契約書所載買賣價額，就土地部分均是我以土地 公告現值乘以所有權移轉登記面積所計算之金額。因原告實 質上真意是要將系爭A、B房地分別贈與給被告，故我在申辦 系爭A、B房地所有權移轉登記前，有請原告要先申辦贈與稅 之核定。又不動產所有權移轉若是基於真實買賣關係而為， 買賣雙方除了簽署如卷附土地買賣契約書、建物買賣契約書 等類此俗稱之買賣公契外，通常還會另外簽訂載明實際價金 總額、各期付款方式、條件、數額之買賣契約書（俗稱私契 ），而代書於確保買方每期款項都有依約交付給賣方後，始 會依照付款進度，辦理所有權移轉登記申請事宜，且二等親 間之真實買賣交易，代書另會請當事人提供買賣資金流向以 向國稅局申請免繳贈與稅之證明，並檢附該證明向地政機關 申請辦理所有權移轉登記等語綦詳（見本院卷第118頁至第 121頁）。而查系爭A、B房地申請辦理所有權移轉登記之文 件中並未檢附免繳贈與稅之證明。且證人莊鵬瑜於103年11 月13日、14日代理原告以買賣名義申請辦理系爭A、B房地所 有權移轉登記前，即已先於同年月3日主動向國稅局申報繳 納移轉系爭A、B房地所有權予被告林書任、黃詣凱所應課徵 之贈與稅等情，有宜蘭縣宜蘭地政事務所107年6月14日宜第 壹字第1070005497號函所檢附系爭A、B房地所有權移轉登記 申請文件（見本院卷第78頁至第95頁）、財政部北區國稅局 宜蘭分局107年7月2日北區國稅宜蘭營字第1071074912號函 檢附之贈與人即原告之贈與稅核定通知書（見本院卷第108 頁至第110頁反面）、同局107年6月14日北區國稅宜蘭營字 第1071074624號函附卷可參（見本院卷第96頁）。此外，不 動產價格高昂，買賣雙方除簽署辦理過戶手續時須交付地政
機關俗稱公契之房地買賣所有權移轉契約書外，輒另簽署俗 稱私契之買賣契約書，明載買賣標的、價金、付款期別及金 額、點交期限、違約處罰條款等詳細買賣條件，然原告迄未 能提出與系爭A、B房地有關之私契，復遲遲未能說明其所主 張二造間就系爭A、B房地之具體買賣細節，顯悖於一般交易 常情。從而，由上各節交互以觀，堪認原告於103年11月間 將系爭A、B房地所有權分別移轉予被告林書任及黃詣凱，並 非基於真實之買賣契約關係，而係出於節省稅捐之考量，方 於形式上選擇以「買賣」之名義作為申辦系爭A、B房地所有 權移轉登記之移轉原因，實非被告需負擔價金支付義務之真 實買賣關係。是原告所提出之系爭A、B房地所有權移轉登記 時檢附之土地買賣契約書、建物買賣契約書、申請書，自均 無從作為原告有利之認定。至原告聲請傳喚證人林國政、林 淑冠到庭證明系爭A、B房地之買賣過程，惟本院考量證人林 國政、林淑冠為原告子女，彼此關係密切，且原告始終未能 陳報經本院屢次諭知說明之系爭A、B房地買賣具體細節過程 ，實難藉傳訊上開2名證人方式釐清真相，自無調查之必要 ，附此敘明。
四、綜上所述，原告將系爭A、B房地所有權移轉登記予被告林書 任及黃詣凱，並非基於被告應實際負擔買賣價金給付義務之 真實買賣契約關係。從而，原告依買賣契約及民法第367條 規定，請求被告林書任應給付原告1千萬元，被告林淑圓應 給付原告800萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 6 日
民事庭 法 官 謝昀璉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 9 月 6 日
書記官 劉婉玉