臺灣宜蘭地方法院民事判決 106年度重訴字第98號
原 告 余惠萍
訴訟代理人 余信達律師
被 告 余林束卿
余鼎淵
余侶燁
余勇彬
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國107年8月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣原告與訴外人余建成（下稱余建成）原共有宜蘭縣○○鎮 ○○○段000地號（重測前為頭圍段142地號，下稱系爭土地 ）。而被告之被繼承人即訴外人余鎔陞（下稱余鎔陞）於92 年3月13日向原告及余建成承租系爭土地，並簽訂租賃契約 書（下稱系爭租約），約定租賃期間91年7月1日起至96年12 月31日、每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元，同時並於系 爭租約之附款㈠約定：「本租賃屆滿時，乙方（即余鎔陞） 應於三個月內將系爭土地上建物拆除遷移，清楚點交給甲方 （即原告、余建成）收執管理，不得有誤。否則視同廢棄物 任由甲方處置。」、「若雙方有意再續租，經雙方同意，其 條件另議定之。」。而余鎔陞前於系爭土地上有興建同段 437建號建物（下稱系爭建物），並取得系爭建物之所有權 。惟自94年1月起，余鎔陞竟開始每月遲延給付每期租金， 甚至95年12月之租金遲至97年3月方為給付，而後96年整年 度總計18萬元之租金，更迄今均未給付。又系爭租約因雙方 並無再續約，故於96年12月31日即屆滿之日後已確定消滅， 余鎔陞自負有拆除系爭建物與返還系爭土地之義務。被告為 余鎔陞之繼承人，當然承受余鎔陞就系爭租約中有關「拆除 系爭建物與返還系爭土地」之義務，且原告業委由余建成明 白向余鎔陞及被告強調於系爭租約到期即96年12月31日後不 再繼續延長租期或續約，故並不成立不定期租賃契約，被告 當負有拆屋還地予原告及其他全體共有人。關於被告所稱原 告同意余鎔陞起造商場一節，被告並未能提出具體佐證，亦 即與所謂之租地建物契約無關。退步言之，本件設有租地建
屋等情，余鎔陞及被告既已違反系爭租約及積欠租金達2年 以上，系爭租約之年限亦早已屆滿，而承租人又未得原告同 意下將系爭土地出租予訴外人即奧瑞克遊藝場使用至今，是 衡諸土地法第103條規定之各條款意旨，均足證原告依系爭 契約關係收回系爭土地無疑。
㈡、余鎔陞於100年間取得余建成就系爭土地之應有部分，而與 原告共有系爭土地，嗣余鎔陞於103年5月14日死亡，被告為 余鎔陞之繼承人，已共同取得系爭建物及系爭土地應有部分 所有權，被告雖得於其所有1/2應有部分之範圍內，而對於 系爭土地之全部為使用收益，惟就系爭土地之特定部分使用 收益，仍須徵得全體共有人之同意，然今被告竟未經原告之 同意，而任意以系爭建物占用系爭土地之全部，自屬無權占 用，原告得本於所有權，請求被告除去其地上物、並請求向 全體共有人返還占用之系爭土地。
㈢、爰依系爭租約、民法第455條、第767條等規定提起本訴訟， 請求擇一為有利原告之判決等語。並聲明：⑴、被告應將坐 落系爭土地之系爭建物即如附圖所示A、B、C、D、E部分建 物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人 。⑵、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，答辯意 旨：
㈠、宜蘭縣○○鎮○○○段000○000○000地號等3筆土地，其中 794、795地號土地本即為余鎔陞所有之土地，而793地號土 地即系爭土地則為余鎔陞之弟弟所有，其後由其子女即原告 及余建成繼承。迄至86年間，余鎔陞欲在上開土地上籌建商 場，遂徵得原告及余建成之同意，而起造商場，嗣後於91年 間尚曾徵得原告及余建成之同意，擔任余鎔陞向臺灣銀行貸 款之連帶保證人。是余鎔陞所起造門牌為宜蘭縣○○鎮○○ 路0段00號之系爭建物，顯然係合法占有使用系爭土地，非 無權占有系爭土地。另余建成原所有系爭土地應有部分1/2 ，遭到其債權人聲請拍賣，經余鎔陞得標拍定而取得系爭土 地持分，至余鎔陞於103年5月14日去世後，系爭土地應有部 分即由被告繼承。又依余鎔陞與原告所簽定之系爭租約，其 租賃期間為自91年7月1日起至96年12月31日止，租期屆滿後 ，原告未曾對余鎔陞表示反對其繼續使用收益系爭土地，視 為以不定期限租約，尤其原告於92年3月12日曾出具委託書 ，委託其弟余建成為其代理人，代理辦理系爭土地承租相關 事宜，而余建成復於105年6月16日對被告發出三重中山路郵 局第608號存證信函（下稱608號存證信函）定期催告要求給 付積欠至今之土地租金，由此益證雙方已轉變為不定期租約
無誤。其於前述第608號存證信函之催告，被告等除行使時 效抗辯外，已於106年6月13日給付102年6月1日至106年5月 31日為止之原告名下系爭土地持分1/2之土地租金45萬元， 並預付106年6月1日起至107年5月31日為止之租金9萬元。另 系爭租約附註㈠雖有約定：「本租賃屆滿時，乙方應於參個 月內將地上建物房屋拆除遷移清楚點交給甲方收執管理，不 得有誤，否則視同廢棄物任由甲方處置…」等語，然上開約 定內容之性質均屬要求回復原狀之具體約定而已，並非排除 民法第451條之具體約定。況余建成早在96年5月25日即已出 境，直到103年1月28日才返台入境，殊無可能在96年底前向 余鎔陞為任何之意思表示，從而，證人余建成之證述內容既 然不實，兩造間之租約關係已轉變為不定期租約，灼然至明 。再者，原告亦曾以通訊軟體LINE傳遞內容予被告余鼎淵要 求給付迄至當時即106年間之積欠全部租金並加五倍償付， 並無放棄此期間租金之請求，被告也已在107年6月間將今年 度租金全部給付原告，可見兩造間就系爭土地確實成立不定 期租賃關係。
三、本件之爭點及本院之判斷：
原告主張系爭土地其有共有權，土地上有被告繼承自余鎔陞 之如附圖編號A- E部分之地上物即系爭建物坐落其上等情， 業據提出土地登記類謄本、建物登記謄本為證（見本院卷第 24至27頁），復據本院至現場履勘，製有勘驗筆錄、照片（ 見本院卷第97至107頁），並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所指 派測量人員實地測量後繪製如附圖所示之土地複丈成果圖為 憑，且為被告所不爭執，是上開事實自堪認定為真實。原告 復主張原告與余鎔陞原定有系爭租約，租賃期間為91年7月1 日起至96年12月31日，租賃期間已屆至，兩造並無續租，則 系爭建物已屬無權占有系爭土地，乃依所有物返還請求權及 租賃物返還請求權之法律規定請求拆屋還地。被告則以兩造 間就系爭土地有不定期租賃關係存在為由，辯稱非無權占有 。是本件之爭點為：原告主張被告之系爭建物坐落系爭土地 無合法權源，請求拆屋還地是否有理由？茲認定如下：㈠、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。是以租賃定有期限者，依民法第450條第 1項規定，其租賃關係於期限屆滿時消滅，惟倘有「租賃期 限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表 示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租 賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條 特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並
保護承租人。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須 於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示 期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有 所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出 租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不 發生阻止續約之效力（最高法院101年度台上字第1398號判 決意旨參照）。
㈡、查原告及余建成曾與余鎔陞於85年2月1日訂立租賃契約，出 租系爭土地予余鎔陞，租期為85年2月1日起至105年1月31日 止，每月租金5,000元（見本院卷第123至125頁），其後雙 方復於92年3月13日就系爭土地簽訂系爭租約，約定租期自 91年7月1日起至96年12月31日止，共計5年，租金每月1萬5, 000元（見本院卷第9至12頁）。是兩造間就系爭土地之定期 租賃關係，即應以後者為準。嗣系爭租約租期屆滿，被告仍 繼續占有使用系爭土地迄今，為兩造所不爭。雖系爭租約附 註載「若雙方有意再續租，經雙方同意，其條件另議定之」 等語，然其意僅在於重申租期屆滿後得另訂租約之旨，並未 具體、明白表示出租人期滿後不再續租之意，自不能排除民 法第451條規定之適用。至系爭租約第6條「乙方於租期屆滿 時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（按於本 件指土地）誠心按照原狀遷空交還甲方...如不即時遷讓， 甲方每月得向乙方請求...違約金...」之約定，係關於租約 屆滿後返還租賃物回復原狀及違約金之約定，並非約明期滿 後絕不續租，難謂已預為拒絕續約，或阻止續約效力發生之 表示。又原告固主張租期屆滿後，已委託其弟余建成向余鎔 陞或被告不再續租之意思表示，此雖據余建成於107年7月18 日到庭證以：伊有向余鎔陞催討租金並表示合約到期後不再 續租，請依合約走等語（見本院卷第135頁），惟除所稱口 頭告知外，並無其他證據為佐。而余建成與原告為親姐弟關 係，所為證詞難期毫無偏頗，實難徒以採憑，而信為真實。 另余建成於96年5月25日即已出境，直至103年1月28日始入 境，有入出境紀錄可稽（見本院卷第144頁），於此段期間 自無可能向余鎔陞或被告主張不予續租之意。至余建成於10 5年6月16日代理原告以608號存證信函催告被告給付清償已 故余鎔陞所積欠之土地租金（見本院卷第81頁）時，仍未以 租期已屆滿為由，明白表示除催告積欠之租金（或含違約金 ）外不再續租之意，顯難謂有阻絕租賃契約效力持續存在之 意。況原告亦不爭執被告於受該催告後，已給付102年6月1 日起至106年5月31日租金（至於被告稱自行扣除行使時效抗 辯，及給付者係原告者應有部分二分之一之租金金額部分，
是否為按催告內容為給付全無積欠，乃屬另事），有郵政入 戶匯款申請書（見本院卷第82頁）可據。則依前開㈠之法律 規定及說明，自應認系爭租約已發生默示更新之法律效果， 兩造間就系爭土地之租賃關係，應視為以不定期限繼續契約 ，被告依租賃關係占有使用系爭土地，自有正當權源。原告 主張被告係無權占有系爭土地，即不足取。
㈢、至就原告主張余鎔陞在系爭土地上興建系爭建物部分，被告 抗辯以本件系爭租約為租地建屋契約，並提出切結保證書、 土地使用權同意書（見本院卷第69頁、第143頁）為證，復 有本院所調得之宜蘭縣政府107年6月29日甫建管字第107010 5454號函所檢送之系爭建物之85年7月23日建局管字第3383 號建造執照、及86年5月28日建局管字第2522號使用執照卷 宗可按。雖證人余建成證以對其內所附土地使用同意書沒印 象，其上簽名蓋章不是伊簽名蓋的云云，然以兩造不爭執原 告及余建成與余鎔陞曾就系爭土地之使用先後於85年及92年 間簽立前述租約之事實，於余鎔陞興建系爭建物之時，由當 時系爭土地共有人即原告與余建成出具土地使用同意書，乃 自然之理，余建成所證對該文件無印象、非伊簽名用印云云 ，顯與事理不符，非可認為真。故原告此部分之主張，非可 採信至明。
㈣、原告復主張縱被告有租地建屋租賃關係，被告未經其同意將 系爭土地轉租他人，亦違反土地法第103條第3款及第4款之 規定云云。惟查，被告係將系爭建物出租予訴外人即奧瑞克 遊藝場，為原告所不爭，則既被告非轉租系爭土地，即無違 反土地法第103條第3款所定基地轉租情形，原告此部分主張 ，亦非有理。
四、綜上所述，本件原告依所有物返還請求權與租賃物返還請求 權及系爭租約之法律關係，請求被告應將坐落系爭土地之系 爭建物拆除，並將土地返還原告及其他共有人，均無理由， 應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。爰判 決並宣告訴訟費用之負擔如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 均與判決結果無影響，爰不逐一論列，附予敘明。中 華 民 國 107 年 9 月 12 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 13 日
書記官 曾至萱