臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第553號
原 告 潘淑文
林鴻俊
林鴻智
潘健民
潘奕翔
兼上五人共
同訴訟代理
人 王明義
上六人共同
訴訟代理人 徐家福律師
原 告 潘淑玉
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 告 潘國隆
潘國溢
共 同
訴訟代理人 周金城律師
楊啟源律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107 年8 月9 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之臺北市南港區私有耕地租約舊字第五一號耕地租賃關係不存在。
被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地返還予原告。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。兩造間就原告共有之臺北市 ○○區○○段0 ○段000 ○000 地號土地（下合稱系爭土地 ）之耕地租約（舊字第51號）（下稱系爭租約），原告得否 以被告「地租積欠達兩年之總額」為由終止系爭租約之租佃 爭議事件，前經臺北市政府耕地租佃委員會調解、調處不成 立，由臺北市政府移送本院審理，依前揭規定，自合於起訴
程式。
二、次按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不 得提起。民事訴訟法第247 條前段定有明文，而所謂「即受 確認判決之法律上利益者」，係指因法律關係之存否不明確 ，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第31 6 號判例參照）。原告聲明第1 項請求確認兩造間系爭租約 之租賃關係不存在，為被告否認，原告是否仍有出租人身分 ，如不訴請確認即無法明確，進而妨害相關權利之正常行使 ，在私法上之地位即有受侵害之危險，且得對被告提起確認 之訴除去此項侵害，依前揭說明，自屬有即受確認判決之法 律上利益。
三、另按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴時，原告 得追加其原非當事人之人為當事人，為民事訴訟法第255 條 第1 項第5 款所明定。又確認耕地三七五租佃關係不存在， 其訴訟標的對於系爭土地之全體共有人必須合一確定，應由 全體土地共有人為原告或被告，其當事人之適格，始無欠缺 （最高法院96年度台上字第805 號、99年度台上字第2051號 判決參照）。原告潘淑文、林鴻俊、林鴻智、潘健民、潘奕 翔、王明義（下合稱潘淑文等6 人，單指其一逕稱其姓名） 提起本件訴訟後，追加另名出租人潘淑玉為原告（本院卷二 第53頁），依前揭規定及說明，應予准許。
四、未按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。 又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。同法第255 條第1 項第2 款亦 有規定。原告起訴時原依耕地三七五減租條例第17條第1 項 第3 款規定，聲明請求判決終止系爭租約（本院卷一第93至 95頁）。嗣變更上開聲明為確認兩造就系爭土地之系爭租約 租賃關係不存在，並以系爭租約有不自任耕作而無效情事， 追加依同條例第16條第2 項規定，且依民法第767 條規定， 追加第2 項聲明請求被告返還系爭土地予原告（本院卷一第 144 至148 頁、卷二第75頁）。核其變更第1 項聲明、追加 系爭租約不存在之理由，為更正、補充法律上之陳述，非為 訴之變更或追加。其追加第2 項聲明及請求權基礎，與原起 訴之基礎事實同一，依上開規定，亦應許之。
五、原告潘淑玉（下稱潘淑玉，與潘淑文等6 人合稱原告）經合 法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟 法第386 條所列各款情事，應准到場原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、潘淑文等6 人部分：
１、兩造間就伊等共有之系爭土地存在系爭租約，被告及其被繼 承人30餘年未繳納地租，經王明義於民國102 年9 月3 日、 105 年3 月25日單獨寄發存證信函，或伊等於105 年7 月29 日共同寄發存證信函催告，被告潘國隆、潘國溢（下合稱被 告，單指其一逕稱其姓名）均未置理，潘國隆更於同年8 月 12日向王明義聲稱系爭土地面積甚小，不足賴以為生，數十 年來均不須給付租金等語。伊等因被告積欠地租達2 年之總 額，於同年9 月30日向臺北市南港區公所（下稱南港區公所 ）申請調解時已表明終止系爭租約，且被告從事其他行業， 長期將系爭土地轉租或借與無耕作權之訴外人王金環、陳進 添耕作，亦有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16 條第2 項、第17條第1 項第3 款等規定，兩造間系爭租約已 無效或終止，爰請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在 ，並依民法第767 條之規定，請求被告將系爭土地返還原告 。
２、聲明：①確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在。②被告應 將系爭土地返還原告。
㈡、潘淑玉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
二、被告答辯：
㈠、系爭租約租金屬往取債務，伊等被繼承人潘頂林均如期將租 金交予前來收租之出租人，嗣出租人未來收租，伊等於潘頂 林105 年3 月14日死亡後繼承系爭租約，並於同年7 月12日 申請變更系爭租約承租人，出租人仍未前來收租，僅部分出 租人以存證信函催告伊等繳納租金，潘淑文等6 人且向臺北 市政府耕地租佃委員會申請調解及調處，伊等於調解、調處 時雖屢次表明願給付租金及清償潘淑文等6 人近5 年欠租， 潘淑文等6 人仍執意終止系爭租約，致調解、調處不成立。 伊等因原告未前來收租，致無法繳納租金，不負給付租金遲 延責任，且潘淑文等6 人僅為部分出租人，王明義單獨或潘 淑文等6 人所發繳納租金催告函，不生催告效力。潘淑文等 6 人共同行使系爭租約終止權，亦不生終止之效力。㈡、潘頂林小學畢業後，與伊等曾祖父潘昌、經招贅之祖父林山 豬從事農作，潘昌於38年間以長孫潘頂林名義締結系爭租約 ，其後由林山豬、潘頂林、潘頂林胞弟林重盛輪流耕作系爭 土地。林重盛死亡後，其配偶王金環繼承耕作權。伊等因繼 承而與王金環共有系爭租約，並輪流耕作系爭土地，伊等未
將系爭土地交與他人耕作。王金環因年事已高，伊等不知其 耕作時是否委請友人陳進添協助，縱陳進添確處理部分農事 ，王金環仍總理其事，非屬不自任耕作。兩造間系爭租約之 租賃關係仍存在，伊等有權占有系爭土地，原告請求返還系 爭土地並無理由。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
㈠、原告為系爭土地全部共有人，潘頂林於38年6 月30日與系爭 土地原地主潘暖簽訂系爭租約，潘頂林於105 年3 月14日死 亡後，被告繼承系爭租約，並於同年7 月12日申請變更系爭 租約承租人，系爭租約登記之租期於109 年12月31日屆滿， 有系爭土地謄本（本院卷一第97至102 頁）、臺北市南港區 公所函文暨所附系爭租約資料（本院卷一第152 至346 頁、 卷二第7 至20頁）可佐，兩造就上情均不爭執，堪信為真實 。
㈡、原告主張被告及其等被繼承人合計30餘年未繳納租金，被告 積欠地租達2 年之總額，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定終止系爭租約，為被告否認，並以上開情詞置 辯。經查：
１、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終 止：三、地租積欠達兩年之總額時。耕地三七五減租條例第 17條第1 項第3 款定有明文。又耕地出租人以承租人積欠地 租達2 年之總額為原因終止租約，應依民法第440 條第1 項 規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催 告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人 始得終止租約（最高法院86年台上字第3324號判例參照）。 支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為 之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未 受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院48年台上字 第1382號判例參照）。租賃契約當事人之一方既有數人，其 終止租約之意思表示即應由其全體為之（最高法院44年台上 字第119 號判例參照）。
２、觀諸王明義於102 年9 月3 日單獨寄發予潘頂林之存證信函 （本院卷一第103 至104 頁），係通知潘頂林其取得系爭土 地持分，及每年應繳付之租金數額；王明義於105 年3 月25 日單獨寄發予潘頂林之存證信函（本院卷一第105 至106 頁 ），係以已死亡之潘頂林為對像，通知潘頂林應依約繳納租 金；王明義於105 年7 月29日以潘淑文等6 人名義寄發予潘 國溢之存證信函（本院卷一第107 至108 頁），係催告潘國 溢應於7 日內繳納租金，並表明逾期則終止系爭租約之意思
；潘淑文等6 人於105 年9 月30日所提「375 租佃事件申請 調解」文書（本院卷一第318 至319 頁），係表明被告積欠 地租達2 年之總額，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第 3 款規定終止系爭租約之意旨。經核上開存證信函或文書所 載，係數承租人中一人（王明義）或數人（潘淑文等6 人） ，對承租人全體（潘頂林或被告），或已死亡之潘頂林，或 承租人中一人（潘國溢）所為催告或終止系爭租約之意思， 可認原告未曾全體催告承租人（潘頂林或被告）給付租金， 及為終止系爭租約之意思表示，依前揭說明，難認王明義或 潘淑文等6 人所為催告或終止系爭租約已生效力，原告主張 其已依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定終止系 爭租約，並不足取。
㈢、原告另主張被告將系爭土地轉租或借與王金環、陳進添耕作 ，為不自任耕作，系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第 2 項規定為無效而不存在，被告否認之，並以上開情詞置辯 。經查：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按承租人應自任耕作 ，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租 。耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項亦有規定。而上開 條例第16條第1 項所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與 他人使用在內（最高法院56年台上字第1520號判例參照）。 同條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不 自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示， 當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院 80年台再字第15號判例參照）。
２、原告主張被告將系爭土地交與王金環耕作，為被告所不否認 ，堪信為真實。
３、原告所指陳進添在系爭土地耕作，業據提出臺灣士林地方法 院檢察署檢察官（下稱士林地檢署）107 年度偵字第2479號 （下稱偵字第2479號）不起訴處分書（本院卷二第83至85頁 ）及系爭土地現場相片（本院卷一證物袋）為證，核與證人 陳進添於偵字第2479號竊佔案件106 年6 月24日警詢時證稱 ：伊與王金環是好朋友，王金環說系爭土地是她祖先的土地 ，可讓伊農作，伊自86年即在系爭土地耕作等語（士林地檢 署106 年度他字第5010號偵查卷【下稱他字第5010號卷】第 2 頁）、證人王金環於偵字第2479號竊佔案件106 年6 月24 日警詢時證稱：伊大伯與系爭土地地主簽約時，伊有在系爭 土地耕作，之後被告與地主簽約至109 年。伊有告知陳進添
可讓其在系爭土地耕作，伊後來知悉土地遭潘興旺兒子買走 ，即叫陳進添不要再耕作等語相符（他字第5010號卷第13頁 ），可認陳進添於被告繼承系爭租約後曾在系爭土地耕作之 事實。
４、被告固辯以其等曾祖父潘昌以潘頂林名義締結系爭租約後， 由祖父林山豬、潘頂林與林重盛兄弟輪流耕作，王金環因繼 承林重盛之耕作權與其等共有系爭租約，輪流耕作系爭土地 等語，並提出系爭租約變更登記記載表（本院卷二第49至50 頁）及被告家族戶籍謄本（本院卷二第66至71頁）為證。細 繹被告所提上開記載表及戶籍謄本，僅足為被告申請變更系 爭租約承租人及其等家族成員之證明，無從為系爭租約為潘 頂林、林重盛共有，並輪流耕作系爭土地之認定，被告復未 提出其他證據以實其說，其等所辯王金環因繼承而為系爭租 約共有人，難認可取。
５、依上開２、３、４，可認被告將系爭土地交予無耕作權之王 金環、陳進添耕作，王金環、陳進添未陳明耕作土地應支付 對價，足見被告係將土地借與王金環、陳進添，依前揭說明 ，被告所為符合耕地三七五減租條例第16條第1 項所定不自 任耕作之要件，原告主張系爭租約依同條例第16條第2 項規 定為無效而不存在，即屬有據。
㈣、末按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。民法 第767 條第1 項前段定有明文。系爭租約因被告未自任耕作 ，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定為無效而不存在 ，已如前述，被告占有系爭土地即無正當權源，原告依民法 第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭土地返還原告， 亦有依憑。
四、綜上所述，兩造間系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第 1 項、第2 項規定為無效，被告因系爭租約無效而無占有系 爭土地權源，則原告請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不 存在，及依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系 爭土地予原告，為有理由，均應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，經 審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。六、本件係由臺北市政府耕地租佃委員會調處不成立後，移送本 院審理，依耕地三七五減租條例第26條第1 項規定免收裁判 費用，且本件訴訟過程並無衍生其他訴訟費用，自無訴訟費 用負擔之問題，附此敘明。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
民事第五庭法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
書記官 呂子彥