臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第1192號
原 告 良欣投資有限公司
法定代理人 陳碧芳
訴訟代理人 夏海瀧
張秦瑋
被 告 文心移動光城大廈管理委員會
法定代理人 張育連
訴訟代理人 董玉雯
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於中華
民國107 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認民國一零五年十二月十日文心移動光城大廈第六屆第一次臨時區分所有權人會議議案二「案由：B1～B4外牆漏水、地下室地坪裂縫修繕案」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、被告法定代理人原為「陳碧芳」，嗣於本院審理中變更為「 張育連」，有卷附管理委員會公告可稽（見本院卷㈠第268 頁），張育連並已依法聲明承受訴訟，依民事訴訟法第170 條、第175條規定，自應予准許，合先陳明。二、原告於本院審理中，將原起訴聲明調整為主文第一項所示文 字後，列為先位聲明，並追加備位聲明：確認民國105 年12 月10日文心移動光城大廈（下稱系爭大廈）第六屆第一次臨 時區分所有權人會議議案二「案由：B1～B4外牆漏水、地下 室地坪裂縫修繕案」之決議（下稱系爭決議）關於臺北市○ ○段○○段○○○○號標示均指同小段）6711建號部分無效 （見本院卷㈠第162 至167 頁），經核原告追加備位聲明部 分，與原起訴聲明均係基於主張該決議牴觸系爭大廈規約第 12條第2 項第2 款與公寓大廈管理條例第10條第1 項規定之 基礎事實，且無礙於被告之防禦，依民事訴訟法第255 條第 1 項但書第2 款、第7 款規定，亦應准許，次予敘明。乙、實體方面：
一、原告主張：伊為系爭大廈區分所有權人，系爭大廈地下1 樓 至地下4 樓停車場（下稱系爭停車場）設有188 個汽車停車 位（即6711建號，含車道及斜坡車道）及203 個公用機車停 車位（即6706建號）。系爭大廈於105 年12月10日召開第6 屆第1 次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），通過系 爭決議，動支新台幣（下同）880 萬元，修繕系爭停車場地 坪裂縫與重新鋪設表層EPOXY （即環氧樹脂，下稱系爭修繕
工程），惟6711建號僅為部分區分所有權人共有，該建號所 需修繕費用不應由全體區分所有權人分擔，系爭決議違反系 爭大廈規約第12條第2 項第2 款與公寓大廈管理條例第10條 第1 項規定，且因系爭議案具有整體性，無從區分，系爭決 議全部應屬無效；縱認系爭決議得予區分，系爭決議關於67 11建號部分仍屬無效等情，爰依民事訴訟法第247 條規定， 先位求為判決確認系爭決議無效；備位求為判決確認系爭決 議關於6711建號部分無效。
二、被告則以：系爭停車場包含6705、6706、6711建號，皆為系 爭大廈共有部分，系爭決議以管理費結餘對系爭停車場整體 空間進行修繕，並非僅針對汽車停車位部分；且系爭停車場 係因1 樓中庭水池及地下1 樓至地下4 樓連續壁漏水導致發 生嚴重裂縫，並為系爭大廈重要結構，如不予修繕，有害整 體住戶居住安全；況原告於系爭決議作成時並未當場表示異 議，亦未於系爭決議作成30日內訴請撤銷系爭決議，其提起 本件訴訟為不合法等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。
三、系爭大廈於105 年12月10日召開系爭會議並通過系爭決議乙 情，有卷附系爭決議、會議資料可憑（見湖調卷第13至39頁 、本院卷㈠第91至95頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。 惟原告主張系爭決議關於修繕6711建號部分牴觸公寓大廈管 理條例第10條第1 項及系爭大廈規約第12條第2 項第2 款規 定為無效乙節，為被告所否認，並以前詞資為抗辯，是本件 應審究者為㈠6711建號是否屬系爭大廈全體區分所有權人共 有？㈡如否，系爭決議是否牴觸公寓大廈管理條例第10條第 1 項及系爭大廈規約第12條第2 項第2 款規定無效？如是， 為全部無效或一部無效？茲分別論述如下：
㈠、6711建號是否屬系爭大廈全體區分所有權人共有？ ⒈觀諸6711建號建物測量成果圖，地下一層及地下三、 四層均標示為「停車場」，地下二層則標示為「停車 場兼防空避難室」，其範圍除劃有編號之法定停車位 外，車道（包含平面車道及斜坡車道〈環狀〉）均包 含在內（見本院卷㈠第150 至153 頁）；又6711建號 用途為「停車場兼防空避難室及停車場」，並註明「 停車位共計：188 位」，及其標示之車位編號所配屬 之主建物資料，僅有部分（而非全部）區分所有建物 之建號；另於部分該區分所有建物共有部分增列車位 編號、權利範圍（見本院卷㈠第101 頁、第131 至 141 頁建物登記謄本）；再佐以系爭大廈規約第2 條 第13項「本社區地下層之停車位，由起造人依法以停
車位應有持分產權出售予停車位承購戶，各停車位承 購戶就所購停車位有使用、收益、處分之權並排除他 人干涉，但須遵守社區管理規約約定。未購買停車位 者已充份認知除依法緊急避難或維護公共設施等必須 使用外，對本社區之地下層停車位無使用、收益、管 理等任何權利。」（見湖調卷第41頁），可知6711建 號業經系爭大廈全體區分所有權人合意供部分該區分 所有建物區分所有權人（即購買停車位者）使用，該 部分區分所有建物之區分所有權人並得排除其他區分 所有人（即未購買停車位者）之干涉而為使用、收益 、管理，雖因其用途為法定防空避難空間及法定停車 空間，不得與專有部分分離，於產權登記須以共有部 分方式登記，然其性質與數人共有一專有部分無異， 尚不因6711建號以「共有部分」名義登記，即可認該 建號為全體區分所有權人共有。
⒉又，系爭大廈全體區分所有權人共有之6705建號，其 中含機房（地下一樓機房已變更使用為安全監控管理 中心）、緊急發電機室、台電配電室、防災中心、安 全梯在內等設施或設備，雖設置在系爭停車場內（見 本院卷㈠第145 至148 頁建物測量成果圖），為進入 或使用該公共設施或設備，而有利用車道及斜坡車道 之必要。然按，管理負責人或管理委員會因維護、修 繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分 或約定專用部分時，不得拒絕。公寓大廈管理條例第 6 條第1 項第3 款定有明文。6711建號僅為部分區分 所有權人共有，業如前陳，其他區分所有權人雖有利 用車道及斜坡車道進入或使用設置在系爭停車場內公 共設施或設備之情形，惟此僅涉及6711建號共有人與 其他區分所有權人間相鄰關係之問題，與6711建號所 有權歸屬無涉，尚無從以系爭大廈區分所有權人有利 用車道及斜坡車道之必要，逕可謂車道及斜坡車道為 全體區分所有權人共有。
⒊依上說明，6711建號僅登記為部分區分所有權人共有 ，並非全體區分所有權人共有。被告抗辯6711建號（ 含車道、斜坡車道）為全體區分所有權人共有云云， 為無可採。
㈡、系爭決議是否牴觸公寓大廈管理條例第10條第1 項及系 爭大廈規約第12條第2 項第2 款規定無效？如是，為全 部無效或一部無效？
⒈按公寓大廈管委會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議決議之內容 違反法令或規約時，應類推適用民法第56條第2 項規 定為無效；又，專有部分、約定專用部分之修繕、管 理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使 用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例第10條 第1 項定有明文，並參以系爭大廈規約第12條第2 項 「管理費用途如下：⒉共有部分、約定共有部分之管 理、維護費用或使用償金。」（見湖調卷第47頁）， 是以系爭大廈區分所有權人就應由部分區分所有權人 負擔之費用，決議由全體區分所有權人負擔，即違反 公寓大廈管理條例第10條第1 項及系爭大廈規約第12 條第2 項第2 款規定，而屬無效。
⒉系爭停車場包含6705、6706、6711建號，並均以「共 有部分」登記乙情，固有建物登記謄本（見本院卷㈠ 第100 至102 、123 至141 頁）可憑，惟6711建號為 部分區分所有權人共有乙情，業如前陳，準此，6711 建號如有修繕、管理、維護之必要，自應由該部分區 分所有權人負擔。是系爭決議以全體區分所有權人繳 納之管理費支付系爭停車場除6711建號外部分之修繕 費用，固未牴觸公寓大廈管理條例第10條第1 項及系 爭大廈規約第12條第2 項第2 款規定，尚非屬無效； 惟系爭決議關於修繕6711建號部分，則與上開規定不 符，應屬無效。
⒊被告雖抗辯系爭大廈區分所有權人應繳納之管理費， 係以所有權狀面積及共有部分之應有部分比例面積總 和計算總坪數，並以每坪每月100 元之標準繳納，於 計算共有部分之面積時，則將車位部分分擔之坪數計 入，即得以系爭大廈管理費結餘支付系爭修繕工程費 用云云，然查：
⑴、參以系爭大廈所屬門牌臺北市○○路○段000 號 13樓之5 建物每月應繳管理費3317元、車位清潔 費600 元，管理費部分之收費坪數為33.17 坪（ 見本院卷㈠第255 頁），而依該建物登記謄本所 載（見本院卷㈠第256 至258 頁），該建物樓層 及附屬建物總面積為22坪〔計算式：（65.89 + 4.32+2.51 ）×0.3025＝22，小數點以下四捨五 入〕；附屬共有部分除6711建號外，另有6705、 6707、6708、6709建號，按應有部分比例折算之 面積依序為3.47坪（計算式：3045.6×377/1000 00×0.3025＝3.47）、5.58坪（計算式：3711.0
73×497/1000 00 ×0.3025＝5.58）、0.83坪（ 計算式：549.97×497/100000＝2.73×0.3025＝ 0.83）、1.29坪（計算式：857.87×497/100000 ×0.3025＝1.29），是該建物除6711建號共有部 分外之面積總和33.17 坪（計算式：22+3 .47+5 .58+0.83+1.29 ＝33.17 ）即等同於每月管理費 收費坪數，足見系爭大廈收取管理費計算房屋總 面積時，並未列入6711建號共有部分應分攤之面 積，顯未有就6711建號重複收取管理費及車位清 潔費之情形。
⑵、依系爭大廈財務收支管理辦法第19條規定（見本 院卷㈠第217 頁），固可知6711建號共有人繳納 之車位清潔費，併同全體區分所有權人按坪數面 積（不含6711建號共有部分在內）繳納之管理費 ，除按月提撥20％作為公共基金撥入「基金帳目 」外，其餘則統一撥入「營運金帳目」，並未加 以區分資金來源屬管理費或車位清潔費分別列帳 管理運用，而有相互流用之情形；惟承前所述， 6711建號共有人就該建號共有部分面積既未比照 區分所有建物專有部分及其他共有部分採取相同 收費標準，而係另採固定額數（即每月600 元） 之標準繳納車位清潔費，則該車位清潔費亦需用 以負擔因日常管理6711建號所生之人事費、稅捐 、維護、修繕及其他經常性管理費用，而非可全 數保留用為6711建號拆除、重大修繕或改良之費 用，況6711建號總面積8065.31 平方公尺，各共 有人依其汽車停車位大小對應之應有部分比例多 者為100000分之559 、少則為100000分之492 ， 有卷附建物登記謄本可憑（見本院卷㈠第133 至 141 頁），換算成面積分別為13.64 坪（計算式 ：8065.31 ×559/100000×0.3025＝13.64 ）、 12.05 坪（計算式：8065.31 ×492/100000×0. 3025＝12.05 ），如採與管理費相同之收費方式 （每坪100 元），每一停車位應繳納之車位清潔 費達1364元、1205元，遠逾既有車位清潔費收費 額數；再參以6711建號屬內政部依消防法第6 條 第1 項授權訂定「各類場所消防安全設備設置標 準」（下稱標準）第12條第3 款第3 目所列丙類 場所，集合住宅則屬標準第12條第2 款第7 目所 列之乙類場所，前者應設置之滅火、警報、避難
逃生、消防搶救設備就後者更為嚴格，且為管制 停車場進出，對於管理人力之需求更高，足見67 11建號共有人就6711建號部分分擔之車位清潔費 已少於實際支應之數額，被告以6711建號共有人 已繳納車位清潔費，抗辯該等費用歷年累積金額 已足敷系爭修繕工程所需之費用（880 萬元）， 倘不許運用管理費結餘進行系爭修繕工程，對
6711建號共有人為不公平云云，自難足採。 ⒋被告雖又以系爭停車場地坪裂縫之成因為系爭大廈1 樓中庭水池區損壞導致地下1 樓漏水，及地下1 樓至 地下4 樓連續壁漏水所致，且如不修繕將影響系爭大 廈整體結構安全為由，抗辯系爭修繕工程仍應由全體 區分所有人負擔費用云云，並提出內政部建築所研究 報告、行政院原子能委員會委託研究計畫研究報告（ 下合稱研究報告）為憑（見本院卷㈡第12至19頁）。 然查：系爭議案說明欄固載有「㈠1F中庭疑似水池區 有部分損壞，導致B1平頂漏水。㈡B1～B4連續壁漏水 ，滲漏至停車場區域」等語（見湖調卷第30頁），但 此僅為提案人口頭說明，且依被告為辦理系爭修繕工 程招標擬具之投標須知第24點「本標案於完工前承商 須依相關工程專業經驗，並應提供相關公會或無法提 供時得改用其他同業之書面見解。」（見本院卷㈠第 65頁）可知，系爭決議通過時，系爭停車場地坪裂縫 成因猶不明確，自難認該裂縫係因1 樓中庭水池或連 續壁漏水等系爭大廈共用部分損壞所致；再則，被告 提出之上開研究報告僅在說明裂縫成因、種類及對結 構安全影響之理論，惟系爭停車場是否存有足以影響 系爭大廈整體結構安全之地坪裂縫，尚屬不能證明， 被告執此抗辯，仍屬無據，為不足採。
⒌被告再抗辯：原告訴訟代理人夏海瀧出席系爭會議時 ，對系爭決議表示無意見，又未於系爭決議作成3 個 月內訴請撤銷系爭決議，其提起本件訴訟，為不合法 云云。但按提起撤銷區分所有權人會議決議之訴者， 固須於當場表示異議，並應遵守法定之提訴期間（決 議後3 個月內），然提起確認區分所有權人會議決議 無效者，則無上開限制，此觀民法第56條第1 項、第 2 項規定即明，是被告此部分之抗辯，仍無足取。 ⒍依上說明，6711建號僅為部分區分所有權人共有，非 屬全體區分所有權人之共有部分，系爭決議由全體區 分所有權人負擔6711建號之修繕費用，顯已違反公寓
大廈管理條例第10條第1 項及系爭大廈規約第12條第 2 項第2 款規定，該部分應屬無效；又，系爭議案為 包裹式議案，參與表決者僅能針對系爭議案為同意與 否之表示，並無得針對系爭議案之特定部分內容為同 意與否之決定；且依系爭議案說明「二、B1～B4停車 場及車道，地坪裂縫嚴重，為何未曾修繕，坐視情況 愈來愈惡化」、主委討論發言「這個也是我們有去洽 詢相關廠商，請廠商到我們現場去看察一下，他的建 議是停車場表面使用雙色比較明顯…作法是現在的面 全部刨除，斜車道與地坪伸縮切割縫，下陷的部分也 會填平補強」（見湖調卷第30頁），並與工程報價單 工程名稱為「地下室停車場EPOXY 地坪整修工程」（ 見本院卷㈠第73頁）綜合以觀，可知系爭修繕工程係 以停車場區域之修繕為主要項目；再佐以系爭議案所 採修繕工法為將系爭停車場EPOXY 地坪全面刨除，並 就各該區域RC地坪裂縫部分，進行填補及加強，最後 再就全部範圍重新鋪設4mm 以上多層EPOXY 地坪，如 僅將部分區域刨除處理，且因該大廈地下1 至地下4 層地坪原為水性EPOXY 材質，如再以相同材質修補， 不同區域間無法搭接；若改用油性EPOXY 材質，雖可 搭接，但舊有水性EPOXY 將很快脆裂乙情，有廠商工 程說明書（本院卷㈠第213 頁）可憑，足見系爭修繕 工程因施工方法及所用材料之影響，無法將系爭停車 場區隔成數部分進行局部或分別區域地坪之刨除修補 ，自應認系爭決議因關於6711建號部分為無效而全部 無效。
四、依上說明，原告先位依民事訴訟法第247 條規定，訴請確認 系爭決議無效，為有理由，應予准許；又原告提起客觀預備 合併之訴，以先位之訴有理由時，作為備位之訴之解除條件 ，本院既認原告先位之訴為有理由，其備位之訴自毋庸審究 ，併此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 予逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
民事第三庭 法 官 許碧惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 吳旻玲
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