臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第52號
原 告 黃珮慈
訴訟代理人 余宗鳴律師
被 告 李芸蓁
訴訟代理人 鄭凱鴻律師
複 代理人 陳曉婷律師
訴訟代理人 洪佩芝
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年8 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告於民國104 年11月5 日起訴時之聲 明請求：「被告應於原告將門牌號碼台北市○○區○○路00 ○0 號4 樓建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地（以下合稱 系爭不動產）所有權移轉登記並返還於被告時，給付原告新 台幣（下同）669 萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達時至清 償日止，按年息5%計算之利息。」；嗣於本件審理中之107 年5 月8 日提出民事追加聲明暨準備書㈢狀，將前揭聲明列 為先位聲明，並追加備位聲明：「被告應給付原告130 萬元 ，及自民事追加聲明暨準備書㈢狀送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。」；經核原告所為訴之追加前、後， 均係基於主張原告向被告購買之系爭不動產有漏水問題之同 一基礎事實，與前揭規定並無不合，應予准許。貳、原告之起訴要旨：
一、原告於104 年5 、6 月間因手頭上有現金積蓄，打算購入自 住房屋，為求得價格、房型合宜之標的，遂委託訴外人永慶 房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）北投復興崗直營店 之仲介詹於醒代為尋覓介紹，後於7 月間經渠介紹系爭不動 產，原告初始雖對於房屋格局、坐落地點尚認可為接受，但 因慮及屋齡逾35年，恐有結構老舊、漏水等問題，影響自己 未來自住使用情況，故就此要求仲介再三和賣方即被告確認 。經原告一再要求後，仲介遂約同賣方於104 年7 月10日至 現址勘看，而當日及後續買賣程序，被告除有時親自出面， 均會偕同或委由其指定之代理人洪佩芸至現場勘查參與；原 告至現場後，發現系爭房屋內有三處地方有漏水痕跡，分別 係客廳、臥室及大門（如起訴狀所附原證二照片所示之處）
，遂對於系爭房屋是否存有嚴重之漏水問題備感質疑，賣方 為免除原告疑慮、以致原告打消購入念頭，一再向原告保障 系爭房屋就只有該三處會漏水，且業經賣方僱工修繕、不再 會有漏水問題，原告在賣方如此信誓旦旦之下，信其詞而同 意購買，於104 年7 月10日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契 約），原告依買賣契約約定之價金、買方應負擔之稅金規費 ，總共支出669 萬7,000 元（含買賣價金660 萬元、稅費9 萬7,000 元），並於104 年8 月7 日點交。詎於點交當日即 遭逢蘇迪勒颱風登台，在全台、尤其系爭房屋坐落之台北市 面臨歷史性強風暴雨下，原告居然發現系爭房屋真可謂「無 處不漏」，除104 年7 月10日現場勘查之三處漏水處依舊漏 水、全無賣方所稱曾修繕後之效果外，從天花板、牆壁，各 處均嚴重漏水，全無被告所擔保之品質；而原告臨此嚴重漏 水瑕疵後，委請鴻貿室內裝修工程有限公司前來修繕估價時 ，經該公司引領詳細檢視遭暴雨後所呈現之房屋結構瑕疵問 題，除僅漏水問題經該公司判定近期內並未經人僱工修繕， 且漏水嚴重到須大興修繕，修繕費用初估即高達33萬9,045 元外，原告曾就修繕事宜聯繫被告，被告亦不願負擔，則就 漏水之嚴重程度、是否曾僱工修繕等原告所重視之情節上， 賣方均未誠實告知，更有刻意隱瞞等節，原告遂提起本訴。二、先位聲明部分：
㈠、本件被告明知系爭房屋有嚴重漏水之情事，卻故意隱瞞甚且 欺瞞原告，原告得依民法第88、89、92、93、113 、114 、 179 條規定，主張撤銷意思表示、自始無效，而依不當得利 請求返還價金：參前所述，被告對於系爭房屋除上述三處外 有無其他漏水、是否曾經修繕等節刻意欺瞞原告，致原告為 同意購買並為交付價金、移轉所有權登記之意思表示，不僅 構成詐欺，並使原告對於買賣標的物之重要性質認知錯誤， 原告自得依法主張受詐欺、意思表示錯誤，而撤銷意思表示 ，並以起訴狀為撤銷之意思表示，則系爭買賣契約自始無效 ，被告受有上開價金之給付自屬不當得利，應為返還。㈡、縱認本件原告未受有詐欺或意思表示錯誤之情形，然系爭房 屋缺乏被告所擔保之品質，原告亦得依民法第354 、358 、 259 、260 條規定，主張解除系爭買賣契約，而請求回復原 狀及損害賠償：依上所述，系爭房屋就有無其餘漏水等節， 並未具備被告所擔保之品質，且已嚴重影響原告之居住使用 ，原告自得以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，解除 契約並回復原狀，請求返還價金，及就支出之稅金規費部分 請求被告賠償。
三、備位聲明部分：
㈠、本件原告得依買賣瑕疵擔保之規定，向被告請求減少價金之 返還：系爭房屋除經鑑定結論認為須花費29萬9,520 元工程 費用，始能改善鑑定報告所述漏水情況，得為正常使用外； 另原告若非受被告擔保承諾，誤信系爭房屋業經被告僱工修 繕，比起相同屋齡、地段物件有更好品質，始願意以每坪價 格40.5萬、總價660 萬購買，否則依照內政部實價登錄網站 ，於104 年5 月相近時點賣出條件（地點、屋齡、坪數）幾 乎與系爭房屋一模一樣之物件（均為16.3坪），每坪單價僅 34.7萬，核算總價相差95萬元。是原告據修繕費用為29萬9, 520 元、以及相類似物件買賣差價為95萬元等為參考，依民 法第359 條、第179 條規定，主張減少價金數額為130 萬元 並請求返還，應屬有據。
㈡、本件原告亦得依民法第360 條、第227 條第1 項、第184 條 第1 項前段規定，向被告請求損害賠償：原告因被告刻意隱 匿、未告知等背於善良風俗方法，在誤信情況下始同意購買 與契約所約定品質不符、有漏水問題之系爭房屋，而系爭房 屋之漏水問題嚴重，多處漏水情形依照一般常理，在修復前 均難為一般人所能容忍而得為居住使用，則原告因此自104 年8 月起均無法就系爭房屋為使用收益，此段期間須另外承 租母親黃邱紅緞位於台北市士林區承德路之房屋，每月均以 現金方式給付1 萬元租金，迄今已累積37個月達37萬元，並 須給付至修復日而得為使用系爭房屋為止，此為原告因被告 侵權及不完全給付行為所受之損害，自得向被告請求該另行 租賃房屋之損害；又原告欲使系爭房屋得為正常使用，須花 費之修繕費用為29萬9,520 元，此部分亦得據上開法條向被 告請求。請在審酌備位聲明時，於減少價金請求或請求損害 賠償間，擇一為有利於原告之判決。
四、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、本件原告於同意購買系爭房屋時，對於房屋存有鑑定報告所 鑑定出之漏水瑕疵原因未獲告知、亦不知情，更未於簽約時 同意全部免除漏水瑕疵原因，由證人證詞更可知悉賣方以及 賣方仲介有刻意隱瞞、未告知漏水瑕疵原因之情事：由證人 林秉廉之證詞可知，原告於104 年7 月10月前往查看系爭房 屋前，永慶房屋仲介已知悉系爭房屋之漏水問題嚴重，並非 如證人詹於醒所稱，係原告查看房屋後、經原告請求才委請 證人林秉廉前來查看，此節足可證明詹於醒之證詞不足採信 ，且原告對於估價內容及系爭房屋漏水問題全不知悉；系爭 買賣契約就瑕疵擔保責任，僅排除104 年7 月10日當天原告 所見三處漏水情形，並未包含漏水原因；被告於其民事答辯 狀第2 頁稱「被告告知原告，原告如有買屋誠意，被告願意
自行找廠商修繕完畢後再出售予原告」，原告信被告說詞， 方在一開始斡旋底價為650 萬元情況下，看到排除條款所稱 三處漏水情況、仍同意調高底價，最終以660 萬購買，惟系 爭房屋無論於簽約前、後都未有修繕。另系爭房屋之漏水原 因確屬重大，已達得為解除契約程度之重大瑕疵。㈡、本件原告之請求未罹於時效：兩造間於被告訴訟代理人受委 任處理本案前，原告即已多次用各式方案，包含解除契約、 減少價金，向被告為請求，依證人李炫霖之證述，原告於10 4 年8 月20日即已請求修補瑕疵及減少價金，並無罹於時效 問題；又本件起訴後，於鈞院104 年12月調解程序中，原告 也有一併請求減少價金，按民事訴訟法第422 條之規定所限 制者，僅限於為達成調解、和解，對於案件基礎事實雙方所 為之陳述或讓步，對於調解中一方曾提出之和解方案或調解 方案此一事實，不受拘束，且按聲請調解依法亦為中斷消滅 時效之事由；另民法第359 條減少價金請求權、第227 條第 1 項不完全給付請求權，乃不同之權利，亦無所謂相互影響 而導致時效均應適用356 條短期時效可言。
五、聲明：
㈠、先位聲明：
１、被告應於原告將系爭不動產所有權移轉登記並返還於被告時 ，給付原告669 萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達起至清償 日止，按年息5%計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：
１、被告應給付原告130 萬元，及自民事追加聲明暨準備書㈢狀 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告之答辯要旨：
一、本件原告並無意思表示錯誤或遭詐欺之情形，原告主張民法 第88、92條撤銷意思表示，並無理由：
㈠、原告於交屋前即已知悉系爭房屋之漏水瑕疵，且本件經鑑定 後已確認系爭房屋新產生之六處漏水位置，均為104 年8 月 7 日交屋後才產生，足證原告所稱交屋後發現系爭房屋無處 不漏、被告故意隱瞞嚴重漏水瑕疵云云，與事實不符。㈡、原告於104 年7 月10日簽約時即知悉系爭房屋有漏水狀況、 永慶房屋所請師傅林秉廉之估價修繕結果及範圍，亦知悉最 後價金是被告折讓修繕費用，後續修繕由原告自行處理，原 告亦因此才願簽訂增補契約，並無意思表示錯誤或受詐欺。㈢、被告從未向原告保證系爭房屋漏水問題已僱工修繕或將會僱 工修繕、保證品質等行為，原告主張被告有保證行為云云，
與卷內證據相悖且斷章取義、刻意曲解被告書狀答辯內容。二、系爭房屋之漏水瑕疵非屬重大，且鑑定報告建議之修復費用 為29萬9,520 元，與解除契約後被告所受之損害將高達669 萬7,000 元相比，顯不成比例，故原告請求解除契約顯失公 平，應不許之：
㈠、依鑑定報告附件六、附件七所附現場照片，可知系爭房屋之 漏水狀況並不嚴重，鑑定人亦證稱「一般漏水是因為有裂縫 ，若把裂縫補起來，一般就不會再滲水。」；又原告於簽約 後、交屋前曾作過房屋結構安全檢測卻仍願如期交屋；再系 爭房屋之漏水情形擴大係因原告遲遲不予修繕所致。據此， 均可證本案漏水瑕疵並非嚴重、亦不影響房屋結構。㈡、原告另主張修繕工程會因時間之經過而再滲水，故漏水瑕疵 無法根除，屬嚴重無法補正之瑕疵云云，惟原告當初知悉漏 水瑕疵卻仍願簽約、交屋，自已考量後續漏水修補之問題， 原告現卻稱系爭房屋漏水瑕疵無法根除、主張被告應負擔完 全無漏水瑕疵之品質云云，不僅與兩造約定不符，亦違反瑕 疵相對性；且任何物品均會隨著使用年限增加而逐漸老化， 漏水修繕工程因而有保固年限亦屬當然之理，縱使是新成屋 、新作工程，亦會有保固期限之問題。
三、本件被告無須負擔瑕疵擔保責任，且被告亦已折抵修繕費用 予原告，故被告亦無須再支付任何修繕費用，退步言之，縱 認被告須負擔修繕費用，亦應扣掉原告已免除被告瑕疵擔保 責任之費用部分，且原告就此與有過失，另系爭房屋交屋時 既為有漏水瑕疵之標的物，被告所負之品質即以此為限，原 告請求買賣價值減損金額，並無理由：
㈠、原告於買賣契約成立時，已知悉系爭房屋之漏水瑕疵，亦知 悉系爭房屋之漏水原因為何與後續修繕估價，是依民法第35 5 條第1 項規定，被告即不負瑕疵擔保責任。
㈡、兩造簽訂之增補契約已載明原告所主張之三處漏水，由原告 自行修復並負擔修繕費用，免除被告之瑕疵擔保責任，而依 常情所謂修繕漏水，理當是指找出漏水處之漏水原因後加以 修復，方能防堵漏水情形再發生，又原告所主張之三處漏水 與交屋後新產生之六處漏水位置，漏水原因均相同，且為原 告所知悉，則依增補契約約定，被告即無須對同一漏水原因 所致之漏水情況負瑕疵擔保責任。
㈢、原告因物之瑕疵得請求減少價金之請求權，已罹於6 個月除 斥期間：兩造於104 年8 月7 日交屋，交屋後不久，原告即 通知被告伊認為系爭房屋漏水情形比想像中嚴重云云，惟並 未為減少價金之請求，故依民法第365 條第1 項規定，原告 之減少價金請求權之6 個月除斥期間應自原告通知被告後起
算，原告至遲應於104 年12月中向被告為減少價金之意思表 示，惟原告自通知被告後，未曾向被告請求減少價金，亦未 於本件起訴聲明中請求，故原告之減少價金請求權已罹於6 個月除斥期間，原告不得請求減少價金。另原告所稱有於調 解程序中請求減少價金云云，惟該調解程序是原告請求解除 契約起訴後，鈞院所安排之調解程序，非原告為請求減少價 金而自行聲請之調解程序；且倘若原告曾於調解程序稱能接 受減少價金方案，應為民事訴訟法第422 條所稱之當事人所 為之陳述或讓步，實不可與形成權之行使相提並論，故其陳 述或讓步不可作為本件裁判基礎。
㈣、依兩造所簽訂之增補契約，原告既有自行修補三處漏水之義 務，則於交屋後，原告本應立即找出三處漏水處之漏水原因 進行修繕，加以鑑定報告所認九處漏水之原因均相同，故若 原告於交屋後即刻修繕，就有可能避免其他六處漏水情形於 交屋二個月後產生，故原告對於系爭房屋之漏水情形擴大， 確實與有過失，而後續所生之漏水處既為交屋後原告遲遲不 修繕所致，自與是否納入估價基礎無關。
㈤、原告另請求房屋買賣價值減損95萬元，亦無理由：被告從未 向原告擔保承諾系爭房屋已僱工修繕，自無所謂原告因而誤 信品質良好一事；又原告另提實價登錄資料物件與系爭房屋 相比，惟房屋買賣交易中，標的物之屋況、採光、坐落地點 、買賣雙方之經濟狀況等條件均會影響交易價格，而諸些交 易細節根本無法自實價登錄價格即知悉，故原告所提物件與 系爭房屋沒有比較基礎，應不得作為本件認定依據。四、被告否認原告得依民法360 條、第227 條、第184 條請求損 害賠償：
㈠、原告主張民法第184 條侵權行為損害賠償請求權，已罹於2 年消滅時效；又如前述原告主張被告刻意隱瞞、未告知，使 伊誤信系爭房屋沒有漏水問題、與契約約定品質不符云云， 原告應就此負舉證責任，惟至今原告仍未提出任何證據以實 其說，實難憑採。
㈡、原告雖請求另行租屋費用云云，惟原告於交屋後放任漏水狀 況不管，不願意花費時間修復漏水，反而選擇在外租屋，致 使系爭房屋漏水情況擴大，且原告至今無法舉證系爭房屋有 何不適宜或無法居住之情形，是原告請求之租屋費用不僅與 被告無關，於法更是無據；至原告請求損害賠償之29萬9,52 0 元修繕費用，被告答辯業如前述。
五、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造透過永慶房屋仲介，於104 年7 月10日訂立系爭買賣契 約，原告購買被告所有之系爭不動產，買賣價金660 萬元；二、原告已付清系爭不動產之買賣價金660 萬元及買賣契約稅費 9 萬7,000 元，系爭不動產於104 年7 月30日移轉所有權登 記予原告，並於107 年8 月7 日點交；
三、上情並有原告所提出之系爭房屋之建物登記謄本、104 年7 月10日不動產買賣契約書及增補契約、付款明細確認表等件 （見本院卷㈠第10、13至21頁），及永慶房屋105 年6 月22 日永慶總105 字第074 號函檢附之系爭不動產買賣處理案卷 （見本院卷㈠第98至136 頁）附卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、原告先位聲明部分：
㈠、原告主張就系爭房屋之漏水情事，被告有刻意隱瞞及詐欺之 情形，致原告遭詐欺及意思表示錯誤，而依民法第88、89、 92、93、113 、114 、179 條規定，主張撤銷系爭買賣契約 之意思表示、契約自始無效，請求被告返還價金，是否有據 ？
㈡、原告主張就系爭房屋之漏水情事，被告應負物之瑕疵擔保責 任，而依民法第354 、358 、259 、260 條規定，解除系爭 買賣契約，請求被告返還價金及賠償原告支出買賣契約稅費 之損害，是否有據？
二、原告備位聲明部分：
㈠、原告主張就系爭房屋之漏水情事，被告應負物之瑕疵擔保責 任，而依民法第359 、179 條規定，減少價金並請求被告返 還減少之價金，是否有據？
㈡、原告主張就系爭房屋之漏水情事，被告應負物之瑕疵擔保、 不完全給付、侵權行為損害賠償責任，而依民法第360 條、 第227 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，請求被告為損 害賠償，是否有據？
陸、得心證之理由：
一、原告先位聲明部分：
㈠、關於原告主張遭詐欺及意思表示錯誤，撤銷意思表示部分：１、查原告主張被告於簽約當日為免除原告疑慮、以致原告打消 購入系爭房屋念頭，一再向原告保障系爭房屋只有當日所見 三處漏水痕跡處會漏水且業經賣方僱工修繕、不再會有漏水 問題，而就系爭房屋除該三處外有無其他漏水、是否曾經修 繕等節刻意欺瞞原告，致使原告為同意購買並為交付價金、 移轉所有權登記之意思表示，不僅構成詐欺，並使原告對於 買賣標的物之重要性質認知錯誤云云。惟查：
⑴、按兩造於104 年7 月10日簽訂不動產買賣契約書同日所簽立 之增補契約第1 條明定：「甲方（即原告）已至房屋現場確 認，『本標的物現況客廳、臥室、大門進門處有滲漏水情事 』，前揭滲漏水處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用 ，完全免除乙方（即被告）上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任 ，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。『除 前揭漏水處外，日後若有其他漏滲水情事，乙方仍應負滲漏 水擔保責任』。」等語（見本院卷㈠第21頁）；又不動產標 的物現況說明書之第7 項「建物現況是否有滲漏水情況」， 亦勾選為「是」，並記載上述三處滲漏水位置，另第8 項「 是否曾在最近1 年內修復滲漏水」，則勾選「否」等情（見 本院卷㈠第108 頁）；準此，依上開增補契約及標的物現況 說明書之文義記載，已揭明系爭房屋當時所見之三處漏水情 形，而日後如有其他漏水情事，被告仍應負擔保責任乙情， 被告顯然未如原告主張於簽約當日曾向其保證系爭房屋只有 該三處會漏水且業經僱工修繕、不再會有漏水問題之情事。⑵、又本件原告於簽約當日已知悉系爭房屋現況所見有三處滲漏 水，且於最後達成買賣價金之合意前，業知悉並將永慶房屋 委請正揚室內裝潢設計有限公司（下稱正揚公司）預估之修 繕費用納為契約價格之參考（雖最後經雙方磋商、議價後之 折讓金額，未必等同於正揚公司所預估之修繕費用金額）， 而與被告達成如增補契約所載之三處漏水處，原告同意自行 修復並負擔修繕費用，免除被告就上述部分滲漏水瑕疵擔保 責任之共識，是除不動產買賣契約書外，並簽立增補契約等 情，業據①證人即永慶房屋北投復興崗店營業員即買方仲介 詹於醒於審理中證稱：原告第一次看屋是於104 年7 月9 日 下午，當時有介紹說因為屋齡較舊，且是頂樓，上面又沒有 作頂加或鐵皮增建，且屬於邊間，迎風面較大，所以會有漏 水的問題，但當天並沒有實際看到漏水或水痕的情形，伊跟 原告說通常兩個作法，第一個是請屋主修繕，原則上屋主修 繕不會是我們要的，所以通常是第二個作法，就是請師傅作 估漏水的動作，看估價多少，再和屋主議價，因為這樣比較 簡單；第二次是於104 年7 月10日早上10點半，當天一進門 處就有滴水，客廳的窗戶、房間的窗戶都有水痕，大門進門 處的水痕漫延至客廳天花板，伊當下跟原告說這就是房子最 真實的狀況，如果你還有購買的意願再繼續談，如果因為這 樣就不買了，那就不用再談了，原告只有問伊說那可否先請 師傅來估漏水，看要如何處理，伊跟原告說那就請師傅來估 ；原告第一次104 年7 月9 日看屋時就有口頭出價680 萬元 ，第二次104 年7 月10日早上看到漏水情形，回到伊店裡看
資料後，原告斡旋出價650 萬元；104 年7 月10日早上伊陪 原告看屋後回到店裡，伊店長邱彥勳、承辦同事有偕同師傅 去看漏水，伊和原告在店裡看資料收斡，原告斡旋出價650 萬元時，還不知道師傅看漏水估價多少錢；伊收斡後就和原 告到伊公司士林簽約中心，這時店長現場跟伊說師傅就漏水 的估價，伊印象中差不多30萬元上下，包括頂樓防水修繕， 及進門客廳窗框、房間窗框、牆面的防水修繕，伊有向原告 轉達，原告並未改變斡旋出價，伊公司另一位同事同時去向 被告轉達師傅就漏水的估價，及原告所出之斡旋價格，問被 告是要自己修還是就價金折讓，被告有讓價，但沒有一次讓 很低，買賣雙方來回出價及讓價後，才達成660 萬元的合意 ；增補契約是買賣雙方經過仲介互相傳達訊息已達成共識， 就是屋主折讓價金，由買方自行負責修繕漏水，後由代書繕 打等語（見本院卷㈠第160 至165 頁）；②證人即永慶房屋 唭哩岸店營業員即賣方仲介李炫霖於審理中證稱：伊到簽約 中心時有看到漏水情形的照片，照片是復興崗店店長邱彥勳 拿給伊的，伊用該照片與屋主議價，買賣雙方到簽約中心打 完招呼後，是分別到不同房間，分別進行議價及拉價；伊和 賣方李芸蓁的代理人洪佩芝是到簽約中心後才知道師傅估漏 水的價格是多少，但只是初步估價，因為那天是颱風天；當 天師傅的報價是透過復興崗店的人轉述的，轉述的內容是說 門前上方有水痕，窗框、女兒牆、頂樓有漏水，記得金額是 說20幾萬元；伊向洪佩芝說依師傅估價的金額折讓，以後這 些漏水的地方就由買方自行處理，洪佩芝說永慶估的價格都 是最高的，如果由她自己來估大概只要10萬元，伊向洪佩芝 說伊等請的師傅是有保固書的；後來成交價是660 萬元，本 來洪佩芝對於660 萬元不願意讓步，後來伊說服洪佩芝說這 個價格漏水情形可由買方自行處理，洪佩芝想說避免麻煩所 以才接受；師傅104 年7 月10日當天只是口頭估價，師傅很 忙，他去看現場估價是不用錢的，而且後續未必給他做，所 以師傅104 年7 月10日當天沒有開估價單，為了讓買賣雙方 知道估價是有依據的，所以伊有向復興崗店催說要請師傅開 估價單，後來師傅一直在忙沒有開，伊就自己去催，師傅一 直到104 年7 月30日才開出估價單等語（見本院卷㈠第165 至169 頁）；③證人即正揚公司負責人林秉廉於審理中證稱 ：104 年7 月10日那天伊有至系爭房屋勘查，具體時間伊忘 記了，當天是邱店長和仲介員何或丞帶我去的；伊當天看到 印象中有應該是三處漏水，確定天花板及牆壁有；伊建議的 修繕方式是整個地板要打除見底、地坪修補、施作防水，通 常建議作保護層，外牆部分水泥沙漿比較老舊的都必須去除
重做，再施作防水；當天要伊開估價單，但因為伊不會電腦 打字，且小姐也放假沒有上班，所以當天就口頭報價說不會 少於25萬元，說伊回去再算一下，也有告知上開修繕方式； 卷內正揚公司估價單（見本院卷㈠第58頁）是伊於104 年7 月30日開的，104 年7 月10日當天沒有開估價單，且颱風過 後比較忙，所以就到有空時才開，該估價單內容與伊7 月10 日之估價內容一樣；7 月30日是李炫霖跟伊索取估價單，他 說案件已經成交急著要估價單，他們催伊好幾次等語（見本 院卷㈡第18至23頁）在卷。④至於原告另舉前揭證人詹於醒 證稱原告第二次看屋是於104 年7 月10日早上10點半等語， 證人林秉廉則證稱其於9 點左右接到永慶房屋復興崗店店長 的電話拜託其過去看系爭房屋，其大概看了約半小時，看完 漏水大概是早上10點半等語（見本院卷㈠第161 頁、卷㈡第 18及23頁），主張足認於原告前往查看系爭房屋前，永慶房 屋仲介即知悉系爭房屋之漏水問題嚴重，而非如同詹於醒所 稱係於原告查看房屋後、經原告請求，才委請證人林秉廉前 來查看，此節可證明永慶房屋仲介之證詞不足採信，且原告 對於正揚公司之估價內容及系爭房屋漏水問題全不知悉云云 ，然查，證人林秉廉如前述已證稱其至系爭房屋勘查之具體 時間忘記了等情（見本院卷㈡第18頁），且系爭買賣契約之 簽約時間104 年7 月10日，距該證人到庭證述之時間107 年 7 月25日已3 年有餘，渠就時間等細節問題或有記憶錯誤之 情形，不足認證人詹於醒等永慶房屋仲介之證詞即為不可採 ；況如原告確如其所稱在對於正揚公司之估價內容及系爭房 屋漏水問題全不知悉之情形下，竟願意簽署增補契約，同意 就其上所載三處漏水處自行修復及負擔修繕費用，完全免除 被告就該部分之瑕疵擔保責任，亦與常情相違，殊難採信。２、次查原告以被告於本件訴訟民事答辯狀第2 頁中自承「被告 告知原告，原告如有買屋誠意，被告願意自行找廠商修繕完 畢後再出售予原告」，原告信被告說詞，方在一開始斡旋底 價為650 萬元情況下，看到排除條款所稱三處漏水情況、仍 同意調高底價，最終以660 萬購買，然系爭房屋無論簽約前 、後都未有修繕，而猶主張其遭詐欺及意思表示錯誤云云。 惟查，本件原告所指之被告105 年2 月17日民事答辯狀第2 頁係記載：「. . . 當日下午，兩造於永慶房屋士林簽約中 心碰面，溝通買賣事宜。原告一再向被告表示，希望被告能 自買賣價金中折抵25萬元，以作為原告自行修繕系爭房屋之 全部費用。被告告知原告，原告如有買屋誠意，被告願意自 行找廠商修繕完畢後再出售予原告。兩造一再溝通後，被告 才答應原告之要求，降價至660 萬元出售，兩造因此訂立系
爭不動產買賣契約，標的物現況說明書載明漏水處【被證2 】，增補契約第1 條並清楚約定. . . 」等語（見本院卷㈠ 第54頁背面至55頁），被告於該書狀中所謂「被告願意自行 找廠商修繕完畢後再出售予原告」乙節，顯僅係被告於兩造 磋商過程中曾為之買賣模式建議，然該建議最終未獲採納， 兩造如前述係以增補契約所載由原告自行修繕三處漏水及負 擔修繕費用、買賣價金折讓之方式達成合意。準此，原告遽 以被告前揭於兩造磋商過程中之建議，主張係被告向其保證 修繕或擔保品質，然系爭房屋實際上無論於簽約前、後都未 經被告修繕，而謂遭詐欺及意思表示錯誤云云，亦無可採。３、綜上，原告主張其遭受被告詐欺及意思表示錯誤，而依民法 第88、89、92、93、113 、114 、179 條規定，主張撤銷系 爭買賣契約之意思表示、契約自始無效，請求被告返還價金 ，洵屬無據。
㈡、關於原告主張依民法物之瑕疵擔保責任規定，解除系爭買賣 契約部分：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關 重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物 之「瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判 例意旨參照）。
２、查⑴本件就「一、系爭房屋有無漏水狀況？如有，漏水處為 何？二、系爭房屋如有漏水狀況，其漏水原因為何？漏水原 因發生之時間為何？欲改善漏水原因及漏水狀況所需之修補 費用數額及項目為何？」等節，送台北市土木技師公會鑑定 ，鑑定結果認：「原三處漏水位置係區位①、②、⑦，新增 滲漏水處計有區位③、④、⑤、⑥、⑧、⑨等六個區位. . 新增之六個區位與原有三個區位相差甚遠，因此，此六個區 位應屬兩造於104 年7 月10日簽訂不動產買賣契約後新增之 滲漏水，並非由原三處滲漏水位置所衍生。」、「. . 推斷 區位⑤、⑦牆面之滲漏水係因外牆裂縫所引起. . ，同屬於 外牆面之區位③、④、⑧可同理推論其牆面滲漏水亦因外牆 裂縫所引起；而區位①、②、⑥及⑨等平頂及內牆面之滲漏 水係因屋頂防水隔熱層破損及平頂混凝土裂縫所造成，雨水 經過屋頂破損之防水隔熱層，再由混凝土裂縫滲流入屋內並 擴散至牆面。」、「依據漏水擴散推算結果，除區位①～④
外，區位⑤至⑨滲漏水發生之時間約在第一次會勘前26～53 5 天之間，即約在104 年10月至106 年7 月間發生，而原告 與被告間標的物之交屋日為104 年8 月7 日，因此推斷標的 物滲漏水發生時間應在交屋日後。」、「本鑑定標的物滲漏 水之修補方式及修補費用估算，係採用一般市面上常見修補 工法為原則，一般屋頂及外牆滲漏水之修補工法，屋頂係採 五皮油毛毯防水層處理，外牆則以聚胺酯（PU）系塗膜防水 工法，經計算本鑑定標的物滲漏水所需修補費用為29萬9,52 0 元整（含稅）. . 」等語，有台北市土木技師公會107 年 1 月24日北土技字第10730000150 號鑑定報告書（下稱系爭 鑑定報告）（見本件外放卷宗）可按；⑵復經鑑定人林智彭 、許惠燿技師於審理中陳稱：依鑑定報告第7 頁記載，鑑定 標的房屋之漏水原因，分別為外牆裂縫、屋頂防水隔熱層破 損及平頂混凝土裂縫；鑑定報告第7 、8 頁關於除區位①～ ④外，區位⑤至⑨滲漏水發生時間應在交屋日後之敘述，是 指漏水情形發生的時間點，而不是漏水原因發生時間點，會 先有裂縫才會有漏水，這些漏水原因的裂縫是發生在滲水之 前；新的六處漏水與原來的三處是不相關的，從鑑定時間點 而言，後續會不會衍生新的裂縫這很難講；訂約時已有三處 漏水，一般如果訂約後即刻修繕屋頂及外牆，通常只會針對 該三處造成漏水的裂縫進行修補，不會就屋頂及外牆進行全 面性的修繕等語（見本院卷㈠第254 至259 頁）；⑶準此， 依前述鑑定報告及鑑定人之陳述敘明：系爭房屋於兩造104 年7 月10日簽約後新增之六個滲漏水區位（即區位③、④、 ⑤、⑥、⑧、⑨）與原來滲漏水之三個區位（即區位①、② 、⑦）相差甚遠，非由原三處滲漏水位置所衍生；新的六處 漏水與原來的三處是不相關的；區位⑤至⑨滲漏水原因的裂 縫是發生在滲漏水之前，先有裂縫才會有漏水等情，本件原 告主張系爭房屋除兩造增補契約所載之三處漏水外，於交屋 後尚有新增之漏水，且造成其漏水之原因發生在交屋前等情 ，尚非無據，該等漏水情事自構成買賣標的物之「瑕疵」。３、被告雖辯稱：原告於買賣契約成立時已知悉系爭房屋之漏水 瑕疵，亦知悉系爭房屋之漏水原因與修繕估價，是依民法第 355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任等語。按買受人 於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，固 為民法第355 條第1 項所明定，惟查：⑴依兩造增補契約第 1 條：「甲方（即原告）已至房屋現場確認，本標的物現況 客廳、臥室、大門進門處有滲漏水情事，前揭滲漏水處，甲 方同意自行修復並負擔修繕所需費用，完全免除乙方（即被 告）上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶
房屋提供之漏水保固保障辦法。『除前揭漏水處外，日後若 有其他漏滲水情事，乙方仍應負滲漏水擔保責任』。」（見 本院卷㈠第21頁）之文義記載，兩造顯僅就簽約當時現況所 見之三處滲漏水免除被告之瑕疵擔保責任，而除該三處外之 其他漏滲水情事，被告仍應負瑕疵擔保責任甚明；⑵且依前 揭鑑定人之陳述指明「新的六處漏水與原來的三處是不相關 的，從鑑定時間點而言，後續會不會衍生新的裂縫這很難講 」、「訂約時已有三處漏水，一般如果訂約後即刻修繕屋頂 及外牆，通常只會針對該三處造成漏水的裂縫進行修補，不 會就屋頂及外牆進行全面性的修繕」等語，則縱原告於簽約 時已知悉系爭房屋有上述三處漏水，顯難期原告得據而知悉 系爭房屋日後必有新增漏水情事，本件被告就系爭房屋除兩 造增補契約所載之三處漏水外之新增漏水，無從依增補契約 或民法第355 條第1 項規定，主張不負瑕疵擔保責任。４、繼按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359 條定有明文；又所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所 生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當，有失 平衡者而言（最高法院96年度台上字第2498號判決意旨參照
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網