臺灣基隆地方法院小額民事判決
107年度基小字第1338號
原 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 柳逸義
訴訟代理人 張學凱
被 告 蔡義雄
訴訟代理人 蔡黃月鳳
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國 107年9月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟肆佰玖拾陸元，及自民國一百零七年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬肆仟肆佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國83年9月27日與原告簽訂太平洋翡翠灣摘星樓D區 （下稱系爭大樓）房地預定買賣契約書，購入坐落新北市○ ○區○里段00地號土地及其上同段 687建號建物即門牌號碼 為新北市○○區○○路00號 B06室13樓房屋（下稱系爭房屋 ），並簽署「太平洋翡翠灣摘星樓（ D區）旅館住戶管理委 託書」（下稱管理委託書）「太平洋翡翠灣摘星樓（ D區） 旅館住戶委託管理切結書」（下稱管理切結書），委由原告 管理其承購之分管及共同使用部分（含管理費用之收取）。 嗣原告於86年 6月12日起委託太福育樂股份有限公司（下稱 太福公司）統籌辦理太平洋翡翠灣摘星樓大樓管理事宜，太 福公司乃於86年10月 1日制定公告「太平洋翡翠灣摘星樓休 閒渡假大樓住戶自律公約」（下稱自律公約）及「太平洋翡 翠灣摘星樓經費收支管理辦法」（下稱管理辦法），其原訂 管理費收取標準為按月以每坪新臺幣（下同） 105元計算， 被告自買受取得系爭房屋後，均按時繳交管理費而無異議， 足認被告同意前開委託管理之約定，應受該契約內容之拘束 。嗣經翡翠灣摘星樓住戶代表會議決議調降管理費，並於90 年 4月12日公告管理費自90年4月1日起調降為每坪97元，被 告每月應繳納1,303元，卻積欠自105年7月1日起至107年3月
31日止之管理費共計27,363元（計算式：1,303元×21月＝2 7,363元）。
㈡系爭大樓全體買受人買受建物後即就建物成立共有之法律關 係，並於各別買受人買受建物應有部分之同時透過原告為媒 介，使全體買受人就建物內劃定使用、收益之特定位置（由 被告分管 B06室13樓房屋）及共同委託原告管理建物等達成 意思表示合致應可認為成立單一之「分管契約」依民法第79 9條之1立法理由及團體法之法理，全體買受人均應受管理委 託書、管理切結書、自律公約、管理辦法及水（電）費收繳 服務辦法所拘束，依民法第263條準用第258條第 2項規定， 終止分管契約有關管理方法之約定應得全體買受人同意，被 告不得僅以一己之私任意終止委任關係。
㈢為此依自律公約第15條及管理辦法第 4條之約定，提起本件 訴訟，並聲明：被告應給付原告27,363元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供 擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠原告指派太福公司管理系爭大樓期間未說明各項管理費支出 之必要性、合理性，亦無公布相關憑證、收據，其中92年度 至106年度工程款支出高達 33,333,405元，究竟施作什麼工 程，原告既沒有公布資料，也拒絕住戶查閱，90年度至 106 年度物業管理支出更高達 164,367,557元，全體住戶並未感 受相對應服務品質，甚至違法架設基地台，且未交待租金收 入去處，更將公共基金25,770,000元挪用投資怡富債券型基 金，89年獲利了結只回存25,770,000元，尚有88年度第 4季 基金利息收入 198,452元憑空消失，近日則有未經住戶同意 支出 305,000元以委請安仕聯合會計事務所查核財務報表， 惟該會計事務所亦不敢對於所查核內容背書。又太福公司對 於欠繳管理費住戶，除了90年至91年間、 103年以後有予以 追討外，其餘均未曾進行追討，導致許多應收管理費請求權 因時效而消滅。因此，兩造間信賴關係基礎已經動搖，依民 法第549條第1項規定，當事人之任何一方得隨時終止委任， 被告已於107年1月24日以板橋港尾郵局第 5號存證信函（下 稱系爭存證信函）通知原告終止委任關係，經原告於107年1 月25日收受，兩造間委任關係已經終止。
㈡建商與各承購戶約定在成立管理委員會之前，社區管理由建 商依法作為管理負責人，社區之共有物在使用上、管理上及 收益，均以主管機關之規約範本為憑，然起造人應於三個月 內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員 會或推選管理負責人，並向主管機關報備，此立法意旨在於
公寓大廈之管理維護由社區住戶自治，並非由原告藉此永久 擔任管理負責人，且系爭大樓住戶個別與原告簽立之預定買 賣契約書屬債權契約，管理委託書則僅約定委託原告管理摘 星樓，均未就共有物之使用、管理及收益協議成立所謂分管 契約，自無須適用民法第258條第2項規定應由全體住戶為之 ，原告自得隨時終止委任契約，至原告所稱團體法理，此應 指全體區分所有權人共同協議訂定之規約，此與被告得單獨 終止委任關係不同。
㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免 為假執行。
三、原告主張被告向原告買受系爭房屋，雙方簽訂買賣契約、管 理委託書及管理切結書，委託原告管理系爭大樓，原告依自 律公約第15條及管理辦法第4條之約定，向摘星樓（D區）之 住戶收取每坪每月105元之服務費用，嗣公告自90年4月 1日 起調降為每坪每月97元，被告每月應繳交 1,303元之服務費 用予原告，自105年7月 1日起即未再繳交等事實，有買賣契 約、管理委託書、管理切結書、建物登記第二類謄本、自律 公約、管理辦法、90年 4月12日公告等件影本在卷可稽，且 為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告請求被告給付自105年7月1日起至107年 3月31日止之管 理費共計27,363元，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判 斷如下：
㈠按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第 549條 第1項定有明文。經查，管理委託書第1條約定：「為求管理 統一維護摘星樓（ D區）旅館之特性，甲方（即被告）特立 本委託書委託太平洋建設股份有限公司為管理人（下稱受託 人），負責管理甲方承購之分管及共同使用部分（含持分車 位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定 ）。受託人（乙方）為管理之必要得指定委託大樓管理顧問 公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議。」管理切結書第 1 條約定：「…並全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之 管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議。」堪認兩造間 成立委任契約，委託原告管理系爭大樓。嗣被告以原告指定 之管理公司未說明各項管理費支出之必要性、合理性，亦無 公布相關憑證、收據，原告已違背委任契約之諸多義務等為 由，於107年1月24日以系爭存證信函終止與原告間之委任契 約，原告亦不爭執已於107年1月25日收受系爭存證信函，並 有被告所提掛號郵件收件回執影本可憑，兩造間就系爭大樓 管理服務之委任契約已於107年1月25日合法終止。 ㈡原告雖主張依管理委託書及管理切結書之約定，全體買受人
已就建物內劃定使用、收益之特定位置及共同委託原告管理 建物等達成意思表示合致而成立「分管契約」且基於團體法 法理，自不容許少數住戶片面任意終止契約云云，惟被告否 認原告有關「分管」之主張，且原告出售系爭大樓套房，是 獨立分別與各套房之買受人簽訂管理委託書、管理切結書而 就管理服務成立委任契約，並非以共同行為成立分管契約及 規約，原告復未提出其他證據證明全體共有人成立分管契約 ，被告終止與原告間就系爭大樓管理服務之委任契約，自無 需經全體共有人同意，原告主張依民法第258條及第263條規 定，終止權之行使，應由住戶全體共同為之，被告不得單方 終止委任契約云云，自不可取。
㈢又終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及 效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響（最 高法院99年度台上字第 818號裁判要旨參照）。兩造間就系 爭大樓管理服務之委任契約係於107年1月25日合法終止，已 如前述，原告自107年1月25日以後即不得再依委任契約請求 被告給付管理費，惟於委任契約終止前，兩造間之委任契約 仍屬有效，被告依約仍有繳納管理費之義務。從而，原告依 委託管理契約之法律關係，請求被告給付自105年7月1日至1 07年1月24日止積欠之管理費24,496元【計算式：1,303元× （18＋24/30）＝ 24,496元，元以下四捨五入，以下同】， 及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月26日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍 之請求，於法不合，應予駁回。
五、本件是適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第 436條之20，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行， 並准被告聲請供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所依附，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、本件訴訟費用為第一審裁判費1,000元，由被告負擔895元（ 24,496÷27,363×1,000元＝895元），餘由原告負擔。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中 華 民 國 107 年 9 月 20 日
書記官 林惠如
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