臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度簡上字第2號
上 訴 人 蔡林金鸞
訴訟代理人 何文勝
被 上訴人 羅仲元
法定代理人 劉弘為
兼 上一人
訴訟代理人 羅欣慧
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106 年11
月2 日本院朴子簡易庭106 年度朴簡字第20號第一審判決提起上
訴，經本院合議庭於民國107 年8 月22日言詞辯論終結，判決如
下:
主 文
原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
(一) 坐落嘉義縣○○鄉○○○○段000 地號土地（下稱832 地 號土地），面積467.26平方公尺，被上訴人於民國105 年 11月25日經拍賣程序取得應有部分2 分之1 所有權，與訴 外人蔡國生共有。被上訴人於106 年1 月12日發現上訴人 在832 地號土地上，興建如嘉義縣朴子地政事務所106 年 4 月27日之複丈成果圖（下稱附圖）編號甲所示面積152. 45平方公尺之磚造平房及編號乙所示面積12.17 平方公尺 之棚架（下合稱系爭建物），上訴人並無合法權源，屬無 權占有，屢經被上訴人請求上訴人返還系爭建物占用之土 地（下稱系爭土地），均置之不理。爰依民法第767 條第 1 項前段、中段、第821 條之規定，請求上訴人拆除系爭 建物，並將系爭土地返還被上訴人及全體共有人。(二) 上訴人自承系爭建物係二十年前所興建，經訴外人蔡俊海 及其配偶之同意云云。然蔡俊海早於77年間死亡，並由其 子即訴外人蔡國生、蔡長欽繼承系爭土地，是上訴人興建 系爭建物時，應得蔡國生、蔡長欽之同意，而非徵得蔡俊 海夫妻之同意。再者，縱使被上訴人之前手曾同意上訴人 興建系爭建物，惟基於債之相對性原則，被上訴人亦不受 此法律關係之拘束，故難認上訴人有何使用系爭土地之正 當權源等語。並聲明：（一）上訴駁回。（二）上訴費用 由上訴人負擔。
二、上訴人則以:
(一) 832 地號土地原為上訴人之公公蔡連甲之家業，登記在訴
外人蔡海俊名下，復由蔡國生、蔡長欽繼承。上訴人二十 多年前欲興建系爭建物時，經蔡海俊夫妻之同意，惟因經 濟因素，直至蔡海俊過世後始興建。然即便蔡海俊已過世 ，其配偶亦知悉此事，且有告知繼承人蔡國生、蔡長欽。 又系爭建物之新居落成宴客時，蔡海俊之妻與子女蔡國生 、蔡長欽、蔡亞儒均有到場參與，足認上訴人確實有取得 系爭土地原共有人蔡國生、蔡長欽之同意。
(二) 832 地號土地原共有人均同意上訴人興建系爭建物，且系 爭土地已由上訴人占有、使用多年，具備使第三人知悉該 狀態之公示作用，故基於債權物權化之法理，被上訴人應 繼受上訴人與原共有人間之借貸關係。又832 地號土地原 共有人蔡長欽應有部分2 分之1 遭法院拍賣，拍賣公告已 記載土地上存有非拍賣範圍之建物，被上訴人以低價拍得 832 地號土地2 分之1 應有部分，卻要求上訴人拆除較高 價值之系爭建物並返還系爭土地，顯為以損害他人為主要 目的，有權利濫用之嫌，並有違誠信原則。是以，上訴人 為有權占用系爭土地，被上訴人無從請求拆屋還地等語。 並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之 訴駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造不爭執之事項：
（一）832 地號土地於77年9 月5 日，以分割繼承為登記原因， 登記為訴外人蔡國生、蔡長欽共有，應有部分各為2 分之 1 。被上訴人則係106 年1 月10日，以拍賣為登記原因， 取得訴外人蔡長欽應有部分2 分之1 所有權，此有土地登 記謄本及嘉義縣地籍異動索引各一份在卷可參（見原審卷 第11頁、第47頁）。
（二）上訴人在系爭土地上興建未保存登記之系爭建物，占用系 爭土地部分如嘉義縣朴子地政事務所106 年4 月27日複丈 成果圖所示等情，有現場照片2 幀、原審勘驗筆錄、台灣 電力公司繳費憑證及嘉義縣朴子地政事務所106 年4 月27 日複丈成果圖各一份在卷可稽（見原審卷第49頁、第71頁 至第74頁、第79頁、第83頁) 。
（三）上訴人之配偶蔡嘉和與訴外人蔡海俊是親兄弟，其父親蔡 連甲因大哥蔡箸無子嗣，遂將蔡海俊過繼予蔡箸為子，訴 外人蔡國生及蔡長欽係蔡海俊之子，上訴人係蔡海俊之弟 媳、係蔡國生及蔡長欽之嬸嬸，此有繼承系統表一份及戶 籍謄本在卷可稽（見原審卷第103 頁至第111 頁、本院卷 第146頁至第166頁）。
（四）832 地號土地之原共有人蔡長欽應有部分2 分之1 所有權 ，經債權人永豐商業銀行股份有限公司聲請強制執行，本
院105 年度司執字第19873 號於105 年10月12日第三次拍 賣，被上訴人以新臺幣（下同）7 萬元拍得，經調閱本院 105 年度司執字第19873 號債務執行卷宗核閱屬實。（五）832 地號土地原共有人即訴外人蔡國生應有部分2 分之1 所有權，於原審辯論終結後贈與上訴人，並於106 年10月 24日登記完畢，有土地謄本在卷可參（見本院卷第81頁） 。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，為上訴人所否認， 並以前詞置辯。本件之爭點厥為（一）上訴人之系爭建物是 否無權占有系爭土地？（二）被上訴人請求上訴人拆除系爭 建物，返還系爭土地，有無理由？兩造各執一詞，經查：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所 有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項及第82 1 條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土 地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號民事判決意 旨參照）。上訴人既不爭執系爭建物坐落之系爭土地非其 單獨所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由上訴人 就有占用系爭土地之合法權源，負證明之責，合先敘明。（二）上訴人在系爭土地興建系爭建物時，已徵得原共有人蔡國 生及蔡長欽同意，並非無權占有：
1、被上訴人主張上訴人興建系爭建物時，未經共有人蔡國生 、蔡長欽同意云云，為上訴人所否認，辯稱系爭建物是88 至89年間蓋的，有經過蔡海俊夫妻之同意，即便蔡海俊已 過世，其配偶亦知悉此事，且有告知繼承人蔡國生、蔡長 欽。系爭建物新居落成時，蔡海俊之配偶及其子女蔡國生 、蔡長欽及蔡亞儒均參與落成宴客等語。證人蔡長欽到庭 證稱：上訴人是伊嬸嬸，伊父親蔡海俊77年間過世，由伊 與蔡國生繼承系爭土地，因上訴人原本之古厝塌陷而無法 居住，基於家族情感，故同意上訴人在系爭土地上興建系 爭房屋。上訴人之配偶生病，伊和母親、蔡國生探病時， 上訴人有當面徵得伊和母親、蔡國生之同意，上訴人是經 過同意才開挖基地，時間點應是上訴人配偶過世時，且伊 當時有參與系爭建物之落成宴客等語（見本院卷第67頁至
第69頁) 。另證人蔡亞儒亦證稱：系爭建物係伊叔叔過世 時動工，上訴人蓋系爭建物有經過伊父母、蔡國生、蔡長 欽之同意，伊有在場聽聞多次，且系爭建物落成宴客時， 伊與蔡國生、蔡長欽均有出席等語( 見本院卷第70頁至第 71頁) 。足證，上訴人先徵詢過蔡海俊夫妻之同意蓋屋， 待確定興建系爭建物前亦確實得系爭土地共有人蔡長欽、 蔡國生之同意無誤。
2、土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地。查系爭土地原共有人蔡國生、蔡 長欽，於88年間既同意上訴人興建系爭建物，顯見係蔡國 生、蔡長欽同意就系爭土地供上訴人使用至系爭建物不能 使用為止。再核上訴人是蔡國生、蔡長欽之嬸嬸，其等基 於家族親情，同意上訴人在系爭土地上興建系爭建物，堪 信上訴人系爭建物興建完成時即得無償使用系爭土地，其 間有無償使用借貸關係，洵堪認定。
3、被上訴人雖主張上訴人先自承系爭建物係二十年前經蔡海 俊同意興建，又改稱經過訴外人蔡國生、蔡長欽同意，前 後矛盾云云（見本院卷第73頁至第75頁），為上訴人所否 認，辯稱上訴人很早之前就跟所有權人蔡海俊商討要在系 爭土地上蓋房子，但上訴人在鄉下工作沒辦法存錢蓋房子 ，等要蓋時蔡海俊已經過世，上訴人也多次向蔡國生、蔡 長欽提及蓋房子一事，上訴人因不識字，且時間太久，先 後搞混才會說經過蔡海俊同意等語（見本院107 年8 月22 日言詞辯論筆錄）。衡情，訴外人蔡海俊與上訴人之配偶 蔡嘉和是親兄弟，上訴人於蔡海俊死亡前探詢意見亦屬人 情之常；況上訴人經蔡國生、蔡長欽同意而興建系爭建物 ，已經證人蔡長欽、蔡亞儒到庭證述無訛，實難僅以上訴 人供述前後不一，作為不利上訴人之認定，被上訴人之主 張顯不足採。
（三）被上訴人不得請求上訴人拆屋還地：
1、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性） ，而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之 狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保 護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對 世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標 的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不 動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知 者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該
狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果 等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在， 此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第 四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後， 承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承 租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三 四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不 同意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨自 明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。又 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法 第425 條第1 項定有明文。其立法意旨，在於宣示已合法 取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其 原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終 止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自 己之合法占有權源。從而在「使用人取得標的物之使用權 在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後 ，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項 規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。 而使用借貸並無相同於民法第425 條之規定，即屬於法律 漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而 具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知 悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425 條規定類推適 用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物 所有權移轉於第三人之情形（臺灣高等法院105 年度上字 第1371號判決意旨參照) 。
2、832 地號土地原共有人蔡長欽應有部分2 分之1 ，經本院 執行處105 年度司執字第19873 號於105 年10月12日進行 拍賣，由被上訴人以7 萬元拍得。查該次拍賣公告使用情 形欄內已載明「．．．二、本件832 地號之土地上有第三 人所興建未辦保存登記之建物，不在本次拍賣範圍內，其 占用土地之法律關係不明，拍定後由拍定人自理，該建物 占用之土地不點交」，亦經本院調閱上開卷宗核閱屬實。 依經驗法則，被上訴人經由法院拍賣程序拍得蔡長欽832 地號土地應有部分2 分之1 ，理應知悉本院拍賣公告之內 容，投標前就其投標之標的物之坐落位置、面積、附近之 交通狀況及現況必然先行探查，豈會冒然參與投標？本院 之拍賣公告既已載明有第三人所興建未辦保存登記之建物 坐落於832 地號土地之上，不在拍賣範圍，其占用土地之
法律關係不明，被上訴人仍參與投標，益證，被上訴人於 投標時，已明確知悉系爭未保存登記建物之存在及其用途 無訛。
3、系爭建物坐落於系爭土地上，由上訴人使用中等情，為被 上訴人所不爭執，上訴人之系爭建物與原共有人就系爭土 地之使用借貸關係，已如前述，則上訴人之系爭建物占用 系爭土地具備使第三人知悉之公示狀態。上訴人經原共有 人蔡國生及蔡長欽同意取得系爭土地使用權在先，被上訴 人經法院拍賣而取得832 地號土地之應有部分在後，揆之 首揭說明，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障 正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理。故依 債權物權化之法理，並類推適用民法第425 條第1 項規定 ，足認上訴人與原共有人間之使用借貸法律關係，對於被 上訴人仍繼續存在，以保護系爭建物既得之使用權，調和 土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義。被上訴 人主張基於債之相對性原則，不受使用借貸法律關係之拘 束，反於其前手蔡長欽之同意，要求上訴人拆屋還地，自 屬無據。
4、末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民 法第148 條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。 倘其權利之行使，自己所得之利益極少而他人及國家社會 所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要之目的 ，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71 年台上字第737 號判例意旨參照）。又使用借貸契約係債 之關係，僅於當事人間有其效力。買受使用借貸標的物之 人，並不當然繼受其前手與借用人間之使用借貸關係，惟 於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋 使用土地之狀態等一切情狀，如認買受使用借貸標的物之 人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為 主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事 庭會議決議內容參照）。被上訴人雖現為系爭土地共有人 之一，然上訴人之系爭建物與系爭土地原共有人蔡國生、 蔡長欽之使用借貸關係存在，且為被上訴人拍定前即已明 顯知悉，上訴人與系爭土地原共有人蔡國生、蔡長欽間之 使用借貸關係固為民法上之債權關係，然被上訴人猶願買 受系爭土地，自應繼受其前手與被上訴人間之使用借貸關 係之拘束，豈可不顧及誠實信用原則之精神，於拍定後，
請求上訴人將居住二十餘年之系爭建物拆除，並將土地返 還被上訴人? 且附圖編號甲所示為磚造平房係上訴人所居 住，面積達152.45平方公尺，外觀尚未老舊，亦無倒塌或 不能使用之情形，毗鄰之附圖編號乙所示棚架，面積12.1 7 平方公尺，係上訴人放置物品及機車之用，此有現場照 片2 幀在卷可參（見原審卷第49頁），難認系爭建物無經 濟價值，被上訴人請求上訴人拆除，其所花費之社會成本 及損失，必遠大於被上訴人取得系爭土地之利益，更不待 言喻。又查832 地號土地係一般農業區，使用地類別為養 殖用地，106 年及107 年之公告現值均為每平方公尺500 元，有土地登本在卷可參（見原審卷第43、本院卷第81頁 ），故832 地號土地之公告現值為233,630 元，被上訴人 以7 萬元拍得832 地號土地應有部分2 分之1 ，其拍賣價 明顯低於公告現值，堪認土地價值不高。而上訴人得知被 上訴人拍得832 地號土地持分後，為繼續使用系爭建物欲 向被上訴人購買土地持分，被上訴人竟要求以35萬元轉售 ，致兩造未達成協議等情，亦為被上所不爭執（見原審卷 第117 頁）。足證，被上訴人明知832 地號土地上有上訴 人使用之系爭建物，仍然參與投標，以低價標得土地再求 以高價轉賣上訴人未果，訴請上訴人拆屋還地，堪認被上 訴人買受使用借貸標的物之人行使所有權，已違反誠信原 則及公共利益，至為灼然。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第767 條第1 項前段、中段、 第821 條，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被 上訴人與全體共有人，洵屬無據，應予駁回。原審認定上訴 人應拆除系爭建物，將系爭土地返還被上訴人與全體共有人 ，並依職權宣告假執行，而為上訴人敗訴判決，尚有未洽。 上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 核與本判決結論無影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 5 日
民事第二庭審判長法 官 李文輝
法 官 陳婉玉
法 官 柯月美
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 9 月 5 日
書記官 陳雲平