臺灣苗栗地方法院民事判決 八十八年度訴字第三十三號
原 告 己○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 謝清傑律師
被 告 甲○○ 住
訴訟代理人 李世才律師
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
被告應將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三之二地號土地，所有權應有部分四分
之一移轉登記予鍾松賢。
被告應將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三之三地號土地，所有權應有部分四分
之一移轉登記予鍾正良。
被告應將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三之四地號土地，所有權應有部分四分
之一移轉登記予鍾光垣。
被告應將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三地號土地，所有權應有部分四分之一
移轉登記予張德洽。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）緣原告己○○、丙○○前於民國八十四年五月十四日與被告及訴外人劉段妹、 戊○○、乙○○、丁○○等簽立「合建契約書」（下稱系爭契約），由被告及 訴外人戊○○、乙○○、丁○○等提供土地供建屋用，原告則負責規劃、設計 、興建，總計雙方合建房屋十戶，由原告分得六戶，被告及訴外人等分得四戶 。
（二）系爭契約之土地為公館鄉○○○段七九之一、八０、八三地號三筆土地，七九 之一地號嗣經合併分割併入八三地號，八０地號經合併分割增加八０之一、八 ０之二、八０之三、八０之四、八０之五、八０之六、八０之七、八０之八等 地號，八三地號合併七九之一地號後合併分割增加八三之二、八三之三、八三 之四、八三之五等地號，另同鄉段七九之二、八三之一地號土地，該八三之一 地號土地嗣併入七九之二地號後合併分割為七九之二、七九之三地號二筆土地 。
（三）原告於七九之三地號、七九之二及八三之五地號、八三之四地號、八０之八地 號、八０之七地號、八０之五地號、八０之三地號、八０之一地號等土地分別 以戊○○、劉廷英、鍾光垣、蘇玉珍、鍾邱秋菊、丁○○、乙○○、甲○○為 起造人名義分別依約完成建築，並均已取得使用執照。原告另於八三之三地號 、八三之二地號、八三地號以鍾正良、鍾松賢、張德洽為起造人名義建築部分 ，雖已完工，惟因訴外人劉段妹未依「雙方協議書收據」將此三戶前之老舊建
物拆除，致尚未取得使用執照。
（四）有關原告取得六戶房屋所座落土地所有權乙節，系爭契約第六條約定：「．． ．甲方分配所得部分，則於建物完工使用執照核發時（或之前依甲方要求時） ，乙方無條件辦理移轉登記予甲方指定之名義人，乙方不得異議．．．。」， 故甲方（即原告）得隨時要求辦理應分得土地所有權移轉登記，本件訴外人戊 ○○、乙○○、丁○○等均已依約配合辦理登記完竣，僅被告對於原告之要求 置之不理，原告只好依法起訴請求如聲明所示。三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）本件為給付之訴，在給付之訴，只須主張自己有給付請求權之人對其主張有給 付義務之人提起，即為當事人適格，本件係訴請「有所有權之人」移轉所有權 之訴，故只須列該所有權之人，即屬當事人適格。查訴外人劉段妹非系爭土地 之所有權人，故在訴請土地移轉所有權之給付之訴，並無將劉段妹列為被告之 理，被告所提出之分鬮書，與系爭合建契約關係互不相涉，被告與劉段妹間有 何內部約定，均無拘束原告之效力。因此，被告指訴為不合法，尚有誤會。（二）按系爭契約之當事人為甲方己○○、丙○○，乙方劉段妹、戊○○、甲○○、 乙○○、丁○○，即雙方均為多數當事人。依民法第二百五十八條第二項規定 ，乙方若欲主張解除權行使（姑不論其究竟在解除權行使事由上有無理由）， 必須由乙方全體即劉段妹、戊○○、甲○○、乙○○、丁○○等五人共同行使 ，始為適法。茲查被告所提出之解約函，係由劉段妹、丁○○、甲○○、乙○ ○等四人行使，顯然不符民法第二百五十八條之規定，故被告主張解除權行使 並不合法。
（三）依系爭契約有關農舍之約定，非屬合建契約範圍，且當事人間真意，係要甲方 興建農舍予戊○○，此由該二筆土地均屬戊○○所有，及參酌「實施區域計劃 地區建築管理辦法」第六條規定，申請建造農舍，應檢附現耕農身分證明、無 自用農舍證明、地籍圖謄本、土地權利證明文件、基地位置圖、農舍配置圖， 農舍平面、立面、部面圖等，而戊○○係合乎法定要件之人，益證農舍係要興 建予戊○○，且依系爭契約書第九條：「甲方為乙方建造之農舍房屋，雖不在 合建範圍內，仍應受本契約有關合建約定之限制，甲方不得有輕忽、怠工、甚 或偷工減料之情事，並如期完工交屋，否則若致乙方遭受損害時，亦應負擔賠 償責任，絕無異議。」，由此益證農舍非屬合建範圍，原告僅須與土地所有權 人戊○○接洽即可。而有關系爭契約第二條所定有關甲方應於乙方所有之同鄉 段七九之二、八三之一地號土地興建農舍事，戊○○於八十五年間同意將該二 筆土地變更為「特定農業區甲種建築用地」，並合併分割為七九之二及七九之 三等二筆土地，其中七九之二乙筆，戊○○並同意提供予相鄰之八三之五合併 以供建築之用，戊○○並於八十六年九月二十九日簽署「同意書」交原告收執 。因之，前棟部分即成為六戶，即分別坐落八三、八三之二、八三之三、八三 之四、八三之五及七九之二、七九之三等地號土地。至於後棟部分，則分別坐 落八０之一、八０之三、八０之五、八０之七、八０之八等地號土地，共五戶 。且本件系爭之七九之二、八三之一地號屬戊○○所有，嗣合併分割為七九之 二及七九之三，依系爭契約書第九條明示為合建範圍之外，該七九之三地號係
以「戊○○」為起造人，至於七九之二地號則由戊○○提供予相鄰之八三之五 地號合併供建築之用，因劉廷英係劉段妹之女兒，乙方就該戶原係要給劉段妹 ，但劉段妹說要以劉廷英名義登記，故以劉廷英為起造名義人。是被告所稱原 告未建造農舍即違反系爭契約云云，顯無可採。（四）原告並未私下變更設計、未依約履行，有關農舍部分，原告取得土地所有權人 戊○○同意變更用地別、合併、分割，而後規劃設計配置圖（委託建築師辦理 ）。因之，被告所指「私下變更設計」，與實情不符。且依系爭契約書第一條 ，乙方須於甲方通知提示設計圖後二十天內認可，否則即依甲方之設計圖施工 ，絕無異議。查系爭合建契約之設計圖面二紙，係由己○○交予被告甲○○， 而前後過程中被告均配合交付權狀、印章予代書邱吳財先生辦理相關作業，並 無任何人提出異議。按系爭合建案開始興建之日期為八十四年九月三十日，開 工後，被告及劉段妹均曾去過工地現場未表示異議，渠等於八十五年八月三日 之後聲請調解，均已逾系爭契約書第一條之「二十日」，訴外人劉段妹屢屢爭 執，其目的實為多要求補貼，原告為求儘速完工，亦曾答應給付劉段妹新台幣 （下同）八萬元，並要求其不可再藉故爭執，詎其一再地要求補貼，實令原告 困擾。是被告及訴外人乙方全體，既未依系爭契約書第一條在二十天內表達任 何意見，則甲方依圖施工，即無違約。
（五）本件系爭契約第六條中既已明訂：「甲方分配所得部分，則於建物完工使用執 照核發時（或之前依甲方要求時），乙方無條件辦理移轉登記予甲方指定之名 義人，乙方不得異議。」，因之，只要建物完工使用執照核發時，或甲方要求 時，乙方即有配合之義務，且不得執詞異議。按原告既未私下變更設計或未依 約履行，已如前述，被告依約即應負辦理移轉登記予甲方指定之名義人之義務 ，被告所指原告行使權利，履行義務，不依誠實信用方法云云，顯有誤會。三、證據：提出合建契約書一件、地價證明書一件、地籍圖二件、同意書一件、設計 圖二件、不起訴處分書一件、建築執照二件、使用執照四件、雙方協議書收據一 件、地籍圖謄本三件（以上均為影本）、同意書一件、土地登記簿謄本三十五件 為證，並聲請訊問證人鍾木煌、邱吳財。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件原告請求權之基礎為系爭契約，是原告能否請求被告移轉土地所有權之登 記，即應依系爭契約之約定而定，依系爭契約第一條之約定，所合建之土地係 公館鄉○○○段七九之一、八○、八三地號等三筆土地，於該三筆土地上合建 十戶房屋，並非原告所主張於其不依約定建築後由該三筆土地所分割出之各地 號土地，亦即系爭契約於訂定時，係就該三筆土地視為一體，不區分何部分為 何人所有而與原告分別訂立，亦即並非契約之聯立，而係一整體之契約，原告 自不能向被告個人單獨請求為履行所有權之移轉登記，而應就他造契約當事人 全體為被告，訴請他造全體協同履行移轉登記始為合法，此由被告所提之分鬮 書所載，合建土地雖名義上登記為被告及訴外人戊○○、乙○○、丁○○各人 所有，但實質上均為訴外人劉段妹所有而分配登錄於其四子，惟仍約定因法律
限制無法均分，故四人於各筆土地均有四分之一權利，且劉段妹仍有取得收獲 物之權利等內容可明，且此情形亦為原告所明知，否則，即無以解釋何以原告 明知合建土地依土地登記簿謄本所載並非劉段妹所有，而仍需以其為合建契約 之相對人而訂立契約之原因，換言之，原告明知劉段妹對合建土地之處分有實 質上之處分權，從而原告單獨向被告訴請移轉土地所有權，依合建契約之關係 ，即不合法。
（二）兩造間之系爭契約因原告在未依約履行，被告已於八十八年二月十二日函知原 告己○○出面解決，逾期即解除契約，惟均未獲回應，乃再次去函表明解除契 約，並以答辯狀繕本之送達向原告丙○○為解除系爭契約之意思表示，原告仍 執已解除之契約請求履行即無理由。
（三）依系爭契約第二條約定：「合建分配比率：前開土地興建之十戶房屋，甲方取 得百分之六十，乙方取得百分之四十，另甲方應於乙方所有之同鄉段七九之二 、八三之一地號等二筆農地上興建農舍房屋乙戶供予乙方，以上雙方分配之比 率及位置，非經雙方同意，不得變更。」，第九條約定：「甲方為乙方建造之 農舍房屋，雖不在合建範圍內，仍應受本契約有關合建約定之限制，．．．並 如期完工交屋．．．」，是原告雖一再就此主張所約定農舍之建造不在合建範 圍內，就合建部分其既已完工，即得請求為合建部分之所有權移轉登記，而可 置農舍部分於不顧，惟該第九條既約定農舍房屋，不在合建範圍內，而仍應受 合建約定之限制，如期完工，則合建部分之房屋完工之同時，農舍亦應建造完 工，始符契約之約定。原告既自認其未建造農舍，其未依約履行系爭契約之內 容條件，實已灼然。
（四）雖原告又以七九之二及八三之一地號二筆農地之登記所有權為戊○○，故當事 人間之真意係要將農舍興建予戊○○，戊○○同意將該二筆土地變更為特定農 業區甲種建築用地，並合意將分割出之七九之二號土地予相鄰之八三之五合併 建築之用云云，惟查，依系爭契約第二條之約定，除合建分配比率外，載明興 建之農舍房屋係供乙方（即劉段妹、戊○○、甲○○、乙○○、丁○○五人） ，並非載明供予戊○○一人，且同條更約明，以上雙方分配之比率變及位置， 非經雙方同意，不得變更等語，則依契約附圖所示係合建十戶，並非原告主張 之十一戶，且就農舍部分是否變更，均應經雙方之同意，否則，如任意變更即 係違約，茲原告既自認農舍部分之不建，係僅得戊○○一人之同意，而未得乙 方全體之同意，其私自決定變更，將依契約附圖所約定建造之十戶合建房屋變 更建造為十一戶，且不履行農舍部分之建造，除有違約外，亦屬債務不履行， 並有不依誠實信用方法履行債務之違反誠信原則。（五）原告雖又主張系爭合建契約之設計圖面二紙係由原告己○○交予被告，並無任 何人提出異議，並舉邱吳財、鍾木煌、戊○○為證云云，惟查原告所舉之證人 邱代書邱吳財於八十八年六月一日在鈞院證稱原告所交付之所謂「設計圖」， 實係「地籍分割圖」等語，即當初並無人見有原告出示設計圖，且甲○○亦非 原告所謂之他造當事人之代表人，並無代表其他當事人之資格可言，遑論甲○ ○否認原告曾出示設計圖而其無異議，縱設果有此情，甲○○亦無代表其他當 事人之資格；此由合建契約並非由甲○○一人代表簽立，係由乙方五人全體共
同簽立可明，至戊○○係私下出具同意書予原告，而與原告私相授受之人，而 鍾木煌非僅與原告有僱傭關係，領原告之薪津，且原告己○○當庭呼其為弟， 其二人之關係非淺，又係系爭契約施工之人，施工之完善與否與原告立於相同 利害地位之人，其二人之證言自係偏頗原告而不可採，原告就此主張，實不可 信。
（六）至原告雖又依契約第六條主張其可隨時請求被告辦理所有權移轉登記云云，惟 該條約定之所謂「建物完工使用執照核發時（或之前依甲方之要求時）」一語 ，自係指於甲方確實有依合建契約履行之前提下，乙方始有此項義務，此為當 然之解釋，不然，豈有甲方於任意違約，不履行合建契約之條件下，乙方（被 告）仍有履行義務之理，是原告此點主張，亦顯有行使權利，履行義務，不依 誠實信用方法之違法而不可採。
（七）至又所謂「當事人真意」之解釋，係指在契約不明之情形下，始有採求當事人 真意之必要，本件契約內容明碓，原告一再以片面之意思而任意為當事人真意 之解釋，不過係就其未依約履行所為之編辯，實不可採。（八）綜上所述，原告在未依約履行，即未依債務本旨履行合建契約之下，其依據合 建之法律關係提起本訴，實無理由。
三、證據：提出合建契約書、解約函、原分配圖、聲請調解筆錄、分鬮式證書各一件 及苗栗縣公館鄉調解委員會通知七件（以上均為影本）為證，並聲請訊問證人劉 段妹。
理 由
一、按所謂固有之必要共同訴訟，係指依法律規定，必須數人一同起訴或數人一同被 訴，當事人始為適格，且為訴訟標的之法律關係，對於數人必須合一確定而言。 本件原告係依兩造間之系爭契約請求被告將其應有部分移轉登記之訴，因應有部 分為共有人各別自有之權利，自無須以共有人全體為當事人。又本件為給付之訴 ，在給付之訴，只須主張自己有給付請求權之人對其主張有給付義務之人提起， 即為當事人適格，兩造間之系爭契約雖併列訴外人劉段妹為契約當事人，惟訴外 人劉段妹既非該應移轉之應有部分之所有權人，自無將之併列為被告之理。是本 件原告依約請求被告將其應有部分移轉登記，其當事人並無不適格之情形，被告 所指原告不能向被告個人單獨請求為履行所有權之移轉登記，而應就他造契約當 事人全體為被告，訴請他造全體協同履行移轉登記始為合法云云，顯有誤會。二、原告主張兩造及訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、丁○○於八十四年五月十四日 簽立系爭契約，由被告及訴外人戊○○、乙○○、丁○○等提供土地供建屋用， 原告則負責規劃、設計、興建，總計雙方合建房屋十戶，由原告分得六戶，被告 及訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、丁○○等分得四戶，原告依約建築之八戶已 取得使用執照，另三戶亦已完工僅因訴外人劉段妹未依約定拆除舊建物而尚未取 得使用執照，依系爭契約第六條約定，原告得隨時要求辦理應分得土地所有權移 轉登記，本件訴外人戊○○、乙○○、丁○○等均已依約配合辦理登記完竣，僅 被告對於原告之要求置之不理，爰依約請求如聲明所示。被告則以兩造間之系爭 契約因原告未依約履行業經依法解除，原告仍執已解除之契約請求履行即無理由 。又依系爭契約第二條約定，原告應於乙方所有之同鄉段七九之二、八三之一地
號等二筆農地上興建農舍房屋乙戶供予乙方，且雙方分配之比率及位置，非經雙 方同意，不得變更，茲原告僅得戊○○一人之同意，而未得乙方全體之同意，其 私自決定變更，將依契約附圖所約定建造之十戶合建房屋變更建造為十一戶，且 不履行農舍部分之建造，除有違約外，亦屬債務不履行，並有不依誠實信用方法 履行債務之違反誠信原則等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造及訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、丁○○於八十四年五月十四日 簽立系爭契約，系爭契約之土地為公館鄉○○○段七九之一、八０、八三地號三 筆土地，七九之一地號嗣經合併分割併入八三地號，八０地號經合併分割增加八 ０之一、八０之二、八０之三、八０之四、八０之五、八０之六、八０之七、八 ０之八等地號，八三地號合併七九之一地號後合併分割增加八三之二、八三之三 、八三之四、八三之五等地號，另同鄉段七九之二、八三之一地號土地，該八三 之一地號土地嗣併入七九之二地號後合併分割為七九之二、七九之三地號二筆土 地，原告於七九之三地號、七九之二及八三之五地號、八三之四地號、八０之八 地號、八０之七地號、八０之五地號、八０之三地號、八０之一地號等土地分別 以戊○○、劉廷英、鍾光垣、蘇玉珍、鍾邱秋菊、丁○○、乙○○、甲○○為起 造人名義分別依約完成建築，並均已取得使用執照。原告另於八三之三地號、八 三之二地號、八三地號以鍾正良、鍾松賢、張德洽為起造人名義建築部分亦已完 工之事實，業經原告提出與所述相符之合建契約書、土地登記謄本、苗栗縣政府 建設局使用執照等為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。四、依系爭合建契約第一條之約定，原告應於系爭合建土地上興建住宅房屋計十戶， 另依系爭契約第二條之約定，系爭合建土地上興建之十戶房屋，由甲方（即原告 ）取得百分之六十，乙方（即被告及訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、丁○○） 取得百分之四十，另甲方應於乙方所有之同鄉段七九之二、八三之一地號等二筆 農地上興建農舍一戶供予乙方。經查，原告既已於七九之二及八三之五地號、八 三之四地號、八０之八地號、八０之七地號、八０之五地號、八０之三地號、八 ０之一地號、八三之三地號、八三之二地號、八三地號等土地分別以劉廷英、鍾 光垣、蘇玉珍、鍾邱秋菊、丁○○、乙○○、甲○○、鍾正良、鍾松賢、張德洽 為起造人名義分別依約完成建築，且除其中以鍾正良、鍾松賢、張德洽為起造人 名義建築部分因故尚未取得使用執照外，系爭契約他造當事人應分得之四戶均已 取得使用執照，另原告亦已於合併分割後之七九之三地號土地以戊○○為起造人 名義完成建築，並已取得使用執照，則原告確已依約於合併分割前之三筆合建土 地上完成建築十戶，並已依約於合併分割前之七九之二、八三之一地號土地上完 成建築一戶之事實，應堪認定，被告所辯原告私自決定變更合建戶數為十一戶， 及原告未依約於合併分割前之七九之二、八三之一地號土地興建農舍云云，顯非 可採。又依兩造系爭契約僅就乙方（即被告及訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、 丁○○）應分配之比例及位置予以約定，並未就被告及訴外人劉段妹、戊○○、 乙○○、丁○○各應分配何戶詳予約定，有系爭合建契約書及附圖在卷可按，則 被告與訴外人劉段妹、戊○○、乙○○、丁○○就渠等依約分得之戶數應如何分 配，為其內部之約定，尚非得據以對抗原告，是原告既已依約將應分配予乙方之 四戶分別以劉廷英、丁○○、乙○○、甲○○為起造人名義建築並分配予乙方，
且就應分配予乙方之同鄉段七九之三地號以戊○○為起造人名義建築並分配予乙 方，即已符合兩造間系爭契約就分配比例及位置之約定，被告就原告已依約將應 分配予乙方之四戶分別以劉廷英、丁○○、乙○○、甲○○為起造人名義建築並 分配予乙方之事實並無異詞，則其徒以原告未依約將於七九之三地號建築之房屋 分配予乙方全體為由，認原告已違反系爭契約之分配比率云云，亦顯無可採。另 按本件兩造自八十四年五月十四日簽訂系爭契約，其後迭經規劃設計、申請建築 執照、辦理分割複丈及分筆登記等程序，依約均須經契約雙方當事人配合辦理， 且依系爭契約第七條之約定，有關申請建照之起造人名義係由甲、乙雙方自行指 定其權利人名義，並應交付應備之印章及文件資料等，則若謂原告之規劃設計未 經契約之他造當事人之同意，孰能置信，況被告及訴外人劉段妹、戊○○、乙○ ○、丁○○於房屋興建過程均有至現場看過，均無人表示異議等情，亦據證人鍾 木煌證述綦詳，另參以訴外人戊○○、乙○○、丁○○等人對原告已依約興建之 事實並無異詞，且均已配合辦理土地所有權移轉登記完竣，有原告所提之同意書 及土地登記謄本在卷可憑，顯見原告就系爭合建房屋之規劃設計確經他造當事人 之同意而為，並無私下變更設計之情事，被告所辯原告私下變更設計云云，亦非 可採。
五、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者 ，其意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第二百五十八條定有明文，系 爭契約之當事人為甲方己○○、丙○○，乙方劉段妹、戊○○、甲○○、乙○○ 、丁○○，即雙方均為多數當事人，是乙方縱欲解除契約，亦須由乙方全體即劉 段妹、戊○○、甲○○、乙○○、丁○○等五人共同對原告行使，始生解除之效 力。查被告所提出之解約函，係由劉段妹、丁○○、甲○○、乙○○等四人行使 ，顯然不符民法第二百五十八條之規定，況本件原告並無違約情事，故被告主張 系爭契約已解除云云，亦無可採，兩造間之合建契約仍合法存在無疑。六、綜上所述，原告依系爭契約第六條之約定，請求被告應將其所有坐落苗栗縣公館 鄉○○○段八三之二地號土地，所有權應有部分四分之一移轉登記予鍾松賢，將 其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三之三地號土地，所有權應有部分四分之一 移轉登記予鍾正良，將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段八三之四地號土地，所 有權應有部分四分之一移轉登記予鍾光垣，將其所有坐落苗栗縣公館鄉○○○段 八三地號土地，所有權應有部分四分之一移轉登記予張德洽，即屬有據，應予准 許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌與本案前揭判斷不生 影響，爰不再予逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十二 日~B臺灣苗栗地方法院民事庭
~B法 官 王萬金
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 姚錫鈞
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十二 日