臺灣臺北地方法院民事簡易判決
107年度北簡字第864號
原 告 民生鑽石華廈管理委員會
法定代理人 黃瑞彥
訴訟代理人 謝子建律師
被 告 蔡順情
訴訟代理人 陳文元律師
複代 理 人 陳哲民律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，於中華民國 107年9月3日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴與其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟零壹拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力， 民事訴訟法第40條第 3項定有明文。又所謂非法人之團體設 有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所 ，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之，最高法院 64年臺上字第2461號判例意旨可資參照。查原告未經主管機 關核備，業據原告於審理中自承（見本院卷第36頁），但原 告以自己名義對被告提起本件訴訟，而原告有一定之名稱， 對外以「臺北市○○區○○○路0段000號 1樓管理室」為事 務所，有一定之目的，並在臺北民生郵局開設帳戶，有獨立 之財產，此有原告所提出之管理規則、郵政存簿儲金簿、區 分所有權人會議通知、會議紀錄與出席人員名冊等件影本在 卷（見本院卷第8-14頁、第60-119頁），依上開說明，應認 原告係屬非法人團體，於訴訟上有當事人能力，先予敘明。二、本件原告之法定代理人原為陳金泉，於訴訟進行中變更為黃 瑞彥，經其以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第30頁），依民 事訴訟法第175條、第176條規定，核無不合，應予准許。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明 請求被告應給付原告新臺幣（下同） 510,300元，及如附表 所示之利息（見本院卷第2、8頁）。嗣於民國（下同） 107 年 7月30日言詞辯論時提出書狀變更聲明為被告應給付原告 543,300元，及如附表1所示之利息（見本院卷第183、185頁
），核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定， 應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：被告是原告所管理之民生鑽石華廈內門牌號 碼臺北市○○區○○○路0段000○0號1樓（下稱系爭建物） 以及臺北市○○區○○街00號 3樓之區分所有權人及地下室 A7停車位（下稱系爭停車位）之承租人。被告於95年間因系 爭建物漏水問題，要求原告支付維修費用，惟因漏水成因並 非共有或共用部分，原告因此拒絕，詎被告自95年 7月起就 系爭建物部分即開始拒繳管理費，而依據民生鑽石華廈管理 費收支實施規定第2條第2項、第6項約定，1樓商行（住戶） 36坪收新臺幣（下同）1,500元，每月5日至10日收錢，被告 自95年7月起至107年6月止，共欠 144月之管理費216,000元 【計算式：1,500元×144月＝216,000 元】。又被告於96年 起向原告承租系爭停車位，應於每月 5日前給付當月停車位 租金3,500元及停車位水電管理費350元共3,850元，嗣於106 年8月經會議調整為4,000元，惟被告自101年10月起至107年 6月止，共欠 267,300元之租金未繳【計算式：3,850元×58 月＋4,000元×11月＝267,300元】。又被告積欠大樓管理費 與停車位租金多年，影響原告所在社區大樓日常運作，但原 告欠缺相關法律專業，不得不委請律師代理進行訴訟，是此 部分律師費用60,000元自應由被告負擔。為此依公寓大廈管 理條例第21條與不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明 ：被告應給付原告543,000元，及如附表1所示之利息。二、被告辯稱略以：
㈠原告管理之社區大樓係起造於公寓大廈管理條例施行前之71 年間，然原告迄未證明於公寓大廈管理條例施行後，系爭大 樓全體區分所有權人有依前開公寓大廈管理條例第55條第 1 項、第25條第 4項規定召開第一次區分所有權人會議、成立 管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備等情，是 原告顯未召開第一次區分所有權人會議，選任召集權人。又 系爭管理規則、系爭實施規定及系爭明細表於 106年12月24 日始經全體區分所有權人決議，至系爭停車位租約雖係被告 簽署，惟該契約之期間乃99年 8月至100年7月，被告當時對 於系爭明細表是否經過全體區分所有權人同意、其內容是否 正確等情均不清楚，才簽署系爭租約。惟若原告無法證明全 體區分所有權人曾經就系爭大樓地下停車位有分管協議、並 就停車位有同意出租相關決議，則原告即屬無權出租。要不 能以原告無權出租、兩造曾簽訂系爭租約即認定系爭大樓全 體區分所有權人有就地下停車位達成分管之約定。退步言之
，縱原告有合法召集 106年12月24日區分所有權人會議並通 過確認系爭管理規則、系爭實施規定及系爭明細表等內容， 亦僅能自 106年12月24日區分所有權人會議後向後發生效力 ，不生溯及既往效力。
㈡再者，系爭大樓之公共排水管道乃社區之共用部分，原告依 公寓大廈管理條例第10條第 2項規定應負修繕、管理及維護 之責任，詎因原告疏於修繕、管理及維護，致該排水管內雜 質、異物阻塞，排水功能大幅降低，每逢下大雨時，污水無 法由排水管排出，就會回堵由系爭大樓 2樓排水孔溢出，導 致系爭大樓2樓樓地板全部淹水，被告位於系爭大樓1樓之系 爭房屋天花板亦因漏水造成被告系爭房屋裝潢及家具嚴重毀 損，至少需花費 868,318元始能修繕回復原狀。被告爰以對 原告之損害賠償請求權與原告對被告主張之管理費、停車位 租金及律師費等請求為抵銷等語，並聲明：原告之訴及其假 執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告積欠系爭建物管理費、系爭停車場租金等事實 ，為被告所不爭執（見本院卷第 217頁），惟被告提出前揭 情詞置辯，是本院應審究者為：原告得否依系爭規約或不當 得利之請求被告給付管理費與停車場租金，以及被告主張以 對原告之損害賠償請求權抵銷，有無理由？
㈡被告辯稱系爭區分所有權人會議通過之系爭管理規則、系爭 實施規定及系爭明細表於 106年12月24日始經全體區分所有 權人決議，並無任何得溯及既往收取管理費與停車場租金之 約定，惟按公寓大廈管理條例於84年 6月28日公布施行，固 無溯及既往效力，然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有 建物之附屬建物，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維 護、修繕費及其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上為 共有物之管理費，被告為系爭大樓之區分所有權人，就該社 區共有建物部分所生之上開費用，於該條例施行前依民法第 799條、第822條第 1項之規定，除共有人間另有約定外，於 該條例施行後依同條例第10條第2項、第3項、第18條第 1項 第 1款規定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均 應各按其所有部分之價值分擔之，是不論於公寓大廈管理條 例施行前後，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議 繳交其共用或約定共用部分之管理費用。本件系爭大樓區分 所有權人會議既已於 106年12月24日決議所有住戶應繳納管 理費，不過是將共有物管理費用之繳納義務予以明文化。再 查公寓大廈管理條例係於84年 6月28日公布，同年月30日施 行，該條例於第10條、第18條明定區分所有權人應分擔共用
部分及約定共用部分之修繕、管理及維護費用，及負擔繳納 依區分所有權人會議決議應繳納費用之義務，並於第21條明 定管委會得直接訴請區分所有權人或住戶繳納上開積欠之費 用之依據。是該條例施行後所發生公寓大廈之修繕、管理及 維護等費用之分擔及其請求等有關區分所有權人權利義務之 問題，自應依該條例之規定定之。是原告請求被告給付自未 繳之管理費與停車場租金，即屬有據。
㈢惟按我國民事訴訟不採律師訴訟主義，故當事人所支出之律 師費用，自不在訴訟費用之內。惟當事人確有不能自為訴訟 行為，須委任人代理之情形所支出之代理人費用，如可認為 伸張權利或防禦上所必要者，方屬訴訟費用之一種。職是， 律師費用不在訴訟費用之內，必係代理人費用，始屬訴訟費 用之一種，最高法院81年臺上字第90號亦著有判決可資參照 。本件原告另主張被告應給付原告委託律師費用60,000元部 分，未據原告舉證證明確有不能自為訴訟行為，必須委任律 師代理之事實，揆諸前開說明，原告此部分之請求，尚非正 當。
㈣按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項 前段定有明文。查被告所有坐落於系爭大樓 1樓之系爭建物 ，於105年4月間因原告疏於管理位於地下 1樓之公共管線， 致使公共管線淤積無法排水，汙水因而由系爭大樓 2樓排水 孔湧出積水，積水由 2樓滲漏至系爭建物天花板，致系爭建 物裝潢濕損等事實，業據證人吳明修到庭具結證述明確（見 本院卷第 177-182頁），又被告所有之系爭建物因滲漏水而 導致裝潢受損，受有 868,318元之損失，業據被告提出美標 室內裝修工程有限公司出具之報價單在卷（見本院卷第46頁 ），並經證人鍾育文到庭證稱於105年6月間去現場看，當時 現場已經沒有漏水，當天看天花板板才有膨脹滲水的痕跡， 鐵釘有浮現的痕跡，牆面壁部有剝落痕跡，木作櫃底板材有 泡水膨脹的痕跡，燈具跟線路有氧化呈現銅綠的痕跡，勘認 被告所有系爭建物確實因105年4月間漏水而受有如報價單所 示之損失，且上開損失係因原告疏於管理公共管線淤積問題 所致，被告自得對原告請求回復原狀所需相關費用。故被告 以上開回復原狀所需 868,318元之費用與原告得請求管理費 與停車場租金共 483,300元抵銷後，已無餘額可得請求。 ㈤綜上所述，本件原告得請求被告給付之管理費與停車場租金 共 483,300元，經被告主張抵銷後，原告已無餘額可得請求 。故原告請求被告543,300元及如附表1所示之利息，為無理 由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 郭力菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 陳福華
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5,950元
第一審證人旅費 530元
第一審證人旅費 530元
合 計 7,010元