臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第5967號
原 告 王心宜
訴訟代理人 顏文正律師
被 告 范貴美
訴訟代理人 邱晧傳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年8月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟元，及自民國一○六年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟參佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬捌仟元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年9月9日簽訂房地產賣賣契約書 ，由原告向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○○街00號房 屋（下稱系爭房屋）及所坐落基地之應有部分（下合稱系爭 房地）。原告於簽約前看屋時，因被告之家具及各項設備均 在屋內，無法看清屋況，被告僅告知部分地點因久未擦油漆 牆面油漆有剝落，並不是漏水，只要重新油漆即可。兩造於 同年10月20日辦理交屋時，對於系爭房屋家具清空後之外觀 ，原告當時只發現1樓及2樓主臥室更衣間牆壁可能有漏水， 故兩造於系爭契約第8頁上方載明此二處如查有漏水情事， 被告應負責維修。嗣由被告介紹其所認識之訴外人天峰工程 有限公司許時縣前來查漏，許時縣查漏時拿掉被告之原裝潢 ，發現系爭房屋竟有16處有漏水現象，且有被告先前就漏水 處施作之痕跡，被告卻故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵。 原告為修繕系爭房屋漏水處，支出漏水修繕費用新臺幣（下 同）25萬元，原告願自行負擔其中82,000元，其餘修繕費用 168,000元應由被告負擔，原告已以同年12月11日律師函催 告被告於5日內給付漏水修繕費用168,000元，該律師函於同 年12月13日送達被告，但被告迄今仍未給付，為此起訴請求 被告賠償等語。對被告之答辯陳述：系爭契約第2條第3項旁 記載依現況交屋，係指系爭契約第2條第3項及現況確認書所 載之物品與增加建，並非免除賣方就系爭房屋漏水之瑕疵擔 保責任等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房屋於簽約當時之屋齡已逾26年，歷經無數 風、雨、地震，難免有龜裂滲漏等情事，且系爭房屋位於七 堵山坡上，長期處在潮濕環境下，外牆已顯見青苔、鏽斑， 原告在簽約前可自由察看房屋內外狀況再決定購買與否，兩
造於系爭契約上註明雙方同意依現況交屋，足證兩造已同意 特約免除被告之瑕疵擔保義務。兩造於106年10月20日辦理 交屋時，因原告在1樓洗手間下面及主臥室更衣間牆壁兩處 發現有汙漬，被告考量買賣關係之和諧，縱雙方已於契約明 訂依現況交屋，仍額外同意負責檢修該兩處汙漬，並於契約 上加註，此屬例外性、侷限性之檢修承諾，並不違雙方已同 意特約免除被告瑕疵修繕義務之意旨，原告自不得請求被告 負擔修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於106年9月9日簽訂房地產賣賣契約書，約定由 原告向被告購買系爭房屋及所坐落基地之應有部分，買賣總 價款為2,300萬元，系爭契約第2條第3款記載「本買賣標的 物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦包 括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況確認書互為確認） ，買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋後 承擔一切責任。」，地政士張景旭在系爭契約第2條第3款第 1行與第2行間之空白處以手寫加註「雙方同意依現況交屋」 ，兩造並未在此加註處簽名或蓋章；兩造於同年10月20日辦 理交屋時，地政士張景旭在系爭契約最後一頁之上方空白處 以手寫加註「0000000雙方協議：1.1F洗手間下面需查明是 否漏水，如有漏水，賣方應負責維修。2.主臥室更衣間牆壁 查明是否漏水，如有，賣方應負責維修。」，兩造並在該加 註處簽名及蓋章；兩造於買賣房屋現況確認書上簽名確認點 交之房屋現況附屬設備含門窗、浴廁、廚具、其他設備、增 加建範圍等5項，勾選現有情形「有」或「無」大門、樓頂 加建、空地增建等細項，備註欄均為空白等情，有原告提出 之房地產買賣契約書、買賣房屋現況確認書附卷可稽（見本 院卷第4至7頁、第45頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實 。
四、按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並 應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、民法 第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。」、民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所 保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請 求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
」。因買賣標的物有瑕疵，物之瑕疵擔保之效力為買受人得 選擇解約或減少價金，或不解約或減少價金而請求不履行之 損害賠償，而得請求損害賠償之買受人，以買賣之物缺少出 賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者為限。 次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查原告主 張：被告故意不告知原告系爭房屋有漏水，系爭房屋於106 年10月20日交屋後，於同年10月間查漏時，拆除被告之原裝 潢後發現系爭房屋有16處漏水，且有被告先前就漏水處施作 之痕跡；原告為修繕系爭房屋漏水處，支出漏水修繕費用25 萬元之事實，業據其提出估價單，及漏水施工前、後照片等 件為證（見本院卷第8頁、第47至93頁），並經證人許時縣 到庭具結後證稱：伊有於106年10月間到系爭房屋查看漏水 情形，地下室的窗戶四周有滴水，有水漬，牆面有脫漆、壁 癌，車庫鋁窗的外牆、1樓大落地窗也有漏水的情形，1樓的 牆壁右側插頭的旁邊有壁癌，1樓右側原來窗戶砌磚處壁癌 脫漆，1樓衣櫃間及1樓浴室踢腳板處有漏水，2樓的落地門 是壁癌引起的脫漆，2樓的衣櫃間標準窗的四周、天花板與 牆面交接處有壁癌引起的脫漆現象，3樓2個大窗有壁癌引起 的脫漆現象，3樓磚牆及RC牆、3樓八角窗、3樓標準窗有水 漬及壁癌引起的脫漆現象，上頂樓的樓梯上方有壁癌引起的 脫漆現象，2樓浴室牆壁靠房間的牆面也有壁癌引起的脫漆 現象等語（見本院卷第39至42頁），足見被告於106年10月 20日將系爭房屋交付原告時即已存在多處漏水之瑕疵，被告 卻未在買賣契約書或買賣房屋現況確認書等文件上記載漏水 情事（見本院卷第4至7頁、第45頁），亦未以其他方式將系 爭房屋存有漏水之瑕疵乙節告知原告，則被告係故意不告知 系爭房屋漏水之瑕疵，且系爭房屋漏水之修繕費用為共計25 萬元，應堪認定，是原告依民法第360條之規定，請求被告 賠償漏水修繕費用168,000元，洵屬有據。五、本件被告雖辯稱：原告在簽約前可自由察看房屋內外狀況再 決定購買與否，兩造於系爭契約上註明雙方同意依現況交屋 ，足證兩造已同意特約免除被告之瑕疵擔保義務；交屋時於 契約上加註之文字，屬例外性、侷限性之檢修承諾，不違雙 方已同意特約免除被告瑕疵修繕義務之意旨，原告不得請求 被告負擔修繕費用云云，但為原告所否認，並稱：系爭契約 第2條第3項旁記載依現況交屋，係指系爭契約第2條第3項及 現況確認書所載之物品與增加建，並非免除賣方就系爭房屋
漏水之瑕疵擔保責任等語。茲論述如下：
㈠按民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前 條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重 大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保 證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不 在此限。」，又民法第366條規定：「以特約免除或限制出 賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知 其瑕疵，其特約為無效。」，依民法第366條立法理由謂： 「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或 加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵 ，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認 為無效」，可知免除或限制擔保義務之特約，以有效為原則 ，無效為例外；惟當事人間之特約，是否係約定免除或限制 出賣人關於物之瑕疵擔保義務之特約？其免除或限制擔保義 務之範圍如何？仍應解釋當事人所立書據之真意，以當時之 事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或 截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字 第28號判例意旨參照）。
㈡本件遍觀系爭買賣契約書、買賣房屋現況確認書上，均未記 載系爭房屋有漏水之情形（見本院卷第4至7頁、第45頁）， 可知兩造間就系爭房屋漏水及漏水之瑕疵擔保責任並無特別 約定，再參以證人即撰擬系爭契約並經手簽訂及交屋事宜之 地政士張景旭證稱：「（證人在買賣契約書上寫『雙方同意 依現況交屋』這些字的意思是什麼？）因為我問過買方是不 是有看過房子，有沒有什麼意見，買方說看過了，後來雙方 沒有講什麼，我就說那就寫依現況交屋我寫完之後在簽約前 有拿給雙方看過。」等語（見本院卷第98頁），可知地政士 張景旭於簽約時在系爭契約第2條第3款印刷文字「本買賣標 的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物、工作物）亦 包括在買賣範圍內（買賣雙方應於房屋現況確認書互為確認 ），買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋 後承擔一切責任。」之第1行與第2行間空白處係自行以手寫 加註「雙方同意依現況交屋」，兩造又未在此張景旭加註文 字處簽名或蓋章（見本院卷第4頁），自難認此屬兩造間約 定免除出賣人關於系爭房屋漏水瑕疵擔保義務之特約。 ㈢再查，兩造於106年10月20日辦理交屋時，原告依系爭房屋 家具清空後之外觀，發現系爭房屋1樓洗手間及2樓主臥室更 衣間牆壁可能有漏水時，兩造即在系爭契約上加註被告應就 漏水負修繕責任之事實，此有原告所提出經地政士張景旭在 系爭契約最後一頁之上方空白處以手寫加註「0000000雙方
協議：1.1F洗手間下面需查明是否漏水，如有漏水，賣方應 負責維修。2.主臥室更衣間牆壁查明是否漏水，如有，賣方 應負責維修。」等文字之房地產買賣契約書附卷可稽（見本 院卷第7頁），兩造並在該加註處簽名及蓋章，另參以證人 張景旭證稱：「（當初雙方在何情況之下要證人加註買賣契 約書第8頁上方加註的這些文字？）那天早上大約9、10時到 現場之後，買方發現一些問題需要加強，後來有找裝潢或水 電工來估價順便看如何處理，等很久裝潢及水電工都還沒有 到，…，後來因為時間過太久了，那天是要辦理交屋，賣方 要拿到賣屋的房價款，所以才寫加註的這些字。」（見本院 卷第98至99頁），兩造間又無就1F洗手間及2樓主臥室更衣 間牆壁兩處以外之他處漏水免除瑕疵擔保責任之特約，由此 亦可知兩造間並無任何免除或限制被告關於系爭房屋漏水瑕 疵擔保義務之特約。而本件被告又未主張及舉證證明原告於 系爭契約成立時知系爭房屋有漏水瑕疵，且原告於簽約時自 系爭房屋外表觀察顯難查知系爭房屋漏水，此有原告所提出 系爭房屋在被告之家具、裝潢遮蔽下於簽約時之照片可考（ 見本院卷第64頁、第72頁），足見買受人即原告於106年9月 9日簽訂系爭契約時尚不知系爭房屋有漏水瑕疵，亦無因重 大過失不知有漏水瑕疵之情形，而出賣人即被告故意不告知 漏水瑕疵乙節亦已如前述，被告自應依法負物之瑕疵擔保責 任甚明，被告上開所辯，尚無足取。
六、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229 條第2項分別定有明文。本件原告主張其以106年12月11日律 師函催告被告於5日內給付漏水修繕費用168,000元，該律師 函已於同年12月13日送達被告之事實，業據其提出律師函、 中華郵政掛號郵件收件回執為證（見本院卷第9至10頁）， 是原告請求被告給付自106年12月19日起至清償日止，按年 息5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。
七、從而，原告依民法第360條之規定，請求被告給付168,000元 ，及自106年12月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，為有理由，應予准許。
八、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無 不合，爰酌定相當擔保金額，併宣告之。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 又原告另依民法第227條之規定請求被告給付168,000元部分 ，因與其前開所主張之事由，係請求本院擇一為原告勝訴之 判決，本院擇前開主張判決原告勝訴，他訴訟標的即民法第 227條部分自毋庸裁判，併予敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第 389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。本件訴訟 費用額依後附計算書確定如主文第2項所示金額。中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 羅富美
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,770元
第一審證人旅費 530元
合 計 2,300元
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 107 年 9 月 4 日
書 記 官 劉英芬