臺灣雲林地方法院民事判決 107年度簡上字第46號
上 訴 人 林張碧琴
訴訟代理人 林志展
被 上訴人 鑫團隊不動產投資有限公司
法定代理人 梁智超
訴訟代理人 梁文芳
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國107 年5
月30日本院虎尾簡易庭107 年度虎簡字第59號第一審判決提起上
訴，本院於107 年8 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
㈠聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人第一審之訴駁回。
㈡陳述：除與原審陳述相同外，並補稱：
⒈被上訴人持訴外人黃盟富所簽發之影本本票，視為立約定金 ，倘其當時已代收買方黃盟富所交付之定金，即應依系爭專 任契約第7 條第4 項約定於24小時內將定金送達上訴人，然 被上訴人未曾將該本票交付予上訴人查驗是否為真，亦未將 本票交付予伊，故被上訴人陳稱伊已收取該紙本票定金，要 與事實有違。何況，該紙本票並無記載發票日及到期日，乃 為無效票據，顯然被上訴人意圖製造伊所有坐落雲林縣○○ 鎮○○段000000地號土地，及其上同段360 建號建物（下稱 系爭房地）買賣成交之定金假象，而獲取服務報酬，實有爭 議。
⒉被上訴人出示非支票支付，且為本票影本，既無載明伊為受 款人，又未載發票日，顯不符合買方議價委託書第3 條、第 7 條之約定。又依被上訴人起訴主張伊授權林志展於民國10 6 年11月14日同意成交，並收取黃盟富簽發本票乙紙面額新 臺幣（下同）100 萬元定金，事後拒簽云云，則被上訴人所 提出究竟是定金或是斡旋金，即有疑問。
⒊系爭房地係於107 年1 月15日當庭以每坪20萬元與黃盟富成 立買賣契約，共計7,646,500 元，此合意價額是經法庭和解 而非被上訴人居間促成，何況黃盟富所簽發本票並無記載發 票日及到期日乃為無效票據，是上訴人之子林志展所見本票 訂金僅於本票影本上簽署106.11.14 有見到本票而已，並未 收執，而由被上訴人收回，其實該訂金業經黃盟富於106 年
5 月19日給付定金100 萬元，自無需再重繳交定金，被上訴 人持本票影本讓林志展確認，自有可議。縱使被上訴人與介 紹對象協議以兩造簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭專任 契約）之委託條件（含系爭專任契約內容變更合意書）達成 共識，並由上訴人收受定金後買賣契約旋成立生效，上訴人 不得拒絕簽訂不動產買賣契約書，即應給付服務後酬違約金 ，顯然壓縮上訴人締約自由。基上，被上訴人以不實本票為 定金及無斡旋金之效力，而達成買賣之成就，即應推定其顯 失公平，依消費者保護法（下稱消保法）第12條第1 項、第 2 項第2 款、第3 款之規定而無效，故被上訴人據系爭專任 契約約款請求違約金，實無理由。
⒋再系爭專任契約委託期間自106 年9 月25日起至106 年10月 25日止，嗣並延長至106 年12月31日，上訴人同意買賣契約 成立後，按成交總價4%支付被上訴人服務報酬。惟被上訴人 並未完成系爭專任契約約定情形，其於委託期間內並無成交 ，竟持無效之影本本票為訂金，主張上訴人即應支付報酬金 ，乃屬無據。本件買賣是在系爭專任契約後為之，且係經法 庭和解而非被上訴人居間促成，故被上訴人請求給付報酬金 實無理由。
⒌遍閱系爭專任契約並未約定被上訴人有代理上訴人對出價已 達875 萬元之買方，為承諾意思表示之權限，被上訴人僅憑 買方議價委託書價額為7,646,500 元，與原先契約價額相差 1,103,500 元，就此買方出價並未達到委託價格時，被上訴 人僅依無效本票即全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事 宜，已違消保法第12條第第2 項第2 款、第3 款之規定而無 效，已如前述，況且被上訴人未實質參與居間媒介，單憑上 訴人轉知系爭房地以每坪20萬元和解一事，即據以主張係其 所促成買賣，然黃盟富早於106 年5 月19日已付定金100 萬 元在先，彼等係在地政士陳樹全處簽訂系爭房地買賣契約， 上訴人並交付所有權狀等予地政士陳樹全辦理登記，並非在 被上訴人處所簽訂，益證系爭房地買賣簽署與被上訴人無關 ，故系爭房地買賣契約並未成立，灼然甚明。基此，被上訴 人對上訴人之系爭房地買賣契約並未成立，被上訴人未完成 居間事務，自不得請求上訴人給付服務報酬。
二、被上訴人方面：
㈠聲明：上訴駁回。
㈡陳述：除與原審陳述相同外，並補稱：
本件確實是被上訴人磋合成立買賣，而且已經磋合到買賣雙 方到被上訴人處簽訂契約，但遭上訴人兩次無故違約，故被 上訴人依據系爭專任契約約定請求上訴人給付本件服務報酬
實屬有據等語。
三、按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之 意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之（民事 訴訟法第454 條第2 項前段）。上揭規定亦為對於簡易程序 第一審裁判之上訴程序所準用（同法第436 條之1 第3 項） 。本院對兩造所提出之攻擊、防禦方法之意見及法律上意見 ，除下列判斷外，其餘與第一審判決相同，茲引用之。至上 訴人雖持上開情詞主張：被上訴人以無效本票為定金，及無 斡旋金之效力，而使達成買賣之成就，已違消保法第12條第 1 項、第2 項第2 款、第3 款之規定而無效，系爭房地買賣 契約尚未成立，被上訴人並未完成居間事務，自不得請求上 訴人給付服務報酬等語，並提出買方議價委託書在卷為佐， 然為被上訴人所否認，且本件被上訴人係據系爭專任契約第 11條第5 款約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（按為 被上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方（按為上訴人）應 立即全額一次支付約定服務報酬予乙方作為違約金。…㈤甲 方如在委託期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後三個 月內，逕與乙方曾經仲介帶看之客戶（含其配偶及二親等內 之親屬）成交，經乙方查證屬實者」之約定，請求上訴人給 付約定服務報酬即系爭房地買賣價格之4%即305,860 元（計 算式：7,646,500 ×4%＝305,860 ）之違約金予被上訴人， 而非依系爭專任契約第11條第3 款約定：「收受定金後，甲 方未於五日內與買方簽立書面買賣契約（期日另有約定者， 從其約定），且無正當理由推諉拖延，經催告後仍不履行者 。」之約定，請求上訴人給付約定服務報酬305,860 元之違 約金予被上訴人，則上訴人以上開事由辯稱系爭買賣尚未成 立，被上訴人未完成居間事務，自不得請求上訴人給付服務 報酬等語，容有誤會，尚難憑採。從而，原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄 改判，要無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無一 一論駁之必要。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第454 條第2 項前段、第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 陳秋如
法 官 蔡碧蓉
法 官 王靜慧
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 22 日
書記官 林惠鳳
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