臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第203號
原 告 林家宏
訴訟代理人 洪鐶珍律師
複代理人 林威谷律師
被 告 簡清淋
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於於民國107年5月23日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本 件原告起訴時聲明第1、2項係㈠被告應將坐落高雄市○○區 ○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上、面積182.25平 方公尺之未辦保存登記建物（經暫編為同段7009建號，下稱 系爭建物）拆除，將土地回復原狀並騰空交還予原告。㈡被 告應給付原告6萬4596元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本院審理中，擴張及減 縮該2項聲明為：㈠被告應將系爭建物拆除，將土地回復原 狀並騰空交還予原告，及自追加起訴狀送達翌日起至將土地 騰空交還原告之日止，按月給付原告7500元。㈡被告應給付 原告6萬3010元，及自追加起訴狀送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。核與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：原告前與訴外人立蜂實業有限公司（下稱立蜂公 司）成立買賣契約，買受系爭土地，並於民國104年11月18 日與被告簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向 原告承租系爭土地，租期自104年11月18日至106年7月8日， 租金每年新臺幣（下同）3萬元，且不得於系爭土地上建築 房屋或添設其他工作物，如租期屆至未及時將土地恢復原狀 並騰空返還，應依月租金之3倍計算違約金。詎被告自105年 1月1日起，即未給付租金，屢次催討未果，原告於106年5月 17日以存證信函向被告送達終止系爭租約之意思表示，且系 爭租約亦於106年7月8日屆滿，兩造間租賃關係已因終止或 租期屆滿而消滅，被告就系爭土地已無占有權源，且系爭土 地上之系爭建物，乃被告違約所搭建，被告應將系爭建物拆 除，並將土地回復原狀並返還原告。另被告自105年1月1日 起至106年7月8日系爭租約屆滿止，尚有1年又189日之租金 合計4萬5510元（30000*（1+189/365）=45510），迄未給付
，被告自應給付原告上揭租金。又被告迄今未遷讓返還系爭 土地，依系爭租約第8條之約定，被告應按月給付原告以月 租金3倍即7500元計算之違約金，計至106年7月27日止，共1 萬7500元（7500*70/30=17500）等語，爰依據兩造租賃關係 ，聲明：㈠被告應將系爭建物拆除，將系爭土地回復原狀並 騰空交還予原告，及自追加起訴狀送達翌日起至將系爭土地 騰空交還原告之日止，按月給付原告7500元。㈡被告應給付 原告6萬3010元，及自追加起訴狀送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：系爭土地原本登記為立蜂公司所有，並由訴外人 即原告之母蘇琴以立峰公司名義，於103年7月9日與被告簽 立租賃契約（下稱甲租約），約定由被告向立蜂公司承租系 爭土地，租期自103年7月9日起至106年7月8日止，共計3年 ，租金每年3萬元，押金3萬元，簽約時即繳納第1年租金3萬 元，並於每年1月1日前支付下1年度租金。詎立蜂公司為逃 避104年間遭國稅局處以約5至6千萬元之鉅額罰款，而於104 年11月10日以假買賣之方式將系爭土地過戶予原告，原告乃 於104年11月間持系爭土地所有權狀，以系爭土地已過戶至 其名下為由，要求重新簽立租賃契約，經被告向立蜂公司聯 繫確認無誤後，始與原告簽立租賃契約（即前述之系爭租約 ，下稱乙租約），租期延續自104年11月18日至106年7月8日 止，租金每年3萬元，押金3萬元。但乙租約係配合上開假買 賣所簽立，原告並非系爭土地之所有人，乙租約應屬無效， 故原告仍依甲租約將104年7月9日至105年7月8日、105年7月 9日至106年7月8日之租金，均交付蘇琴。嗣因立蜂公司積欠 土地銀行債務未償，土地銀行對原告起訴請求塗銷上開原告 與立蜂公司間就系爭土地之所有權移轉登記，經本院於106 年3月31日以105年度重訴字第3231號民事判決確認立蜂公司 與原告間就系爭土地所為買賣之債權及物權關係均不存在， 原告應塗銷系爭土地所有權移轉登記，並回復登記為立蜂公 司所有，該判決因原告於106年5月間撤回上訴而告確定，且 系爭土地已於106年6月5日以判決回復所有權為原因，回復 登記為立蜂公司所有。又被告已於106年6月28日以存證信函 通知立蜂公司，表明繼續承租系爭土地，且土地銀行向本院 聲請強制執行立蜂公司所有之系爭土地，經本院分案105年 度司執字第143614號強制執行，本院民事執行處亦認被告與 立蜂公司間之租賃關係存在，可見原告上揭請求，應屬無據 等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
㈠原告之母即訴外人蘇勤以立蜂公司之名義於103年7月9日與 被告簽立如本院卷第28頁之土地租賃契約書（下稱甲租約） ，將系爭土地出租給被告，約定租期自103年7月9日起至106 年7月8日止，租金每年3萬元，押租金3萬元。 ㈡兩造於104年11月18日簽立本院卷第6頁至第7頁之系爭租約 （下稱乙租約），約定由被告向原告承租系爭土地，租期自 104年11月18日至106年7月8日，租金每年3萬元、押租金3萬 元。但被告並無交付租金、押租金給原告。原告於106年5月 17日以被告未給付租金已達17個月為由，寄發本院卷第8頁 之存證信函終止系爭租約，經被告於106年5月17日收受。 ㈢系爭土地於104年11月18日，由訴外人立蜂公司以104年11月 10日買賣為原因，移轉登記予原告。
㈣本院105年度重訴字第321號民事判決訴外人立蜂公司與原告 間就系爭土地104年11月10日之買賣關係及104年11月18日之 所有權移轉物權關係均不存在，所有權移轉登記應予塗銷為 回復登記為訴外人立蜂公司所有確定。
㈤系爭土地業於106年6月5日以本院105年度重訴字第321號判 決回復所有權為原因，回復登記為立蜂公司所有。五、本件之爭點：
㈠乙租約是否僅係配合原告、立蜂公司為通謀虛偽意思表示而 無效？乙租約簽立後實質上之租賃關仍為甲租約，出租人為 立蜂公司、承租人為被告？
㈡前㈠如是，被告是否已依甲租約，按期交付押租金3萬元及 103年7月起至106年7月止各年租金給蘇勤？ ㈢前㈠如否，兩造間所訂立之乙租約，是否因系爭土地非登記 為原告所有而無效？如非無效，被告是否自105年1月1日起 未給付租金予原告？系爭租約是否經原告合法終止？又係於 何時終止？
㈣坐落系爭土地上之未辦理保存登記系爭建物是否為被告於10 3年8月興建完成？
㈤原告得否請求被告拆除地上建物，並返還系爭土地予伊？ ㈥原告得否請求被告給付105年1月1日至106年7月8日之租金？ 又其金額為何？
㈦原告得否請求被告給付違約金？又其金額為何？六、本院得心證之理由
㈠乙租約是否僅係配合原告、立蜂公司為通謀虛偽意思表示而 無效？乙租約簽立後實質上之租賃關仍為甲租約，出租人為 立蜂公司、承租人為被告？
⒈原告本件雖主張依乙租約請求云云。惟被告否認乙租約之效 力，並辯稱：立蜂公司為求脫產，以假買賣將系爭土地過戶
給原告，經被告向立蜂公司聯繫確認無誤後，始與原告另定 甲租約，但甲租約因原告並非所有人且係通謀虛偽意思表示 而無效，故被告於簽立甲租約後至106年7月8日期間之租金 ，均仍交付訴外人蘇琴等語。
⒉按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱 藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」民法 第87條定有明文。經查：
⑴原告之母即訴外人蘇勤以立蜂公司之名義於103年7月9日與 被告簽立甲租約，約定租期自103年7月9日起至106年7月8日 止，租金每年3萬元，押租金3萬元，將系爭土地出租給被告 後，訴外人立蜂公司於104年11月10日通謀虛偽之買賣為原 因，將系爭土地於104年11月18日通謀虛偽移轉登記予原告 後，兩造乃於104年11月18日簽立乙租約，約定租期自104年 11月18日至106年7月8日，租金每年3萬元、押租金3萬元， 但被告並無交付租金、押租金給原告，嗣經本院105年度重 訴字第321號民事判決訴外人立蜂公司與原告間就系爭土地 之上開買賣及所有權移轉物權關係均不存在，所有權移轉登 記應予塗銷為回復登記為訴外人立蜂公司所有確定，系爭土 地遂於106年6月5日以本院105年度重訴字第321號判決回復 所有權為原因，回復登記為立蜂公司所有等情，為兩造所不 爭執（見本院卷第161頁），足以認定。
⑵依前述事實，被告與立蜂公司、原告所先後簽立之甲租約、 乙租約，除租期為配合系爭土地由立峰公司移轉給原告之日 期而有變動外，其餘租賃條件相同，且兩造簽立乙租約後， 被告並無交付任何租金、押租金給原告，堪認兩造間所簽立 之乙租約，僅係為了配合立蜂公司與原告間之假買賣，應屬 兩造間之通謀虛偽之意思表示，而非兩造間確有成立乙租約 之租賃關係之真意，亦即，兩造雖形式上簽立乙租約，但實 質上兩造均明知系爭土地之真正所有人為立蜂公司，系爭土 地實質上之租賃關係存在於立蜂公司與被告間，而非兩造間 。
⒊原告雖主張並無證據可以證明兩造間之乙租約為通謀虛偽意 思表示云云。惟查，甲、乙二份租約租賃條件一致，且兩造 簽立乙租約後，被告並未交付租金、押租金給原告，為兩造 所不爭執，堪以認定。倘如原告所述，兩造間確有成立乙租 約之真意，則難以解釋為何原告竟然可以從104年11月18日 簽立乙租約後，持續忍耐到106年5月17日，始以被告未給付 租金已達「17個月」為由發函終止租約，可見兩造所簽立之 乙租約，應為配合上開假買賣之通謀虛偽意思表示，而屬無
效，租賃關係仍存在於立蜂公司與被告之間。至於原告雖主 張原告與立蜂公司間之買賣契約實屬有效云云。惟此業經本 院105年度重訴字第321號判決確定，原告上揭主張，自屬無 據。
㈡被告是否已依甲租約，按期交付押租金3萬元及103年7月起 至106年7月止各年租金給蘇勤？
⒈被告辯稱：其於簽立乙租約後至106年7月8日間之租金，均 仍交付訴外人蘇琴等語，核與證人楊漢克於本院審理時證稱 ：被告曾在105年間向伊表示不夠錢支付系爭土地租金，要 向伊借1萬元，伊有借給被告，並陪同被告到高雄市鳳山區 陸軍官校與黃埔路口之成功派出所附近付，交付租金給年約 50歲之女士，當場錢點完後就走了等語（見本院卷第138頁 至第139頁）大致相符，應為事實。
⒉原告請求傳喚之證人蘇勤雖於本院審理時證稱：被告並未交 付伊104年7月以後之租金云云，惟證人蘇勤雖是立蜂公司與 被告簽立甲租約之代理人，但其亦係原告之母親等情，業據 其陳述明確（見本院卷第118頁），其證詞自難免偏頗，且 被告當庭詰問證人蘇勤「若如妳所說我沒有繳租金，為何妳 沒有要我搬走？」時，證人蘇勤回答「我有要叫你搬走，但 是你說你與他人有訴訟，所以暫時沒有辦法繳。」云云（見 本院卷第119頁），核與一般常情有違，倘被告於104年7月 以後，即「未」交付租金給蘇勤，蘇勤豈有可能僅因被告說 與他人有訴訟暫時無法繳租金云云，即無任何催繳動作，任 由被告積欠租金。且倘若被告「未」交付104年7月至104年 11月18日之租金，則兩造於104年11月18日形式上簽立乙租 約之際，豈有可能完全不處理此段期間之租金積欠問題，而 任由被告繼續在不繳租金之情況下使用系爭土地；倘若被告 「未」交付104年11月18日至106年7月8日之租金，蘇勤豈有 可能任由被告免費長期占用系爭土地。又倘若乙租約並非無 效，則被告「未」交付104年11月18日至106年7月8日之租金 ，已與蘇勤無關，蘇勤竟回答「我有要叫你搬走，但是你說 你與他人有訴訟，所以暫時沒有辦法繳。」等語，亦足佐乙 租約應屬無效，租賃關係仍存在於被告與立蜂公司之間。 ㈢兩造形式上簽立乙租約既僅為配合立蜂公司與原告間就系爭 土地所為之假買賣，而屬通謀虛偽之意思表示，自屬無效， 被告占用系爭土地之權源仍是被告與真正系爭土地所有人立 蜂公司間所簽立之甲租約，租賃關係係存在於立蜂公司與被 告間，而非兩造間，是原告依乙租約之租賃關係請求如其聲 明第1、2項，自屬無據。
七、綜上所述，原告基於租賃關係，請求㈠被告應將系爭建物拆
除，將系爭土地回復原狀並騰空交還予原告，及自追加起訴 狀送達翌日起至將系爭土地騰空交還原告之日止，按月給付 原告7500元；㈡被告應給付原告6萬3010元，及自追加起訴 狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原告假執行之聲請，因原告之訴遭駁回而失所 附麗，應併駁回之。
八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或 調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 6 日
民事第七庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 6 月 6 日
書 記 官 林豐富
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