臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第1716號
原 告 簡君如
訴訟代理人 宋明政律師
被 告 施振生
施嘉吉
施文清
被 告 兼
上二人之
訴訟代理人 施文發
上列被告之
訴訟代理人 鄭美月
被 告 施登傑
施建鴻
施進益
林茂（即施良寬、施富家、施榮順之承當訴訟人）
上列當事人間分割共有物事件，本院民國107年5月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落高雄市○○區○○○段○○○地號（地目：建 ，面積一二五三點一二平方公尺）土地准予分割，其分割方 法如附圖三所示，分割後兩造取得位置、面積、權利範圍各 如附表一所示。
二、被告林茂應依附表二所示，金錢補償被告施嘉吉、施文發、 施文清。
三、訴訟費用由兩造各按如附表三所示應有部分之比例負擔。 事實及理由
甲、程序事項
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查高雄市○○區 ○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）原列共有人施良寬 、施富家（原名施良水）、施榮川為被告，然於本件訴訟繫 屬中，被告施良寬、施富家、施榮川於民國106年4月25日將 其等共有之系爭土地應有部分（各為2610分之14），以買賣 為原因移轉登記予被告林茂，有系爭土地之土地登記謄本可 稽（見院卷二第46頁至第48頁），而被告林茂亦於106年6月 28日具狀聲請承當訴訟（見院卷二第8 頁正反面），且原告 亦不爭執，核被告林茂承當訴訟之聲請，與前揭規定相符， 應予准許。
二、被告施登傑、施建鴻、施進益經合法通知，未於最後言詞辯
論期日到庭，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體事項
一、原告主張：兩造為坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地 （地目：建、面積1253.12 平方公尺，下稱系爭土地）之共 有人，原告係於民國104 年12月18日經由法院拍賣取得系爭 土地權利範圍2088分之581（原所有人為施振中），並於104 年12月30日辦理登記完畢。兩造就系爭土地並無不分割特約 ，且系爭土地並無不能分割之情形。又系爭土地如附圖一所 示A部分、面積348.6平方公尺（以實測為準）原係由施振中 分管占有，並建有一層平房（現已倒塌），是以系爭土地如 附圖一所示A部分應分歸原告取得，至附圖一所示B部分面積 904.52平方公尺則由被告依應有部分比例保持共有等語。為 此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，提起本 件訴訟，並聲明：兩造共有之系爭土地請准依附圖一所示方 式分割，編號A部分分歸原告取得，編號B部分分歸被告施嘉 吉、施文發、施文清、施振生、施登傑、施建鴻、施進益、 林茂，依應有部分比例保持共有。
二、被告施登傑、施建鴻、施進益經合法通知，均未於最後言詞 辯論期日到庭，惟其等與被告施嘉吉、施文發、施文清、施 振生均辯以：系爭土地為兩造所共有，惟原告所稱在附圖一 所示A 部分已倒塌之平房，原來並非施振中所有，且該部分 土地上已有被告林茂於67年間興建之RC結構房屋（門牌號碼 為高雄市○○區○○路000 號；下稱林茂所有房屋），及有 系爭土地及毗鄰之同段575 號土地所有人通行至主要幹道之 通道；又本件因被告林茂無意補償其他共有人，因此本件主 張之分割方案變更為：系爭土地共有人除原告外，均認應以 附圖二所示方式，即編號A部分分歸原告所有、編號B部分分 歸予被告施振生單獨所有、編號C 部分分歸予被告施登傑、 施建鴻、施建益依持分比例共有取得、編號D、H部分分歸被 告施嘉吉、施文發、施文清依持分比例共有取得、編號E 部 分分歸被告林茂單獨所有、編號Ｆ部分分歸原告及被告施文 發、施文清、施嘉吉、施振生、施登傑、施建鴻、施進益依 持有取得，編號G 部分（即道路）則由原告及被告施文發、 施文清、施嘉吉、施振生、施登傑、施建鴻、施進益、林茂 依系爭土地持分比例共有取得等語。
三、被告林茂則以：伊所有房屋坐落附圖三暫編地號574⑴ 位置 ，因此不會使用該巷道（即附圖三暫編地號574 ；下稱系爭 巷道），因此系爭巷道對伊而言，不論現在或未來均不存在 任何使用上利益，況系爭巷道係供特定人即本件其他被告通
行使用，伊更無分攤系爭巷道面積持分之理由，因而伊要撤 銷105年6月25日伊所簽立之系爭土地分割分配協議書中就系 爭巷道共同分攤持分之協議；又系爭土地所在位置高雄市大 寮區屬空污重災區，空氣品質極差，多數時間屬紅色警示區 ，居住於此對人體健康危害極大，因此上詣不動產估價師事 務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑定所 認價格高於市價甚多，況原告法拍取得之土地價格為每坪新 臺幣（下同）20,000元，而伊向共有人施良寬、施富家、施 榮川購買之價格為每坪23,000元，另本件原告取得之土地形 狀方正且臨路，位置最好，而其他被告取得之土地形狀方正 ，均便於建築及使用，故土地經濟價值最高，而伊取得之土 地位置，地形畸零，土地使用不便，分割後伊所擁有之土地 與其他人擁有之價值無法相提併論，若依系爭估價報告鑑價 之價格補償其他人，有失公允；再者伊年事已高且無收入， 無法負擔高價之補償金額，是以伊願以每坪25,000元之價格 補償其他共有人等語置。
四、本院之判斷
原告、被告施文發、施文清、施嘉吉、施振生均同採取附圖 三所示分割方案及以系爭估價報告認定之價格找補（見院卷 二第132 頁、第157頁、第158頁），惟被告林茂否認並以前 揭情詞置辯，是以本件所應審究之爭點為：㈠系爭土地應如 何分割較為妥適？；㈡系爭土地原物分配不足之共有人應得 之金錢補償以多少為適當？
㈠系爭土地應如何分割較為妥適？
1.按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之 期限者，各共有人得隨時請求分割共有物；共有物之分割方 法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以原 物分配於各共有人或變賣共有物以價金分配於各共有人之方 式分配，民法第823 條第1項、第824條第2項第2款分別定有 明文。系爭土地原告為兩造共有，其等應有部分如附表三應 有部份比例（分割前）欄所示（嗣施良寬、施富家、施榮川 於106年4月21日將其等之應有部分各2610分之14出賣予被告 林茂）；各共有人間並未訂立不分割特約，亦無因物之使用 目的有不能分割之情形，且經本院於105年5月11日調解不成 立而無法達成協議分割等情，為兩造所不爭執（見院卷一第 69頁），復有系爭土地登記謄本、本院鳳山簡易庭調解事件 進行單在卷可稽（見司鳳調卷第8頁至第22頁、第52頁）， 此部分事實，堪以認定，是以原告請求分割系爭房地，核與 前揭規定相符，應予准許。
2.系爭土地呈南北方向梯型格局，東邊臨高雄市大寮區潮安路
並銜接潮安路181 巷私設道路，又系爭土地上坐落林茂所有 房屋、三合院，就被告等人使用前開房屋之情形及各該房屋 坐落位置均如下之說明，而本院亦至系爭土地勘驗屬實，有 勘驗筆錄、勘驗照片及兩造所提地籍圖、現況照片、Google 衛星圖、高雄市政地政局大寮地政事務所107年4月13日函檢 送之系爭土地地籍套繪空照圖（即附圖四）附卷可憑（見院 卷一第92頁至第91頁、第129頁至第135頁、第151頁至第160 頁、院卷二第147頁至第148頁）。
⑴附圖三暫編號地號574⑴（即編號A）所示土地上坐落林茂所 有房屋（見院卷一第93頁、第129頁、第160頁）。 ⑵附圖三暫編號地號574⑵（即編號B）所示土地位於林茂所有 房屋後方，有鐵皮屋並與被告施文發所有車庫相連（見院卷 一第133頁）。
⑶附圖三暫編號地號574⑶（即編號C）所示土地上坐落三合院 右護龍無人使用荒廢半傾倒之平房及鴿舍（見院卷一第95頁 、第96頁、第129頁至第131頁、第157頁）。 ⑷附圖三暫編號地號574⑷（即編號D）所示土地上坐落三合院 正廳及其左側閑間之平房，現由被告施振生、施登傑居住使 用（見院卷一第91頁、第132頁、第134頁、第158頁）。 ⑸附圖三暫編地號574⑸、574⑹（即編號E、F）所示土地上坐 落三合院正廳右側平房、左護龍平房，現由被告施振生、施 登傑及其母親使用，及被告施文發所有之鐵皮車庫，該鐵皮 車庫與被告施文發所有相鄰之同段575 地號土地（其上坐落 被告施文發所有3層樓建物；見院卷一第93頁、第133頁、第 159頁、第160頁）。
⑹附圖三暫編號574（即編號R）所示土地為系爭巷道，該巷道 入口銜接潮安路，左側為三合院前方空地，巷道底為被告施 文發所有之鐵皮車庫出入口（見院卷一第93頁、第133頁、 第159頁、第160頁）。
基上，被告等人使用前開房屋之情形及各該房屋坐落位置狀 況之事實，應堪以認定。
3.查兩造於105年5月11日經本院調解不成立後，被告於105年6 月25日先行簽立系爭協議書，並約定以附圖三所示方法分割 ，嗣於本院審理期間原告表示同意此分割方法，由原告取得 附圖三編號C（即暫編地號574⑶）所示土地，且其對於留有 系爭巷道沒有意見；另坐落原告分得土地上之鴿舍現為被告 施振生使用且可拆除，附圖三編號B（即暫編地號574⑵）所 示土地上之鐵皮屋為被告施文發使用，且相鄰同段575 地號 土地為被告施文發、施嘉吉、施文清與訴外人楊金龍、許進 興、許士仁共有等情，業經兩造陳明在卷，並有系爭協議書
、高雄市○○區○○○段000 號第三類土地登記謄本在卷可 佐（見院卷一第120頁至第122頁、第30頁；院卷二第44頁至 第45頁）。又本院審酌依附圖三之分割方式，被告林茂取得 如附圖三編號A 所示土地為其所有房屋坐落土地且臨潮安路 ，出入便利；又被告施文發、施文清、施嘉吉為鄰地即同段 575 地號土地之共有人，則其等取得如附圖B、F所示土地即 可與鄰地即同段575 地號土地合併使用，有於土地之經濟價 值及利用；附圖三編號C 所示土地上之建物為廢棄之平房及 被告施振生所有鴿舍，且被告施振生同意鴿舍可拆除（見院 卷一第120頁至第121頁），則原告取得此位置土地後若要拆 除地上物當不致影響被告之居住空間；另附圖三編號D、E所 示土地坐落三合院正廳及左護龍平房且目前係被告施振生， 被告施登傑及其親人居住使用，由其等取得該土地則無庸拆 除地上物，且依系爭協議書所載被告施文發、施文清、施嘉 吉依其應有部分共有附圖三編號B、F所示土地，而被告施登 傑、施進益、施建鴻亦依其應有部分共有附圖三編號E 所示 土地（見院卷一第30頁）；再附圖三編號B及D、E、F所示土 地於分割後，若未設置系爭巷道供通行，則附圖編號B、D、 E、F所示土地將無法通行至潮安路，而此將影響被告施振生 、施登傑、施進益、施建鴻、施文發、施文清、施嘉吉對分 得土地之利用，因而認有設置系爭巷道之必要，是以附圖三 所示分割方法既符合多數共有人之意願，且兼顧共有人之利 益，共有物之性質及所得利用系爭土地之經濟效用等情，爰 認系爭土地以附圖三所示及附表一之分割方法（即系爭協議 書所載分割方法）分割較為妥適。
4.被告林茂雖辯稱伊不會通行系爭巷道，因此沒有分攤系爭巷 道之必要性，伊要撤銷系爭協議書關於伊分攤系爭巷道之約 定等語，然此為原告、其餘被告否認，然系爭協議書第1 項 第7 款已明白約定系爭巷道由系爭土地共有人依持分面積共 同分攤，僅作為私設通道使用，不得阻礙通行，日後就此筆 不得再主張分割，且經被告林茂親自簽名用印（見院卷一第 30頁正反面），而系爭協議書亦無得撤銷之約定，則被告林 茂前揭辯詞要難採認。
㈡系爭土地原物分配不足之共有人應得之金錢補償以多少為適 當？
1.按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格。倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第 2117號判例參照）。又共有物之原物分割，依民法第825 條
規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相 移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物 分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低 之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就 其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各 該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為 共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第 2676號判例參照）。
2.被告林茂雖辯稱：原告透過法拍取得系爭土地之價格為每坪 20,000元，而伊向施良寬等人購買之價格為每坪23,000元， 況系爭土地坐落地區空氣污染嚴重，對人體危害極大，且伊 取得之土地畸零，經濟價值不高，因此伊願以每坪25,000元 補償其他共有人等語。然查系爭土地經本院囑託上詣不動產 估價師事務所鑑定市價，經該事務所以系爭土地為素地（即 視為無建築物存在）之情況下，針對標的進行產權、一般因 素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及標的依最有效 用使用情況下，採用比較法及土地開發分析法二種估價方法 進行評估，依此評估結果及最終價格決定，最後決定評估價 格為每平方公尺13,600元，有外放系爭估價報告可稽。本院 審酌前開鑑定報告係由專業之不動產估價師所為，鑑定方法 亦採兩種方式綜合評判，且參考因素多元客觀，且鑑定機關 係以整塊素地開發為判斷，以整塊素地之開發價值顯然建物 雜落、地形畸零之土地開發價值較高，而換算上開評估價格 ，每坪為44,959元（換算單位：1平方公尺=0.3025坪；計算 式：13,600元/㎡÷0.3025=44,959元，小數點以下四捨五入 ），故以此作為基準計算找補（即如附表二所示），對受補 償人而言並無不利，應屬合理可採。另被告林茂雖為前揭辯 詞，然被告林茂分得之土地即附圖三A 所示土地，該地面積 148.70平方公尺並非狹小之畸零地且臨潮安路，對外通行便 利（見院卷一第93頁、第159頁至第160頁）；又金錢補償應 以本院言詞辯論時之情狀為審酌，而本件並無證據顯示系爭 土地所在地即大寮區在可預見之將來，將因空氣污染嚴重， 不宜居住導致系爭土地大幅貶值，則被告林茂抗辯應依其向 施良寬等人購買之價格加2,000元為補償，尚難採認。五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定 ，訴請求就兩造共有之系爭土地按附圖三所示方法分割及依 附表一所載金額補償之分割方案，為有理由，應予准許。六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，而原告起 訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本 件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩
造就系爭土地應有部分之比例分擔較為公允，爰酌定如主文 第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 29 日
民事第四庭法 官 賴寶合
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 7 月 2 日
書記官 林怡君