臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第187號
上 訴 人
即被上訴人 李麗珍
訴訟代理人 陳榮輝律師
被 上訴人
即 上訴人 和興開發建設有限公司
兼法定代理 廖雅惠
人
上二人共同
訴訟代理人 張慶宗律師
楊漢東律師
上列當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國106年7月
6日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第313號第一審判決各自提
起上訴，本院於民國107年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人李麗珍後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠應再給付上訴人李麗珍新臺幣435萬元，及自民國106年11月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠之上訴及上訴人李麗珍之其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠上訴部分，由上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠負擔；關於上訴人李麗珍上訴部分，由上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠負擔87%，餘由上訴人李麗珍負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人李麗珍（下稱李麗珍）主張： ㈠李麗珍於民國103年6月12日與被上訴人即上訴人和興開發建 設有限公司（下稱和興公司）及其法定代理人即被上訴人即 上訴人廖雅惠(下稱廖雅惠)，簽訂「房地產買賣契約書」， 承買臺中市○○區○○段000000地號（權利範圍：全部）、 209-14地號（權利範圍：1/4）土地及坐落其上門牌號碼臺 中市○○區○○路000號房屋（以下合稱系爭房地），約定 總價為新臺幣（下同）2,900萬元。當時係由訴外人張○○ 代理和興公司及廖雅惠與李麗珍簽約。李麗珍並交付發票日 為103年6月15日、面額1,071萬元、受款人為和興公司之支 票乙紙作為簽約款。
㈡事後和興公司、廖雅惠因內部問題無法解決，遲未將系爭房 地所有權移轉登記予李麗珍，104年7月20日，和興公司及廖
雅惠再委由張○○與李麗珍之委託人劉○○洽商，雙方達成 解除契約之協議，即和興公司及廖雅惠除應返還李麗珍已付 之1,071萬元簽約款外，尚應加計500萬元之違約金，共計1, 571萬元，張○○及財務會計黃○○（原名為黃○○）並於 104年8月1日交付發票人為「有成營造有限公司」(總經理為 張○○，下稱有成公司)、面額分別為1,071萬元及500萬元 之支票各乙紙予劉○○。詎上開兩紙支票經於104年11月30 日提示後，均因存款不足而退票。
㈢依房地產買賣契約書第12條第2項約定：「解約時賣方除應 將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之 金額，全部退還買方外，並應支付已付房地價款同額之違約 金。」故雙方議定以500萬元作為違約金已有酌減。且和興 公司與李麗珍簽約後，試圖一屋二賣將系爭房地委託第三人 太平洋房屋勤美草悟道加盟店以4,180萬元出售。如和興公 司順利以該價格售出，與原契約價差高達1,280萬元，即使 扣除500萬元違約金，和興公司仍有獲利，難認違約金過高 。
㈣張○○為有成公司之總經理，有為公司管理事務而簽發支票 之權限，有成公司自當負系爭二張支票之發票人責任。 ㈤如認張○○無代理和興公司、廖雅惠與李麗珍解除契約之權 ，因本件買賣契約已因可歸責於和興公司及廖雅惠之事由致 給付不能，爰以106年11月2日之民事準備狀為解除契約之意 思表示，依買賣契約第12條第2項約定，和興公司及廖雅惠 亦應給付李麗珍違約金。
㈥爰依買賣契約之法律關係請求和興公司、廖雅惠共同給付 1,571萬元，並聲明：
⒈和興公司、廖雅惠應給付李麗珍1,571萬元，及自104年11 月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、和興公司及廖雅惠則以：
㈠和興公司及廖雅惠並未授權張○○簽訂系爭房地產買賣契約 書，亦未收受1,071萬元之簽約款，且未承諾賠償李麗珍500 萬元之違約金：
⒈張○○及黃○○於102年4月21日向廖雅惠商購臺中市○○ 區○○段000地號等10筆土地，因其資金不足，遂建議廖 雅惠成立和興公司興建房屋出售，雙方改為合建模式。是 張○○、黃○○係和興公司合建之相對人，並非和興公司 之人員。
⒉103年4月房屋完工(共8戶)，雙方口頭協議，其中3戶歸張 ○○，但每戶出售後要給廖雅惠600萬元，其餘5戶之利潤
則全部歸廖雅惠。張○○及黃○○遂進行銷售，先將渠等 分得之3戶售出，惟和興公司分得之5戶(包括本件系爭房 地)則一直滯銷，至104年9月間仍未出售，和興公司才決 定收回自行處理。且在和興公司收回處理之協議書中已表 明系爭房地尚未售出(原審卷第44頁)，故和興公司自不可 能同意退還李麗珍1,071萬元並賠償高額之違約金。 ⒊另依和興公司、廖雅惠與張○○於101年4月24日簽立之補 充協議書第1條約定：「甲方（即張○○）因本約開發案 向承購戶所收取之價金，應全數存入上開履約專戶…」。 然本件張○○向李麗珍收受之價款1,071萬元並未存入履 約專戶。且李麗珍交付之支票，係由有成公司背書委託取 款，和興公司及廖雅惠均未經手。
㈡系爭房地之買賣款項純係有成公司與張○○之消費借貸金額 ，係以房地買賣作為消費借貸債權之擔保，實為「真借款， 假買賣」：
⒈李麗珍一次就支付36%左右之簽約款，有違常情。且系爭 房地買賣契約書第3條約定，買受人繳納簽約款時，出賣 人須交付所有權狀正本及身分證影本，然和興公司、廖雅 惠因不知本件房地買賣存在，亦從未將房地所有權狀正本 交付予張○○或其指定之人。
⒉張○○係因積欠下包營造廠商陳○○款項，而將系爭房地 作為清償（或擔保）之用，再由下包營造廠找李麗珍來承 受。嗣後李麗珍與張○○合意解除契約，而由張○○另給 付500萬元，可見李麗珍自始並無買受系爭房地之意思。 ⒊李麗珍所收受之有成公司支票，並無和興公司及廖雅惠所 出具之任何憑據或背書，顯示和興公司及廖雅惠均不知締 約結及解約以及交付違約金之事。
⒋有成公司所開立1,071萬元及500萬元之支票，係分別由訴 外人劉○○及李碧華提示，可知，李麗珍僅是出名為買受 人，實際上並無買受之意思。
㈢和興公司、廖雅惠並未特別授予張○○解除買賣契約之權， 張○○同意支付500萬元係其個人意思，與和興公司、廖雅 惠無關，依民法第534條之規定，對和興公司及廖惠雅不生 效力。
三、原審為李麗珍一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命和興公司 及廖雅惠應給付李麗珍1,071萬元，及自105年6月22日(起訴 狀繕本送達翌日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，並 諭知李麗珍供擔保357萬元後得對和興公司及廖雅惠假執行 ，另駁回李麗珍其餘之訴及假執行之聲請。李麗珍就其對和 興公司及廖雅惠敗訴部分聲明不服(原判決駁回李麗珍對有
成公司請求部分，李麗珍未上訴，該部分未繫屬本院，爰不 贅述)，並上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，和興公司、廖雅惠應再給付李麗 珍500萬元及自104年11月1日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。和興公司及廖雅惠之答辯聲明：上訴駁回。另和興 公司、廖雅惠就其敗訴部分，亦提起上訴，聲明：㈠原判決 不利於和興公司、廖雅惠之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，李 麗珍在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。李麗珍之答辯聲 明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執事項：
⒈廖雅惠於101年4月21日與張○○約定，以1億2,754萬元出 售臺中市○○區○○段000○地號土地予張○○，並以合 建模式，共同合作在土地上興建房屋銷售，雙方約定由廖 雅惠出名擔任和興公司之負責人，再以和興公司名義申請 建築執照及執行房屋銷售、營建保存、交屋等事宜，有協 議書在卷可稽(原審卷第38～41頁)。
⒉廖雅惠於同年月24日再與張○○簽訂補充協議書(原審卷 第42～43頁)，約定補充條款如下：
⑴原協議書其他約定事項所稱之建設公司成立後，應於金 融機構設立履約專戶，印鑑章大章由甲方(張○○)保管 ，小章則由乙方(廖雅惠)保管，甲方因本約開發案向承 購戶所收取之價金，應全數存入上開履約專戶；因本約 開發案所需支出之建築師酬金、營造費用等，均由甲方 負擔，甲方應檢具計算書，經乙方審核無誤後，於金融 機構取款條上蓋用小印，由甲方自行至金融機構領取款 項。
⑵雙方同意由甲方另行刻用新成立之建設公司與承購戶、 承攬人、建築師等簽訂契約或辦理行政事務所需之合約 專用章，大小章均由甲方留用，便利土地開發過程中行 政事務之處理。
⑶本約土地開發過程中，所有一切與承購戶間基於不動產 買賣契約所生之權利義務關係，與承攬廠商間基於承攬 契約所生之權利義務關係，營造施工發生有關勞動契約 、勞工安全衛生法、勞動檢查法等所生之民、刑及行政 責任等，概由甲方承受負擔。
⑷本約土地之開發、興建、銷售均由甲方全權處理，乙方 不得干涉。
⒊房屋之興建，由張○○擔任實際負責人之有成公司承攬， 有成公司將結構體工程轉包予易融開發實業有限公司(下
稱易融公司，實際負責人為陳○○)施作(本院卷第74～78 頁工程合約書)。
⒋李麗珍於103年6月12日在和興公司位在臺中市○○區○○ 路000號之接待會館內，與張○○簽訂房地產買賣契約書 （原審卷第7～12、150～158頁），購買前開合建房屋之 其中一戶(門牌號碼：臺中市○○區○○路000號)，約定 總價為2,900萬元。買賣契約記載之賣方為和興公司及廖 雅惠，並蓋有「簽約專用章」(大、小章)。
⒌買賣契約第12條第2項約定：賣方如不履行契約所定各項 義務者，即為賣方違約。買方得限期催告履行，逾期仍不 履行，買方得解除契約。解約時，賣方除應將買方已支付 之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部 退還買方外，並應支付已付房地價款同額之違約金。惟該 違約金以不超過房地總價款15%為限，買方不得另請求損 害賠償。
⒍李麗珍於買賣契約書簽約當日交付乙紙發票日為103年6月 15日、票面金額為1,071萬元、受款人為和興公司之支票 作為簽約款（原審卷第13頁）。有成公司與和興公司並無 聯名帳戶，上開支票並無存入所謂聯名帳戶內。 ⒎和興公司、廖雅惠於前開房地買賣契約書簽訂後，未將系 爭房地所有權移轉登記予李麗珍，李麗珍以和興公司、廖 雅惠有脫產之可能，對渠等之財產於1,071萬元之範圍內 聲請假扣押，經臺灣臺中地方法院於104年12月25日以104 年度司執全字第2396號裁定准供擔保後對二人財產為假扣 押(原審卷第70頁)。
⒏和興公司、廖雅惠另將系爭房地與太平洋房屋勤美草悟道 加盟店簽立不動產出售委託契約，並公告於太平洋房屋網 站上(原審卷第73頁)。
⒐系爭房地於105年6月15日以買賣為原因移轉登記予第三人 (本院卷第84頁)。
⒑104年7月20日，張○○與李麗珍之委託人劉○○在和興公 司之接待會館洽談系爭房地買賣契約履行之事，張○○表 示因股東及稅務問題無法解決，雙方達成解約協議。張○ ○及黃○○於104年8月1日在上開接待會館交付發票人為 有成公司、票面金額分別為1,071萬元、500萬元之支票各 乙紙予劉○○，惟上開兩紙支票經提示後，均因存款不足 而於104年11月30日退票(原審卷第14～15頁)。 ⒒李麗珍於106年11月2日當庭以民事準備書狀為解除契約之 意思表示(本院卷第42頁)。
㈡兩造爭執事項：
⒈和興公司、廖雅惠有無授權張○○與李麗珍簽訂系爭房地 產買賣契約書？和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契 約書上賣方之印文係張○○盜蓋，有無理由？
⒉李麗珍與和興公司、廖雅惠間之系爭房地產買賣契約書是 否生效？和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書為 「假買賣、真借款」，有無理由？
⒊和興公司、廖雅惠有無授權張○○與李麗珍洽談解除買賣 契約之事？張○○與李麗珍合意解除買賣契約返還簽約款 ，並同意給付李麗珍500萬元違約金，對和興公司、廖雅 惠是否生效？
⒋若雙方合意解除契約無效或不成立，李麗珍能否單方解除 買賣契約？
⒌李麗珍依解除買賣契約之法律關係，請求和興公司、廖雅 惠返還簽約款1,071萬元、及給付違約金，有無正理由？ 違約金以若干為合理？
五、得心證之理由：
㈠和興公司、廖雅惠有授權張○○與李麗珍簽訂系爭房地產買 賣契約：
⒈由前開不爭執事項第⒈、⒉項之記載可知，廖雅惠出售臺 中市○○區○○段000○地號土地予張○○，係為與張○ ○共同合作在該土地上興建房屋銷售，雙方約定由廖雅惠 出名擔任和興公司之負責人，再以和興公司之名義申請建 築執照及執行房屋銷售、營建、保存、交屋等事宜，且土 地之開發、房屋之興建及銷售均由廖雅惠授權張○○處理 ，並授權張○○刻用和興公司之合約專用印章，供與承購 戶簽訂契約之用。此與和興公司、廖雅惠自承張○○於10 2年4月21日向廖雅惠商購臺中市○○區○○段000○00○ 地號土地，後張○○因資金不足，遂建議廖雅惠成立建設 公司興建房屋出售，由張○○統籌興建事宜，改為合建模 式等語，亦大致相符。
⒉證人張○○於原審證稱：「當初與廖雅惠合作的時候我就 有經過廖雅惠的同意代刻印章，在簽補充協議書的時候， 廖雅惠就知道我有幫她代刻印章了，我有拿給她看，廖健 智律師也可以見證。」等語（原審卷第140頁）。可證廖 雅惠與張○○簽訂前開補充協議書時，即已同意張○○代 刻和興公司、廖雅惠之「簽約專用章」，張○○並曾將刻 好之「簽約專用章」提出交給廖雅惠觀看。
⒊承前所述，張○○依前開協議書、補充協議書之約定，既 受和興公司、廖雅惠之授權，處理系爭房地之興建及銷售 事宜，廖雅惠復同意張○○代刻和興公司、廖雅惠之印章
，作為簽約之用，是和興公司、廖雅惠確有授權張○○與 李麗珍簽訂系爭房地產買賣契約書乙節，即堪認定，系爭 房地買賣契約對和興公司、廖雅惠自應發生效力。 ⒋至於和興公司、廖雅惠所指前開補充協議書所約定，凡與 承購戶間基於不動產買賣契約所生之權利義務關係，均由 張○○承擔等等，此係和興公司、廖雅惠與張○○間之內 部約定，尚不得拘束非前開補充協議書當事人之李麗珍， 和興公司、廖雅惠尚不得以此主張系爭房地買賣契約對其 不生效力。
⒌又和興公司、廖雅惠雖提出清償協議補充書（原審卷第44 頁），辯稱廖雅惠已將系爭房地收回自行出售等語，惟該 清償協議補充書係於104年11月2日簽訂，而本件系爭房地 買賣契約書係於103年6月12日簽訂，和興公司、廖雅惠於 系爭房地買賣契約書簽訂後始將房地收回自行出售，該清 償協議補充書仍不影響張○○在此之前已取得和興公司、 廖雅惠之授權與李麗珍簽訂系爭房地買賣契約書之效力。 ㈡系爭房地買賣契約並非「假買賣、真借款」： ⒈和興公司、廖雅惠雖辯稱系爭房地之買賣款項實為有成公 司與張○○向李麗珍之消費借貸金額，係以房地買賣作為 消費借貸債權之擔保，實為「真借款，假買賣」云云。惟 查：證人即有成公司之下包廠商易融公司之實際負責人陳 ○○於本院證稱：我有向有成公司轉包結構部分的工程， 同時向和興公司買這一戶房屋，以2,900萬元購買，以每 一期部分工程款抵繳房屋價款...我的情形是買紅單等語( 本院卷第112頁)。另證人即陳○○之配偶林○○於本院亦 證稱：我們承攬有成公司的工程，因有成公司與和興公司 是同公司，有找我們跟他們買一棟房屋，並以此做為承攬 工程之條件。因為當時房子還沒有蓋好，可能連建照都還 沒有下來，所以我們那時是買紅單，是以我先生個人名義 簽約的，出賣人的部分我沒有注意看，買賣契約書只有一 份留在會計黃小姐那裡，我們這邊沒有，留在那邊的目的 是做為工程款抵付買賣價金用，後來一共扣了6期960萬元 ，加上部分的尾款，全部1,071萬元。這期間我們也有要 轉賣房屋的意思，剛好東森房屋仲介的朋友介紹李麗珍他 們來買，103年6月12日簽約時，不是我們與李麗珍他們簽 約，是和興公司直接跟他們簽，那天在場有我與陳○○、 李麗珍他們那邊三人、仲介那邊也有三人，和興公司那邊 有會計黃小姐，張○○也有在公司，但主要是黃小姐在處 理，還有一位和興公司叫來的代書。因為我們當時是跟和 興公司買紅單，所以李麗珍開出的1,071萬元支票是開給
和興公司，和興公司在支票後面背書後再轉給我們，當做 解除買賣契約返還房屋的價款等語(本院卷第113頁)。由 此可知，本件系爭房地原係由陳○○向和興公司購買紅單 ，待房屋於103年4月間完工後，陳○○才將紅單(購買預 售屋)之權利讓與予李麗珍，始由李麗珍與和興公司、廖 雅惠重新簽訂系爭買賣契約一情，已堪認定。
⒉另李麗珍交付予張○○之簽約款1,071萬元之支票，雖未 存入和興公司或聯名帳戶內，惟證人張○○證稱：原來我 們有積欠營造廠(指易融公司)營造款，營造款我們付不出 來，所以跟營造廠商簽定買賣契約，然後用營造款來抵付 買賣價金，金額是1,076萬元(應係1,071萬元之誤)左右， 後來因為營造廠本身資金有困難，所以找李麗珍來承受買 賣契約，李麗珍有付1,076萬元左右給營造廠。」等語（ 原審卷第139頁）。再參以系爭支票最後係由林○○以個 人名義存入妹妹林○○0000000000000號帳戶，除經證人 林○○證述在卷(本院卷第113頁反面)外，亦有支票影本 附卷足憑(原審卷第13頁)。足見李麗珍確實係承受陳○○ 紅單(購買預售屋)之權利，而與和興公司及廖雅惠簽訂房 地產買賣契約。
⒊另和興公司、廖雅惠又抗辯，李麗珍交付予陳○○之1,07 1萬元支票，同時有和興公司及有成公司背書(原審卷第13 頁)，惟有成公司並非系爭房地之出賣人，在支票背書有 違常情等語。惟查，陳○○既係因承攬有成公司之下游工 程而向和興公司購買預售屋，並以工程款抵付價金，則於 和興公司以李麗珍之支票作為退還購屋之價款時，併要求 有成公司背書，亦符經驗法則。
⒋和興公司、廖雅惠復抗辯依房地買賣實務經驗，一般人支 付簽約款時，鮮有超過總價金20%之情形，本件李麗珍一 次就支付37%左右之簽約款【計算式：1,071萬÷2,900萬 ≒0.37】，顯有違常情云云。惟本件買賣契約既係由陳○ ○向和興公司購買之紅單(購買預售屋)權利所轉讓，則以 陳○○已支付之價金1,071萬元(實係以工程款抵付)作為 簽約款，適足以反應權利轉讓當時之現況，基於契約自由 原則，自無不可。
⒌和興公司、廖雅惠又抗辯，李麗珍於交付簽約款支票後， 張○○並未依買賣契約書第4條之約定，同時交付所有權 狀正本及身分證影本等。惟證人即和興公司之股東王永光 於原審證稱：當時合作的時候就有約定房屋的所有權狀都 由我保管，過戶的時候才拿出來，我沒有將所有權狀正本 交付予張○○等語（原審卷第99頁）；另證人即代書陳慶
龍於原審證述：這份契約原本是用在買賣雙方當事人非建 設公司的定型化契約，所以當時並沒有按照上面寫的，交 付簽約款時就交付所有權狀，因此才會另外約定103年7月 31日由雙方交付證明文件及用印等語（原審卷第99頁反面 至第100頁反面）。準此，李麗珍於交付簽約款時雖未同 時取得所有權狀正本及出賣人之身分證影本，亦不足以推 論系爭房地買賣契約係屬虛偽。
㈢和興開發公司、廖雅惠並無授權張○○與李麗珍洽談解除買 賣契約之事：
⒈按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為和 解行為，須有特別之授權，民法第534條第4款定有明文。 查張○○於104年7月20日在和興公司之接待會館與李麗珍 委託之劉○○洽談系爭房地買賣契約履行之事，張○○表 示因股東及稅務問題無法解決，雙方達成解約協議，張○ ○同意返還李麗珍1,071萬元及另外給付500萬元違約損害 賠償金，並解除契約。張○○與李麗珍就系爭房地買賣契 約所為之解約協議，應屬雙方就和興公司、廖雅惠遲未履 行系爭房地買賣契約所為之和解方案。此由系爭房地買賣 契約書第12條第2款約定：「賣方如不履行契約所定各項 義務者，即為賣方違約。買方得限期催告履行，逾期仍不 履行買方得解除契約，解約時賣方除應將買方已支付之房 地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還 買方外，並應支付已付房地價款同額之違約金。惟該違約 金以不超過房地總價款15%為限。買方不得另行請求損害 賠償。」依此計算，和興公司、廖雅惠違約而需支付之違 約金，原則上不得超過435萬元，且李麗珍不得另行請求 損害賠償，然上開解約協議所約定之違約金卻高達500萬 元，即可證明。
⒉張○○雖受和興公司、廖雅惠之概括委任處理房地買賣事 宜，然張○○仍需取得和興公司、廖雅惠之特別授權，方 得代表和興公司、廖雅惠與李麗珍為和解行為。而觀諸補 充協議書，並無和興公司、廖雅惠特別授權李麗珍與買方 為和解行為之文字。且證人張○○復證稱其與李麗珍和解 未得廖雅惠同意等語（原審卷第49頁反面）。則李麗珍主 張張○○經和興公司、廖雅惠授權之範圍當然包括解約部 分云云，自非可採。至於李麗珍主張張○○為和興公司之 總經理，當然有代理和興公司、廖雅惠洽談解約之權限云 云，惟張○○僅係與和興公司、廖雅惠間有合建之合作關 係，已如前述，況張○○亦證稱：沒有在和興公司任職（ 原審卷138頁反面），故李麗珍此部分之主張，亦屬無據
。
⒊另按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示 為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人 之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此 限；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但 第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第169條 、第107條分別定有明文。查張○○在系爭房地買賣契約 書上所蓋用和興公司、廖雅惠之印章，其下方特別註明為 「簽約專用章」，顯見張○○僅有受和興公司、廖雅惠之 授權簽訂買賣契約，其被授權之範圍自不包括解約協議。 且承前所述，張○○既須經和興公司、廖雅惠之特別授權 始得與李麗珍為和解行為，和興公司、廖雅惠與李麗珍和 解自不包括在原來簽訂契約之概括授權範圍內，和興公司 、廖雅惠就此並無以自己之行為表示以代理權授與他人， 亦無對張○○之代理權加以限制之問題。至於張○○與李 麗珍談妥解約協議之地點雖位在臺中市○○區○○路000 號之接待會館，惟該地址非和興公司之登記地址（原審卷 第27頁）。且證人張○○及黃○○均證稱該地址為和興公 司與有成公司二家公司之辦公室等語（原審卷第140、141 頁），並非單由和興公司使用。參以張○○為有成公司之 實際負責人，則張○○與李麗珍在該地址談妥解約協議， 能否據此即謂和興公司、廖雅惠有授予張○○代理權之表 見事實，亦有可疑。故李麗珍主張張○○與其洽談解約， 構成表見代理，和興公司、廖雅惠應負授權人之責任，洵 非可採。
㈣李麗珍得依買賣契約之法律關係，請求和興公司、廖雅惠返 還簽約款1,071萬元：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件和興公司 、廖雅惠已將系爭房地出售予第三人，並於105年6月15日 辦理登記完畢，此為兩造所不爭執（本院卷第84頁），則 和興公司、廖雅惠就系爭房地買賣契約之履行已陷於給付 不能，從而，李麗珍自得依買賣契約之法律關係，請求和 興公司、廖雅惠負債務不履行之損害賠償責任。 ⒉又和興公司、廖雅惠將系爭房地出售予第三人，致李麗珍 支付簽約款後未能取得相當之對價，此應屬李麗珍所受之 損害，其金額為1,071萬元，是李麗珍請求出賣人和興公 司及廖雅惠賠償1,071萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 105年6月22日(送達證書見原審卷第19頁)起算之法定遲延 利息，即屬有據。
㈤李麗珍得依解除買賣契約之法律關係，請求和興公司、廖雅 惠給付違約金：
⒈依系爭房地產買賣契約書第12條第2項約定：賣方如不履 行契約所定各項義務者，即為賣方違約。買方得限期催告 履行，逾期仍不履行，買方得解除契，解約時，賣方除應 將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算 之金額，全部退還買方外，並應支付已付房地價款同額之 違約金。惟該違約金以不超過房地總價款15%為限，買方 不得另請求損害賠償。據上約定，和興公司及廖雅惠既已 無法依買賣契約履行，且有可歸責之事由，李麗珍自得主 張解除契約。茲李麗珍已於106年11月2日以書狀為解除契 約之意思表示，和興公司及廖雅惠於當日收受繕本(本院 卷第42頁)。故兩造間之買賣契約已於106年11月2日解除 ，李麗珍自得依上開約定請求給付違約金。
⒉參照內政部頒定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」第24條第4項明定：「買方違反有關『付款條 件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（ 最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本 契約。」則本件兩造約定按房屋總價15%計算違約金即435 萬元【計算式：29,000,000×0.15×4,350,000】，除未 逾李麗珍已交付之價款1,071萬元外，且與和興公司、廖 雅惠另外以4,180萬元之價格出售後可能獲取之利益相較 ，亦不致造成和興公司、廖雅惠過大之損害，亦屬相當。 故兩造原協議以500萬元作為違約金，顯然過高，應酌減 為435萬元。另和興公司及廖雅惠為系爭房地產買賣契約 之共同出賣人，其等係共同出售系爭房地予李麗珍，故就 契約所生權利義務，應共同負擔。從而，李麗珍依解除契 約之法律關係，請求和興公司、廖雅惠給付違約金435萬 元，及自上開書狀送達翌日即106年11月3日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分 之請求，則無理由。
六、綜上所述，張○○與李麗珍簽訂系爭房地買賣契約係經和興 公司、廖雅惠之授權，買賣契約自屬有效，茲因和興公司、 廖雅惠已將系爭房地所有權移轉登記予第三人，就系爭房地 買賣契約已有給付不能之情事，李麗珍自得依債務不履行之 規定向和興公司、廖雅惠請求損害賠償。另張○○嗣後與李 麗珍達成解約協議，該解約協議對和興公司、廖雅惠雖不生 效力，惟李麗珍已另以書狀為解除契約之意思表示，李麗珍 自得依買賣契約第12條第2項之規定，請求給付違約金。從
而，李麗珍依買賣契約之法律關係，請求和興公司、廖雅惠 給付1,071萬元，及自105年6月22日起至清償日止，按年息 5%計算之利息；及依據解除契約之法律關係，請求和興公司 、廖雅惠給付435萬元，及自106年11月3日起至清償日止， 按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，則屬無據，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中 和興公司、廖雅惠應給付435萬元，及自106年11月3日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為李麗珍敗訴之判決，尚 有未合，李麗珍指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理 由，爰由本院改判如主文第二項所示。至於上開其餘應准許 之部分，原審為李麗珍勝訴之判決，並諭知李麗珍供擔保後 ，得假執行；及不應准許部分，原審判決為李麗珍敗訴之諭 知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，和興公司、 廖雅惠之上訴、李麗珍之其餘上訴，均無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，且有關系爭房屋買賣之經過，業據證人 陳○○、林○○證述綦詳，上訴人聲請再傳訊東森房屋之仲 介、陳○○及黃○○，即無必要。另兩造其餘之攻擊或防禦 方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判 決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件李麗珍之上訴為一部有理由、一部無理由， 和興公司、廖雅惠之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條 、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 高英賓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
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