臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上更㈠字第25號
上 訴 人 國防部軍備局
法定代理人 梅家樹
訴訟代理人 林瓊嘉律師
上 訴 人 臺中市政府建設局
法定代理人 黃玉霖
訴訟代理人 陳漢洲律師
複代理人 柯瑞源律師
被上訴人 保証責任臺中市清水合作農場
法定代理人 顏朝雄
訴訟代理人 周志峰律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國103年1月13日臺灣
臺中地方法院102年度訴字第1392號第一審判決提起上訴，經最
高法院第一次發回更審，本院於民國107年5月22日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用由上訴人臺中市政府建設局負擔百分之一，餘由上訴人國防部軍備局負擔。 事實及理由
甲、程序事項：
一、上訴人國防部軍備局（下稱軍備局）之法定代理人已變更為 梅家樹，並據其聲明承受訴訟（見更一審卷二171至173、17 7至179頁），核無不合，應予准許，合先敘明。二、按在處分權主義、辯論主義或當事人進行主義範圍內，兩造 當事人所成立之爭點簡化協議，應屬程序選擇契約亦即為訴 訟契約之一種，對兩造當事人應有契約之拘束效力。兩造經 本院賦予長時間整理相關資料，於民國（下同）107年5月8 日成立爭點整理協議，兩造並同意除爭點整理協議所約定之 爭點外，不再提出其他爭點，此有準備程序筆錄在卷足稽（ 見更一審卷四第144頁），上訴人臺中市政府建設局（下稱 建設局）於前揭爭點整理協議後，復於言詞辯論意旨狀主張 「被上訴人就本件租賃關係有「轉租予場員之違法」，構成 租約無效之原因」云云（見更一審卷四第188至189頁），已 違反前揭爭點整理協議，依前引說明，本院就其此部分主張 即毋庸再予審酌。況退步言之，詳如本院後述，海軍服務社 最初出租系爭土地予被上訴人時，其契約目的即在透過被上 訴人將系爭土地放租予場員耕作，故被上訴人將系爭土地出 租予場員，乃為出租人允許之轉租行為，系爭租約並不因此 無效，上訴人建設局前揭抗辯亦無理由，先此敘明。
乙、實體事項：
一、被上訴人方面：
㈠被上訴人起訴主張：伊至遲於39年間起，即承租現為軍備局 所管理如原審判決附表（下稱附表）一、二所示之公有耕地 ，及現為建設局所管理如附表三所示之公有耕地（附表一、 二、三土地以下合稱系爭土地），伊均按年繳付租金。系爭 土地之管理人歷年來有所變動，伊於71年間與海軍營產管理 所簽定租約（下稱系爭租約），約定租賃期間自72年1月1日 起至77年12月31日止，嗣前管理人海軍第一軍區司令部於80 年9月9日發函通知伊（下稱系爭通知），稱系爭租約之租期 已於77年12月31日屆滿，表示終止租賃關係，並隨函檢還79 年上期租金支票云云。伊當時即為反對之表示，且繼續維持 耕作事實迄今，並因軍備局拒絕受領租金，伊每年均向臺灣 臺中地方法院（下稱臺中地院）提存所辦理租金提存事宜。 依耕地三七五減租條例第20條規定，於耕地租約屆滿時，除 出租人依該條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續 訂租約，上訴人既未依該條例第19條規定將系爭土地收回自 耕，亦未對伊為任何補償，兩造間之耕地租賃關係自應繼續 存在等情，爰依民事訴訟法第247條規定，求為判決：確認 伊對於軍備局就附表一、二所示耕地、對於建設局就附表三 所示耕地，依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係 均存在。
㈡對上訴人抗辯之陳述：
⑴系爭土地自日據時期即為耕地，多年來各宗土地均由被上訴 人之承耕場員耕作迄今，並未間斷，兩造間之耕地租賃自應 適用耕地三七五減租條例之規定。上訴人辯稱系爭土地於57 年間公告為都市土地、於60年間劃為臺中港特定區都市計畫 土地云云，惟系爭土地各地號地目均仍為「田」（僅○○段 000-0地號地目為「建」例外），並未因都市計畫之公告而 變更，顯然仍作農地用途，系爭土地得為耕地租佃之性質並 未受都市計畫之影響。又觀諸耕地三七五減租條例第1條規 定可知，有關耕地之租賃事項應優先適用該條例之規定；且 耕地三七五減租條例於40年6月7日即公布施行，而國有財產 法係於58年1月27日公布施行、軍用不動產管理規則（已於 89年8月9日廢止）係於56年2月28日公布施行，故國有財產 法及軍用不動產管理規則生效前，兩造間已就系爭土地成立 耕地三七五租賃關係，法令不能溯及既往，即不能影響被上 訴人依耕地三七五減租條例已取得之權利；況軍用不動產管 理規則僅屬行政命令，不得抵觸耕地三七五減租條例之規定 。
⑵系爭土地即附表一、二、三所示土地均作為農業使用，上訴 人所謂另有案外土地供非農業使用之不自任耕作情事云云， 被上訴人否認之，且與本件確認標的無關。依我國法令規定 ，公有耕地一律都是放租給合作農場承租，由合作農場與政 府機關訂定耕地租約，因合作農場本身無肢體手足得從事耕 作之特殊性，其本質就是要轉交由個別農戶耕作，故從最終 之後端耕作者為個別多數觀察，以及實務見解亦認為應逐筆 土地判斷違規情形而不牽連其他土地與耕作者；且從本件最 高法院發回意旨亦看出其肯認合作農場之承租標的應就「特 定耕地」予以認定有效與否，不應混淆判斷。其他案外土地 被上訴人也否認有違約情況，之所以未列入本件確認租賃關 係之對象，並非被上訴人認為有違規使用，只是先將使用無 爭議土地部份先提起確認租賃關係存在之訴，至於上訴人提 出之所謂勘驗或證人資料涉及者均為案外土地，且為其片面 之認定，被上訴人否認其內容真實性。
⑶附表一、二、三備註欄之耕作者均為被上訴人場員無誤，上 訴人指摘其中有人為非場員，系爭租約應屬無效云云，亦無 理由：
①被上訴人已於被上證4與被上證6針對上訴人之質疑提出場 員身份之釋疑與相關資料文件。被上訴人於被上證5亦已 提出102年度場員名冊，按102年度為本件起訴之年度，自 應以該年度以及其後年度之場員「進場」、「退場」為準 ，上訴人以年代久遠之72年度、86年度、98年度之場員名 冊來論斷本件起訴迄今之場員為非場員云云，實不足採。 ②又被上訴人已於107年度常年場員代表大會會議決議確認 附表一、二、三耕作者均為被上訴人之場員。上訴人雖質 疑農場場員需具備一定申請作業手續云云，然此應僅為農 場內部行政管理規定，場員代表大會為合作農場最高意思 機關，其決議具有效力，實不待言。
③附表一、二、三所示部分特定地號中有標示為「內」者， 係因同一筆特定地號，原為某場員承租，該場員過世後， 其繼承人有多人因而分耕之，形成分區位耕作，但此應僅 為農場場員內部分配關係；對外而言，該每筆特定耕地地 號均為整筆完整承租，且本件確認租賃關係之主體為被上 訴人與軍備局、建設局間，確認之標的為「特定耕地」， 與場員彼此間分配耕作區域面積應無關。
④因上訴人、被上訴人、配耕人三者之間，為三角關係，畢 竟被上訴人非自然人，不是親自耕作，故依系爭租約第玖 條係約定：「乙方如有左列情形之一者，甲方得隨時終止 契約收回土地：、、、2、有包租、轉租、轉讓情事者」
，換言之，兩造所採取制裁方式，是「終止」契約，而非 一律發生「無效」結果。況在合作農場轉交之耕作者為非 場員身分者情形，因場員身分僅是合作農場內部間行政作 業手續辦理問題，非不得補正，若該耕作者確為真正農人 又有實際在該土地從事耕作，並不違背公有耕地放租地盡 其利之初衷，應容許合作農場令耕作者補正手續或向該耕 作者收回轉交給其他場員耕作即可，不宜認為該土地租約 無效，依被上訴人先前管理耕地之例，如有個別場員廢耕 或未繳租金，亦可收回耕地，並轉交其他場員正常耕作。二、上訴人方面：
軍備局部分：
㈠系爭土地前管理人海軍營產管理所未經國防部、財政部國有 財產局核定，與被上訴人所簽訂之租約，應屬代耕而無成立 三七五租約之合意；況系爭土地於57年間公告為都市土地， 60年間劃為臺中港特定區都市計畫土地，並非農地或耕地； 且依被上訴人之98年土地清查、場員繳租清冊，系爭土地於 72年、86年、98年之占用人多不相同，亦與起訴提出之清冊 有別，顯有違法轉租情形，本件為單一耕作契約，被上訴人 將部分土地交由非場員耕作、或未供耕作使用，該租約應全 部無效。
㈡系爭租約違反國有財產法第28條、78年間軍用不動產管理規 則第23條規定，應屬無效：
⑴按國有財產法第28條規定：「主管機關或管理機關對於公用 財產不得為任何處分或擅為收益。但其收益不違背其事業目 的或原定用途者，不在此限。」、同法第46條規定：「國有 耕地得提供為放租或放領之用；其放租、放領實施辦法，由 內政部會商財政部擬訂，報請行政院核定之。」；78年間軍 用不動產管理規則第23條規定：「軍用不動產，不得出租。 其已出租者，應辦理收回。」，系爭土地為軍事用地，因兩 岸關係之緩和，而喪失軍事用途，但系爭土地絕非海軍營產 所可得放租，所有軍用土地必須報由國防部、財政部國有財 產局審查核定，始得為放租、收益，如本件係公有土地之代 耕管理關係，符合公有土地管理規範；然如成立租約、租佃 關係，因違反國有財產法、軍用不動產管理規則上開規定， 應屬違反強制規定而歸於無效。
⑵緣經濟部、財政部依「稻米增產推行小組」第6次會議決議 ，聯合於64年9月17日以台內地字第650594號函、經(64)農 22501號函發佈「輔導農民或國軍退除役官兵主動代耕廢耕 農地工作要點」（下稱「輔導代耕要點」），自此，軍方、 縣市政府管領之土地，如無公用需求，大面積輔導農民代耕
，本案即係於政府前開政策下產生之耕作關係。前臺中縣清 水區○○段、○○段等262筆土地，合計45.0211公頃，依前 述政策，由海軍營產管理所，於未經國防部、財政部國有財 產局核定下，即於72年1月1日私與被上訴人簽訂系爭租約， 合約期間自72年1月1日起至77年12月1日止，並於合約第8條 規定期滿土地交還軍方，如徵得軍方同意得換新約後繼續承 租。嗣系爭租約經核，始發現其有違反耕地三七五減租條例 第16條第1、2項、第17條第1項、軍用不動產管理規則第23 條、國有財產法第28條、第46條、農業發展條例第20條第3 項等規定之情事，故海軍為尊重現狀，又為符合法規，遂於 租約期滿通知被上訴人終止雙方租賃契約。再依「輔導代耕 要點」第5條規定：代耕開墾農地，就廢耕農地「所有權人 」，依照農業發展條例第20條規定，仍應以自耕論，受委託 代耕者不得要求訂立耕地三七五租約，此為兩造行為時所共 知，被上訴人藉時空變遷，罔顧兩造合意代耕關係，將「委 任關係」變更為「耕地租佃關係」，顯與事實不符。 ㈢被上訴人有違反系爭租約規定，將租用之土地供非農業使用 之不自任耕作之情事，例如：臺中市清水區○○段00地號等 594筆土地，其中48筆土地，現況坐落建物，已非從事農用 ，其中2筆土地更遭搭蓋房屋及水池養雞、鴨使用；○○段 000-0、000-00地號土地上之「糖檳榔攤」，於97年間遭臺 中縣政府執行違規使用土地處分在案；○○段000-0地號土 地有「風神檳榔攤」、000-0地號土地有「魯肉飯店」、000 -0地號土地有「阿春檳榔攤」等情形存在；同區○○段0000 -0地號土地遭占建鐵皮屋，後遭查獲違規使用，始自行拆除 地上物等情。嗣於98年6月、10月，被上訴人二次委請臺中 縣清水地政事務所為現場履勘測量，再次發現系爭租約土地 上大量構築建物，作為營利商業或住居使用，此有臺中縣清 水地政事務所測量圖及現場照片為憑。系爭租約為單一租賃 契約關係，被上訴人在附表一、二、三以外之土地有供非農 業使用之不自任耕作之情事，系爭租約應全部無效。 ㈣被上訴人就附表一、二、三土地，有軍備局105年8月25日書 狀所附違法轉租之非場員名冊（見更一審卷一第55至68頁） 所示不自任耕作或轉租之情形，系爭租約亦應全部無效： ⑴依證人梁○○於原審102年9月23日證述：85、86年查勘時， 被上訴人所承租土地有住家、檳榔攤等語。依軍備局107年5 月8日準備㈩狀所陳被上訴人函送軍備局之場員名冊，與被 上訴人於本件主張之耕農名冊不符，被上訴人明顯將土地交 付非場員耕作。依被上訴人99年8月30日、100年5月24日函 文檢送場員繳納佃租清冊，可得確認：上訴人所列一審判決
非場員耕作名冊之來源，係依據前述被上訴人檢送耕作場員 清冊核對而來。
⑵依被上訴人章程第7條規定：「凡願參加入本場者應有場員 二人以上之介紹經理事會之核准並報告場員代表大會。前項 入場手續須於業務年度開始前完成之。」、第8條規定：「 本場場員有左列情事之一者經場員代表大會決議予以除名： 一、不遵守本場規則者。二、破壞本場名譽及業務者。三、 觸犯刑事被判徒刑或褫奪公權者。」被上訴人所附上訴人所 指一審判決非場員人員，其入會並不符章程規定。被上訴人 於107年5月21日所提107年常年場員代表大會會議紀錄，將 非場員名冊之耕作者，全部列為場員，明顯與章程規定不符 ，且係臨訟為補正其違法將耕地交付非場員耕作，避免遭敗 訴判決而為，所為決議無法補正被上訴人起訴時非場員耕作 之違法情況，被上訴人無法以事後違反章程之會議紀錄追溯 補正過往違法耕作行為。
建設局則以：伊為辦理臺中市清水區15-4-1號計畫道路工程 需要，向行政院申請撥用國有土地，經行政院於101年4月16 日函准撥用在案，伊與被上訴人間並未簽立任何耕地租賃契 約；至於被上訴人與軍備局原耕地租約是否繼續存在之爭議 ，均援引軍備局之答辯，兩造爭執、不爭執事項亦同等語， 資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲 明求為判決：原判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項：
⑴被上訴人至遲於39年間與海軍服務總社就系爭土地成立租賃 關係，嗣於71年間與海軍營產管理所簽定系爭租約，約定租 賃期間自72年1月1日起至77年12月31日止，被上訴人承租後 每年均按時繳納租金。
⑵海軍第一軍區司令部於80年9月9日發函通知被上訴人，系爭 租約之租期已於77年12月31日屆滿，並表示終止租賃關係， 海軍第一軍區司令部拒絕受領租金後，被上訴人乃每年均向 臺中地院提存所辦理租金提存事宜。
⑶附表一、二所示土地之管理機關現為軍備局；附表三所示土 地之管理機關現為建設局。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張系爭租約違反國有財產法第28條、78年間軍用不 動產管理規則第23條（原誤為第24條）規定，應屬無效，是
否有理由？
⑵上訴人軍備局主張被上訴人與海軍營產管理所之租約，為單 一租賃契約關係，故被上訴人在本件附表一、二、三以外之 土地（詳更一審卷一第22頁所示）有供非農業使用之不自任 耕作之情事，故租約應全部無效，是否有理由？ ⑶上訴人軍備局主張被上訴人基於與海軍營產管理所租約所承 租之附表一、二、三土地，有105年8月25日書狀所附違法轉 租之非場員名冊所示不自任耕作或轉租之情形，故租約應屬 無效，是否有理由？
㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人於77年12月31日前，就系爭土地已有耕地租賃法律 關係存在：
⑴按耕地三七五減租條例（下稱減租條例）係於40年6月7日公 布施行，依該條例第1條規定：「耕地之租佃，依本條例之 規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」；依 司法院大法官會議釋字第580號解釋意旨略以：減租條例之 制定公布，係秉承憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用 政策，以及憲法第153條第1項改善農民生活之基本國策，均 係為合理分配農業資源而制定，藉由限制地租、嚴格限制耕 地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承 租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源，並奠 定國家經濟發展方向，其立法目的尚屬正當。其中減租條例 第5條前段關於租賃期限不得少於6年，以及同條例第6條第1 項暨第16條第1項關於締約方式與轉租禁止之規定，均為穩 定租賃關係而設；同條例第17條第1項第1款規定租賃期限內 ，承租人死亡無人繼承耕作之法定終止租約事由，並保留出 租人收回耕地之彈性。上開規定皆有利於實現扶植自耕農及 改善農民生活之基本國策，縱於出租人之契約自由及財產權 有所限制，衡諸立法目的，其手段仍屬必要而且適當，亦兼 顧承租人與出租人雙方之利益，與憲法第23條比例原則、第 22條契約自由、第15條財產權及第7條平等權之保障並無違 背等情，故依前揭解釋意旨，減租條例之前揭規定符合憲法 意旨。
⑵本件被上訴人至遲於39年間與海軍服務總社就系爭土地成立 租賃關係等情，業為上訴人所不爭執，並有海軍服務社函文 影本在卷足參（見上訴審卷二第123至129頁），其後43年6 月8日海軍服務總社再與被上訴人訂定「海軍服務總社清水 鎮農田放租契約書」，亦有上開契約書影本在卷足參（見更 一審卷一第87至141頁），本院審酌雙方訂約時減租條例業
已公布施行，而系爭土地當時均為耕地，故被上訴人與海軍 服務總社就系爭土地所簽訂之租約自屬耕地租約而有減租條 例之適用。
⑶嗣於71年間因系爭土地管理機關變更，被上訴人與海軍營產 管理所簽訂系爭租約，約定租賃期間自72年1月1日起至77年 12 月31日止，被上訴人承租後每年均按時繳納租金等情， 亦為兩造所不爭，故被上訴人於77年12月31日前就系爭土地 有耕地法律關係存在，應堪認定。
⑷上訴人雖主張海軍營產所與被上訴人就系爭土地僅為「委託 代耕」關係，並非租賃關係云云，然為被上訴人所否認。經 查：
①系爭土地原係日本海軍於第二次世界大戰期間，為開發新 高港（現台中港）而徵收附近農耕地，擬作擴建港口使用 ，嗣因戰事變化而未予使用，旋至臺灣光復後由海軍接管 ，惟當地農民聯合提出訴願，請求海軍在未開發使用前續 作耕作使用，是為體恤附近居民生活及配合政府地盡其利 之政策，乃依據37年7月13日公布之「國防部營產管理實 施細則」第4條規定，暫時放租予被上訴人以供場員耕作 生產等情，業有上訴人軍備局提出之台中清水放租地檢討 處理說明資料在卷足參（見更一審卷ㄧ第81頁），足見系 爭租地於日據時期係自農民耕地強徵而來，於光復後再透 過被上訴人還地予農民實施耕作。
②又按臺灣光復後於35年12月31日公布「臺灣省公有耕地放 租辦法」，其第4條規定：「公有耕地一律放租合作農場 使用。但不合於合作農場經營之零星土地，得放租與自為 耕作之農民使用。」；第6條規定：「合作農場場員以有 耕作能力之左列農戶充當之....」；另行政院於35年2月 25日亦公布「設置合作農場辦法」等情，業有前揭法令在 卷足參（見更一審卷二第49至55頁）。本院審酌前揭法令 規定，認：
a.39年間系爭土地之管理機關海軍服務社受限於前揭法令， 必須透過合作農場組織即被上訴人將系爭土地放租予場員 耕作，揆之前揭日據時期強徵農民耕地及光復後透過合作 農場還地予農民續為耕作之時空背景，當時之管理機關海 軍服務社係與被上訴人成立單一耕地租賃契約，再由被上 訴人與各別場員分別成立耕地租約，且海軍服務社與被上 訴人簽訂系爭租約時，即已同意被上訴人將系爭土地出租 與場員耕作，故系爭租約應屬具有「海軍服務社與被上訴 人間租約」及「被上訴人與各別場員間租約」之「二階段 特殊耕地租約」，於第一階段海軍服務社與被上訴人間之
耕地租約，應屬單一租約，於第二階段被上訴人與各別場 員間成立各別耕地租約，則屬多數獨立耕地租約。 b.又租地管理機關若否認前揭租約關係存在，除被上訴人就 第一階段租約關係可提起確認之訴之外，第二階段承租場 員與第一階段租約之出租人即土地管理機關雖無直接租賃 關係，然透過前揭二階段租約理論，承租場員亦得對否認 其租賃權者就該承租地提起確認耕地租賃關係存在訴訟， 惟不論租地管理機關、被上訴人、承租場員提起確認耕地 租賃關係存否之訴訟，該確認利益之有無，仍應就具體個 案判斷，如另得提起給付之訴而不為，亦可能影響確認利 益有無之判定。
③綜上，上訴人前揭抗辯海軍服務社與被上訴人間僅屬委託 代耕之「委任關係」，並未有租賃關係云云，自不足採信 。
⑸上訴人另主張：系爭土地於57年即已公告為都市土地，嗣於 60年劃為臺中港特定區都市計畫之土地，並非農地或耕地， 不適用耕地租佃等情，被上訴人則主張系爭土地之地目仍為 田等語，經查：①系爭土地將本院核對上訴人提出原審提出 之使用分區證明書（見原審卷ㄧ第126至138頁），確實有部 分土地劃入臺中港特定區都市計劃土地且變更使用分區為非 耕地，如附表二、附表三均已變更為道路用地或住宅用地（ 見同卷第128、129頁），故被上訴人主張系爭土地均仍為耕 地，並非事實。②惟按減租條例第17條第1項第5款規定，耕 地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕 地租約之事由，並應依同條第2項補償承租人，並非承租人 得為非耕地之使用，亦非謂原耕地租約已無減租條例之適用 ，故系爭土地其中縱有部分土地變更使用分區為非農業使用 ，依前揭法律規定及說明，系爭租約並不受影響，上訴人前 揭抗辯，亦不足採信。
㈡被上訴人自78年1月1日起迄今，就系爭土地仍有耕地租賃法 律關係存在：
⑴按耕地租佃期間，不得少於6年；其原約定租期超過6年者， 依其原約定；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收 回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例 第5條及第20條分別定有明文。
⑵系爭租約於77年12月31日屆滿後，系爭土地管理機關海軍第 一軍區司令部於80年9月9日發函通知被上訴人，系爭租約之 租期已於77年12月31日屆滿，並表示終止租賃關係，因海軍 第一軍區司令部拒絕受領租金後，被上訴人乃每年均向臺中 地院提存所辦理租金提存事宜等情，已為兩造所不爭，且查
：本件被上訴人就系爭土地已有耕地法律關係已如前述，系 爭租約於77年12月31日屆滿後，被上訴人既願意繼續承租， 依減租條例第20條規定，出租人本應續租，惟系爭土地管理 機關海軍第一軍區司令部竟以租期屆滿為由，於80年9月9日 發函通知被上訴人終止租約，其前揭終止，自不生效力，兩 造就系爭耕地租賃法律關係仍屬存在。
⑶上訴人雖主張系爭租約違反國有財產法第28條、78年間軍用 不動產管理規則第23條（原誤為第24條）規定，應屬無效等 情，惟查：國有財產法係於58年1月27日公布施行、軍用不 動產管理規則（已於89年8月9日廢止）係於56年2月28日公 布施行，顯見於國有財產法及軍用不動產管理規則生效前， 兩造間已有系爭耕地租賃法律關係，前揭法令即不能溯及既 往影響被上訴人依減租條例已取得之權利，上訴人以租約成 立後始公布施行之法律或行政命令主張系爭租約無效，自不 足採信。
㈢上訴人雖主張被上訴人與海軍營產管理所之租約，為單一租 賃契約關係，故被上訴人在本件附表一、二、三以外之土地 （詳如更一審卷ㄧ第22頁所示）有供非農業使用之不自任耕 作之情事，故租約因一部不自任耕作而應全部無效等情，惟 查：
⑴系爭土地除上訴人建設局主張附表三編號000-0地號土地外 ，現均供耕作使用，另上訴人主張非耕作使用部分，均屬系 爭土地以外承租土地等情，業為兩造所不爭（詳如更一審卷 一第22頁、第178至226頁主張內容），本院認：附表三編號 000-0地號土地面積僅有1平方公尺，現況為溝渠，業有台中 市清水區公所函文所附之道路開闢工程農作物改良物調查表 影本在卷足參（見更一審卷三第206頁），足見前揭溝渠應 屬耕作灌溉設施之一部分，不足據此認定該耕作場員有不自 任耕作之情形，從而系爭土地現況均仍屬供耕作使用等情， 應堪認定。
⑵又系爭租約最初應屬具有「海軍服務社與被上訴人間租約」 及「被上訴人與各別場員間租約」之「二階段特殊耕地租約 」，於第一階段海軍服務社與被上訴人間之耕地租約，應屬 單一租約，第二階段被上訴人與各別場員間另成立各別耕地 租約，上訴人與各別場員間並未直接成立耕地租賃關係，已 如本院前所析述。本院審酌為前揭耕地租約應屬二階段特殊 耕地租賃關係，故有關平均地權條例、減租條例耕地租約等 相關耕地租約法律規定之適用，應視前揭租約之特殊性，依 「各別爭議」分別做符合契約目的之解釋及適用。例如： ①【契約期滿續租約定】：系爭租約(見更一審卷一第85至
86頁)第8條雖約定：租賃期滿承租人應將承租土地交還出 租人，如徵得出租人同意得由承租人申請換新約後繼續承 租之等語，惟依減租條例第20條規定，承租人願意繼續承 租，出租人即應續訂租約，故系爭租約第8條違反減租條 例規定，自屬無效。
②【轉租致租約無效之認定】：依系爭租約之契約目的，上 訴人訂約時已同意被上訴人將系爭土地出租予各別場員從 事實際耕作，故上訴人將系爭土地出租予場員之情形，均 已為出租人所同意，並不符合減租條例第16條第1項轉租 無效之情形，亦即就本件特殊耕地租約而言，減租條例第 16條第1項所稱「轉租無效之情形」，應依契約目的限縮 解釋為「違反被上訴人章程規定而出租予非場員以外第三 人」之情形；同理，兩造系爭租約第9條第2款所約定之「 有包租、轉租、轉讓情事者」之終止租約事由，亦應同此 目的性限縮解釋，且其法律效果應為減租條例第16條第1 項所規定之契約無效而非終止。
③【不自任耕作致耕地租約無效之認定】：上訴人與被上訴 人間之租約雖屬「單ㄧ契約」，然依其契約目的，出租人 本係透過被上訴人出租給各別場員實際耕作，以達扶植農 民之意旨，故有關不自任耕作之認定及法律效果應適用於 第二階段即「被上訴人與各別場員之耕地租約關係」，亦 即各別場員若有不自任耕作情形，應由被上訴人行使出租 人權利，得以該場員不自任耕作致該各別租約無效為由而 收回該耕地，被上訴人並得再出租予其他場員合法耕作， 故該各別場員不自任耕作之事實，並不應影響其他依法耕 作場員之合法承租權利，始符合系爭租約之契約目的及憲 法扶植自耕農、保障農民之前揭意旨。
④【補償金受領權利人】：依平均地權條例第11條第1項規 定，耕地受徵收耕地承租人得依該項規定受領補償金；另 耕地出租人若依減租條例第17條第1項第5款終止租約時， 應依同條第2項規定給付耕地承租人補償金，本件系爭租 約若涉及前述補償金請領爭議，因系爭租約屬二階段特殊 耕地租約，揆之前揭補償法律規定之意旨，自應以第二階 段承租人即實際耕作場員為補償金之受領權利人。被上訴 人雖屬第一階段承租人，然並非實際耕作者，自非補償金 之受領權利人或給付義務人。又系爭租地若有第二階段承 租場員不自任耕作或轉租之情事，該第二階段租約無效， 自不得請領補償金。至於上開補償金發放是否要透過被上 訴人轉發予實際現耕場員，乃屬發放程序問題，應依各主 辦機關程序處理，惟相關受領補償金權利人應屬承租且現
耕場員，若補償金委由被上訴人轉發現耕場員，發放機關 應透過資訊告知應受領之現耕場員等方法，確實監督被上 訴人轉發程序之透明及正確性，始能避免相關人員從中漁 利之風險。另被上訴人屬合作社法人，若有違反設立宗旨 之行為，亦應由主管機關善盡監督之職責，始能避免系爭 二階段租約運作下發生不利於合法現耕場員之情事。 ⑤綜上列舉情形，本件系爭租約屬二階段特殊耕地租約，可 於各別爭議中，就有關平均地權條例、減租條例耕地租約 等相關耕地租約法律規定，分別做符合契約目的之解釋及 適用，始能妥為處理兩造間及被上訴人與場員間之二階段 特殊耕地租賃關係之相關爭議。
⑶本件被上訴人就系爭土地有耕地租賃關係存在，而系爭土地 現均供耕作使用已如前述，則上訴人主張被上訴人承租之「 系爭土地外之其他承租地」縱有不自任耕作事實，依本院前 所析述，並不影響系爭土地之耕地租賃關係，故上訴人以系 爭土地以外之承租地有不自任耕作之情形，主張兩造間第一 階段租約有一部無效致全部無效之適用，就本件案例事實而 言，應無理由而不應採認。
㈣上訴人復主張被上訴人就附表一、二、三土地，有105年8月 25日書狀所附違法轉租之非場員名冊所示不自任耕作或轉租 之情形，故租約應屬無效等情，惟查：
⑴依被上訴人章程第7條規定場員之入場要件為：「凡願參加 入本場者應有場員二人以上之介紹經理事會之核准並報告場 員代表大會。前項入場手續須於業務年度開始前完成之。」 ；第8條規定場員之除名要件為：「本場場員有左列情事之 一者經場員代表大會決議予以除名：一、不遵守本場規則者 二、破壞本場名譽及業務者。三、觸犯刑事被判徒刑或褫奪 公權者。」，此有前開章程影本在卷足參（見更一審卷四第 229頁），且上開場員入場及除名要件，自被上訴人00年設 立以來之歷次章程均為相似規定，此亦有36年、45年章程影 本在卷足參（見更一審卷二第56至73頁），顯見參加被上訴 人農場之入場資格，不具特殊性而非難事。
⑵本件被上訴人經上訴人爭執系爭土地即附表一、二、三承租 場員之資格，已於本院提出相關場員名冊及相關「入場申請 書」、因繼承而辦理繼耕之「公有土地換約（繼承）申請書 」（見更一審卷四第4至141頁）供上訴人核對，且被上訴人 亦於107年3月28日之107年度常年場員代表大會會議中決議 確認系爭土地之承租人均為被上訴人之場員無誤，此有該會 議紀錄在卷足參（見更一審卷四第193至196頁），本院審酌 被上訴人前揭章程規定及被上訴人提出之證據，認被上訴人
主張系爭土地之承租人均具有被上訴人場員資格等情，應堪 採信。上訴人雖主張承租人有「入會並不符章程規定，即申 請入會：1、未經兩人以上會員之介紹。2、未經理事會核定 。3、未經會員代表大會核備（所提會員大會係指除名而非 入會）。4、該會員是否有自耕農身分、經判處徒刑或遭褫 奪公權或死亡，均不明確。」等情，而不具場員資格，然並 未提出反證推翻被上訴人前揭舉證，故本院自無法採認。從 而上訴人主張被上訴人有將系爭土地出租予「非場員」致第 一階段租約無效等情，自無理由而不足採認。
㈤綜上所述，本件系爭土地於39年由海軍服務社與被上訴人簽 訂租約時，即屬耕地，嗣40年6月7日減租條例公布施行，本 件自有減租條例之適用而為耕地租賃法律關係，依該條例第 20條規定，承租人如願續租，出租人即有續租之義務，故系 爭土地管理機關海軍第一軍區司令部於80年9月9日以租期屆 滿為由，發函通知被上訴人終止租約，其終止自不生效力， 兩造就系爭耕地租賃法律關係仍屬存在。又系爭租約最初即 屬具有「海軍服務社與被上訴人間租約」及「被上訴人與各 別場員間租約」之「二階段特殊耕地租約」，已如前述，而 本件系爭土地之第二階段承租人均屬實際現耕之場員已如本 院前所審認，則上訴人主張系爭土地外之承租地有不自任耕