房屋稅
臺北高等行政法院(行政),訴字,106年度,1823號
TPBA,106,訴,1823,20180621,1

臺北高等行政法院判決
106年度訴字第1823號
107年5月31日辯論終結
原 告　陳桂蕊
　張財源
　林月娥
　林江帝
　泉鴻企業有限公司
上 一 人
代　表　人　黃偉猷
原 告　莊秀珍
　梁馨予
　梁智傑
　梁智強
　陳劉月娥
　余翠霞
　英屬維京群島商優業有限公司
上 一 人
代　表　人　鄭樹芬
原 告　郭景元
　陳忠信
　鄭明矩
　林素珍
　張麗梅
　任培言
廖世琦
得潤投資股份有限公司
上 一 人
代　表　人　尤淳平
原 告　周芳如
　凌北卿
　凌健皓
　凌健彬
　謝珮玉
　詠富築股份有限公司
上 一 人
代　表　人　蘇秀紋
原 告　郭英強
　劉名崇
　張玉蓮
　藍林素惠
　廖翁淑惠
　施慶崇
　馬秀芬
　謝妱玲
　陳繐萱
　正溢投資有限公司
上 一 人
代　表　人　梁偉中
原 告　陳寶緣
　施錦娥
　建橋投資股份有限公司
上 一 人
代　表　人　尤淳永
共 同
訴訟代理人　黃繼岳　律師
複 代理人 陳怡欣　律師
被 告　臺北市稅捐稽徵處
代　表　人　蘇鈞堅
訴訟代理人　謝慧燕
　郭純吟
上列當事人間房屋稅事件，原告不服臺北市政府中華民國106年
11月10日府訴一字第10600179000、10600179200、10600179500
、10600179800、10600179900、10600180100、10600179700、10
600179400、10600180000、10600179300、10600180200、106001
81100、10600180800、10600180700、10600181200、1060018090
0、10600180600、10600180500、10600180400、10600179100、
10600181000、10600180300、10600181800、10600180300、1060
0181700、10600180600、10600181900、10600182000、10600179
600、10600179300、10600182100、10600181600、10600181500
、10600180700、10600181400、10600182200、10600180600、10
600181300、10600180400號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決
如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、事實概要：緣原告分別所有臺北市○○區○○路○號2樓、 4樓至21樓及179號2樓至21樓等共計39戶房屋（下稱系爭39 戶房屋）及持分所有同路段177號1樓房屋（下稱系爭177號1



樓房屋），經被告審認符合臺北市政府於民國103年2月11日 修正公告之臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點（ 下稱行為時作業要點）第2點規定，適用增訂之臺北市35層 以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用），且系爭39戶 房屋符合同要點第15點規定之高級住宅認定標準，應按其坐 落地點臺北市松江路之街路等級調整率（下稱路段率）270% 加成核計房屋構造標準單價，並據以核計房屋現值。嗣106 年房屋稅開徵，被告乃依房屋稅條例第5條第1項、103年10 月9日修正、自同年7月1日施行之行為時臺北市房屋稅徵收 自治條例（下稱北市自治條例）第4條第1項規定，分別核定 系爭39戶房屋按自住用房屋稅率1.2%、非自住之其他供住家 用房屋在2戶以下者稅率2.4%，及系爭177號1樓房屋按非住 家非營業用稅率2%課徵106年房屋稅。原告不服，分別申請 復查及提起訴願均遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。二、原告主張：
㈠依本院102年度訴字第573、567號、101年度訴字第1926號等 判決見解，針對房屋稅提起行政訴訟救濟時，多位房屋所有 權人得共同向法院提起行政訴訟。原告分別所有之系爭39戶 房屋屬同一大樓，路段率、房屋構造標準單價相同，且均係 對被告依行為時作業要點第15點、臺北市政府公告之新房屋 構造標準單價表、房屋稅條例就住宅房屋課稅及房屋稅稅率 等規定所為之原處分（含復查決定）及訴願決定不服，且本 件合於行政訴訟法第37條規定，為達訴訟經濟，原告共同提 起行政訴訟，於法無違。
㈡行為時作業要點第15點第2項將高級住宅之房屋構造標準單 價，按「路段率」加成核計，惟由最近實價登錄所揭露富邦 宜華大直案之成交單價每坪高達290萬元，相較於本件松疆 大樓成交單價多近一倍，但前者之路段率僅180%，反較本件 路段率270%為低，可見行為時作業要點第15點第2項以「路 段率」加成核計，有所偏頗且無根據，且其將高級住宅之房 屋構造標準單價，按路段率加成核計，致評定房屋標準價格 時乘以2次路段率，構成重複評價，與租稅公平原則、量能 課稅原則有違。
㈢行為時作業要點第15點攸關房屋標準價格之評定，已涉及核 計房屋稅稅基（房屋現值）之構成要件，顯非執行法律之細 節性或技術性事項，應有憲法第19條租稅法律主義之適用， 然行為時作業要點並非憲法第170條所定法律，亦未獲法律 明確授權制定，性質上屬行政規則，故行為時作業要點有違 反租稅法律主義，且該規定亦未依地方制度法第25條以自治 條例之形式，經地方立法機關即臺北市議會通過，違反地方



制度法規定。又行為時作業要點第15點第1項所定判斷「高 級住宅」之8項標準，大多過於抽象而難以理解，難使一般 受規範者得預見個案事實是否屬其所欲規範對象，亦無法經 由司法審查加以確認，違反法律明確性原則，被告據以作成 原處分，亦屬違法。
㈣行為時作業要點第15點強調「房地總價」、「每坪單價」、 「地段絕佳」，並就高級住宅之房屋構造標準單價按「路段 率」加成核計，顯違房屋稅條例第11條第1項第3款「減除地 價部分」後訂定標準之規定，且將路段因素納入房屋構造標 準單價加以考量，與不當連結禁止原則相違，更違反房屋稅 條例第11條第1項，係將房屋構造標準單價、折舊率、路段 率分列為評定房屋標準價格3項不同獨立因素，違反租稅法 定原則。
㈤房屋稅條例對於住宅房屋課徵財產稅，未考量於基本生活所 需之價值或面積內應予免稅，等同侵蝕人民基本生存所需， 且房屋稅之稅率非低，恐有房屋稅捐侵蝕財產權本體之疑慮 ，與量能課稅原則有違。
㈥原告購買系爭房屋及起造人建築房屋，係在房屋稅之房屋構 造標準單價調整之前，依當時法秩序所為決定，故其等對原 有房屋稅制之信賴，應受保護。臺北市政府公告之新房屋構 造標準單價表大幅調高，有違信賴保護原則，被告據以作成 原處分，有違憲法及行政程序法明定之信賴保護原則，及法 律適用應遵守之從新從優原則。
㈦財政部發布之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認 定標準」，以3戶作為區分點，惟未考慮建商新完工房屋， 是剛上架商品，並非囤房，沒有緩衝機制，且如此規定亦變 相鼓勵人民分產，以免遭受課稅損害，有違憲法第15條保障 財產權之原則，並有違臺灣傳統孝道觀念，自屬不法且欠妥 ，被告逕依前揭認定標準作成原處分，亦屬違法。 ㈧臺北市政府103年10月9日調整非自住之其他供住家用房屋之 房屋稅率，溯及自103年7月1日施行，違反法律不溯及既往 原則及信賴保護原則。
㈨臺北市於106年調整房屋稅之新規定，相較於被告課徵本件 106年度房屋稅時之舊規定，更有利於原告，故原處分對原 告顯失公平，應屬有情事變更，該舊規定應已不得適用。又 行政訴訟撤銷訴訟之裁判基準時，非均一律以行政處分作成 時之事實及法律狀態為斷，原處分既尚未執行，為保障原告 實體稅捐正義及符合訴訟經濟，應將本院判決時所生上開情 事變更考量在內，對原處分予以調整。
㈩並聲明：⒈訴願決定及原處分（含復查決定；即本院卷㈠第



607至690頁之繳款書，原告起訴狀附件4-1至4-39之復查決 定及繳款書）（含核計系爭房屋106年房屋現值及核定系爭 房屋106年房屋稅額部分）均撤銷。⒉訴訟費用由被告負擔 。
三、被告抗辯：
㈠依司法院釋字第705號解釋理由，在租稅法定原則下，租稅 構成要件固應以法律明定，惟稅基之計算如屬細節性、技術 性質者，得授權主管機關自行訂定。房屋稅條例第5條，已 明定房屋稅稅基為房屋現值，然房屋現值之計算為細節性、 技術性事項，該條例第11條授權由不動產評價委員會（下稱 評委會）予以評定房屋標準價格，並由直轄市、縣（市）政 府公告之。再依北市自治條例第8條規定，房屋稅條例第11 條所稱房屋標準價格，稽徵機關應依同條第1項第1款至第3 款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等 事項調查擬定，交由臺北市評委會審查評定後，由臺北市政 府公告。準此，臺北市政府訂定作業要點以資遵循，並於10 3年2月11日以府財稅字第10330000500號公告（下稱103年2 月11日公告）修定，經核其第15點內容屬技術性、細節性之 行政規定，未逾北市自治條例第8條之限度及授權範圍，自 無違反租稅法律主義規定，亦不適用地方制度法有關自治條 例之規定。
㈡查臺北市政府於103年2月11日修正公告之行為時作業要點第 15點，係依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素，區 分及規範高級住宅之適用範圍，並定其標準價格，乃在房屋 稅條例第11條第1項第3款基準範圍內，核計房屋現值，如未 逾市場交易價格，即符合房屋稅條例之規定旨意，有最高行 政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議決議可資參照 。又高級住宅之8項特徵僅為參酌認定之標準，主要係按戶 審認房地總價在8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積 達80坪以上或每坪單價100萬元（不含車位價）以上者，即 認定為高級住宅。系爭39戶房屋經被告核定屬行為時作業要 點第15點所定高級住宅，則被告按該房屋坐落地點之路段率 加成核計房屋構造標準單價，據以核定房屋現值，並依房屋 稅條例第5條及行為時北市自治條例第4條規定之稅率，課徵 系爭39戶房屋106年房屋稅，並無違誤。
㈢按房屋稅條例第11條規定，臺北市評委會於103年1月22日召 開常會審議調整房屋構造標準單價，決議自103年7月1日起 取得使用執照之新建房屋，始能適用新增之標準單價，並經 臺北市政府以103年2月11日公告在案。是系爭39戶房屋既經 臺北市政府都市發展局於103年8月7日核發103使字第0185號



使用執照，被告依上開規定，核定系爭39戶房屋適用增訂之 臺北市35層以下房屋構造標準單價表，據以核計房屋現值， 於法有據，並無違反從新從優原則，亦無溯及既往情事。又 該增訂之房屋構造標準單價表自103年7月1日起始作為評定 房屋現值課徵房屋稅之依據，亦無補徵以前年度房屋稅，與 信賴保護原則無涉。
㈣本件部分原告為法人（含建商）而非個人，自無「住家用房 屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條自住房屋3 戶以內規定之適用。另按103年6月4日修正之房屋稅條例第5 條第1項及103年11月3日修正之行為時北市自治條例第4條第 1項及第14條第3項規定，自103年7月1日起，修正臺北市住 家用房屋稅率，為供自住用房屋按稅率1.2%，持有非自住之 其他住家用房屋在2戶以下者，每戶按稅率2.4%，持有3戶以 上者，每戶按稅率3.6%，課徵房屋稅。且行為時北市自治條 例第14條第3項已特別明定：「本自治條例中華民國103年10 月9日修正條文，自中華民國103年7月1日施行。」自得追溯 自103年7月1日起適用，無違法律不溯既往原則及信賴保護 原則。
㈤按房屋稅條例第10條及第11條第1項第3款規定通稱路段率， 而比較各該不同地段之「房屋買賣價格減除地價部分」乃訂 定路段率考量因素之一，非指課徵房屋稅須減除地價，是原 告等主張，委難採憑。
㈥臺北市評委會已於105年12月16日審議通過106年房屋標準價 格及有關作業規定，惟該規定係自106年7月1日起適用，與 本案無涉，原告不得主張適用該規定。
㈦並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。四、如事實概要欄所載之事實，有房屋稅繳款書、復查決定書及 訴願決定書附卷可稽（參見本院卷㈠第607至690、104至606 頁，及外放之原告起訴狀附件4-1至4-39），且為兩造所不 爭執，堪信為真實。
五、經核本件爭點為：被告核定系爭39戶房屋為高級住宅，據以 核計房屋現值，並依房屋稅條例第5條第1項及行為時北市自 治條例第4條第1項等規定，分別核定系爭39戶房屋按自住用 房屋稅率1.2%、非自住之其他供住家用房屋在2戶以下者稅 率2.4%，及系爭177號1樓房屋按非住家非營業用稅率2%，對 原告課徵106年房屋稅，有無違誤？經查：
㈠按房屋稅條例第2條規定：「本條例用辭之定義如左：一、 房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者 。二、增加該房屋使用價值之建築物，指附屬於應徵房屋稅 房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者。」第3



條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加 該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」第4條第1項前段 規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。」第5條第1項規定： 「房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用房屋 ：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一 點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一 點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權 人持有房屋戶數訂定差別稅率……。」第6條規定：「直轄 市及縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍 內，分別規定房屋稅徵收率，提經當地民意機關通過，報請 或層轉財政部備案。」第10條第1項規定：「主管稽徵機關 應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」第 11條規定：「（第1項）房屋標準價格，由不動產評價委員 會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告 之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、 各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里 之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之 房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第2項）前項房 屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以 折舊，按年遞減其價格。」第24條規定：「房屋稅徵收細則 ，由各直轄市及縣（市）政府依本條例分別擬訂，報財政部 備案。」次按行為時北市自治條例第4條第1項第1款規定： 「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：一、住家用 房屋：㈠供自住或公益出租人出租使用者，為百分之一點二 。㈡持有本市非自住之其他供住家用房屋在二戶以下者，每 戶均為百分之二點四；持有三戶以上者，每戶均為百分之三 點六。㈢公有房屋供住家使用者，除法規另有規定外，一律 按百分之一點五計課。」第8條規定：「房屋稅條例第十一 條所稱之房屋標準價格，稽徵機關應依同條第一項第一款至 第三款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減 率等事項調查擬定，交由本市不動產評價委員會審查評定後 ，由臺北市政府（以下簡稱市政府）公告之，並送臺北市議 會備查。」第14條第3項規定：「本自治條例中華民國103年 10月9日修正條文，自中華民國103年7月1日施行。」 ㈡復按臺北市政府103年2月11日公告之行為時作業要點第1點 規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業 ，特訂定本要點。」第2點規定：「房屋現值之核計，以『 房屋構造標準單價表』、『折舊率及耐用年數表』及『房屋 街路等級調整率評定表』為準據。『房屋構造標準單價表』 之適用，依使用執照核發日或房屋建造完成日認定。」第4



點第1項、第2項規定：「（第1項）適用『房屋構造標準單 價表』核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等， 依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執 照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成 果圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以 使用執照所載資料為準；未領使用執照（或建造執照）之房 屋，以現場勘定調查之資料為準。（第2項）前項房屋總層 數之計算，不包括地下室或地下層之層數；同一使用執照記 載樓層數如有數種且獨立使用者，應分別評定。」第8點規 定：「房屋樓層之高度在四公尺以上者，其超出部分，以每 十公分為一單位，增加標準單價百分之一點二五，未達十公 分者不計。……。」第9點規定：「房屋之夾層，地下室或 地下層，按該房屋所適用之標準單價八成核計。……。」第 15點規定：「（第1項）房屋為鋼筋混凝土以上構造等級， 用途為住宅，經按戶認定房地總價在八千萬元以上，且建物 所有權登記總面積達八十坪以上或每坪單價一百萬元（不含 車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：㈠獨 棟建築㈡外觀豪華㈢地段絕佳㈣景觀甚好㈤每層戶少㈥戶戶 車位㈦保全嚴密㈧管理週全。（第2項）依前項認定為高級 住宅者，其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等 級調整率加成核計。（第3項）第一項之價格，依市場行情 定之；如查無市場行情者，得參考相同路段或臨近區域之高 級住宅市場行情。（第4項）第一項認定標準，除已依第14 點規定加成課徵之房屋外，自103年7月1日起實施。」第23 點規定：「本要點報經臺北市政府核定後公告實施。」臺北 市政府103年2月11日公告：「主旨：公告重行評定臺北市房 屋標準價格有關事項。依據：一、房屋稅條例第11條。二、 臺北市不動產評價委員會103年1月22日常會決議。公告事項 ：一、重行評定臺北市房屋標準價格及相關作業要點如下： ㈠修訂臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點……㈢ 修訂臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明……㈧臺北 市35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）…… 修訂臺北市房屋街路等級調整率表……。二、增訂之臺北市 35層以下房屋構造標準單價表（103年7月起適用）……適用 於103年7月1日（含）以後建築完成之房屋。三、修訂後之 『臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點』......『 臺北市房屋街路等級調整率評定表及其說明』……自103年7 月1日起實施。」又財政部訂定之住家用房屋供自住及公益 出租人出租使用認定標準（下稱認定標準）第1條規定：「 本標準依房屋稅條例（下稱本條例）第五條第二項規定訂定



之。」第2條規定：「個人所有之住家用房屋符合下列情形 者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配 偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女 全國合計三戶以內。」
㈢經查，原告等分別所有之系爭39戶房屋，經臺北市都市發展 局（下稱都發局）於103年8月7日核發103使字第0185號使用 執照（下稱185號使用執照）；依該使用執照記載，系爭房 屋所在建物（下稱本件建物）之構造種類為鋼骨鋼筋混凝土 造，總層數為21層，用途分別為集合住宅及自由職業事務所 （參見可閱覽原處分卷1第93至97頁）；另依系爭39戶房屋 登記資料所示各戶之總面積（含主建物、附屬建物、公共設 施及停車位面積）介於333.87平方公尺（約102.51坪）至55 7.25平方公尺（約168.57坪）之間，均大於80坪（參見同上 卷第1至92頁之建物登記資料）。次查，依內政部不動產交 易實價查詢服務網顯示，系爭39戶房屋於103年11月至105年 8月間有37筆交易案件，總價均在8,000萬元以上（參見同上 卷第142至146頁）；另被告所屬中北分處（下稱中北分處） 於103年8月25日派員現場勘查結果，審認系爭39戶房屋具備 以下特徵：⒈獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。⒉外 觀豪華：建築設計華麗，具設計風格。⒊地段絕佳：近名校 學區：大同高中、長春國小。⒋景觀甚好：基地規劃良善。 ⒌每層戶少：一層2戶。⒍戶戶車位：依185號使用執照所載 ，本件建物計有83個汽車停車位，98個機車停車位，大於總 戶數41戶等情，則有中北分處新建房屋設籍乙種查簽表及高 級住宅處理意見表，附本院卷㈡第60至63頁，及185號使用 執照附可閱覽原處分卷1第94頁足憑；又本件建物鄰近捷運 行天宮站及松江南京站，有Google地圖附同上原處分卷第15 1頁可佐，被告狀稱該建物設有24小時保全，且有專人或專 責清潔維護（參見本院卷㈡第25頁），亦為原告所不爭執。 從而，被告審認系爭房屋於103年8月7日建築完成，符合行 為時作業要點第15點第1項「高級住宅」認定標準，應自103 年9月起按系爭39戶房屋坐落地點臺北市中山區松江路之街 路等級調整率（270%）加成核計系爭39戶房屋構造標準單價 ，並據以核計房屋現值。嗣106年房屋稅開徵，被告乃依房 屋稅條例第5條第1項、行為時北市自治條例第4條第1項及「 住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條 規定，分別核定系爭39戶房屋按自住用房屋稅率1.2%、非自 住之其他供住家用房屋在2戶以下者稅率2.4%，及系爭177號 1樓房屋按非住家非營業用稅率2%課徵106年房屋稅，經核於 法並無不合。




㈣原告雖主張：行為時作業要點第15點有關高級住宅之認定及 其房屋價值之計算規定，逾越房屋稅條例第11條授權範圍， 違反法律保留原則、租稅法定主義、明確性原則及平等原則 云云。惟查：
　⒈租稅法律主義係指國家課以人民繳納稅捐之義務或給予人民　　減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、稅基、稅率　　、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律或法律明確 授權之命令定之。在我國，所謂租稅法律主義，並非採用較 嚴格之國會保留，而是承認得以法律授權之法規命令定之， 採取法律保留的立場。關於法律授權之方式，則承認以概括 授權訂定法規命令，至於其有無超越法律授權，則應依法律 整體規範意旨綜合判斷之。
⒉由房屋稅條例第5條規定可知，房屋稅是依房屋現值，按一 定稅率課徵，故以房屋「現值」為稅基，既曰「現值」，則 愈能呈現房屋之真正現值者，其課稅之稅基愈正確，愈符合 量能課稅及實質課稅原則。而房屋之價值，常因諸多社會環 境因素（如政治、經濟或都市開發等）而改變，故在理論上 ，應逐年透過鑑價或相關調查程序確認，始得顯現。惟主管 稽徵機關因為成本考量或其他因素，現實上無法逐年調查調 整，為期平衡真實與現實之差距，法律乃明定每3年應重行 評定1次房屋標準價格（房屋稅條例第11條第2項規定參照） ，以為稽徵機關核計房屋現值之依據。又房屋標準價格之評 定，依房屋稅條例第11條第1項規定，係「由不動產評價委 員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公 告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二 、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村 里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段 之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」上開規定除明 定判斷房屋標準價格之相關事項外，並授權評委會評定後由 直轄市、縣（市）政府公告，以符合「租稅法律主義」之要 求，藉以客觀地評定房屋標準價格，以利「稽徵經濟」之效 率，同時在合理範圍內，按房屋各種價格因素，各別評定房 屋標準價格，以達「量能課稅」之目的。至在法定事項範圍 之內，如何調配各種價格因素，以評定其房屋標準價格，使 之符合「量能課稅」之規範意旨，或如何區分房屋之類型級 別，依相關價格因素評定各別房屋標準價格，以便於「稽徵 經濟」及「量能課稅」之達成，依法律保留原則「層級化」 之理論，核屬執行法律之細節性、技術性次要事項，得由主 管機關發布命令為必要之規範（司法院釋字第443號解釋理 由書參照）。是依房屋稅條例第11條第1項規定，評委會得



依據房屋各種價格因素，合理評定不同類別房屋之價值，此 觀同條第1項第1款後段規定「區分種類及等級」自明。而依 前開價格因素，究竟應區分幾種類型級別，承前所述，乃細 節性、技術性之事項，屬行政裁量之範圍，且需考量各地差 異情形，有鑑於此，關於房屋標準價格之評定，並非由中央 政府統一為之，而係依房屋稅條例第11條第1項規定，由各 直轄市、縣（市）評委會評定，並由各直轄市、縣（市）政 府公告之，以收「因地制宜」之效。
⒊又依財政收支劃分法第12條第1項第2款規定，房屋稅屬地方 稅〔即直轄市及縣（市）稅〕，雖房屋稅條例係由立法院統 一立法制定之法律，惟基於地方自治立法權及地方自治財政 之精神，有關房屋稅之徵收事宜，仍應保留部分項目予地方 自治團體補充立法，故房屋稅條例第24條，明文授權地方政 府訂定房屋稅徵收細則，其意在此。臺北市政府據此訂定北 市自治條例第8條，規定稽徵機關應依房屋稅條例第11條第1 項第1至3款所定事項，調查擬定臺北市房屋標準價格，臺北 市評委會並在前述法定評定房屋標準價格因素之範圍內，考 量臺北市之實際情形，先於100年常會中決議修訂作業要點 ，制定房屋類型級別之判別標準，按房屋質量是否明顯高於 一般情形，區分高級住宅及一般住宅兩類，並於法定事項及 合理之範圍內，依相關價格因素分別評定其房屋標準價格， 以符「量能課稅」及「稽徵經濟」之規範意旨，經臺北市政 府於100年1月24日公告實施；嗣於103年1月22日常會，修訂 行為時作業要點第15點，就高級住宅合理加價課徵房屋稅， 對於房屋現值之核定，以更為精細之標準作為計算依據，核 其內容並未改變房屋稅係以房屋「現值」為稅基之法律規定 ，僅係為更確實反映當期房屋價值，並達「核實課稅」之目 的，將核定房屋現值之參考因素，作更為精確細緻之規範， 故屬技術性、細節性之補充規範，無涉法律之變更，亦無違 反法律保留原則或租稅法定主義。
⒋再按所謂法律明確性原則，在使人民從事經濟活動時，得預 測其法律效果為何。在稅法上，法令規定應使納稅人得以大 致瞭解其應負擔之稅捐負擔多少，即符合法律明確性原則。 立法者雖然使用不確定法律概念，苟其意義非難以理解，且 為受規範者所得預見，並可經由司法審查加以確認，即不得 謂與法律明確性原則相違（司法院釋字第521號解釋參照） 。行為時作業要點第15點，以房地總價在8,000萬元以上， 且建物所有權登記面積達80坪以上或每坪單價100萬元以上 （不含車位價），得參酌下列8項特徵認定為高級住宅。其 所列8項類型化之特徵，依下列說明，具有正當性，並符合



房屋稅條例規定：⑴獨棟建築：係指並未與其他建物或建案 連結，有別於一般平價之集合住宅或公寓房屋。⑵外觀豪華 ：表彰其建築材料等級極為高級，造價成本較高，符合房屋 稅條例第11條第1項第1款評價應考量之因素。⑶地段絕佳及 ⑷景觀甚好：顯示其地理位置優越，交通便利，外部使用價 值較高，市場交易價格亦較高；景觀良好，表示其使用收益 價值甚高，為房屋稅條例第11條第1項第3款評價應考量因素 。⑸每層戶少：表彰其大坪數之高級住宅格局，與一般小坪 數之房屋住宅有別。⑹戶戶車位、⑺保全嚴密及⑻管理週全 ：顯示房屋使用機能完善，使用價值甚高，持有人經濟上負 擔能力較強，亦屬高級住宅情況證據之表徵。原告指摘該8 項評定標準與房屋構造無涉，不應將之列入考量云云，尚有 誤會。而前開各項標準之意義可為一般社會大眾所能理解， 事先得以預見是否為高級住宅，事後如有疑義，亦可由司法 機關進一步審查認定，自與法律明確性原則無違。此外，行 為時作業要點第15點第3項，對於第1項所定每戶房地總價8, 000萬元以上或每坪單價100萬元以上，規定以市場行情價格 或參考附近高級住宅市場行情，作為判斷標準，與房屋稅條 例第11條第1項第3款規定房屋標準價格之評價因素，包括房 屋所處地段之買賣價格者，亦無不合，原告指稱該項作業要 點規定，以浮動之市場價格或行情，作為衡量持有房屋應納 稅負之依據，有違量能課稅原則，亦難採憑。
⒌復按行政法所稱之平等原則，並非指絕對、機械之形式上平 等，而係指相同事物性質應為相同之處理，非有正當理由， 不得為差別待遇而言，如事物性質不盡相同而為合理之各別 處理，自非法所不許（行政程序法第6條及司法院釋字第596 號解釋意旨參照）。臺北市對於一般房屋現值之計算，其類 型化處理方式為：一般房屋現值＝核定單價×（1-折舊率× 經歷年數）×房屋路段率×房屋面積。其中房屋構造標準單 價係房屋評定現值的主要因素之一，反映房屋之建材與人工 價格等實際工程造價，然歷年來建築材料及人工價格等因物 價上漲而提高，使得房屋建築成本大幅增加，惟103年7月以 前採行之標準單價係70年評定並沿用30餘年，其價格已遠低 於現今房屋造價，以致評定之房屋現值明顯偏低，造成持有 不動產之稅捐負擔失衡；且上述計算公式僅考量房屋取得造 價成本及關於生活機能（坐落區位之路段）之部分使用收益 價值，並未完全反映其房屋之全部收益價值及房屋交易價值 ，以高級住宅為例，雖其建造成本較高，且交易價格甚鉅， 但103年修正前之作業要點並無特別之加價規定，實質上等 於擬制二者房屋之建造成本、使用收益價值及交易價格完全



相同，此一評價基準明顯違反一般社會經驗法則。故103年 修訂之行為時作業要點第15點，將高級住宅房屋現值，以該 房屋之標準單價，按所處街路之路段率加成核計，使之與一 般住宅有別，係就性質不同之事務，進行不同處理，以符合 實質課稅與負擔公平原則，此項差別待遇具有正當理由，並 無原告所稱違反租稅平等之情形。
㈤原告復主張：行為時作業要點以使用執照取得日而非建造執 照取得日判斷房屋標準價格，且未限制於103年7月以後開始 新建之房屋始有適用，有違信賴保護原則、不溯既往原則及 從新從優原則云云，惟查：
⒈依前引房屋稅條例第5、7條等規定，可知房屋於興建完成時 ，始成為房屋稅課徵對象，其稅率因房屋作為住家或非住家 使用，而有區別，另參照建築法第73條第1項前段規定：「 建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」建物 必須領得使用執照，方得使用，其所應適用之房屋稅率為何 ，亦至斯時始足以確認，則對於領有使用執照之房屋，以取 得使用執照時，依該使用執照所載房屋構造、用途、總層數 等資料及地政機關測量之面積為據，核計房屋現值，課徵房 屋稅，自符合前揭房屋稅條例之規範意旨。是行為時作業要 點第2點規定：房屋構造標準單價表之適用，依使用執照核